Прогноз будущих доходов

Определение базовой стоимости 1 кв. м. элитных коттеджей в районе поселков Большой Ялты для расчета потенциального валового дохода от владения недвижимостью

Оценка потенциального валового дохода выполнена на основе анализа текущих предложений о продаже 1 кв. м. в коттеджных поселках Большой Ялты по данным таблицы 3. Информация о ценах предложения получена по данным издания Недвижимость Ялты за 2008 г. и по данным сайтов инвестиционно-строительных компаний.

В качестве базы для расчета дохода от продажи коттеджей были выбраны аналоги, которые максимально соответствуют улучшениям оцениваемого земельного участка по удаленности от морского побережья и центров социальной инфраструктуры. Среднее значение равно 2 507 $/кв. м. Выбранные позиции выделены жирным шрифтом в таблице 3.

Среднее значение стоимости 1 кв. м. коттеджей применяется для общей площади улучшений в целом.

Таблица 3

Информация о ценах предложений по объектам-аналогам

Таблица 3 (продолжение)

Выбор длительности прогнозного периода и метода оценки по доходу

По данным специалистов отделов продаж строительных компаний в г. Ялта и Севастополь (фирма «Консоль» и «Сапфир-траст») период продажи подобного комплекса составит не более двух лет.

Общий срок денежного потока составит 6 кварталов или 1,5 года.

График денежного потока:

Доход от продажи одного коттеджа общей площадью до 1000 кв. м. будет получен единоразовым платежом в процессе продажи объекта как единого целого. Продажа по частям практикуется в случае продажи нескольких объектов или же многоэтажных элитных жилы комплексов, площадь которых в среднем составляет 5 000 кв. м. и более.

Получение доходов планируется в конце 6 прогнозного квартала, а операционные расходы (плата за землю) планируется уже с 1 квартала прогнозного периода.

Таким образом, для объектов, имеющих неравные потоки доходов, применяется метод дисконтирования.

Прогноз динамики роста цены квадратного метра

Индекс стоимости является индикатором текущего уровня цен на жилье. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а является общерыночным показателем. Рост или снижение этого показателя служит индикатором повышения или понижения общего уровня цен на жилье в городе.

Значения индекса позволяют представить темпы прироста цен на ближайшие недели, и даже месяцы. Индекс ожидания служит инструментом оценки действий по вложению денежных средств, помогает уследить за скрытыми тенденциями, находить важные закономерности рынка недвижимости. Снижение индекса до нуля означает стабилизацию рынка, а отрицательное значение означает ожидание возможного снижения цен.

Согласно данным информационно-аналитического портала на сентябрь 2008 года индекс ожидания стоимости находится в отрицательном значении -0,3%. На рынке первичного и вторичного жилья в Ялте на сегодняшний день явно наблюдается тенденция достижения пиковых ценовых предложений.

Таким образом, с учетом снижения тренда, а также в соответствии с прогнозами экспертов рынка, которые скептически относятся к росту недвижимости, в течении прогнозного периода не планируется ежегодный рост базовой стоимости 1 кв. м.

Общая сумма валового дохода от реализации готового объекта недвижимости представлена в таблице 4

Таблица 4

Расчет действительного валового дохода от владения объектом оценки ($)

Определение ставки дисконта

Ставка дисконта (доход на капитал) - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости, исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения на протяжении периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и его норму возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием.

Ставку дисконта можно рассчитать, воспользовавшись Методом кумулятивного построения (суммирования) – build –up method. Данный метод предполагает построение ставки дисконта с учетом безрисковой ставки (R0) в качестве базовой, к которой прибавляются поправки на риски, связанные с вложением инвестиций в конкретный объект. В качестве безрисковой ставки (R0) принимается ОВГЗ с погашением в 2009-2010 годах, которые котируются на вторичном рынке с доходностью от 14,3% до 16,3% годовых. Среднее значение равно 15,3%

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов рекомендуют учитывать три типа риска при использовании кумулятивного метода:

• страновой риск;

• риск ненадежности участников проекта;

• риск неполучения предусмотренных проектом доходов.

Величина компенсации каждого риска устанавливается экспертным путем и находится в диапазоне от 0 до 5% (0 – риск отсутствует; 5% - риск очень высокий).

На развивающихся рынках инвестор может столкнуться с нестабильностью политического режима, коррупцией, гражданскими беспорядками и войнами, контролем обменного курса, неожиданной инфляцией, различного рода дефолтами, экспроприацией частного капитала и другими событиями в стране. Поэтому для успешной работы на развивающихся рынках необходимо учитывать всю ситуацию в совокупности. С этой целью было введено понятие "страновой риск".

Страновой риск - это многофакторное явление, характеризующееся тесным переплетением множества финансовых, экономических и социальных, политических переменных. В мировой практике существует множество методов и моделей для оценки данных рисков. Например, метод «старых знакомств», «больших туров», «Delphi» (метод «дельфийского оракула»), PSSI, Ecological Approach, ASPRO/SPAIR, ESP, модель И. Вальтера, модель В. Тихомирова, Prince-модель и др. Страновой риск можно узнать из различных рейтингов, составляемых рейтинговыми агентствами и консалтинговыми фирмами. Оценка BICRA отражает сильные и слабые стороны банковской системы данной страны в сравнении с банковскими системами других государств. Используя градацию BICRA, банковские системы с точки зрения их подверженности страновым рискам делятся на 10 групп, причем самые сильные входят в группу 1, а самые слабые - в группу 10. Украина входит в 10 группу. Таким образом, поправка за страновой риск максимальная - 5%.

Размер премии за риск, характеризующий ненадежность участников проекта, ниже среднего на уровне 2%. Так как число участников сведено к минимуму – это собственник участка и застройщик, реализация проекта может быть осуществлена непосредственно собственником недвижимости, или третьим лицом, что может повысить степень риска.

Поправку на риск неполучения предусмотренных проектом доходов рекомендуется устанавливать в зависимости от цели проекта по данным таблицы 5.

Таблица 5

Поправки на риск недополучения предусмотренных проектом доходов

Так как не планируется увеличение объемов продаж, а также спрос на рекреационную недвижимость достаточно высокий, риск минимальный 1%.

Ставка дисконта равна 15,3 + 5 + 2 + 1 = 23,3 %.

Расчет потока доходов в прогнозный период и расчет стоимости объекта оценки

Денежный поток – Сумма прогнозированных или фактических поступлений от деятельности (использования) объекта оценки.

Расчет денежных потоков в прогнозном периоде Производится в следующей последовательности:

1) Определение потенциального валового дохода (ПВД).

2) Определение действительного валового дохода (ДВД).

3) Определение чистого операционного дохода (ЧОД),

Потенциальный валовой доход – это доход, который мог быть получен от эксплуатации недвижимости при 100 %-ном ее использовании, без учета потерь и расходов.

Действительный валовой доход – это сумма, оставшаяся после того, как из потенциального валового дохода вычтен процент недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

Чистый операционный доход – прогнозированная сумма поступлений от использования объекта оценки после вычета всех расходов, связанных с получением. Чистый операционный доход рассчитывается путем вычитания из действительного валового дохода операционных расходов и отчислений в резерв на замещение

Поток доходов рассчитан в гривнях.