Вдоль улиц предусмотрено формирование рядовой системы озеленения. Пешеходные дорожки обнесены от проезжей части улиц основной массой зелени. Такой прием озеленения и благоустройство села позволил:

-улучшить проветривание улиц;

-организовать зоны кратковременного отдыха пешеходов;

-обеспечить прокладку инженерных коммуникаций в непосредственной близости от проезжей части, что повышает эффективность их обслуживания.

Формирование земельно-оценочных районов

На территории Автономной Республики Крым сформировалось 10 земельно-оценочных зон. Каждый из них характеризуется своими ресурсным и трудовым потенциалами, степенью развитости отраслей хозяйства и, конечно, имеет разные перспективы экономического развития.[34]

Село Новоселовка входит в предгорный микрорайон, включающий в себя Симферопольский, Бахчисарайский, Белогорский административные районы, находится в месте пересечения основных транспортных магистралей Крыма.

Рис. 18. Схема земельно-оценочного зонирования территории Крыма.

Процесс рентообразования в границах населенного пункта производится, как правило, на достаточно обширной и внутренне неоднородной территории.

Существует несколько подходов к решению задания экономико-планировочного зонирования территории, но неотъемлемым условием в каждом из них является выделение земельно-оценочных единиц (оценочных районов) – территориально и функционально определенных образований, в границах которых и осуществляется оценка потребительских качеств земель населенных пунктов. Следует помнить, что оценочные районы являются рабочими единицами оценки, их количество зависит от размера населенного пункта, его хозяйственного профиля, административного статуса и социально-культурного потенциала. Чем более детальна земельно-оценочная структуризация территории, тем выше степень достоверности конечного результата.

Оценочные районы выделяются в установленных границах населенного пункта. Они разделяются: магистралями общегородского и районного уровня, границей полосы отвода железной дороги, природными рубежами, в отдельных случаях – границами участков производственных преГПриятий.

Площадь одного оценочного района должна быть сравниваемой с микрорайоном многоэтажного здания, кварталом (группой кварталов). Совокупность всех земельно-оценочных единиц должна обеспечивать полный охват территории населенного пункта. Границы оценочных районов, как правило, не должны пересекать границы административных районов и нарушать планировочную границу населенного пункта.

Главным в земельно-оценочной структуризации является установление относительной однородности территории по рентообразующим факторам, которые влияют на потенциальную прибыльность и другие социально-экономические преимущества от использования земель населенных пунктов. Использование этих факторов и принципов, а также анализ существующей ситуации в селе на основе изучения картографических и почвенных материалов и обследования территории населенного пункта в натуре, позволило выделить 15 оценочных районов. Описание границ оценочных районов и основные их характеристики приведены в таблице 20.

Таблица 20

Основные характеристики оценочных районов с. Новоселовка

Использование этих факторов и принципов, а также анализ существующей ситуации в селе на основе изучения картографических и почвенных материалов и обследования территории населенного пункта в натуре, позволило выделить 15 оценочных районов (рис. 19).

Рис. 19. Земельно-оценочное зонирование с. Новоселовка.

3.2.3. Экономико-планировочное зонирование территории с. Новоселовка

Экономико-планировочные зоны устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта с учетом таких факторов, как:

1. неоднородность функционально-планировочных качеств территории;

2. доступность к:

- месту концентрации трудовой деятельности;

- центру общественного обслуживания;

- месту массового отдыха;

- центру города.

3. уровень инженерного обеспечения и благоустройство территории;

4. уровень развития сферы обслуживания населения;

5. экологические условия территории;

6. социально-градостроительная привлекательность среды.

Количество факторов, которые учитываются при осуществлении экономико-планировочного зонирования, определяется прежде всего величиной населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития.

Существуют четыре метода определения зонального коэффициента и его составляющих: стоимостной; функциональный; социологический; экспертный.

Стоимостной базируется на переведении влияния каждого из факторов, которые влияют на условия территории в определенную сумму денег. Транспортно-функциональные удобства оцениваются через потери производства, за счет транспортной утомляемости при передвижении.

Функциональный метод является одним из главных при осуществлении пофакторной оценки территории. В основу метода положена оценка каждого из факторов, через его функциональные показатели – удаленность, возможность наращивания потенциала и т. д. Сейчас этот метод является обязательным при оценке территории больших, крупных и особо крупных городов.

Социологический метод является одним из наиболее корректных при пофакторном анализе качеств территории оценочных районов. В то же время он является дорогим, поскольку требует проведения адресного социологического опроса жителей оценочных районов. Этот метод целесообразно применять при денежной оценке крупных и особо крупных городов.

Экспертный метод является наиболее распространенным среди методов денежной оценки. Он базируется на оценке группой экспертов, которые хорошо знают условия населенного пункта. Количество экспертов должно быть кратным бальной шкале, по которой проводится оценка факторов (не меньше 5 при 5-бальной и не меньше 10 при 10-бальной). Экспертная анкета мало чем отличается от анкеты, которая применяется в социологической оценке. Вопросы касаются оценки транспортно-функциональных удобств оценочного района, уровня его инженерного обеспечения, экологического состояния, и т. д.

Обработка результатов экспертной оценки осуществляется путем применения методов математической статистики с учетом веса факторов и участка площади района в общей площади населенного пункта.

Оценка проводится по 5-бальной шкале, «5» баллов означает полностью обеспеченный (идеальные условия), «1» балл – абсолютное отсутствие. Количество оценочных районов по с. Новоселовка – 15.

Для определения экономико-планировочных зон был применен экспертный метод оценки факторов по земельно-оценочным районам села, который состоит в следующем:

1. Заполняется анкета экспертной оценки, которая включает факторы, которые могут повлиять на объем комплексного индекса ценности района.

2. Оценка отдельного фактора определяется по 5-бальной шкале.

3. Определяется сумма баллов оценки факторов.

Естественно, вес каждого фактора, который определяется в денежной оценке разный и зависит, прежде всего, от особенностей данного населенного пункта. Конечным результатом пофакторной оценки становится комплексный интегральный индекс ценности оценочного района 1і (таблица 21).

Таблица 21

Анкета экспертной оценки земель с. Новоселовка

Расчет комплексного индекса 1І.

4. Определяется средний балл по каждому району и средневзвешенный балл для населенного пункта.

5. Рассчитывается комплексный индекс ценности для отдельного оценочного района, как результат среднего балла по району и среднезвешенного балла по селу (Ii=Ic/I) (таблица 22).