Последовательность оценочных процедур во время проведения оценки земельного участка затратным подходом следующая:

- определение ожидаемого дохода от эксплуатации улучшенного земельного участка;

- определение расходов на земельные улучшения, которые должны содержать стоимость строительства, включая прибыль застройщика и затраты, связанные со строительством и обслуживанием зданий, сооружений. [12].

Данный подход базируется на основе ожидаемого дохода от эксплуатации улучшенного земельного участка. В данном случае, исходя из целевого назначения земельного участка и условий отвода, предполагается строительство и обслуживание рекреационного комплекса, и доходы от владения недвижимостью будут сформированы за счет продажи подобной недвижимости.

Прогноз будущих доходов

Исходя из текущего целевого назначения и общей площади участка в выписке № 153 относительно выбора (отведения) земельного участка под застройку составленной Крымской Республиканской санитарно-эпидемиологической станцией оцениваемый участок признан пригодным для строительства рекреационного комплекса на 20 мест (из материалов проекта землеустройства по отводу).

Согласно государственным строительным нормам - ДБН 360-92* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.26, «размеры земельных участков курортно – рекреационных учреждений следует принимать в соответствии с Приложением 6.1». ДБН 360-92** предусмотрено для курортных и туристических гостиниц отведение земельных участков общей площадью из расчета 50-75 кв. м. на 1 место (таблица 6.1*). Таким образом, на оцениваемом участке общей площадью 1726 кв. м. в соответствии с государственными строительными нормами можно построить гостиницу минимум на 23 места (1726/75) и максимум на 34 места (1726/50).

С учетом разумной осторожности, выбраны данные по среднему потенциалу участка – т. е. строительство гостиницы на 28 мест. Анализ коммерческих предложений по гостиницам расположенным в городе Алупке и поселках Кацивели и Симеиз показал, что средняя площадь двухместного номера составляет 20 кв. м. Согласно ДСТУ 4268:2003 площадь жилой комнаты не может быть меньше 8 кв. м., в заведениях сезонного обслуживания на одного человека должно приходится не менее 4 кв. м. на человека.

Допущение: основываясь на документах, определяющих правовой режим использования земельного участка (проект отвода и договор аренды), которые обуславливают текущее целевое назначение путем реконструкции имеющихся улучшений – здания магазина и стеклопункта, исходные технические данные по рекреационному комплексу основаны на данных инвентарного дела БТИ на имеющиеся улучшения. (Приложение 3).

Общая площадь строений, имеющихся на оцениваемом участке, равна 647,8 (лит. А) + 84,2 (лит. Б) = 732 кв. м. Для номерного фонда требуется 28 мест * 20 кв. м. = 560 кв. м. и порядка 170 кв. м. площади остается для мест общего пользования (коридоры, холлы) и создания дополнительной инфрастуктуры, служебных помещений.

Таким образом, исходя из площади земельного участка, с учетом норм ДБН 360-92** и с учетом общей площади зданий расположенных на участке оценщик планирует, что доход от владения недвижимостью будет сформирован от продажи застроенного земельного участка. А именно, путем реализации двухэтажного рекреационного комплекса на 28 мест общей площадью 732 кв. м., жилой площадью 560 кв. м.

Данный комплекс из-за малой этажности подходит под категорию недвижимости коттеджного типа.

Краткий обзор ситуации на первичном рынке коттеджной недвижимости в районе Большой Ялты

Крым является одним из наиболее активно застраиваемых жилой недвижимостью регионов Украины, по темпам строительства и ростом цен входя в первую пятерку регионов, наряду с Киевской, Одесской областями.

Строительство коттеджных поселков сегодня наиболее стремительно идет в пригороде Киева. Вторым по популярности регионом развития коттеджного строительства является Крым. Здесь наиболее востребованными покупателями являются два варианта размещения: либо на берегу моря с собственным пляжем или рядом с береговой полосой или в горных районах, предгорьях с их уникальной практически заповедной природой.

Курортно-рекреационный статус полуострова во многом повлиял и на формирование рынка жилой недвижимости региона. Особенно ярко это проявляется на ЮБК.

Коттеджное строительство в Крыму имеет свою специфику. Рынок показывает, что в первую очередь востребованными оказались коттеджи класса «люкс», расположенные в уникальных рекреационных зонах Южного берега Крыма. Для них характерны индивидуальный проект, большая площадь и высокое качество отделки. Коттеджные поселки такого класса выросли в районе Большой и Малой Ялты, Гурзуфа, Партенита

По оценкам ведущих экспертов в области недвижимости, рынок загородного жилья сегодня является самым перспективным в Украине. Специалисты заявляют о том, что этот рынок этот входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, а предложения – разнообразнее. На протяжении ближайших лет спрос на коттеджи и особняки в Украине будет только увеличиваться, а цены на них, соответственно, расти.

По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, площадь домов в городках коттеджей и особняков с каждым годом уменьшается и приближается сегодня к показателю — до 250-350 кв. м. При этом 60% отечественных покупателей интересуют дома не более двух этажей с площадью придомового участка от 15 до 40 и более соток.

По мнению экспертов по недвижимости изменения в законодательстве Украины на рубеже 2005-2006 годов привели к тому, что сегодня и для строительных компаний выгоднее и дешевле будет вести строительство одноквартирных домов или коттеджных поселков, чем многоэтажек в спальных районах. Ведь для строительства индивидуального жилья нет необходимости привлекать Фонд финансирования строительства, который, согласно новым изменениям в закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» необходим при строительстве многоэтажек и, естественно, ведет к росту цен на жилье в многоэтажных домах.

Основные черты коттеджных поселков

С 2004-2005 года все большей популярностью стали пользоваться коттеджные поселки, имеющие множество неоспоримых преимуществ перед неорганизованной застройкой:

- создание определенной жизненной среды,

- наличие единого плана застройки,

- инфраструктура отдыха и быта,

- собственная служба охрана территории.

Загородные поселения отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. Есть поселки с единым планом застройки, определенным набором домов, возводимых силами одной фирмы под единым руководством. Этот тип поселков характеризуется наличием высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей. В других коттеджных поселках будущие жильцы сами выбирают себе и проект, и фирму, которая его реализует.

Таунхаусы

В последнее время на рынке индивидуального жилья Украины стала появляться такая новинка как таунхаусы - сблокированные коттеджные секции с отдельным входом и небольшим участком земли для каждого владельца.

Наиболее удачным местом размещения таунхаусов служат удаленные от центра районы городов, или же, напротив, участки в историческом центре города, где недопустимо существуют жесткие ограничении высотности строительства.

Таунхаус можно рассматривать как нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом, совмещающее их преимущества. Этот вид недвижимости распространен в Европе.

Статус таунхауса - квартира. При этом полная изолированность и независимость от соседей, наличие отдельного входа и придомовой территории приближают таунхаус к понятию частного особняка.

Кроме того, цены за квадратный метр в таунхаусах заметно ниже, чем на квартиры, но из-за большой площади общая стоимость таунхауса сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса.

Развитию рынка коттеджной недвижимости в Крыму, по мнению экспертов, препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях. Такая ситуация частично объясняется направленностью ряда проектов исключительно на зарубежных покупателей.

Тем не менее, по данным исследований компании Маркет-Крым, в настоящее время в Крыму отмечается 22 действующих коттеджных поселка единой концепции и 27 строящихся поселков, которые будут введены в эксплуатацию в течение 2008-2010 годов. Кроме того, в регионе зафиксировано 14 проектов по строительству коттеджных поселков, под которые уже имеются земельные участки

На начало 2008 года цены за 1 кв. м. в коттеджных поселках Крымского полуострова, в среднем, стартуя от 1100 у. е., достигают 3500 у. е.

Более высокие цены традиционно демонстрировали поселки Южного берега Крыма от 1600 до 3500 у. е. за 1 кв. м. (максимальное разовое предложение – до 5000 у. е.)

Цены на Северном побережье и в Севастополе колебались от 1100 до 1700 у. е. за 1 кв. м. [51].