На втором этапе базовая стоимость дифференцируется в границах населенного пункта по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются в зависимости от неоднородности функционально-планировочных качеств территории, которые влияют на размер рентного дохода: разница в доступности, в уровне инженерного обеспечения, благоустройства территории, развития сферы обслуживания населения, экологии территории, привлекательности условий среды.

На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка застроенных территорий, соответствующего локального использования с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей его месторасположения.

Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются в соответствии с «Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерством агрополитики Украины, Министерством стройархитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 г. № 18/15/21/11 и зарегистрировано Министерством юстиции Украины 5 апреля 2006 г. № 388/12262.

Нормативная денежная оценка 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается отдельно на пашню, многолетние насаждения и пастбища.

Таксономическими единицами нормативной денежной оценки земель являются агропроизводственные группы почв.

Расчет нормативной денежной оценки производится по рентному доходу, который образуется при производстве зерновых культур на равных почвах и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в 1988 году и материалов бонитировки почв 1993 года.

3.1. Обоснование базовой стоимости земель

Расчет нормативной денежной оценки земель населенных пунктов предусматривает необходимую последовательность в процедуре её определения. Важной задачей при этом является определение базовой (средней для данного населенного пункта) стоимости одного квадратного метра земель застроенных территорий.

В соответствии с «Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта зависит от степени освоения и обустройства его территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Базовая стоимость одного квадратного метра населенного пункта (Цнм) определяется по формуле:

, где

Цнм – базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта, в гривнах

В – затраты на освоение и обустройство территории населенного пункта в расчете на квадратный метр, в гривнах

Нп – норма прибыли (6 %)

Нк – норма капитализации (3 %)

Км1 – коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах расселения и производства

В данном случае Км1 = 1,0, так как село Серебрянка не имеет ни статуса курорта, ни пригородной зоны.

Затраты на обустройство территории с. Серебрянка сетями водоснабжения, газоснабжения, телекоммуникации, электроснабжения уличной сети выполнены на основе данных районного РЭС и Серебрянского сельского совета включающие количественные показатели существующих сетей обслуживаемых в с. Серебрянка.

Для определения восстановительной стоимости использованы данные сборника Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) Москва, 1986 г, с применением коэффициента индексации К-1,0.

Таблица 1

Затраты на обустройство села Серебрянка

Для определения затрат на освоение и обустройство в расчете одного квадратного метра принимается оценочная территория, которая равняется площади застроенной территории села Серебрянка в установленных границах.

Затраты (В) на освоение и обустройство территории сведены в таблицу 1, составляют 17307458,05 грн.

Площадь населенного пункта, которая принимается к расчетам, составляет разницу между его общей площадью и сельскохозяйственными угодьями.

Площадь населенного пункта - 130,5 га

Сельскохозяйственные угодья - 85,92 га

Площадь территории, которая оценивается, равняется

130,5 – 85,92 = 44,58 Га или 445800 Кв. м.

Определение средней стоимости 1 кв. м. земель села в зависимости от региональных факторов размещения (Цнм), рассчитанной по приведенной в начале раздела формуле, сведено в таблицу 2.

Таблица 2.

Определение Цнм (грн.)

Земельно-оценочная структуризация территории

Село Серебрянка расположено довольно компактно на сравнительно небольшой (130,5 га) внутренне однородной территории, поэтому установить рентообразующие факторы, которые существенно влияют на потенциальную прибыльность и социально экономические преимущества различных частей села Серебрянка можно только условно.

Процедура экономико-планировочного зонирования предусматривает:

- анализ природно-планировочных особенностей территории населенного пункта, как пространственной базы;

- определение земельно-оценочных единиц, которые характеризуются относительно однородными потребительскими качествами;

- пофакторную и интегральную оценку степени ценности территории населенного пункта в разрезе земельно-оценочных единиц;

- объединение земельно-оценочных единиц в экономико-планировочные зоны по степени ценности территории и её функциональному использованию.

Использование показателей по этим факторам и учитывая принципы структуризации, а также анализ существующей ситуации в селе на основе изучения картографического и почвенного материала, результатов полевого обследования территории, населенного пункта в натуре, позволило выделить 6 оценочных районов. Описание оценочных районов и основные их характеристики приведены в таблице 2.

Как правило, каждая земельно-оценочная единица характеризуется по таким факторам:

1. Доступность до центра села, мест концентрации работы центров общественного обслуживания и отдыха.

2. Уровень инженерно-транспортного обеспечения и благоустройства территории.

3. Уровень развития среди обслуживания населения.

4. Экологическое состояние территории.

5. Привлекательность среды обитания по наличию возможностей выбора работы, наличию историко-культурных и природных ресурсов.

6. Возможность развития и организации сфер деятельности, при наличии железнодорожного, речного, морского транспорта, портов и акваторий.

Многие из этих факторов не характерны для с. Серебрянка, поэтому для установления территориальных отличий в границах села были рассмотрены такие параметры как доступность, уровень инженерного обустройства, функционально-планировочная, природно-ландшафтная ценность территории и её экологическое состояние.

Таблица 3

Земельно-оценочная структуризация территории с. Серебрянка

Обоснование зональных коэффициентов и определение базовой стоимости земель по экономико-планировочным зонам

Для установления границ экономико-планировочных зон применен экспертный метод оценки оценочных районов села.