Раздел V Технико-экономическое обоснование

Экономическая эффективность проекта связана с увеличением поступлений в бюджет от налогообложения деятельности организованной на базе оцениваемого земельного участка.

На участке расположено двухэтажное здание магазина (лит. А), общей площадью 647,8 кв. м. и одноэтажное сооружение на фундаменте (стеклопункт) (лит. Б), общей площадью 84,2 кв. м. При условии сохранения данных улучшений на участке, в качестве налогооблагаемого дохода будет выступать объем выручки от реализации розничной торговли. В результате проекта отвода оцениваемого участка выполненного ЧП «Геркулесъ», целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание рекреационного комплекса. После реконструкции магазина в двухэтажный рекреационный комплекс на 28 мест общей площадью 732 кв. м., доход будет формироваться от выручки за проживание в номерном фонде.

В данном разделе проведены расчеты дохода от двух вариантов использования земельного участка:

- при существующей застройке (выручка магазина)

- по целевому использованию (доход от номерного фонда).

Определение суммы дохода от выручки магазина

Расчет потока доходов и прибыли от выручки магазина приведен в таблице 10.

Основные допущения, принятые в расчетах:

A. Численность населения принята по информации опубликованной на сайтах в сети Интернет

B. Данные о продаже потребительских товаров на одного жителя автономии, данные о средней зарплате по АРК, получены из информации официального сайта Главного управления статистики в АРК за период январь-октябрь 2008 г.

C. Показатели среднегодовой загрузки отдыхающих в сезон получены по результатам анализа соответствующих информационных статей в специализированных изданиях статистики, а также по данным статистической отчетности учреждений санаторно-курортного профиля, расположенных на ЮБК.

D. Данные о наценке на предприятиях розничной торговли приняты после консультаций со специалистами бухгалтерии аналогичных предприятий.

E. Коэффициент загрузки магазина принимается равным 0,7 с учетом, что в курортных поселках, где деловая активность зависит от фактора сезонности, один из членов семьи занят на постоянной работе в ближайших городах, где он и приобретает товары народного потребления. Кроме того, учитывая что магазин не один на весь поселок, но площадь его составляет почти 1000 кв. м. допускается, что в нем может обслуживаться не менее 70% населения поселка. В курортный сезон в магазине может обслуживаться 50% отдыхающих, так как в большинстве гостиниц и домов отдыха питание входит в стоимость проживания.

F. В сумму операционных расходов включена зарплата персонала магазина из 8 человек (директор, бухгалтер, 4 продавца и 2 сотрудника общехозяйственного назначения). Фонд оплаты труда при средней зарплате 1 579 грн. на одного человека по АРК составит 207 670 грн. с учетом начислений в Пенсионный фонд и социальное страхование, сумма административных и прочих операционных расходов условно принята в размере 10% от дохода.

Таблица 10

Расчет потока доходов и прибыли от выручки магазина

Доход объекта рекреационного назначения от выручки за проживание в номерном фонде.

Загрузка по рекреационному комплексу принята, основываясь на рыночных данных. График загрузки принят по статистическим данным на основе публикаций в изданиях Украины, а также из опыта предыдущих оценок подобных объектов.

Данные по загрузке приведены в таблице 11:

Таблица 11

Расчетная загрузка объекта рекреационного назначения

Стоимость проживания в номерном фонде получена по данным гостиниц расположенных в пгт. Кацивели – гостевой дом «Солнечная долина», база отдыха «Артемида» и пансионат «Фламинго». В расчетах принято среднее значение стоимости стандартного двухместного номера.

Расчет потока доходов и налоговых поступлений в бюджет приведен в таблице 12.

Таблица 12

Расчет потока доходов и налоговых поступлений в бюджет от объекта рекреационного назначения.

*Для выручки объемом менее 1 млн. грн. целесообразно применять налогообложение по ставке единого налога 10%

Таким образом, при размещении на земельном участке объекта рекреационного назначения вместо магазина, поступления в бюджет за год увеличатся на 16 469 грн. (разница итогов таблицы 12 и 11). Это значит, что использование земельного участка по текущему целевому назначению является наиболее эффективным.

Калькуляция стоимости услуг по выполнению экспертной оценки земельного участка, общей площадью 0,1726 га, расположенного по адресу: пгт. Кацивели, ул. Шулейкина, 20 приведена в таблице 13. Обоснование: п. 4.4. «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг» с изменениями и дополнениями. Согласно приказам Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины: № 97/298/124 от 15.06.2001 г.; № 213 от 24.12.2001 г.; № 66/438/1777 от 188.06.2002 г.

Таблица 13

Калькуляция стоимости услуг по выполнению экспертной оценки земельного участка

Таблица 13 (продолжение)

Раздел V. Геодезические работы при составлении кадастрового плана земельного участка.

Установление границ земельного участка в натуре (на местности) проводится в соответствии с топографо-геодезическими и картографическими материалами, выполняется на основании технической документации по землеустройству, которой определяется местоположение поворотных точек границ земельного участка в натуре (на местности).

Документация по землеустройству по установлению границ жилой и общественной застройки выполняется в составе генерального плана населенного пункта, проектов разделения территорий и является основой для установления границ земельных участков в натуре (на местности).

Границы земельного участка в натуре закрепляются межевыми знаками установленного образца.