Законодательством Украины установлено, что при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков используется экспертная денежная оценка. Она должна стать минимальной стартовой ценой купли-продажи земельного участка. Подобная практика существует во Франции, где законодательно закреплено минимальные и максимальные равные цены на куплю-продажу земли.

Внедрение рынка земель - необходимая составляющая земельных отношений при условии существования частной собственности на землю. Именно в случае функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения появится возможность привлечения дополнительных средств на развитие, прежде всего, сельскохозяйственных преГПриятий и фермерских хозяйств за счет залога вещевых прав на земельные участки, а также наполнение доходной части бюджета от уплаты земельного налога и государственной пошлины за нотариальное удостоверение гражданско-правовых соглашений.

В меру перехода украинской экономики к рынку возрастает значение оценки земель как ресурсного потенциала и пространственной базы существования человека, а также оценки рыночной стоимости земельных участков. Точность определения стоимости земли - критический элемент эффективной системы налоговой оценки. Она есть одной из условий правильности оценки стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый землевладелец и землепользователь заплатят свою справедливую долю налога. Объективная оценка земли обеспечивает правильность принятия решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе. С одной стороны, законодательное обеспечение основ проведения оценки земель, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель в Украине, а также регулирование соответствующих отношений дают возможность в значительной мере конкретизировать объекты, принципы и виды оценки земель, фиксируя, таким образом, роль и функции органов исполнительной власти, а также юридических и физический лиц – Субъектов оценочной деятельности. С другой стороны, возрастают требования к профессиональной подготовке специалистов-оценщиков, научной обоснованности методичных подходов к проведению оценки земель, качества рецензирования отчетов по экспертной оценки земельных участков и т. п..

Итак, денежная оценка земель выполняет основные функции регулирования земельных отношений: определение размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, определенные размеров возмещения потерь при отводе земли, судебных претензиях, экономического обоснования рационального и эффективного использования земель, стоимости земель при формировании уставных фондов субъектов преГПринимательской деятельности и т. п..

Реализация положений Закона Украины "Об оценке земель" [2] еще раз подчеркивают важное влияние денежной оценки земель на экономические процессы.

Обоснованность оценки земельных участков имеет важное социальное значение, поскольку защищает интересы миллионов граждан Украины, которые приобрели или приобретают в собственность земельные участки; будет оказывать содействие нормальному функционированию экономических механизмов (купля-продажа, ипотека, взыскание налогов и т. п.).

1.2. Мировой опыт денежной оценки земель

За границей институт денежной оценки земель существует давно. Его возникновение тесно связано с общими процессами формирования рыночных экономических отношений, возникновением частной собственности на землю и имущество, формированием правовых основ существования рынка недвижимости. Поскольку капиталистические отношения в развитых странах Запада начали возникать еще в 18-19ст., то и денежная оценка земель насчитывает не меньший срок. Конечно, наибольшую ценность для нас имеет опыт денежной оценки именно в этих странах (США, Великобритания, Германия, Франция, Швеция и т. п.). Но не меньший интерес вызывет вопрос становления рынка земель и их оценки в странах бывшего социалистического лагеря (прежде всего в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии), а также в бывших республиках СССР, которые достигли наибольших достижений в рыночных преобразованиях (Литва, Латвия, Эстония). И, конечно, отдельное место в этом аспекте занимает Россия - наш северный сосед, наибольшее государство СНГ.

Оценка собственности базируется на классической и современной экономике. До сороковых годов прошлого столетия во многих странах были разработаны почти похожие принципы и методики оценки, тем не менее, лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессии. На протяжении 60-70-х лет некоторые национальные организации оценщиков разработали и опубликовали Стандарты профессиональной практической деятельности для своих членов. На основе этого были разработаны Кодексы профессиональной этики. В отдельных странах Стандарты целиком или частично были инкорпорированы в национальные законы и положения. Некоторые профессиональные организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, которые разрешают выражать свое суждение и лишать профессионального статуса члена организации.

В конце 70-х г. г. ХХ в., в меру продолжения развития этих процессов, стало очевидно, что расширение деятельности международных финансовых институтов и интеграция национальных рынков достигла такой стадии, что назрела острая необходимость в изготовлении единых международных стандартов оценки. Стало очевидно, что отсутствие международных соглашений по стандартам оценки будет потенциальным источником всяких ошибок и недоразумений.

Именно, из понимания необходимости внедрения единого подхода к оценочной деятельности в 1981 году был образован Международный Комитет по Стандартам Оценки Недвижимости (МКСОН), основными задачами которого являлось формулирование и публикация в общественных интересах Стандартов и практических рекомендаций, по процедуре оценки имущества, для использования в финансовой отчетности и осуществления деятельности по распространению этих материалов в мировом масштабе, содействие их принятию и соблюдению национальными организациями. Задачей Комитета, также, является корректирование Стандартов с учетом мыслей разных стран и выявления, в меру их возникновения, расхождений в формулировках Стандартов или их применении.

Международные стандарты оценки были признаны международным сообществом, о чем свидетельствует включение в мае 1985 года МКСОН в реестр Экономического и Социального Совета ООН.

На сегодня Стандарты оценки выражают общую мысль 40 стран-участниц.

Рассмотрим основные особенности оценки земель в зарубежных странах.

Прежде всего, различают нормативную оценку, которая выполняет исключительно фискальные функции и направлена на определение размеров налога за землю, и рыночную (экспертную) оценку, которая применяется при осуществлении трансакций (купля-продажа, залог, наследование и т. п.).

Второй важной особенностью оценки земель за границей состоит в том, что земельный участок, как правило, рассматривается неотъемлемой составной целостного имущественного комплекса и оценивается вместе со зданиями и сооружениями, расположенными на ней.

Третья особенность оценки земель состоит в дифференцированном подходе к нормативной оценке застроенных земель, земель сельскохозяйственного использования и земель лесного фонда.

Особое внимание заслуживает вопрос установления ставок земельного налога (налога на недвижимость). У большинства стран размеры налогов на недвижимость принимаются национальными законами и, как правило, осуществляются органами власти общегосударственного или регионального уровня, с разной степенью участия органов местного значения. В некоторых англоязычных странах, таких как США и Канада, ставки налога на недвижимое имущество определяются на городском уровне, базируясь на суммах поступлений, которые правительство требует получить от взыскания налогов.

В зарубежных странах налог на недвижимость составляет существенную часть поступлений в муниципальные бюджеты (до 30-80%). В частности, в Соединенных Штатах Америки эта цифра достигает 75%, во Франции - 35%, в Нидерландах - 67%

1.3. Развитие денежной оценки земель в Украине

Предшественником денежной оценки земель населенных пунктов в Украине была комплексная экономическая оценка территории (КЭОТ) населенных пунктов, начатая в конце 80-х годов минувшего столетия.

Экономическая оценка сначала не имела четкой правовой поГПочвы. В то же время, осуществленные экспериментальные исследования и внедрение КЭОТ в действие в некоторых городах СССР (в том числе и на Украине) свидетельствовали про его незаурядную экономическую эффективность. За счет внедрения КЭОТ вводилась плата за пользование городскими землями, этим увеличивался городской бюджет. Попытки применения КЭОТ в условиях социалистического государства были первыми шагами перехода земельных отношений на рыночные рельсы.

Особенностью развития КЭОТ в Украине в то время было существование нескольких, довольно отличных между собою методик оценки. Остановимся коротко на каждой из них.

1. Методика, разработанная авторским коллективом под руководством В. Сотникова (Институт "Киïвндiпмiстобудування") базируется на определении ставок налога на уровне зон градостроительной ценности.

Для расчетов используются данные о плотности, стоимости фондов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, а также показатели градостроительной ценности. В результате проведения оценки можно получить, кроме непосредственно экономической оценки, еще и данные соответствия интенсивности использования территории, ее месторасположение. Методика В. Сотникова была использована при оценке территории целого ряда городов Украины (Львов, Луганск, Мариуполь, Белая Церковь и т. п.).

2. Методика, разработанная Е. Куцом (Институт "Киïвндiпмi-стобудування"), базируется на расчете пяти групп факторов (комплексных условий), которые в конечном результате влияют на определение коэффициента ценности отдельных участков города и влияют на определении дифференцированных ставок налога за землю.

Особенностью этой методики является построение так называемых эквипотенциальних линий (изолинии, которые соединяют точки с одинаковой ценностью территории), что позволяет оперативно выполнять просмотр возможных вариантов изменения ситуации. Методика Е. Куця использовалась при оценке ряда городов Украины (в частности Бердянска и Житомира), а также Алма-Аты, Караганды (Казахстан), Гомеля (Беларусь), четырех городов в Армении.

3. В основе методики, которая базируется на разработках русских специалистов (С. Кабакова) и творчески развитой специалистами Института "Киïвпроект" (О. Драпиковский и прочие), лежит довольно детальный расчет трех категорий показателей для каждой из отдельно выделенной земельно-оценочной единицы (оценочного района): общественно-необходимых затрат на социальную, инженерно-транспортную и природоохранную инфраструктуру; экономических результатов, от изменения характера использования территории; социальных факторов, которые формируют экономическую ценность городских земель. Кроме Киева, данная методика была применена в оценке других городов Украины (Бровары, Черкассы, Николаев и т. п.).