В общем виде, основные факторы, которые определяют и влияют на размер арендной платы за земельные участки, можно свести к следующему:

Формы арендной платы:

§ денежная, которая представляет собой определенную сумму средств;

§ натуральная, которая представляет собой часть продукции, полученной из арендованного земельного участка;

§ предоставление определенных услуг арендодателю.

База арендной платы:

• нормативная ставка арендной платы, установленная нормативными актами на государственному и/или местном уровне;

• контрактная ставка арендной платы, которая устанавливается по согласию сторон соответственно условиям договора аренды;

• рыночная ставка арендной платы, которая сложилась на местном рынке аренды земли.

Виды арендных ставок:

V фиксированная, т. е., обусловленный одноразовый размер платежей на весь период аренды;

V процентная, т. е., постоянный процент стоимости или прибыли от арендованного земельного участка;

V ступенчатая, т. е., размер платежей, который изменяется на протяжении срока аренды.

Факторы, которые определяют размер арендной платы:

Ø физические, что учитывают местоположение, размер, конфигурацию, инженерно-геологического условия, грунты и т. п.;

Ø экономические, что учитывают уровень цен и прибылей, рисков, объемы земельных улучшений;

Ø административные, которые учитывают условия использования земельного участка, установленные ограничения и существующие отягощения.

Типы арендной платы:

Ø валовая (брутто), при какой все затраты, связанные с использованием земельного участка, платятся арендодателем;

Ø чистая (нетто), при какой все затраты, связанные с использованием земельного участка, платятся арендатором.

Рассмотрим детальнее указанные факторы, которые определяют размер арендной платы, и особенности их применения.

Относительно форм арендной платы, можно отметить следующие особенности.

Во-первых, стороны могут предусматривать в договоре аренды объединения указанных форм (денежной, натуральной) или определить другие формы платы. Например, арендатор может передать как плату за землю арендодателю в собственность или в аренду условную вещь или имущество, или арендодатель может зачислить в арендную плату затраты на земельные улучшение, которые осуществлены арендатором.

Во-вторых, относительно земель государственной и коммунальной собственности, предусмотренная исключительно денежная форма арендной платы.

В-третьих, при установлении арендной платы в натуральной форме в договоре аренды и определяется перечень Продукции, ее качественные показатели, стоимость, место, порядок и сроки снабжения.

В-четвертых, если арендная плата установлена в форме определенных услуг, то в договоре аренды определяются виды услуг, их стоимость, место и сроки предоставления.

Следует указать, что порядок проведения перерасчета объемов натуральной формы и формы определенных услуг платы за аренду в денежную устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Размер арендной платы может определяться на основе арендных ставок, которые могут устанавливаться в зависимости от: объема продукции или прибыли, которые могут быть получены из арендованного земельного участка; установленной ставки земельного налога; стоимости земельного участка.

Установление арендных ставок может базироваться на нормативных или рыночных основах. Нормативная база предусматривает, что в основу определения платы принимается арендная ставка, установленная нормативно-правовыми актами на государственному и/или местному уровнях. Если основой определения арендной платы установленная типичная арендная ставка, которая сложилась для подобных земельных участков на местном рынке аренды, то речь идет о рыночной ее базе. Отмечаем, что в основе как нормативной, так и рыночной базы определения ставок арендной платы лежит рентная прибыль, которая возникает в процессе использования земельного участка и может выражаться в объемах продукции, "сумке денег", стоимости земельного участка как капитализированного рентного дохода.

При установлении ставки арендной платы, в зависимости от объема продукции из земельного участка Сельскохозяйственного назначения, к вниманию берется уровень урожайности за последние пять лет из этой и подобный ее за качеством грунтов 5-10 соседних участков при условии эффективного хозяйствования.

Если говорить о заграничном опыте, то например, в Японии арендная плата на окропленных землях представляет до 25%, а на суходоле - до 15% стоимости урожая.

При установлении ставки арендной платы в зависимости от объема прибыли из земельного участка несельскохозяйственного назначения к вниманию берется уровень прибыльности, который установился от деятельности, которая осуществляется на данном земельном участке или подобный ее по местоположению и уровню обустроенности участков при условии эффективного хозяйствования.

Пруда арендной платы может определяться кратно ставке земельного налога, установленного для земельного участка, который предоставляется в аренду. При этом нужно иметь в виду, который:

Ø арендная плата за земельные участки государственной или коммунальной собственности не может быть меньшей за размер земельного налога, который определен ст. 19 Закона Украины "Об аренде земли";

Ø размер платы за аренду земельной частицы (пая), предоставленной крестьянами-пенсионерами сельскохозяйственным предприятиям или фермерам, не может быть меньшей 0,5 процента стоимости земельной частицы (пая), т. е., пятикратного размера земельного налога. Это определено Указом Президента Украины от 15 декабря 1998 года № 1353 «О гарантировании защиты экономических интересов» улучшение социального обеспечения крестьян-пенсионеров, которые имеют право на земельную часть (пай).

Наличие таких ограничений на размер арендной платы, установленных нормативно-правовыми актами, во-первых, разрешает осуществлять защиту интересов арендодателя - владельца земельного участка, поскольку при предоставлении в аренду земельного участка с арендной ставкой меньшей ставки земельного налога, ее владелец теряет любой экономический интерес. Во-вторых, это не противоречит принципам рыночной экономики. Так, в развитых странах с целью защиты экономических интересов, как граждан, так и государства регламентируется не только нижняя, но и верхняя граница арендных ставок. Это делается для того, чтобы обеспечить прибыльное использование всех земель независимо от формы собственности на них. Например, в Германии органы государственной власти и местного самоуправления могут в судебном порядке потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы, чтобы его земельный участок не оставался не использованной.

Арендная ставка может определяться как процент от стоимости земельного участка, в частности от налоговой стоимости, т. е., на основе денежной оценки земельного участка.

При определении размера арендной платы по ставке, установленной как процент от денежной оценки земельных участков, нужно руководствоваться категорией земель, Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов и Порядком денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов).

Анализ заграничного опыта показал, что во многих странах арендная ставка составляет 3-5% налоговой стоимости земельного участка. В частности, в Франции - 2-3% стоимости земли, в Швеции - 5-8% стоимости земли и домов (около 40% валовой прибыли фермера), в Польши - 3% стоимости земли.

В зависимости от экономической ситуации, условий и способов хозяйствования на земельном участке принимается конкретный вид арендной ставки:

V фиксированная ставка, которая представляет собой обусловленный разовый размер платежей весь срок аренды. Она применяется, как правило, при стабильной экономической ситуации или при краткосрочной аренде;

V процентная ставка, которая представляет собой постоянный процент стоимости арендованного земельного участка или прибыли из нее. Она разрешает изменять размер платежей в зависимости от изменения денежной оценки земельного участка или его прибыльности без просмотра условий договора;

V ступенчатая ставка, которая изменяется на протяжении срока аренды, используется в случаях, если необходимо учесть отличия в прибыльности земли на разных стадиях освоения участка, резкое колебание цен при нестабильной экономической ситуации и т. п. Как правило, ставки арендной платы пересматриваются не чаще однажды в год.

На размер арендной платы существенным образом влияют такие факторы как:

V местоположение и размер земельного участка;

V срок аренды;

V существующие ограничения и сервитуты на использование земельного участка;

V условия освоения земельного участка;

V наличие определенных опционов;

V распределение текущих затрат.

Фактор местонахождения. Особенности размещения земельного участка учитываются, в основном, при выполнении работ из денежной оценки земель населенного пункта системой региональных, зональных и локальных коэффициентов.

Особенности местонахождения земельного участка определяются следующими факторами:

ü размер земельного участка;

ü конфигурация земельного участка;

ü угловое или внутри квартальное размещение земельного участка.

Размер арендной платы непосредственно зависит от площади земельного участка. Это не означает, что эта зависимость прямо пропорциональная. Так, если площадь земельного участка довольно маленькая и не разрешает обеспечить нормальную эксплуатацию и обслуживание в полном объеме объектов хозяйствования, которые находятся на ней, то размер арендной платы может быть существенным образом уменьшенный. Если размер земельного участка есть чрезмерным для данного вида использования, то, возможно, применять дифференцированную арендную ставку: для достаточного размера - полная, для излишка - уменьшенная на 30-50%. В конце концов, размер земельного участка должен отвечать его функциональному использованию и только в этом случае арендная ставка будет максимально высокой.