По итогам проведенного анализа можно выделить как позитивные, так и негативные моменты.

Позитивные:

- Рост численности оздоровленных, охваченных краткосрочным отдыхом.

- Обеспечение рекламно-информационных мер с целью привлечения внимания к курортам АР Крым.

- Развитие туристической отрасли и увеличение объёма услуг экспорта туристических агентств.

- Активизация работы СЭС по обеспечению санитарного состояния курортной зоны.

Негативные:

- Незначительное увеличение количества предоставленных круглогодовых коек (мест).

- Снижение численности рекреантов в течении последних двух сезонов

Кабинет Министров Украины принял Программу развития Крыма как круглогодичного, общегосударственного и международного курортно-рекреационного и туристского центра. Верховный Совет Крыма утвердил Правила по устройству и оборудованию пляжей на водных объектах Черного и Азовского морей, Положение о мини-гостиницах, мотелях, пансионатах и домах гостиничного типа, а также Положение о сборе на развитие рекреационного комплекса.

Министерством разработаны «Основные направления развития санаторно-курортного и туристского комплекса АР Крым до 2010 г». Также разработаны методические рекомендации по определению численности прибывших на отдых в Крым на основе данных пассажиропотока.

Открытие консульского пункта в ГМА «Симферополь» оказало положительное влияние на дальнейшее развитие иностранного туризма в Крыму. В 2002 году его услугами воспользовались 110 граждан ЕС, Канады, США, Японии и Швейцарии, в течение 2003года-около 1600.За консульские услуги государству перечислено в 2002 г. более 3300 долл. США, в 2003 году -55010 долл. США.

В 2002 году завершена аккредитация санаториев и пансионатов с лечением. На их базе разработаны и внедрены более 100 лечебно-диагностических методик, позволивших значительно повысить эффективность реабилитации и оздоровления. В здравницах начали широко использовать ранее не применявшиеся в Крыму методы спелеотерапии, лечения голубой глиной', пищевой добавкой «Эноант», разработанной на основе полифенолов винограда, ароматическими маслами, полученными из лекарственных трав.

Заметно увеличился приток инвестиций в рекреационную отрасль. В период с 2000 по 2003 гг. на территориях приоритетного развития «Большая Ялта», Алушта» и «Судак» освоено инвестиций на сумму 63,5 млн. долл. США. В стадии реализации находится 10 проектов. В бюджет от их реализации поступило налогов и сборов на сумму 15,8 млн. грн. Только за первое полугодие 2003 года предприятиями курортно-туристического комплекса вложено 62,9 млн. грн. собственных средств в строительство, реконструкцию, модернизацию материально-технической и лечебно-диагностической баз.

Принимаемые меры обеспечили на протяжении 5 последних лет устойчивую тенденцию количества отдыхающих с 3,3 млн. чел в 1999 г. до 4,6 млн. чел в 2003 г.

На протяжении 2006/07г. в Автономной Республике Крым, как и в предшествующем сезоне, были проведены мероприятия по созданию благоприятного курортно-туристского имиджа Крыма, рекламе его курортных и туристских возможностей.

В связи с необходимостью повышения конкурентноспособности курортов Крыма были увеличены темпы роста освоения средств на строительство, модернизацию и реконструкцию объектов курортно-туристского комплекса. Так, за 9 месяцев 2007г. освоено около 80 млн. грн., что на 30% больше, чем за аналогичный период 2006г.

Продолжалась работа по привлечению отечественных и иностранных инвестиций в объекты курортно-туристской сферы.

Согласно данным исполкомов и райгосадминистраций курортных регионов суммарный объем инвестирования в курортно-туристскую сферу АР Крым за первое полугодие 2007г. составил 7,4 млн. долл. США. В бюджет от реализации проектов за этот период поступило налогов и сборов на сумму 9,1 млн. грн. [34]

Таким образом, сфера развития рекреационной недвижимости является одной из наиболее инвестиционно привлекательных в Крыму, что подтверждается динамичностью темпов отрасли.

III. ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРТНОЙ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. Выбор подходов в оценке земельного участка.

Оценка осуществляется с применением баз оценки, которые отвечают рыночной стоимости и нерыночным видам стоимости. Выбор базы оценки передует заключению договора на проведение оценки имущества.

Выбор базы оценки зависит от цели, с которой проводится оценка имущества, его особенностей, а также нормативных требований.

В случае, если нормативно-правовыми актами по оценке имущества, договором на проведение оценки имущества или постановлением суда не указан вид стоимости, которая должен быть определен в результате оценки, определяется рыночная стоимость [10].

Согласно Методике, экспертная денежная оценка земельного участка предусматривает определение рыночной (вероятной цены продажи на рынке) или другого вида стоимости объекта оценки (залоговая, страховая, для бухгалтерского учета и т. п.) за которую он может быть продан (приобретен) или другим образом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения. [11].

В целях определения стоимости для совершения гражданско-правовой сделки (вероятной цены продажи на рынке) определялась рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки вследствие соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения [37].

Методика экспертной денежной оценки земельных участков предполагает применение следующих методических подходов:

- капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая или косвенная);

- сопоставление цен продажи земельных участков;

- учет расходов на земельные улучшения.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки. [12].

Выбор методов оценки земельного участка осуществлялся на основании исходных данных и собранной информации по объекту оценки.

1. Подход базирующийся на учете затрат на земельные улучшения применяется в основном для оценки улучшенных земельных участков или участков, подлежащих застройке в соответствии с вариантом лучшего и наиболее эффективного использования.

В основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее эффективным использованием. Согласно методу стоимость земли определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи улучшенного земельного участка и всеми затратами на земельные улучшения. Для определения текущей стоимости будущих доходов и затрат, которые неравномерно распределяются во времени, используется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Указанный подход наиболее реализуем при оценке земли. Наличие информации о доходах объектов рекреационного назначения и данных о себестоимости строительства жилых и общественных зданий по Украине и в Крыму – являются достаточными исходными данными для расчета объекта подходом, базирующимся на учете расходов на земельные улучшения.

2. Подход, базирующийся на сопоставлении цен продажи, который максимально ориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако на Украине сложность использования этого подхода состоит не только в отсутствии открытого рынка земли, а также в получении необходимой информации о земельных участках, которые имеют сравнимые характеристики с объектом оценки. Используя информацию о ценах продажи участков рекреационного назначения на ЮБК на первичном рынке возможно применить методы сравнительного подхода и использовать результаты оценки в качестве информативно-справочного материала.[39].

3. Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного дохода (фактического или ожидаемого), предусматривает определение стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования с учетом установленных ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основании анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Для улучшенного земельного участка доход с земли определяется путем распределения общего дохода между его физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.

Этот метод используется при условии наиболее эффективного использования земельного участка (фактического или условного) с учетом существующих обязательств и ограничений по использованию.

Основной алгоритм использования данного подхода:

• Изучение рынка аренды подобных земельных участков, определение потенциального валового дохода на основании денежных потоков;

• Определение действительного (эффективного) валового дохода;

• Определение величины чистой прибыли путем вычитания из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга ипотечного кредита и амортизационных отчислений;

• Преобразование величины чистой прибыли в текущую стоимость земельного участка путем прямой или непрямой капитализации. [12].

Сложность использования указанного подхода в следующем:

• Подход наиболее применим при оценке земель сельскохозяйственного назначения на основе чистой ренты;

• Рынок аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения в стране не сформирован;

• Корректно выполнить распределение дохода между землей и улучшениями для коммерческой недвижимости практически невозможно [43].

Таки образом, из-за отсутствия достоверной исходной информации применение доходного подхода при экспертной денежной оценке земельного участка несельскохозяйственного назначения нецелесообразно.

В результате изложенных допущений и предположений оценка стоимости земельного участка проведена с применением двух подходов: подходом, базирующимся на учете расходов на земельные улучшения и по методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков.

3.2. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на учете расходов на земельные улучшения.

В рамках данного подхода применялся метод остатка для земли. Стоимость участка данным методом определяется по формуле:

(ЧОДзаг / Rзаг) – Вв, где

ЧОДзаг – доход от застроенного земельного участка;

Rзаг – ставка капитализации для застроенного земельного участка;

Вв – затраты на земельные улучшения с учетом прибыли инвестора.

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, неравномерно распределяемых во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.