3.6. Использование нормативной денежной оценки для оптимизации использования земель с. Новоселовка.

Земельный участок имеет определенные свойства, которые вызывают заинтересованность как у существующего на данный момент собственника, так и у потенциального покупателя. Именно наличие определенных полезных свойств вызывают потребность измерять ее в универсальной форме – денежной.

Применение такого универсального инструмента, как деньги позволяет все разнообразие общих черт индивидуальных особенностей, количественных и качественных показателей привести результат к одному показателю – цене.

От начала земельной реформы, которая отменила монополию государственной власти на землю, прошло много лет. За этот период в Украине сформировался рынок земель не сельскохозяйственного назначения. Цена земель неустанно растет, а стоимость некоторых единиц площади (соток) явно завышена.

Ценовая динамика рынка, особенно в последнее время превратила землю в необыкновенно интересный актив для инвестиций. Как известно, переход экономики Украины в фазу роста, который произошел в 2000 г. выделился началом повышения цены на землю и недвижимость.

Земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверных данных стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Цена земельных участков Симферопольского района по сельским советам зависит от степени удаленности от столицы. Село Новоселовка Новоселовского сельского совета относится к категории сельских советов, наиболее отдаленных от города, поэтому средняя стоимость земель с. Новоселовка значительно ниже, чем у земель сельских советов, расположенных наиболее близко к городу. Для наглядности приведем картограмму средней стоимости земельных участков по сельским советам Симферопольского района в зависимости от удаленности от города (рис. 21).

Рис. 21. Картограмма средней стоимости земельных участков по сельским советам Симферопольского района.

В свою очередь каждый из населенных пунктов сельских советов АРК разделяется на экономико – планировочные зоны, объединяющие земельно-оценочные районы, в которых и определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка определенного функционального использования в границе каждого земельно-оценочного района (рис.22).

Рис. 22. Картограмма стоимости 1 кв. м земель с. Новоселовка.

Так, по с. Новоселовка с учетом коэффициентов Кф и Км в границе первой экономико – планировочной зоны первого земельно-оценочного района стоимость 1 кв. м земельного участка является самой низкой, а вот седьмой земельно-оценочный район второй экономико – планировочной зоны показывает самый высокий результат стоимости 1 кв. м с. Новоселовка (табл. 29). На разность стоимостных показателей земельно-оценочных районов села повлияли вышеперечисленные факторы и коэффициенты.

Особенно важную роль для определения стоимости 1 кв. м земель с. Новоселовка играет функциональное использование земельного участка, которое зависит от его целевого назначения.

Согласно Методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов [11] на стоимость 1 кв. м земель влияют следующие коэффициенты:

Кф – коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка;

Км – коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка (региональный, зональный и локальный коэфффициенты).

Проведенная мною денежная оценка территории с. Новоселовка показала, что на стоимость земель в границе исследуемого населенного пункта влияют еще и пространственные показатели, целевое использование, коммуникационное обеспечение (свет, вода, газ, дорожная сеть).

Пространственное показатели – показатели, характеризиющие положение населенного пункта в определенной части АРК. На с. Новоселовка влияют два пространственных показателя: удаленность от моря и удаленность от г. Симферополя. С. Новоселовка имеет удобное географическое положение, располагаясь посредине между столицей АРК и курортным н. п. Николаевка, что соответственно и влияет на стоимость земель в границе рассматриваемого населенного пункта. По расчетам нормативной денежной оценки с. Новоселовка на 2009 год получила базовую стоимость 1 кв. м: Цнм= 36.00 грн., и общую стоимость по всему населенному пункту, равную 26 994 725, 00 грн.

По сравнению с 2008 годом цена на земли с. Новоселовка порядком 2-х миллион была ниже и составляла 24 999 897,00 грн. Наблюдаемая тенденция роста цен связана не только с улучшением благосостояния села, но и с повышением значения столицы Крыма г. Симферополя в общегосударственной, общеполитической и общеэкономической системах, и соответственно увеличением населения, спросом на жилье, а значит и спросом на районы, находящиеся вблизи Симферополя, что значительно повышает стоимость земель в Симферопольском районе.

Ценность земель населенных пунктов складывается с показателей дифференциальной, абсолютной и монопольной ренты. Дифференциальная рента отображает конкретную ценность земельного участка и делится на ренту за счет:

• доступності ділянок, що зумовлена скороченням витрат на ввезення сировини, матеріалів і вивезення готової продукції, а також зростанням продуктивності праці робітників у результаті зменшення транспортної втоми;

• освоєння території, яка визначається зниженням вартості продукції завдяки скороченню витрат на створення інженерно-транспортної інфраструктури;

• ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, що зумовлена можливостями і вигодами даної ділянки, а також способом її використання, зокрема поєднання сумісних між собою функцій: пропозиція додаткових послуг формує за таких умов підвищений попит і, отже, збільшує споживчі властивості ділянки.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Її показники стосуються в цілому галузі чи виду діяльності, що використовує землю, і визначаються притаманною їй органічною будовою капіталу: будь-яка галузь народного господарства використовує землю як просторовий операційного базис, створюючи тим самим мінімальну галузеву ренту. Її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента у місті чи селищі утворюється на всіх ділянках незалежно від їх властивостей, оскільки для розміщення будівель потрібні ділянки в певних місцях, на певних територіях, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості території міста в цілому не відповідають попиту на них.

Обмеженість міських земель як ресурсу з певними властивостями на кожному етапі розвитку суспільства в межах окремих регіонів і населених пунктів призводить до того, що визначальним у ціноутворенні на міські землі є попит на розміщення в найсприятливіших умовах. Потому земли в населенных пунктах необходимо использовать рационально.

Проведенная мною нормативная денежная оценка территории с. Новоселовка показала, что не все земли в границах населенного пункта эффективно используются и соответственно не приносит того дохода, полученного при рациональном использовании земель села.

Проанализировав существующее развитие земельных отношений в с. Новоселовка, мною были предложены перспективы развития некоторых земельных участков в центре села, которые не полностью отвечают требованиям рационального и эффективного использования земель населенного пункта с целью получения дохода.

Центр села представляет собой сложную многофункциональную зону. Он является основным местом сосредоточения культурно-бытового обслуживания. В ходе проведения денежной оценки территории села, мною были выделены 4 экономико-планировочные зоны, вторая из которых объединяет земли центральной части села. Средняя стоимость 1 кв. м земель в границе этой зоны показала наивысший показатель по селу и составила 39,24 грн. Этот показатель можно увеличить за счет рационального использования земель бывшей парковой зоны, представляющие собой открытые земли и в настоящее время не используемые.

Рис.23. Старая парковая зона в центре с. Новоселовка.

Использование этих земель для коммерческого использования повысит бюджет сельского совета и в целом повлияет на социально-экономическую инфраструктуру населенного пункта. Эффективно было бы разместить развлекательный центр и магазин продовольственных товаров. А за счет средств, поступаемых в бюджет сельского совета за использование земель под коммерческое использование, можно полностью газифицировать восточную и северную часть села, тем самым улучшить инженерное оборудование и благоустройство села, что и повлияет на дальнейшую стоимость земель населенного пункта в целом.

РАЗДЕЛ IV.

ГЕОДЕЗИЧЕСКИЕ РАБОТЫ ПРИ НОРМАТИВНОЙ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ С. НОВОСЕЛОВКА.

Процесс осуществления денежной оценки земель, как нормативной, так и экспертной условно можно представить в виде трехкомпонентной модели:

I – R – V, где (12)

I – формирование набора входной информации (даные, документы, планово-картографические материалы), необходимой и достаточной для оценки;

R – собственно процедура оценки (формализованный процесс обработки входной информации), которая базируется на реализации положений и формул Методики и Порядка осуществления оценки;

V – обоснование и принятие решения относительно конечного значения оценки.

Несмотря на определенную продолжительность приведенной модели оценки, необходимо сделать вывод о важности ее первой компоненты - формирование входной информации (І). Она есть базовой, поскольку из нее начинается оценка. От корректности и полноты входных данных, их актуальности и достоверности большой мерой зависит и конечный результат денежной оценки.

При осуществлении денежной оценки земель населенных пунктов используют данные государственного земельного кадастра относительно внешних границ населенных пунктов, а также планово-картографические материалы государственного земельного кадастра - индексные карты, кадастровые планы и разного рода тематические карты (территориальных зон, зон влияния локальных факторов, радиоактивного загрязнения, агропроизводственных групп почв и т. п.). Для получения планово-картографического материала необходимо провести кадастровые съемки земель населенных пунктов.

Съемка границ земельных участков с целью нанесения их на планово-картографический материал выполняется разными методами, в зависимости от методики снятия территории земельного участка и наличия пунктов Государственной геодезической сети (ГГС) и пунктов съемочной основы, к которым возможная привязка межевых знаков. Прокладывание теодолитных ходов или полигонометрических ходов по границе участка с привязкой к пунктам Государственной геодезической сети и выбор хода зависит от условий технического задания.

Координаты точек теодолитных ходов и полигонов должны высчитываться в государственной системе координат. При съемке границ больших землепользований, при строительстве дорог нередко приходится прокладывать теодолитные ходы большой длины, которая приводит к накоплению ошибок. Во избежание этого в процессе измерений, а также для передачи координат и направлений исходных сторон, с целью ориентирования систем теодолитных ходов и полигонов осуществляется геодезическая привязка их к пунктам государственной опорной сети.

Наиболее простым методом геодезической привязки есть непосредственное включение двух из пунктов в систему теодолитных полигонов, или метод, когда теодолитный ход начинается и заканчивается опорными точками.