Климат

Климат полусухой, субтропический, с мягкой зимой. Средняя температура января +3 °C, июля +24,2 °C. Среднегодовой уровень осадков 450 мм, среднее количество часов солнечного сияния 2469 в год. Зима с очень переменчивой погодой и часто сменяющими друг друга оттепелями и похолоданиями продолжается с 29 декабря по 19 февраля. На вегетационный период приходится 270 мм осадков.

·  Среднегодовая Температура — +11,5 C°

·  Среднегодовая Скорость ветра — 4,5 м/с

·  Среднегодовая Влажность воздуха — 73 %

г. Симферополь находится в третьем агроклиматическом районе - это нижний предгорный - очень теплый, по сравнению со степным районом он менее засушливый ( северные склоны до 100-300 м., а южный до 350-450м. ). Имеет почти такую же длину периода с температурой выше 10, как и Степной район. Наблюдающимся здесь снижение сумм температур определяется более низкой (на 1˚-2˚) температурой летних месяцев. Средние суммы температур 3100˚-3300˚. По характеру зимнего режима, а так же морозостойкости весны и осени этот район разделяется на подрайона: северный ΙΙΙ А с мягкой зимой и южный ΙΙΙ Б с очень мягкой зимой. В северном подрайоне средний минимум температуры около –18˚, -21˚, в отдельные годы морозы могут достигать –30˚, - 35˚.Весенние заморозки заканчиваются позднее, а осенние начинаются раньше. Благодаря этому вероятность повреждения культур заморозками здесь больше, чем в смежном степном подрайоне. К числу неблагоприятных особенностей следует отнести феновые явления, наиболее часто проявляющиеся в предгорных районах. Узкая полоска южного подрайона (ΙΙΙ 5) в отношении морозоопасности находится в более благоприятных условиях, средние минимумы температур здесь не ниже -10˚, -15˚, а абсолютные минимумы -15˚, -18˚.

Рельеф

Основные черты рельефа связаны с геологическим строением полуострова. Оно достаточно сложное: на небольшой территории есть и платформенные, и геосинклинальные структуры.

г. Симферополь расположен на скифской платформе. Скифская платформа тоже имеет фундамент из смятых в складки палеозойских кристаллических парод. Он залегает на глубине 2,5-6 км. Сверху кристаллические породы, как чехлом, перекрыты мощной толщей осадочных пород – известняков, глин, песчаников, суглинков. Они залегают почти горизонтально и способствуют формированию равнинного рельефа. Таким образом, Скифская платформа – это давно сформировавшаяся, жесткая, относительно устойчивая тектоническая структура.

1.2 Население г. Симферополя

Численность населения на 01.01.2007 г. в г. Симферополе составляла 341 600 человек. Население города проживает как в индивидуальном жилом фонде, так и в государственном многоэтажном благоустроенном жилом фонде. В настоящее время прослеживается тенденция малоэтажной, многоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки.

1.3. Земельный фонд города Симферополя.

По состоянию на 01.01.2009г. площадь земель, находящихся в границах административно-территориальных единиц города Симферополя составляет 10,741 га: всего сельскохозяйственных угодий 2644,8557 га, в т. ч. пашня-1091,1110 га, залежи -18,0000, многолетние насаждения - 968,8029 га, пастбища - 566,8418 га. Орошаемые земли составляют 36,0000 га, в т. ч. пашня-17,2842га, 18,0000га - многолетние насаждения и 0,7158 га - лесные земли.

Городским управлением Рескомзем подготовлены Заключения к проектам землеустройства в части установления границ памятников природы местного значения (согласно УКЦИЗ: 1.15.- природоохранные назначения) расположенных на территории города Симферополя, а именно:

- пещеры «Чокурча» площадью 1 га;

- островок глыба пермских известняков на Симферопольском водохранилище

площадью 1 га;

- пятиствольного каштана площадью 0,0323 га;

- дуб-богатырь «Тавриды» площадью 0,067 га.

На территории г. Симферополя числится три карьера по добыче месторождений полезных ископаемых на общую площадь 71,0053 га, из них два карьера действующих - Лозовское месторождение диабазов площадью 48,1953 га землепользователь ПКО «Крым» и Марьинское месторождение глин площадью 17,6 га: решением 24 сессии 5 созыва от 26.07.2007 г. №341 Симферопольского городского совета пунктом 5.9 Корпорации «Таврида» передан земельный участок площадью 14,0000 га по ул. Беспалова,105 в краткосрочную аренду на 5 лет для разработки карьера по добычи глины Марьинского месторождения, оставшийся участок площадью 3,6 га числится за ОАО «Симферопольский завод строительных материалов», отработанный карьер - Курцовское месторождение глин площадью 15,21 га числится за ОАО «Симферопольский завод строительных материалов».

За 2008 год на территории г. Симферополя площадь всего сельскохозяйственных угодий уменьшилась на 2,5040 га в т. ч. пашни - 1,7000 га, площадь земель находящихся в государственной собственности уменьшилась на 80,3950 га из них всего сельскохозяйственных угодий на 58,3130 га в т. ч. пашни - 29,6149, вместе с тем площадь земель находящихся в частной собственности увеличилась на общую площадь 80,3950 га из них всего сельскохозяйственных угодий 55,8090 га в т. ч. пашни на 27,9149 га. Изменения являются следствием оформления правоустанавливающих документов на землю из земель государственной собственности и передаче (предоставления) в собственность и аренду.

РАЗДЕЛ II.

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ

ТЕРРИТОРИИ

2.1.Денежная оценка территории

Денежная оценка земель г. Симферополя выполняется по договору с Симферопольским горсоветом в соответствии с:

- Приказом от 15 апреля 1997г. №46/131/63/34 «О внесении изменений и дополнений к разделу 3 «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденного приказом Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины академии аграрных наук от 27 ноября 1995г. №76/230/325/150.[19];

- Постановлением Совета Министров Крыма № 130 от 22 апреля 1997 г. «О мерах проведения денежной оценки земли на территории Автономной Республики Крым»[20].

Техническая документация включает пояснительную записку и графический материал - схему экономико - планировочного зонирования с топограммой 1м2 земель города.

При выполнении работ по денежной оценке населенные пункты г. Симферополя рассматривались как единая урбанизированная система расселения с учетом градостроительной ценности групп населенных пунктов.

Это обусловлено наличием ряда градостроительных особенностей, таких как:

- единые транспортные связи и общие инженерные коммуникации;

- высокая плотность населения;

- трудовые миграционные процессы;

- существующий механизм управления территорией;

- концентрация объектов коммунально - складского назначения;

- градостроительная документация, выполненная по населенным пунктам г. Симферополь, где основу составляет Генеральный план г. Симферополя.

Методика денежной оценки территории г. Симферополя.

Назначение и функции оценки земли.

Практическое осуществление земельной реформы на территории Украины и, в частности, Крыма, внедрение частной собственности на земельные участки, формирование рынка земли требует четкого экономического механизма регулирования земельных отношений, важным элементом которого является оценка земель.

Центральное место в становлении рынка земли принадлежит стоимостной оценке городских земель, которого в условиях переходного к рыночной экономике периода дала бы возможность провести первоочередную приватизацию земельных участков, создать объективную основу для налогообложения земель. Денежная оценка становится одним из ключевых элементов в реализации государственной политики налогообложения и ценообразования.

Сферу применения денежной оценки земель определяет Закон Украины «О плате за землю» от 19 сентября 1996г. №378/96-ВР.

Статья 24 Закона Украины «О плате за землю» определяет, что денежная оценка земель используется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых отношений, предусмотренных законодательством Украины [8].

Статья 2 Закона Украины предусматривает, что плата за землю в виде земельного налога или арендной платы определяется в зависимости от денежной оценки земель.

Кроме того постановлением Кабинета Министров Украины от 30 января 1997 г. №99 «О внесении изменений в Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра…» денежная оценка земель признана неотъемлемой частью государственного земельного кадастра [24].

Это обуславливает необходимость проведения денежной оценки земель всех категорий.

Определение территорий и границ оценочных районов и экономико - планировочных зон.

По каждому населенному пункту проводится выделение земельно - оценочных районов, которые затем объединяются в экономико - планировочные зоны на основании анализа особенностей природно- ландшафтного, функционального и планировочного зонирования, а также степени народно-хозяйственной ценности территорий и уровня оснащенности инженерной и социальной инфраструктурой.

При объединении оценочных районов в зоны учитывается действие трех факторов:

а) смежность районов;

б) преимущественно однотипное функциональное использование;

в) близость значений величин комплексных индексов градостроительной ценности по отдельным оценочным районам.

Выделение экономико-планировочных зон производится с учетом анализа генерального плана населенного пункта и другой градостроительной документации.

Обоснование проведения работ по земельно-оценочной структуризации территории и выделению экономико-планировочных зон по каждому населенному пункту приведены дальше по тексту.

Определение базовой стоимости 1м2 земель в зависимости от региональных факторов размещения.

Определение базовой стоимости 1м2 земель в зависимости от региональных факторов размещения по каждому населенному пункту проводится по формуле:

Цнм=(ВхмНп/Нк) х Км1 (1)

где: В - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1м2 ( на основании справок, предоставленных городскими службами, и укрупненных расчетов восстановительной стоимости всех сетей и сооружений);

Нп - норма прибыли, 6%;

Нк - норма капитализации, 3%;

Км1- региональный коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местных системах производства и расселения.

Базовая стоимость 1м2 земель населенного пункта (Цнм) – это нормативная цена земли, которая отражает качество городских земель по таким критериям как обеспеченность всеми видами инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с учетом поправочных коэффициентов на региональные факторы размещения.

Затраты на освоение и обустройство территории (В) включают восстановительную стоимость всех инженерных сетей и сооружений города, стоимость зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на 1.01.2005 г.

Результаты расчетов восстановительной стоимости по всем видам инженерных сетей сводятся в таблицу, на основании которой рассчитывается базовая стоимость 1м2 земель населенного пункта в зависимости только от региональных факторов размещения (Цнм).

Определение стоимости 1м2 земель по экономико-планировочным зонам.

Стоимость 1м2 земель населенного пункта по экономико-планировочным зонам рассчитывается по формуле:

Цнз=Цнм х Км2 (2)

где:Цнм - базовая стоимость 1м2 земель в зависимости от региональных факторов размещения;

Км2- зональный коэффициент, учитывающий градостроительную ценность территории в границах населенного пункта в разрезе экономико-планировочных зон.

Методика оценки отдельных факторов, влияющих на величину зонального коэффициента Км2, базируется на расчете отдельных индексов, которые отражают влияние каждого фактора (или их группы) на ценность территории населенного пункта.