При этом учитываются условия:

а) значение каждого индекса по земельно-оценочному району рассчитывается от среднего значения конкретного фактора для населенного пункта (среднее значение принимается за 1);

в) экстремальные значения коэффициента Км2 должны укладываться в диапазон значений.

Расчет индексов и их взвешивание осуществляется через экспертную балльную оценку каждого из зональных факторов.

В расчетах учитывается 24 фактора потребительских качеств городских земель, объединенных в 5 групп.

Соответствующие им индексы имеют буквенные обозначения, которые вместе с показателями удельного веса факторов, определенными на основе экспертных оценок.

Балльная оценка градостроительной ценности территории выполнена экспертной группой, включающей соответствующих специалистов: архитекторов, экологов, экономистов, транспортников, специалистов по инженерному уровню.

Балльная оценка каждого фактора опирается на количественные критериальные характеристики показателей, которые в процессе работы экспертной группы корректируются с учетом конкретных социальных, экономических, инженерно-транспортных, культурно-исторических и других зональных условий.

Р(Р1-Р5). Факторы функциональных удобств - оцениваются на основе анализа доступности по времени центра города, общественных центров общегородского значения, мест приложения труда, районов расселения и мест массового отдыха.

Конкретная величина показателя зависит от местоположения зоны, ее конфигурации и дорожно-транспортных условий.

А(А1-А5). Показатели бальной оценки факторов архитектурно-планировочной, историко-культурной и природно-ландшафтной ценности территории - отражают степень целостности композиции ландшафтов и застройки экономико-планировочной зоны, разнообразие и характер живописности рельефа сохранность архитектурных и культурно-исторических памятников.

U(U1-U6). Показатели оценки факторов инженерного обустройства отражают степень инженерной подготовки территории экономико-планировочных зон обеспеченности их оборудованием водо-, тепло-, энерго-, газоснабжения, канализационными и дорожно - транспортными устройствами, другими элементами инженерного оборудования, необходимыми для населения и эксплуатации хозяйственных объектов.

Е(Е1-Е4). Показатели оценки факторов экологического состояния отражают характеристики экономико-планировочных зон по уровню загрязнения воздушного и водного бассейнов, почвы, степени шумового загрязнения и электромагнитных излучений.

Экологические показатели определяются на основе оценки степени превышения нормативов предельно допустимых концентраций вредных веществ.

С(С1-С4). Показатели оценки социально-экономической освоенности учитывают плотность дневного населения и фондоемкость территории, отражают уровень удобств проживания населения, разнообразие мест приложения труда и услуг.

Каждая пофакторная оценка и группа факторов получает свою весовую характеристику.

Индекс каждого фактора по отдельному оценочному району определяется по формуле:

Рin=Бin/Бер (3)

где: Рin(Uin, Аin, Еin, Сin - индекс i-ого оценочного района по отдельному n - ному фактору в группе;

Бin - балльная оценка n-ного фактора по городу.

Расчет интегрального индекса по каждой из пятой групп зональных факторов для определенного оценочного района осуществляется по формуле определения средневзвешенного. Так, например, интегральный индекс по группе. «Функциональные удобства» определяется следующим образом:

Рi=(Рi1 х а1)+(Рi2 х а2)+…+(Рi5 х а5) (4)

где:Рi - интегральный индекс i-ого оценочного района по группе факторов функциональных удобств;

Рi1, Рi2,…,Рi5- индексы отдельных факторов в группе;

а1, а2,…,а5- удельный вес каждого из отдельных факторов в группе (в сумме составляет 1,0).

Комплексный индекс потребительских качеств территории по всем группам факторов:

Jki=(Рi х Вр) + (Ui х вu) + (Аi х Ва) + (Еi х Ве) + (Сi х Вс) (5)

где: Jki - комплексный индекс потребительских качеств i-ого оценочного района;

Рi, Ui, Аi Еi Сi - интегральные индексы по каждой группе факторов;

Вр, Вu, Ва, Ве, Вс - удельный вес группы факторов в общей системе оценок (в сумме составляет 1,0).

Принцип объединения оценочных районов в экономико - планировочные зоны описан выше по тексту.

Определение локального коэффициента Кмз.

На оценочную стоимость земельного участка влияют локальные факторы - функционально-планировочные, инженерно-геологические и историко-культурные, природно-ландшафтные, санитарно-гигиенические и инженерно-инфраструктурные.

Значение Кмз определяется как произведение пофакторных оценок, принятых на основании имеющейся планировочной документации и должно быть в пределах от 0,75 до 1,5.

Функционально-планировочные факторы учитывают приближенность земельно оценочных районов к общественным центрам, магистралям, паркам оцениваются коэффициентами, значения которых возрастают по мере усиления влияния каждого фактора.

Инженерно-геологические факторы учитывают рельеф, наличие заболоченных территорий, грунтовых вод, затопления, опасных геологических процессов, насыпных территорий и грунтов с минимальной несущей способностью. Значение выставляемого при этом коэффициента зависит от площади распространения фактора по отношению к площади всего земельно-оценочного района.

Инженерно-инфраструктурные факторы учитывают наличие существующих магистральных уличных сетей по каждому району в пределах экономике планировочных зон и степень обеспеченности районов сетями водоснабжение канализации, теплоснабжения и газификации.

Историко-культурные факторы учитывают наличие заповедных территорий отдельных памятников и охранных зон и оцениваются коэффициентами, значения которых зависят от степени влияния фактора в границах района.

Природно-ландшафтные факторы учитывают наличие памятников природно-курортных и рекреационных зон.

Санитарно-гигиенические факторы учитывают местонахождение участка санитарно-защитной и водоохраной зоне, в зоне превышения уровня шума загрязнения воздуха, грунтов и электромагнитного поля.

Значение локальных коэффициентов (Кмз) по каждому земельно-оценочному району приводится в таблице Локальные коэффициенты на месторасположения земельно-оценочного района в границах экономико-планировочной зоны.

Коэффициент, характеризующий функциональное использование участка (Кф) имеет следующее значение в зависимости от категории земель:

- земли жилой застройки-1,0;

- земли промышленности-1,2;

- земли коммерческого использования-2,5;

- земли общественного назначения-0,7;

- земли транспорта и связи-0,8;

- земли технической инфраструктуры-0,65;

- земли рекреации, зеленых насаждений и другие открытые земли -0,5.

Все расчеты по определению стоимости 1м2 земельного участка по каждому земельно-оценочному району сведены в табл. «Определение стоимости одного м. кв. земельного участка определенного функционального использования по земельно-оценочным районам города Симферополь.