Современные экономические отношения в Украине основываются на принципе платности природопользования. Земельные отношения – не исключение в этом смысле. Более того, земельные отношения, использование земельных ресурсов является основой прочих видов природопользования. Поэтому на сегодняшний день определение стоимости земель является одной из наиболее актуальных задач современности. Денежная оценка земель является экономической основой земельных отношений, в том числе: приватизации земельных участков, земельно-ипотечного кредитования, налогообложения и развития рынка земли, а также составной частью государственного земельного кадастра; поэтому, актуальность ее все время возрастает, а сферы применения расширяются.

В настоящее время в Украине, в соответствии с Земельным кодексом [1], применяются два вида денежной оценки земель: нормативная и экспертная.

Нормативная денежная оценка земель используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и других подобных целей. Нормативная денежная оценка земель – это показатель, который характеризует стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциальной прибыли за расчетный срок окупаемости.

Основным назначением экспертной денежной оценки является непосредственное обслуживание рынка земли, которое проявляется в установлении оценочной стоимости земельных участков при осуществлении разного рода гражданско-правовых актов с земельными участками (купля-продажа, аренда, ипотека, дарение, наследование, мена и т. д.). Этот вид оценки предполагает определение оценочной стоимости (вероятной цены), за которую объект оценки может быть продан (приобретен) на определенную дату, с учетом характера гражданско-правового соглашения. Поэтому существует возможность установления разных видов оценочной стоимости земельного участка: рыночной, стартовой при проведении аукционов, ликвидационной и других.

Целью моего дипломного проекта является выполнение нормативной денежной оценки земель с. Серебрянка Раздольненского района АР Крым.

В соответствии с Методикой нормативной денежной оценки земель населенных пунктов [ ], и другими методическими материалами задачами работы являются:

1. Анализ нормативно-методических материалов по содержанию проекта и правовых актов, регламентирующих работы по денежной оценке земель.

2. Сбор исходных данных по населенному пункту, включая планово-картографические и статистические материалы.

3. Выполнение земельно-оценочной структуризации территории.

4. Определение базовой стоимости земель и коэффициентов, используемых для денежной оценки земель.

5. Определение величины нормативной оценки земель по экономико-планировочным зонам.

6. Составление графических материалов с использованием современных компьютерных технологий.

7. Расчет технико-экономических показателей проекта.

Выполнение поставленных задач основывается на использовании исходных материалов, полученных в Государственном предприятии «Крымский научно-исследовательский и проектный институт землеустройства», в Рескомзем АР Крым, в органах местного самоуправления и технических службах Раздольненского района АРК. Кроме того, в работе использованы нормативно-методические и инструктивные материалы (Законы Украины, Указы Президента Украины, Постановления Кабинета Министров Украины, инструкции Госкомзем Украины и других министерств и ведомств). Часть необходимой информации почерпнута из учебной, справочной литературы и периодических изданий. В работе использованы материалы из компьютерной сети «ИНТЕРНЕТ».

Объектом оценки является село Серебрянка - административно-территориальный центр Серебрянского сельского совета, с численностью населения 960 человек, площадь в границах села 130,5 га. Для определения денежной оценки земель использованы:

1. Проект установления границ сельских населенных пунктов Серебрянского сельского совета 1993г.

2. Материалы экономической оценки земель 1988г.

3. Результаты бонитировка почв, выполненной в 1993г.

4. Планы съемок прошлых лет на территорию Серебрянского сельского совета.

5. Материалы почвенного обследования.

6. Статистические и нормативные показатели о затратах на обустройство территории населенного пункта.

Раздел I. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛЬ

1.1. Назначение и функции оценки земель

Успешное развитие сельского и народного хозяйства Украины невозможно без совершенствования земельных отношений, которые в свою очередь зависят от достоверности земельно-оценочных работ, являющихся базой для развития действующих земельных отношений. К этой базе принадлежат бонитировка, экономическая, нормативная денежная и экспертная денежная оценка земель.

Работы по проведению оценки земель дадут возможность органам местной власти дополнительно получать миллиарды гривен для решения многих социальных вопросов.

Достоверная и объективная денежная оценка земель придает качественно новый импульс развитию рынка земель и ипотечному кредитованию, значительно уменьшает социальное напряжение в решении земельных вопросов, создает условия для привлечения инвестиций в аграрный и другие секторы экономики.

В соответствии с частью третьей статьи 201 Земельного кодекса Украины [ ], нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, который кроме наполнения местного бюджета позволяет реализовать ряд дополнительных социальных функций государства, в частности:

- при взыскании земельного налога не существует возможности уклонения от уплаты, ведь земельный участок невозможно припрятать;

- при уплате земельного налога довольно четко реализуется принцип социальной справедливости, поскольку в этом случае каждый платит в зависимости от естественного потенциала, которым владеет;

- земельный налог стимулирует рациональное и эффективное использование земель, поскольку результаты хозяйствования не влияют на сумму налога, и потому есть стимул работать по возможности лучше;

- земельный налог - это средство изъятия дифференциальной земельной ренты, которая создает для всех плательщиков равные возможности;

- земельный налог оказывает содействие эффективному использованию земли, ведь механизм платности заставляет землевладельца или землепользователя получать доход от земли (безвозмездное хозяйствование никогда не будет эффективным);

- земельный налог является инструментом рационального размещения продуктивных сил на территории Украины.

Организация рынка земель – необходимая составляющая земельных отношений при условии существования частной собственности на землю. Именно в случае реального функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения появляется возможность привлечения дополнительных средств на развитие, прежде всего, сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств за счет залога имущественных прав на земельные участки, а также наполнение доходной части бюджета с помощью уплаты земельного налога и государственной пошлины за нотариальное удостоверение гражданско-правовых соглашений.

Рынок земель создает условия для привлечения финансовых ресурсов, инвестиций, укрепления экономики Украины, социальной защиты граждан, формирования эффективного использования земель. Такой рынок является базой для эффективного использования земли и бережного отношения к ней. Однако, внедренный мораторий на земли сельскохозяйственного назначения суживает возможности интенсивного развития экономики страны, аграрного сектора, решения многих проблемных вопросов и формирования механизма ценообразования на рынке земель.

По мере перехода украинской экономики к рынку возрастает значение оценки земель как инструмента оценки ресурсного потенциала и пространственной базы существования человека, а также оценки рыночной стоимости земельных участков. Точность определения стоимости земли - критический элемент эффективной системы оценки. Она является одним из условий правильности оценки стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый землевладелец и землепользователь заплатит свою справедливую часть налога. Объективная оценка земли обеспечивает правильность принятия решений в области управления земельными ресурсами как в государственном, так и в частном секторе. Поэтому особую важность приобретают вопросы законодательного обеспечения земельно-оценочной деятельности. С одной стороны, законодательное определение основ проведения оценки земель, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель в Украине, а также регулирование соответствующих отношений дают возможность в значительной мере конкретизировать объекты, принципы и виды оценки земель, фиксируя, таким образом, роль и функции органов исполнительной власти, а также юридических и физических лиц - субъектов оценочной деятельности. С другой стороны, возрастают, требования к профессиональной подготовке специалистов-оценщиков, научной обоснованности методических подходов к проведению оценки земель, качеству рецензирования отчетов по экспертной оценке земельных участков и т. п.

Денежная оценка земель выполняет основные функции регулирования земельных отношений:

-определение размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков;

-определение арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности,

- определение размеров возмещения потерь, при отводах земли, судебных претензиях,

- экономическое обоснование рационального и эффективного использование земель, стоимости земель при создании уставных фондов субъектов предпринимательской деятельности и т. п..

Обоснованность оценки земель имеет важное социальное значение, поскольку защищает интересы миллионов граждан Украины, которые приобрели или приобретают в собственность земельные участки, оказывает содействие нормальному функционированию экономических механизмов (купля-продажа, ипотека, взыскание налогов и т. п.) рынка земель в Украине.

1.2.Нормативно-правовые основы

Денежной оценки земель в Украине

Созданная на сегодня в Украине нормативно-правовая и методологическая база, позволяет осуществлять все виды денежной оценки земель, является необходимой предпосылкой для формирования рынка земель, обеспечивает выполнение государственных целей по развитию инфраструктуры рынка земель. Ниже приведены основные Правовые и нормативные акты, регулирующие вопросы денежной оценки земель.

Земельный кодекс Украины - основной законодательный акт, соответственно которому регулируются земельные отношения в Украине. Первый Земельный кодекс (ЗК) был принят в 1992 году и заложил основы реформирования земельных отношений. Новый Земельный кодекс, утвержденный Верховной Радой Украины 25 октября 2001 года, включает 10 разделов, 212 статей и заключительные положения. В условиях формирования новых земельных отношений в Кодекс постоянно вносятся изменения и дополнения [ ].

Для оценки земли наиболее важной является статья 201 ЗК, которая посвящена денежной оценке земельных участков и в которой определены области применения денежной оценки земель:

1. денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе;

2. в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной;

3. нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п.

4. экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.

Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине"[ ], принятый 12 июля 2001 года определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества и имущественных прав.