2.1.В основе денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентного дохода, возникающего благодаря месторасположению населенного пункта в общегосударственном, региональном и местной системах производства и расселения, обустройству его территории и качества земель с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности, экологического состояния, функционального использования земель.

2.2. Населенные пункты включают земли всех категорий по основному целевому назначению, которые находятся в их административных границах.

2.3. Денежная оценка одного квадратного метра земельного участка населенных пунктов определяется по формуле;

, (3)

Где Цн - денежная оценка одного квадратного метра земельного участка (в гривнях);

В - затраты на освоение и улучшение территории в расчете на один квадратный метр (в гривнях);

Нп - норма прибыли, 6%;

Нк - норма капитализации, 3%;

Кф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилищную и общественную застройку, для промышленности, транспорта и т. п.);

Км - коэффициент, который характеризует месторасположение земельного участка.

Денежная оценка земельного участка подлежит индексации в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 12.05.2000г. №783 «О проведении индексации денежной оценки земель» [20].

2.4. Расходы на освоение и обустройство территории (В) включают восстановительную стоимость инженерной подготовки, главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая наружное освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, сливной канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на начало года проведения оценки.

Индексация расходов осуществляется по индексации стоимости основных фондов в соответствии с действующим законодательством Украины. Расходы на освоение и обустройство территории определяются по конкретному пункту по данным государственной статистической отчетности соответствующих управлений (служб).

2.5. Коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (Кф), учитывает относительную прибыльность имеющихся в его пределах видов экономической деятельности (Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов от 23.03.95 №213, Табл.3.1.).

Отнесение земель к категории земель по функциональному использованию осуществляется согласно Инструкции по заполнению государственной статистической отчетности по количественному учету земель (формы №№6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), утвержденной приказом Госкомстата Украины от 05.11.98 г. №377, зарегистрированный в Минюсте Украины 14.12.98 г. под №788/3228, в соответствии с видами экономической деятельности, указанными в справках, предоставляемых юридическим лицам органами государственной статистики.

Коэффициент функционального использования для земельных участков смешанного использования определяется как средневзвешенное (по площади) значение коэффициентов функционального использования отдельных частей земельного участка смешанного использования. Основанием для выдела частей земельного участка различного функционирования использования служат исключительно утвержденные данные инвентаризации земельного участка и землеустройства.

2.6. Коэффициент, характеризующий место расположения земельного участка (Км), обуславливается тремя группами рентообразующих факторов; регионального, зонального и локального характера - вычисляется по формуле;

Км = Км1 х Км2 х КмЗ, (4)

Где Км1 - коэффициент, учитывающий значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения;

Км2 - коэффициент, учитывающий градостроительную ценность территории в пределах населенного пункта (экономико-планировочной зоны);

Км3 - коэффициент, учитывающий место расположения земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны.

Исходными данными для исчисления Км являются генеральные планы и проекты планировки и застройки населенных пунктов, планы их земельно-хозяйственного устройства, материалы экономической оценки их территорий.

Значения коэффициентов устанавливаются по результатам пофакторных оценок каждой группы с учетом удельного веса рентообразующих факторов в формировании общего рентного дохода в пределах населенного пункта и его экономико-планировочных зон.

Денежная оценка земель населенных пунктов выполняется в последовательности, изложенной в пунктах 2.6-2,9.

2.7. Базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта в зависимости от региональных факторов месторасположения (Цнм) определяется по формуле;

, (5)

Значение коэффициента Км1 является произведением коэффициентов, учитывающих:

• административный статус населенного пункта и его место в системе расселения Украины (Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов от 23.03.95 №213, табл.3.2);

• вхождение в пригородную зону больших городов (Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов от 23.03.95 №213, табл.3.3);

• вхождение в зоны радиационного загрязнения (Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов от 23.03.95 №213, табл.3.5).

2.8. В пределах населенного пункта базовая стоимость одного квадратного метра земель дифференцируется по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта с учетом следующих факторов:

Неоднородности функционально-планировочных качеств территории;

Доступности к центру населенного пункта, местам концентрации трудовой деятельности, центрам общественного обслуживания, массового отдыха;

Уровня инженерного обеспечения и благоустройства территории;

Уровня развития сферы обслуживания населения;

Экологического качества территории;

Привлекательности среды; разнообразие мест приложения труда, наличие историко-культурных памятников и др.

Средняя стоимость одного квадратного метра земель не дифференцируется для:

- полосы отвода магистральной железной дороги, за исключением экономико-планировочных зон, включающих вокзалы и привокзальные площади;

- полосы отвода линий электроснабжения высокого напряжения и выходят за его пределы;

- полосы отвода магистральных нефте-, газо - и продуктопроводов, проходящих через территорию населенного пункта и выходящих за его пределы.