ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ На тему: «Нормативная денежная оценка земель с. Новоселовка Симферопольского района АР Крым» 2009

Землеустройство - Дипломные работы по землеустройству

Страница 17 из 26

Таблица 22

Расчет комплексного индекса 1i

Оцен. район.	Площадь га	Сумма баллов по району	Средний балл	Li	№ экономико-планировочных зон
1	5.24	37	2.46	0.75	I
2	9.88	38	2,53	0.77	I
3	5.01	52	3.46	1.05	II
4	5.87	55	3.66	1.12	II
5	4.79	54	3.60	1.09	II
6	6.57	51	3.40	1.03	I
7	8.22	65	4.30	1.32	II
8	2.50	56	3.73	1.14	II
9	13.61	49	3.27	0.99	IV
10	3.31	50	3.33	1.01	II
11	5.13	45	3.00	0.91	III
12	3.47	47	3.13	0.95	II
13	2.83	46	3.07	0.93	III
14	2.99	48	3.20	0.97	III
15	2.94	44	2.93	0.89	III
82.36	49.1	3.27	1.00

Следующая стадия выполнения оценки земель - это экономико-планировочное зонирование территории поселка – объединение оценочных районов в экономико-планировочные зоны (рис.20).

Делается это с целью обобщения результатов оценки территории отдельных оценочных районов и выделение однотипных по потребительским качествам и функциональному использованию зон (рис. 11). При объединении оценочных районов в экономико-планировочные зоны учитывалось действие трех факторов:

1. Смежность районов;

2. Преимущественно однотипное функциональное использование;

3. Близкие значения индекса Іі (величины индекса отдельных оценочных районов не должны отличаться между собой больше чем на 25%).

Рис. 20. Схема экономико-планировочного

Зонирования села Новоселовка

3.2.4. Расчет зональных коэффициентов, которые влияют на стоимость земельных участков.

Значение зонального коэффициента КМ2, для отдельной экономико-планировочной зоны, определено как средневзвешенное (от площади районов) индексов Іі оценочных районов, которые входят в эту зону.

Таблица 23

Значение коэффициента КМ2

Экономико-планировочные зоны	Оценочные районы, которые включены в зоны	Площадь, га	Км2
I	1, 2, 6	21.7	0.85
II	3, 4, 5, 7, 8, 10, 12	33.2	1.09
III	11, 13, 14, 15	13.9	0.92
IV	9	13.61	0,99

3.3. Определение базовой стоимости земель по экономико-планировочным зонам (Цнз)

Учитывая значение коэффициента Км2 и базовую стоимость квадратного метра застроенной территории в таблице 24 рассчитана стоимость одного квадратного метра застроенной территории в каждой экономико-планировочной зоне.

Таблица 24

Расчет

Стоимости 1 м2 земельного участка в экономико-планировочных зонах с учетом Км2

№ П/п	Номер экономико планировочной зоны	Номер оценочных районов	Базовая Стоимость 1м2 затрат территории	Км2	Стоимость 1 м2 в экономико-планировочных зонах
1	I	1, 2, 6	36,00	0.85	30,60
2	II	3, 4, 5, 7, 8, 10, 12	36,00	1,09	39,24
3	III	11, 13, 14, 15	36,00	0.92	33.12
4	IV	9	36,00	0.99	35,64

Стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта по экономико-планировочным зонам (Цнз) рассчитана по формуле:

Цнз = Цнм х Км2, где (11)

Цнм - базовая стоимость одного квадратного метра земель;

Км2 - коэффициент, который учитывает строительную ценность территории в границах населенного пункта (экономико-планировочные зоны).

Числовые значения пофакторных оценок приняты в границах, ограниченных значением коэффициентов Км2.

Обоснование локальных коэффициентов (Кмз)

Конечным результатом денежной оценки всегда является оценка земельного участка. Определение базовой стоимости 1 кв. м земель в населенном пункте, установление зонального коэффициента Км2 определяет важные факторы оценки, но на этом не завершается. На величину рентного дохода конкретного земельного участка кроме зональных влияют также локальные факторы и функциональное использование земельного участка.

Локальные особенности расположения земельного участка в пределах экономико - планировочной зоны играют определенное значение при оценке земельного участка. Ситуационное расположение земельного участка; наличие, или отсутствие сетей инженерной инфраструктуры; расположение на территории участка памятников архитектуры, или их отсутствие, могут (до 1.5 разы) увеличить, или уменьшить ее ценность и, тем самым, влияют на конечную денежную оценку участка.

Согласно Порядка денежной оценки земель населенных пунктов максимальное количество локальных факторов, которые могут быть применены в денежной оценке составляет 30. Все локальные факторы разбиты на 6 групп (функционально-планировочные, инженерно-инфраструктурные, инженерно-геологические, историко-культурные, естественно-ландшафтные и санитарно-гигиенические) в зависимости от природы их формирования. Часть факторов (их 14) осуществляет повышающее влияние на стоимость земельного участка, а часть (остальные 16) - понижающее.

Общее правило применения локальных коэффициентов, которые присваиваются каждому фактору, следующее:

• наличие фактора и величина коэффициента для каждого населенного пункта определяются и обосновываются в денежной оценке земель населенного пункта. В рамках этой же работы выполняется карта распространения локальных факторов;

• общий совокупный коэффициент Км3 определяется путем перемножения всех локальных коэффициентов, которые проявляются на данном земельном участке;

• в зависимости от площади, которую в границах отдельного земельного участка занимает ареал распространения того или другого фактора, значения его коэффициента может варьироваться.

3.5. Определение стоимости земель с учетом функционального использования по земельно-оценочным районам

Согласно пункта 3.9 «Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» стоимость одного квадратного метра земельного участка определенного функционального использования определяется с учетом его базовой стоимости, коэффициента местоположения и коэффициента функционального использования (Кф), значение которого для земель разных категорий приводится в таблице 3.1 «Порядка…»

Таблица 26

Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка (Кф)

Категория земель по функции использования	Состав категории	Значение коэффициента
Земли жилой застройки	Земли одно- и двухэтажной застройки Земли сельскохозяйственного назначения под хозяйственными строениями и сооружениями	1,00
Земли коммерческого использования	Земли розничной торговли Земли рыночной инфраструктуры	2,50
Земли общественного назначения	Земли общественной деятельности Земли государственного управления Земли образования Земли культуры Земли охраны здоровья и социальных услуг	0,70
Земли транспорта, связи	Земли дорог Земли автомобильного транспорта Земли трубопроводного транспорта Земли почты и связи	0,80
Земли технической инфраструктуры	Земли санитарной очистки и благоустройства Земли водоснабжения и канализации Земли изготовления и распределения тепла Земли другого инженерного обеспечения	0,65
Земли рекреационного назначения	Земли зеленых насаждений общественного пользования Земли зеленых насаждений ограниченного пользования Земли отдыха и спорта Другие открытые земли	0.50

Территория с. Новоселовка в границах экономико-планировочных зон также подразделяется по функциональному использованию.

Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка, учитывают относительную прибыльность имеющихся в ее границах категорий экономической деятельности.

В границах с. Новоселовка таких категорий выявлено шесть. Состав категорий и значение Кф для каждой категории приведены в таблице 26.

По результатам комплексной оценки, учитывающей локальные и функциональные факторы и их коэффициенты составлена шкала стоимости одного квадратного метра земельного участка по земельно-оценочным районам (таблица 27).

Таблица 27

Шкала стоимости одного м 2 земельного участка определенного функционального использования по земельно-оценочным районам (грн.)

Наиме нован. эконом ико-планир ов. зон и№ земельно - оценоч ных районо в	ЦНз стоимо сть 1м2 земель по эконом планир ов. зон ам.(грн)	Стоимость 1м 2 земель по экономико-планиров зонам с учетом коэффициента функционального использования (Кф)	КМЗ коф. учиты вающ. местор аспол. з емельн .оцен. района в границе экон. п ланир зоны	Стоимость 1м2 земельного участка определенного функционального использования по земельно-оценочным районам
Жилая застро йка К=1,0	Общес твенная застройка К=0,7	Коммер ческая К=2,5	Промы шленн ость К=1,2	Трансп орт и связь К=0,8	Техни ческая иифра структура К=0,65	Рекреа ционн ые земли К=0,5	Жилая застро йка	Общес твенная застройка	Коммер ческая	Промы шленн ость	Трансп орт и связь	Техни ческая инфра Структура	Рекреа ционн ые и открыт ые земли
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
ЭП3 1	30,60	30,60	21,42	76,50	-	24,48	19,89	15,30
1	-	-	-	-	-	-	-	-	0,92	28,15	19,71	70,38	-	22,52	17,38	14,07
2	-	-	-	-	-	-	-	-	0,95	29,07	20,35	72,67	-	23,25	18,89	14,53
6	-	-	-	-	-	-	-	-	0,93	28,46	19,92	71,14	-	29,19	18,49	14,23
ЭП3 2	39,24	39,24	27,47	98,10	-	31,39	25,51	19,62					-
3	-	-	-	-	-	-	-	-	1,13	44,34	31,04	110,85	-	35,47	28,83	22,17
4	-		-	-	-	-	-	-	1,14	44,73	31,31	111,83	-	35,78	35,78	22,37
5	-	-	-	-	-	-	-	-	1.17	45,91	32,14	114,77	-	36,73	29,85	22,95
7	-	-	-	-	-	-	-	-	1,37	53,76	30,78	134,39	-	43,00	34,95	26,88
8	-	-	-	-	-	-	-	-	1,15	45,13	31,59	112,81	-	36,09	29,34	22,56
10	-	-	-	-	-	-	-	-	1,02	40,03	21,90	100,01	-	32,02	26,02	20,01
12	-	-	-	-	-	-	-	-	1,16	45,52	31,86	113,79	-	36,41	29,59	22,76
ЭПЗЗ	33,12	33,12	23,18	82,80	-	26,49	21,53	16,56					-
11	-	-	-	-	-	-	-	-	1,27	42,06	29,44	105,15	-	33,64	27,34	21,03
13	-	-	-	-	-	-	-	-	1,24	41,07	28,74	102,67	-	32,85	26,69	20,53
14	-	-	-	-	-	-	-	-	1,29	42,72	29,90	106,81	-	34,17	27,77	21,36
15	-	-	-	-	-	-	-	-	1,21	40,07	28,05	100,19	-	32,05	26,05	20,04
ЭП3 4	35,64	35,64	24,95	89,10	-	28,51	23,16	17,82					-
9	-	-	-	-	-	-	-	-	0,94	33,50	23,45	83,75	-	26,79	21,77	16,75

<< Начало < Предыдущая 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Следующая > Последняя >>