Сопоставление информации по оцениваемому и аналогичным объектам. Для учета различий использовались следующие элементы и единицы сравнения:

¨ Единицей сравнения была выбрана стоимость 1 сотка общей площади участка;

¨ правовой режим земельного участка;

¨ состав имущественных прав (титул собственности);

¨ условия финансирования (уступки, какой либо из сторон, временные финансовые ограничения, уступка долга);

¨ условия продажи (на свободном рынке, залог, ограничения нахождения на рынке, ликвидация и т. д.);

¨ дата продажи (выбраны сделки или предложения совершенные с максимальной близостью к дате оценки);

¨ местоположение (имеющаяся информация позволяет выбрать максимально близкие объекты к оцениваемому);

¨ физические характеристики (площадь, уровень инженерной обеспеченности);

¨ условия и ограничения относительно использования земельного участка

4 этап

Определение величины поправок на основании попарного сравнения.

Исходная информация по аналогам, отобранным для расчета, приведена в таблице 8. По данным информации Симеизсского поселкового совета за период с 2005 по 2007 г. продажа земельных участков не производилась (Приложение 12).

Таблица 8

Аналоги, отобранные для расчета

Внесение поправок и согласование скорректированных стоимостей

Определение значений величин корректировок:

1. Состав имущественных прав. Передавалось полное право собственности – правовые отношения аналогичные Корректировка отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости одинаковые - оплата производилась денежными средствами без отсрочки платежа (рыночные), корректировка отсутствует.

3. Дата продажи. Аналоги проданы в 2006 г., т. е. более года назад от даты оценки. Для расчета поправки были использованы данные анализа рынка, согласно которым рост цен на земельные участки в районе Большой Ялты составил за 2007-2008 40%, данное значение принято в качестве поправки для аналогов.

4. Местоположение. Все объекты расположены в районе ЮБК, в незначительном удалении объекта оценки, поправка не применялась.

5. Наличие коммуникаций. Все участки застроены объектами рекреационного назначения, поэтому имеют схожую инженерную инфрастуктуру, поправка не применялась.

6. Площадь. Влияние размера земельного участка на его стоимость для подобных участков не выявлено. Корректировка не применялась.

Результаты расчетов сведены в таблицу 9. Все расчеты производились в гривнях.

Стоимость земельного участка, общей площадью 0,1726 га, определенная при расчете подходом, базирующимся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков составит: 463 400 грн

* - Окончательное значение стоимости округлено до целого числа с учетом разумной степени приближения

Таблица 9

Таблица сравнения выбранных аналогов и расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом.

3.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости земельного участка

В результате вышеприведенных вычислений получены два значения стоимости:

Стоимость объекта оценки, определенная подходом, базирующемся на определении расходов на земельные улучшения, составляет: 815 600 гривен Стоимость объекта оценки, определенная подходом, базирующимся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, составляет: 463 400 гривен

В подходе, базирующемся на определении расходов на земельные улучшения, доход от улучшенного земельного участка рассчитан на основании рыночных данных о стоимости продажи коттеджей в рассматриваемом территориальном сегменте, в соответствии с НЭИ участка. Все расходы на земельные улучшения приняты применительно к объекту оценки.

Стоимость земельного участка, полученная с применением сравнительного подхода, характеризуется рядом недостатков:

- комитет по земельным ресурсам АРК не дает подробных сведений о физических характеристиках и особенностях местоположения объектов, данных о наличии сервитутов и ограничений в границах участков.

Таким образом, из-за отсутствия максимально подобных аналогов нельзя говорить об адекватности конечного результата расчетов, сравнительный подход в данном случае носит информативный характер об уровне фактических сделок на рынке земельных участков.

В качестве окончательного результата выбирается стоимость, полученная подходом, базирующемся на учете расходов на земельные улучшения, поскольку данные при расчете данным подходе, более близки к рыночным, следовательно и стоимость объекта оценки, наиболее близкая к рыночной стоимости сложившейся на подобные земельные участки на дату оценки.

Таким образом, в качестве окончательного значения стоимости выбрана, стоимость, полученная подходом базирующемся на определении расходов на земельные улучшения. Рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 0,1726 га, расположенного по адресу г. Ялта, пгт. Кацивели, ул. Шулейкина, 20, составляет 815 600 гривен