В развитие этой Методики принят Порядок денежной оценки земель неСельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) [17], которые утверждены общим приказом Госкомзема, Минагропромом, Госстроем, Госкомлесхозом, Госводхозом и Академией аграрных наук от 29.08.97 № 86/19/148/86/76/88. Порядок регламентирует механизм денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов). Как и соответствующая Методика, Порядок включает шесть разделов:

- Общие положения;

- Денежная оценка земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения;

- Денежная оценка земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

- Денежная оценка земель лесного фонда;

- Денежная оценка земель водного фонда;

- Денежная оценка земель запаса.

Общие положения определяют сферу действия Порядка, цель и задачи денежной оценки данных категорий земель, организацию работ и процедуры утверждения и экспертизы. В п. 1.9 определено, что результаты денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) утверждаются местными администрациями.

Разделы 2-6 раскрывают порядок и алгоритмы выполнения денежной оценки отдельных категорий несельскохозяйственных земель. В конце Порядка размещены таблицы, за которыми следует рассчитывать отдельные показатели и примеры расчета отдельных земельных участков.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков [18] (утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 16.06.99 №1050) и Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения (утвержденный приказом Госкомзема от 08.07.99 №72).

Эти два документа тесно связанны и определяют аспекты, которые касаются выполнения денежной экспертной оценки земель. Детально они будут рассмотрены в части 3 данной работы.

Размеры оплаты земельно-кадастровых и земельно-оценочных работ и услуг, предназначенных для установления стоимости на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельно-кадастровых и земельно-оценочных работ, утверждены общим приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики Украины от 15.06.2001 №97/298/124.

Следует отметить, что стоимость выполнения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения устанавливается по договорным расценкам с учетом затрат на сбор исходных данных, выполнения работ по оценке земельных участков, оформления и тиражирования отчета. Лицензионные условия проведения хозяйственной деятельности, относительно проведения землеустроительных и землеоценочных работ, утверждены общим приказом ГоспреГПринимательства и Госкомзема Украины от 13.02.2001 №28/18.

Лицензионные условия разработаны соответственно постановлению Кабинета Министров Украины от 14.11.2000 №1698 "Об утверждении перечня органов лицензирования" [20] с учетом требований антимонопольного законодательства.

Лицензионные требования устанавливают квалификационные, организационные, технологические и прочие требования, относительно осуществления землеустроительных и землеоценочных работ, обеспечение установленного порядка учета, сохранение и использование материалов и сведений о выполненных работах, защите государства, территориальных общин и потребителя от некачественной продукции соответственно действующему законодательству и нормативно-технической документации.

Лицензионные условия состоят из трех разделов:

- Общие положения;

- Виды землеустроительных и землеоценочных работ, которые подлежат лицензированию;

- Требования к проведению землеустроительных и землеоценочных работ.

Экспертная денежная оценка земельного участка, согласно Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков (приказ Госкомзема Украины от 09.01.2003г. №2) проводится в следующей последовательности:

- обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли;

- определение вида стоимости земельного участка соответственно условиям договора;

- составление задания на оценку и заключение договора об оценке;

- сбор, обработка и анализ выходных данных, необходимых для проведения оценки;

- определение наиболее эффективного использования земельного участка;

- выбор и обоснование методических подходов;

Определение стоимости земельного участка по выбранным методическим подходам и формулирование заключительного вывода;

- составление отчета об оценке.

Нормативная денежная оценка. В основе нормативной денежной оценки земли лежит капитализация потенциального рентного дохода, который можно получить от использования земельного участка, с учетом размещения его в плане города, функционального использования и особенностей потребительских свойств земли.

Нормативная денежная оценка земельного участка в пределах населенного пункта определяется "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" [16], утвержденным общим приказом Госкомзема Украины, Минсельхозпрода Украины, Госкомградостроительства Украины и Украинской академии аграрных наук от 27.11.1995г. №76/230/325/150 с учетом изменений и дополнений к разделу 3 этого Порядка, утвержденных приказом Госкомзема Украины, Госкомградостроительства Украины, Минсельхозпрода Украины и Украинской академии аграрных наук от 15.04.1997г. №511/2315 и вычисляется по формуле:

Цн = (ВхНп)/НкхКфхКмхS, (1)

где S - площадь земельного участка в м2;

В - норматив затрат на освоение и обустройство территории в расчете на 1м2;

Нп - норма прибыли - 6%;

Нк - норма капитализации - 3%;

Кф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка;

Км - коэффициент, который характеризует месторасположение земельного участка;

Км = Kmi X Км2 хКм3, (2)

Где Км1 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения (региональные факторы);

Км2 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города в разрезе экономико-планировочных зон (зональные факторы);

Км3 - коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны (локальные факторы).

1.5. Методика выполнения денежной оценки земель населенных пунктов

Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов утверждена постановлением Кабинета Министров от 23.03.95 №213 с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлениями Кабинета Министров Украины от 31.10.95 №864 и от 30.05.97 №525.

Данная методика определяет цель, функции денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, информационную базу для денежной оценки земель, порядок ее осуществления.

Методика состоит из трех разделов:

1.Общие положения.

2.Денежная оценка земель населенных пунктов.

3.Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения.

На основании Методики принят Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утвержден совместным приказом Госкомзема, Минагрополитики, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27.01.2006 г. № 18/15/21/11 и зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 05.04.2006 г. под № 388/12262г.).

Порядок регламентирует механизм денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Как и Методика, Порядок включает три раздела:

- Общие положения,

- Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения;

- Денежная оценка земель населенных пунктов.

2. Денежная оценка земель населенных пунктов.