Границы участков указанных объектов устанавливаются на основе утвержденному по установленному порядку градостроительной и землеустроительной документации.

Если земельные участки объектов обслуживания общегородского, районного и городского значения не отведенные по установленному порядку, гак независимо от срока их строительства площади земельных участков определяют согласно с Определением площади участков для учреждений и предприятий обслуживания на основании нормативных показателей ДБН 360-92* «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений.»[26]

Если в этих правилах показатели площади участков объектов обслуживания общегородского, районного, городского значения согласно с нормативными условиями не определены, тогда площадь земельного участка определяют согласно с чертежом генерального плана в составе проектной документации на строительство этих объектов.

Жилую территорию микрорайона размещают на земельных участках придомовой территории отдельных жилых домов.

Определение жилой территории микрорайона.

Жилая территория - это часть территории микрорайона. Где расположены жилые дома, озелененные дворы для отдыха населения и игр детей, хозяйственных площадок, автостоянок, подъезд к домам, место для проезда пожарных машин, а также озелененные полосы между красной линией и линией регулирования застройки.

В состав жилой территории не включают участки объектов общего пользования или такие, что переданы гражданам и юридическим лицам в частную (общую) собственность или могут быть в государственной (коммунальной) собственности согласно с действующим законодательством, а именно:

-детские заведения;

-общеобразовательные школы;

-объекты торгово-бытового и коммунального обслуживания, административные учреждения, другие гражданские сооружения, которые размещены на территории микрорайона отдельно от жилой застройки;

-микрорайонные сады, которые отнесены к зеленным насаждениям общего пользования согласно с утвержденной градостроительной документацией или земельным кадастром;

-микрорайонные комплексные спортивные площадки;

-объекты, отнесенные к памятникам истории и культуры по установленному порядку;

-частные усадьбы;

-существующие индивидуальные гаражи и автостоянки на земельных участках, переданных частную собственность гражданам или юридическим лицам в порядке, установленном действующим законодательством;

-хозяйственные блоки, которые принадлежат учреждениям жилищно-коммунального хозяйства;

-котельные;

-трансформаторные подстанции;

-газо-распределительные пункты;

-скважины для сбора воды из подземных источников водоснабжения;

-участки перспективного строительства, определенные в утвержденной градостроительной документации.

Границы участков, которые не входят в состав жилой территории микрорайона, устанавливают на условиях утвержденной по установленному порядку градостроительной или землеустроительной документации. Если земельные участки таких объектов не отведены по установленному порядку, площади земельных участков определяются согласно с правилами расчета общей площади показателей жилого дома.

Если в этих правилах показатели величин участков объектов обслуживания общегородского и районного значения согласно с нормативными требованиями не определены, тогда площадь земельного участка определяют на основе чертежа генерального плана в составе проектной документации на строительство этих объектов.

Озелененную полосу от линии регулирования застройки до красной линии улиц шириной не больше 6 м включают к жилой территории. Остатки территории на протяжении красной линии до линии регулирования застройки, что превышает 6 м, относят к территории общего пользования населенного пункта, которые остаются в коммунальной собственности.

Если территория от линии регулирования застройки до существующей красной линии предусмотрена в градостроительной документации для расширения улиц, дорог, площадей, определенную территорию также относят к территории общего пользования населенного пункта, которые остаются в коммунальной собственности.

Расчет резервной площади жилой территории микрорайона.

При проведении раздела территории микрорайона целью передачи придомовой территории дому в общее пользование или общую собственность определяют нормативную и резервную площадь жилой территории микрорайона. Резервная площадь жилой территории вычисляется в такой последовательности:

Р = Ткв-Тн (6)

Где: Р - резервная площадь жилой территории микрорайона;

Ткв - фактическая площадь жилой территории микрорайона; Тн - нормативная площадь жилой территории необходимая с учетом требований действующих государственных строительных, противопожарных и санитарных норм для существующих жилых домов.

Если резервную площадь жилой территории нельзя выделить в отдельный земельный участок, достаточно для сооружения жилого дома, других сооружений гражданского использования при условиях соблюдения требований государственных строительных норм относительно расстояний до существующих сооружений, всю жилую территорию микрорайона делят на земельные участки придомовой территории существующих жилых домов.

В случае, если резервную площадь территории можно выделить как один отдельный земельный участок или несколько участков, ее исключают из жилой территории, которая делится на земельные участки придомовых территорий существующих жилых домов.

Количество жилых единиц, которые допускается размещать на резервном земельном участке, определяется исходя из расчета нормативной площади придомовой территории, которая необходима для размещения и эксплуатации одной жилой единице согласно с нормативными основами определения площади придомовой территории, свободной от застройки, которая относится к одной жилой единице.

Нормативная площадь жилой территории микрорайона состоит из суммарной площади застройки жилых домов, проездов и площадей земельных участков, свободной от застройки, которая рассчитывается исходя из нормативных удельных размеров элементов придомовой территории для одной жилой единице. Нормативную площадь жилой территории микрорайона рассчитывают в такой последовательности:

Тн = 8з + 8пр + Ход *К (7)

где: Тн - нормативная площадь жилой территории микрорайона;

8з - суммарная площадь застройки существующих жилых домов; 8пр - площадь проезда жилого микрорайона;

Ход - нормативна площадь придомовой территории для одной жилой единицы;

К - количество жилых единиц микрорайона.

Суммарная площадь - застройки существующих жилых домов и количество жилых единиц микрорайона принимается на основании данных инвентаризации жилых домов.

Если в жилом доме размещается встроенные - пристроенные объекты или нежилые помещения торгового, культурно - бытового, офисного, другого гражданского значения (в том числе в подвале), тогда нормативную площадь придомовой территории этих помещений или объектов определяют с учетом нормальных условий эксплуатации согласно с государственными или ведомственными нормами. В случае, если нормативные условия к площади земельного участка таких объектов в действующих нормативно - правовых актах не определены, земельную долю нежилого помещения устанавливают пропорционально к доле ее общей площади от общей площади жилого дома.

Площадь проезда жилого микрорайона определяют как суммарную площадь существующих обустроенных проездов, которые обеспечивают удобную связь домов с улицами и между собой, а также соблюдения противопожарных норм согласно Нормативных ограничений определения реальной земельной доли придомовой территории.

В случае, если существующие обустроенные проезды не обеспечивают соблюдения противопожарных норм, к площади проезда необходимо включить часть территории недостающей к нормативной, если это позволяют планируемые условия.

Нормативная основа определения площади придомовой территории,

Свободной от застройки, которая относится к одной жилой единице.

Нормативную площадь придомовой территории, свободной от застройки, для одной жилой единице определяют в зависимости от градостроительной ценности района, расположение микрорайона и численности населенного пункта согласно с таблицей 2.

Минимальная нормативна площадь придомовой территории, свободной от застройки, рассчитана исходя из условий обеспечения достаточной площади территории для функционирования и обслуживания жилого дома, с действующими нормативными требованиями и условиями застройки. Минимальная нормативная площадь для 1-3 зон градостроительной ценности может быть увеличена до максимальной величины, согласно законодательству.

Нормативная площадь придомовой территории, свободная от застройки, в 4-7 зонах градостроительной ценности может быть уменьшена до минимальной по согласию населения микрорайона, что определяется законодательством.

Нормативная площадь придомовой территории, свободной от застройки, для одной жилой единице в 4-7 зонах градостроительной ценности определяют согласно с удельными показателями элементов придомовой территории, (таблица 3).

Удельные показатели элементов придомовой территории, свободной от застройки, для одной жилой единице определяют, исходя из среднего размера семьи, что проживает в одной жилой единие-2,9 чел., удельные размеры площадок и площади озелененной территории квартала в м. кв. на 1 человека согласно с ДБН 360-92* «Градостроительство. Планирование и застройка сельских и городских поселений.» и изменений №7 ДБН 360-92*, утвержденный приказом Держбуду №21 от 2.02.99 г. Нормативную площадь придомовой территории, свободной от застройки, можно уточнить с учетом статистических данных по среднему размеру семьи в конкретном населенном пункте, а также по данным жилищно - эксплутационных организаций по численности населения. которое проживает в микрорайоне.

Для 1-3 зон градостроительной ценности района, расположение микрорайона состав площадок и других элементов придомовой территории определяется по условиям, что сложились, с учетом потребностей населения в границах площади придомовой территории согласно с таблицей 1.

К площади озелененных территорий включают суммарную площадь озелененных участков придомовой территории, а также площадки для отдыха взрослого населения, игровые для детей дошкольного и младшего возраста, пешеходные дорожки, которые они занимают не больше 30% общей площади участка.