Определение операционных расходов по содержанию недвижимости.

К числу постоянных затрат собственника на рассматриваемом отрезке времени, относится только плата за землю. Для собственников земельных участков – это земельный налог.

Исходными данными для расчета являются данные Пояснительной записки к проекту отвода земельного участка по нормативной денежной оценке земельного участка по состоянию на 2004 г.

Нормативная денежная оценка равна 803 064,56 грн. (Приложение 9). По информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК нормативная денежная оценка земель за 2002, 2003 и 2004 годы не индексировалась. За период с 1998 г. на дату оценки общий коэффициент индексации составляет 1,064 (1,035; 1,028). [15]. Таким образом, нормативная денежная оценка с учетом индексации на дату оценки равна 803 064,56 грн. * 1,064 = 854 460 грн.

В соответствии с Законом «О плате за землю» ставка земельного налога с земель, денежная оценка которых установлена, устанавливается в размере 1% от их денежной оценки (5 статья 7). Плата за землю по объекту оценки составит: 8 545 грн. или 2 136 грн в квартал. По данным информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК нормативная денежная оценка земель за последнее время (2005-2007 гг) индексируется на коэффициент примерно в 4% в год. Поэтому в прогнозном периоде планируется рост платы земельного налога на 4% в год или на 1,0 % в квартал.

Определение стоимости объекта недвижимости в целом доходным подходом представлено в таблице 6

Общая сумма дисконтированного денежного потока чистого операционного дохода от владения недвижимостью рассчитанная по данным таблицы 6 составляет 4 782 987 грн.

Таблица 6

Расчет суммы дисконтированного денежного потока чистого операционного дохода от владения недвижимостью (грн).

Определение расходов на земельные улучшения

В соответствии с п.35 Методики экспертной денежной оценки земельных участков при оценке застроенных земельных участков определение затрат на земельные улучшения основывается на основе рыночных затрат, связанных с сооружением зданий и сооружений, которые расположены в границах земельного участка, при условии его наиболее эффективного использования.

Указанные затраты складываются из:

- Затраты на отведение земельного участка (вынос границ в натуру);

- Затраты на подготовку участка под застройку;

- Стоимости строительства, благоустройства и озеленения;

- Оплата услуг проектирования;

- Сумм местных налогов и сборов, стоимости финансирования;

- Прибыли застройщика. [12].

Так как смета на реконструкцию существующего здания и строительство планируемого рекреационного комплекса не предоставлена, а ее расчет не входит в задачи данной работы, оценка стоимости затрат на строительство на земельные улучшения осуществлена затратным подходом по методу замещения на базе стоимости замещения. Т. е. по стоимости строительства подобного объекта, построенного по типовым проектам, определяемой методом сравнительной единицы по стоимости единичного показателя строительного аналога.

Определение расходов на строительство

Стоимость замещения определяется по стоимости единичного показателя земельных улучшений (площадь, объем), являющихся подобными оцениваемым [11].

Данные о стоимости строительных работ получены по данным проектно-стоимостного расчета на строительство гостинично-рекреационного комплекса в Севастополе, парк Победы (общая площадь 11 731 кв. м.). Стоимость строительства учитывает расходы на подготовку участка, на строительство (затраты материалов и труда) и на благоустройство и озеленение и составляет 3 725 грн за 1 кв. м.

Данные о прибыли застройщика получены из информационных статей в Интернет и представлены в Приложении 12.

Расчет стоимости затрат на земельные улучшения произведен в таблице 7

Таблица 7

Расчет стоимости затрат на земельные улучшения

1Как оговорено в допущении, исходные технические данные по рекреационному комплексу основаны на данных инвентарного дела БТИ на имеющиеся улучшения. Таким образом, при плановой общей площади улучшений 732 кв. м.

2 Стоимость проектно - изыскательских работ по строительству Оценщик определил, исходя из соотношения стоимости проектно - изыскательских работ и стоимости СМР. Доля проектно - изыскательских работ в стоимости СМР составляет (в зависимости от характера проектируемого объекта строительства и условий строительства) от 2 до 5%. В данной работе, учитывая удовлетворительные инженерно-геологические условия и уже подготовленную территорию, стоимость проектно - изыскательских работ принимается на уровне 2% от стоимости СМР.

3 Согласно Постановления КМУ от 24.01.2007 г. №40 все застройщики обязаны внести денежные средства в местный бюджет на развитие городской (поселковой) инфраструктуры. Размер взноса составляет от 10 до 20% от сметной стоимости строительства объекта недвижимости. Исходя из принципа разумной осторожности, для целей оценки принимаем среднюю величину взноса в местный бюджет – 15%.

4 Финансирование строительства предполагается с привлечением заемных финансовых ресурсов по стоимости заемного капитала исходя из анализа рыночных данных. Годовая процентная ставка по кредитам в национальной валюте по данным Национального банка Украины на момент оценки составляет 17% годовых, информация находится в Приложении 13. Согласно СНиП 1.04.03-85* «НОРМЫ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗАДЕЛА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ», продолжительность строительства составляет 5 месяцев. Исходя из принципа, что «ничто не строится в срок и в пределах сметы» принимаем продолжительность строительства с запасом – 6 месяцев (полгода). Срок финансирования так же составит 6 месяцев. Таким образом, стоимость финансирования строительства составит 2 745 000 х 0,17 х 0,5 года = 233 325 грн.

Определение стоимости земельного участка произведено

По формуле:

Сумма чистого дохода от реализации объекта недвижимости в целом = 4 782 987 грн (в таблице 6 на стр. 71);

Вв = 3 967 827 (см. таблицу 7 на стр. 73)

Стоимость земельного участка определена в таблице графической части

Таким образом, стоимость участка, определенная методическим подходом, который базируется на учете расходов на земельные улучшения составит 815 160 гривен

* - Окончательное значение стоимости округлено до целого числа с учетом разумной степени приближения

3.3. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков.

В данной работе сопоставление производилось с приблизительным аналогом, проданным на первичном рынке, с внесением корректирующих поправок, по основным параметрам сравнения объектов:

- одинаковая функция использования земли

- район (по характеристикам престижности, спроса на объекты недвижимости и функциональности);

- близкие физические характеристики (размер, конфигурация, уровень инженерной подготовки)

Информационным обеспечением являются Информация Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК о проданных земельных участках несельскохозяйственного назначения за 2006 г., опубликованная в газете Крымская неделя за 2006г. (Приложение 11).

Оценка производилась по следующему плану:

1 этап

Оценщиком произведено изучение рынка земли и подобрана информация по продаже объектов, расположенных в районе ЮБК, учитывались такие факторы как: целевое назначение, местоположение и площадь участка.

2 этап

Произведен выбор наиболее схожих объектов, по следующим критериям отбора:

¨ схожесть характеристик объектов;

¨ цена продажи;

¨ дата заключения сделки на продажу;

¨ месторасположение объектов;

3 этап