Для учета влияния размера земельного участка на арендную плату в Киеве, например, применяется повышенный коэффициент 1,5 (если размер земельного участка меньший 100 кв. м).

В Российской Федерации учет размера земельного участка осуществляется на основе коэффициента его застроенности (отношение застроенной части к общей площади земельного участка):

Застроенная территория больше 90% - 1,0; от 71 до 90% - 1,2; от 41 до 70% - 1,5;от 21 до 40% - 1,7; от 20% и меньше - 2.0.

Конфигурация земельного участка. Считается, что наиболее оптимальной формой земельного участка есть прямоугольная. Поэтому, любое отклонение от данной формы должно приводить к уменьшению размера арендной платы. В этом случае, может быть использован подход, аналогичный вышеупомянутому, для прямоугольной формы земельного участка применяется полная ставка, а для отличной от прямоугольной формы - уменьшенная на 30-50% пруда (для избыточных метров, которые не попадают в максимально возможный условно выделенный прямоугольник).

Для определенных видов деятельности важным параметром земельного участка является длина его фронтальной линии, которая выходит на магистраль. Учет данного фактора происходит путем увеличения размера арендной платы в зависимости от значения коэффициента, который учитывает соотношение длины фронтальной линии и периметра земельного участка. В то же время ставки арендной платы для определенных видов деятельности (размещение объектов торговли, быта и других объектов коммерческого использования) может быть сниженная, если земельный участок имеет внутри квартальное размещение.

Срок аренды. Считается, что риск арендодателя при предоставлении земельного участка на условиях долгосрочной аренды будет меньшей, чем при краткосрочной аренде. При этом берется к вниманию целевое назначение использования земельного участка. Предполагается, что долгосрочная аренда наиболее приемлемая при значительных капитальных затратах на земельное улучшение и с довольно длинным периодом их окупаемости. Существуют разные подходы для учета срока аренды при установлении размера арендной платы.

В Киеве, например, максимальный размер арендной платы в зависимости от срока аренды не может превышать:

2% от денежной оценки земельной, участка, если участок предоставлен в долгосрочную аренду (до 50 лет);

5% от денежной оценки земельного участка, если участок предоставлен в краткосрочную аренду (до 3 лет). В Одессе размер арендной платы в зависимости от срока аренды устанавливается на равные:

15% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 1 до 3 лет;

25% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 3 до 10 лет;

30% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 10 до 15 лет;

35% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 15 до 25 лет;

40% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 25 до 50 лет.

Существующие ограничения и сервитуты на использование земельного участка. Чаще всего, данные ограничения определяются необходимостью соблюдения установленного режима хозяйствования, или обеспечение обязательств перед третьими лицами, которые с экономической точки зрения приводит к частичному уменьшению стоимости земельного участка, а значит и размера арендной платы. Так, например, может возникнуть, необходимость строительства инженерной коммуникации, которая должна пройди через арендованный земельный участок, или необходимо обеспечить право прохода или проезда через нее и т. п. В таких случаях размер арендной платы должен быть уменьшен. Как правило, арендная плата в данных случаях уменьшается на частицу, пропорциональную 50% площади установленного сервитута.

Период освоения земельного участка. Если для полноценного использования земельного участка от арендатора, по условиям договора аренды, нужное выполнение определенного объема работ по ее освоению или обустроенности, то арендная плата на период освоения земельного участка, по взаимной договоренности сторон, может быть или полностью снятая или уменьшенная на определенный процент от объема, определенного соответственно техническим условиям (требований).

Опционы. Соответственно договору аренды арендатор может получить право на застройку земельного участка, субаренду, продолжение права аренды после окончания срока аренды, получение арендованного земельного участка в частную собственность также. Естественно, такие приложению права должны учитываться больше высокой ставкой арендной платы.

Распределение текущих затрат. Условиями договора аренды может предполагаться распределение текущих затрат, связанных с использованием земельного участка, на охрану земель, эксплуатацию размещенных на ней домов, сооружений и т. п.

Надо иметь в виду, что размер арендной платы, установленный на основе денежной оценки земельного участка, не всегда будет отвечать требованиям рынка аренды земли. Поэтому с развитием рынка аренды земли, и прежде всего вторичного рынка, на котором арендодателями выступают граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки, большего значения будет приобретать рыночная арендная плата.

Размер рыночной арендной платы всегда колеблется между минимальным уровнем, который определяется фактической рентной прибылью из земельного участка, и максимальным, т. е., той величиной, которую потенциальный арендатор готов заплатить исходя из ожидаемых прибылей от ее обустроенности и застройки, и связанных с этим затрат.

Иначе говоря, рыночная арендная плата - это, с одной стороны, тот максимальный размер платы, за которой арендодатель может предоставить земельный участок в аренду, а с другой стороны - тот минимальный размер платы, за которой арендатор может взять земельный участок в аренду. Поэтому для определения рыночной арендной платы необходимое проведение анализа условий аренды, которая есть наиболее типичной для местного рынка земельных участков конкретного назначения. Рыночная арендная ставка - это наиболее верная величина арендной платы, за которую осведомленный и не обязан предоставлять свой земельный участок в аренду арендодатель, согласился бы предоставить, а осведомленный, и не обязан арендовать арендатор, согласился бы взять этот земельный участок в аренду.

Индексация денежной оценки.

Порядок индексации денежной оценки определяется постановлением Кабинета Министров Украины от 12 мая 2000 г. № 783 соответственно, которой для индексации денежной оценки земель состоянием на 01.01.2000:

ü к денежной оценке сельскохозяйственных угодий, проведенной по состоянию на 01.07.1995, применяется коэффициент 2,07;

ü к денежной оценке земель за пределами населенных пунктов, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, и земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель), проведенной состоянием на 01.04.1996, применяется коэффициент 2,04;

ü к денежной оценке земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель за пределами населенных пунктов, проведенной состоянием на 01.01.1997, применяется коэффициент 1,20.

Дальнейшая индексация денежной оценки земель происходит по порядку в такой последовательности:

V денежная оценка сельскохозяйственных угодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения, индексируется состоянием на 1 января текущего года на коэффициент, который определяется по формуле:

К1 = |1-10]: 100,

Где К1 - среднегодовой индекс инфляции года, по результатам которого проводится индексация.

Если значение К1 не превышает единицы, индексация не проводится.

Пример 1. Денежная оценка города выполнялась в 2007 году. Базовая стоимость квадратного метра земель города состоянием на 01.01.2007 составляет 25,00 грн. Необходимо проиндексировать базовую стоимость состоянием на 01.01.2008. Госкомстат Украины сообщил, что среднегодовой индекс инфляции за 2000 год составлял 112,8%. Определим коэффициент индексации К1 [112,8- 10] : 100= 1,028.

Стоимость участка на 2008 г. представляет:

25,00 грн. х 1,028 = 25,70 грн.

2. Денежная оценка земель за пределами населенных пунктов, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель), за 1996 - 1999 года индексируется состоянием на 01.01.2000 на коэффициент 2.04, что определяется исходя из произведения коэффициентов индексации за 1996 год - 1,703; 1997 год - 1,059; 1998 год - 1,006 и за 1999 год - 1,127.

Если денежная оценка указанных земель была проиндексирована за 1996 и 1997 года на коэффициент 1,80 (1,703 х 1,059), то эта оценка подлежит индексации за 1998 - 1999 года на коэффициент 1,13(1,006х1,127).

3. Денежная оценка земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель за 1997 - 1999 года индексируется по состоянию на 01.01.2000. На коэффициент 1,20, что определяется исходя из произведения коэффициентов индексации за 1997 год - 1,059; за 1998 год - 1,006; и за 1999 год-1.127.

Заключение

Осуществление земельной реформы в Украине создает надежное организационно-экономическое основание для равноправного развития разных форм хозяйствования на земле, формирование многоотраслевой экономики, рационального использования и охраны земель, что должно оказывать содействие гармоничному развитию областей народнохозяйственного комплекса страны и общества в целом.

С переходом экономики Украины к рыночным отношениям, особенно ее аграрному сектору, потребность в оценке земель стала настойчивой. На базе имеющихся в переходной период земельно-оценочных материалов прошлых годов была осуществлена денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения, а также проводится оценка земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения. (37)

Изменение системы землепользования в городах осуществляется вследствие приватизации земель, осуществление новых планов развития городов или расширение их территории. Реконструкция земельных территорий проводится при усовершенствовании городской среды или - привлечение инвестиций в земельные улучшение, строительство и т. д. Территориально-пространственное планирование землепользования приводит к увеличению стоимости земельных участков в результате усовершенствования их инженерных коммуникаций и застроек, или - получение разрешения на смену характера землепользования, например, вместо ведения сельского или лесного хозяйства строительство домов или коммерческих объектов.

«Землепользование», как база формирования земельных отношений, это процесс использования человеком или группой людей интегрального потенциала территории, которая включает все ресурсы на соответствующем участке геопространства. Таким образом, землепользование является составной частью общественно-территориального комплекса регионального или местного уровня и ведет к осложнению его структуры, которая проявляется в процессе регулирования земельных отношений. (35-37)

Денежная оценка земель в Украине регламентирована нормативно-технической документацией. Разработаны соответствующие методики, порядок выполнения работ. Подготовлены эталоны технической документации по денежной оценке земель.

Денежная оценка земель выполняет свою основную функцию - фискальную. Повышенный интерес к результатам денежной оценки, как органов местного самоуправления и налоговых органов с одной, так и плательщиков земельного налога (владельцев земли и землепользователей) из другой стороны понятный. Такая ситуация служит причиной необходимости повышения достоверности проведенных работ из денежной оценки земель с целью доведения обоснованной налоговой нагрузки на плательщиков земельного налога.

Повышение требований к точности денежной оценки земли вызваны внедрением единого фискального налога для сельскохозяйственных товаропроизводителей. Незначительные погрешности в данных денежной оценки земель, обусловленные методическими аспектами, резко влияют на размер земельного налога. Работы из денежной оценки земель населенных пунктов полностью обеспечены нормативно-технической документацией. И только отсутствие достаточного финансирования задерживает ее выполнение. Наиболее критической ситуацией характеризуется состояние проведения денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения. Этот вид денежной оценки практически не проводится, причина - отсутствие соответствующих средств на эти земельно-оценочные работы. (34)