4. В основу методики, разработанной под руководством О. Розенфельда (Институт Урбанистки) положены принципы экспертной оценки. Экспертами наиболее часто выступают представители города вместе со специалистами - градостроителями проектных институтов. Авторы методики считают, что для большинства маленьких и средних городов довольно участия квалифицированных специалистов и знаний ситуации местными руководителями для обеспечения точности оценки.

5. В основу методики, разработанной авторским коллективом под руководством Ю. Палехи (Институт "Дiпромiсто"), положены функциональный и социологический подходы. Для определения значения любого из оцениваемых факторов используются данные основательного социологического обследования, которое проводится в разрезе оценочных районов города. Результатом оценки, проведенной по данной методике, являются установленные интегральные индексы ценности для любого из районов, который оценивается. Методику использовали при выполнении КЭОТ многих городов Украины (Тернополь, Хмельницк, Ивано-Франковск, Полтава, Винница, Севастополь).

В период с 1991 по 1995 год в Украине активно развивались процессы перестройки нормативно-правовой базы оценки земель. Среди факторов, которые наибольшей мерой влияли на становление оценки, были:

1. Изменения в законодательной базе (новая редакция Закона о плате за землю), которая утвердила новое название и экономический статус оценки (с комплексной ее название трансформировалось в денежную оценку; оценка стала определяться как капитализированный рентный доход с земельного участка).

Расширение сферы применения денежной оценки земель (земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов).

Переход функций контроля за разработкой оценки земель от Госкомстроительства Украины к Госкомзему Украины.

2. Дифференциация методических подходов к оценке земель населенных пунктов (на основе оценки градостроительных качеств территории) и сельскохозяйственных земель (агробонитетные характеристики почв).

Результатом развития этих процессов стало утверждение в марте 1995 года Кабинетом Министров Украины «Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» [11] и утверждение Госкомземом, Госкомградостроительства Украины и Украинской академией аграрных наук соответствующего «Порядка денежной оценки» [15].

С этих пор развитие денежной оценки разных категорий земель развивалось в соответствии существующей нормативно-правовой базой (с учетом соответствующих изменений и дополнений).

1.4. Нормативно-правовая база

Созданная на сегодня в Украине нормативно-правовая база, позволяет осуществлять все виды денежной оценки земель, что является необходимой преГПосылкой для формирования рынка земель, обеспечивает выполнение государственных целей относительно развития инфраструктуры рынка земель.

В Украине существует два вида денежной оценки земель: нормативная и экспертная. Сферы их применения регулируются законодательными и нормативными документами. В свою очередь, по категориям оценки денежная оценка подразделяется на оценку земель населенных пунктов, оценку земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) и оценку земель сельскохозяйственного назначения.

Основные нормативные и правовые акты

Земельный кодекс Украины [1] — основной законодательный акт, в соответствии с которым регулируются земельные отношения в Украине. Новый Земельный кодекс, утвержденный Верховной Радой Украины 25 октября 2001 года, включает 10 разделов, 212 статей и заключительные положения.

Раздел 1 определяет основные принципы земельного законодательства Украины, полномочия субъектов власти разных уровней в области земельных отношений.

Раздел 2 посвящен вопросам состава и целевого назначения земель Украины, процедуре изменения целевого назначения земель.

В данном разделе говориться, что все земли в границах территории Украины по основному целевому назначению подразделяются на девять категорий:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли жилой и общественной застройки;

- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

- земли оздоровительного назначения;

- земли рекреационного назначения;

- земли историко-культурного назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

В разделе 3 рассматриваются вопросы правовой собственности на землю, освещены такие важные категории "земельный участок", "субъект права собственности на землю". Также в данном разделе рассматриваются вопросы установления права собственности на землю граждан (в том числе иностранцев), юридических лиц, территориальных общин и государства. Определены ограничения относительно передачи в собственность отдельных категорий земель, порядок действия ограничений и сервитутов на земельный участок.

В разделах 4-8 рассматриваются вопросы, приобретения, реализации и гарантии прав на землю, проблемы охраны земель, управления в области земельных отношений.

Для оценщиков земли важной является статья 201, которая посвящена денежной оценке земельных участков. В ней определен спектр применения денежной оценки земель:

-денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе;

-в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной;

-нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п.

-экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.

- денежная оценка земельных участков проводится по методике, которая утверждается Кабинетом Министров Украины.

Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и Профессиональной оценочной деятельности в Украине" [8], принятый 12 июля 2001 года, определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества.

Законом устанавливаются процедуры оценки имущества, определяются объекты и субъекты оценки, устанавливается порядок лицензирования и сертификации оценщиков.

В статье 3 Закона дается определение имущества, которое оценивается: "имуществом, которое может оцениваться, считаются объекты в материальной форме, в том числе земельные участки, строения и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и т. п.; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности".

Введение в действие данного Закона предусматривает его согласование с существующими нормативно-правовыми документами по денежной оценке земель.

Закон Украины «Об оценке земель» [2], принятый 11 декабря 2003г., определяет правовые основы поведения оценки земель, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель в Украине и направлен на регулирование отношений, связанных с процессом оценки земель, обеспечения проведения оценки земель, с целью защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки земель, информационного обеспечения налогообложения и рынка земель..

В I разделе Закона приведены основные термины, связанные с оценкой земли (бонитировка почв, стоимость земельного участка, экспертная денежная оценка земельного участка, нормативная денежная оценка земельного участка, метод оценки), раскрыты их значения.

Также в вышеназванном разделе раскрыто понятие объекта оценки земель. Согласно ст. 3 Закона Украины «Об оценке земель», объектом оценки земель является территория административно-территориальных единиц или их частей, либо совокупность земельных участков и прав на них в пределах территории Украины.

В статье 4 вышеназванного закона оговорены принципы поведения оценки земель, а именно:

1. Законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;

2. Единства методологичного и информационного пространства в сфере оценки земель;

3. Непрерывности процесса оценки земель;