Где Цкп – стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнях);

До – чистый операционный или рентный доход (в гривнях);

Ск – ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Непрямая капитализация основана на допущении об ограниченном и изменяющемся денежном потоке от использования земельного участка на протяжении определенного периода с последующей его продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле (2):

Цкн = Еt / (Дoi / i = 1(1 + Ck) + Pi) (2)

Где Цкн – стоимость земельного участка, определенная путем непрямой капитализации (в гривнях);

Pi – текущая стоимость реверсии;

T - период (в годах), который используется при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода;

Е – сумма.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменения стоимости денег.

Ставка капитализации для земли может быть определена также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возврата капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.

Согласно методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, сложившихся на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок в цены продажи подобных земельных участков, учитывающих различия в условиях соглашений и характеристиках, влияющих на стоимость.

Поправки определяются на основании попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Скорректированная цена продажи подобного земельного участка определяется по формуле (3):

m

Цза = Ца + S DЦаj (3)

i = 1

где Цза – скорректированная цена продажи а-го подобного земельного участка (в гривнах);

Ца – фактическая цена продажи а-го подобного земельного участка ( в гривнах);

m - количество факторов сравнения;

DЦаj. – разница (поправка) в цене (+, -) продажи а-го подобного земельного участка относительно оцениваемого участка по J-му фактору сравнения.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

Методический подход, базирующийся на учете расходов на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от его использования) и расходами на земельные улучшения по формуле (4):

Цв = Цо – Вос (4)

Где Цв – стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на земельные улучшения (в гривнах);

Цо – ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный или рентный доход от его использования (в гривнах);

Вос – расходы на земельные улучшения (в гривнах).

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, неравномерно распределяемых во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем установления характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки [12].

Глава II. Характеристика земельного участка, развитие рынка земель в Крыму.

2.1. Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав

Объект оценки – земельный участок общей площадью 1 726 м2 (0,1726 га), расположенный по адресу: пгт. Кацивели, ул. Шулейкина, 20.

На основании Договора аренды земельного участка, зарегистрированного 09 сентября 2005 г. в пгт. Симеиз установлено, что объект является государственной собственностью (Приложение 1). Арендодателем выступает Симеизский поселковый Совет. Арендатор – СПД Ковешников Артем Леонидович (Свидетельство о госрегистрации физического лица-предпринимателя сер. В01 № 363350 от 05.04.95 г.), идентификационный № 2757001272.

Договор аренды заключен сроком на 25 лет. Целевое назначение земельного участка в соответствии с договором аренды – строительство и обслуживание рекреационного комплекса. Целевое использование земельного участка – Согласно Украинскому классификатору целевого использования земель (УКЦИЗ) 1.17 «рекреационного назначения».

Кадастровый номер 0111949300:05:001:0009. По данным справки Ялтинского городского управления земельных ресурсов – по статистическому отчету Государственного комитета Украины по земельным ресурсам «Учет земли» (форма 6 зем) в составе земельных угодий оцениваемого участка числится на учете:

- строка 7.3 (шифр 86) «Земли рекреационного назначения);

- по видам земельных угодий графы 34,55,57, 80: «застроенные земли», в т. ч. «земли для отдыха и иные открытые земли», в т. ч. «земли, предназначенные для проведения отпусков», в т. ч. «земли рекреационного назначения» (Приложение 2).

По данным кадастрового плана договору аренды участок граничит со всех сторон с землями пгт. Кацивели Симеизского поссовета (графическая часть). В плане также определены ограничения по использованию земель.

Границы земельного участка относительно жилой и общественной застройки определены согласно схемы границ земельного участка из Генплана (графическая часть). Данный план демонстрирует установленные границы земельного участка в натуре (на местности).

Подъезд к участку запроектирован со стороны ул. Шулейкина. Земельный участок отведен из земель запаса Симеизского поселкового Совета.

Рельеф участка сложный, с общим уклоном к югу. Форма неправильный многоугольник. В ходе визуального осмотра установлено, что на участке имеются улучшения – двухэтажное здание магазина (лит. А), общей площадью 647,8 кв. м. и одноэтажное сооружение на фундаменте (стеклопункт) (лит. Б), общей площадью 84,2 кв. м. Всего под зданиями и благоустройством застроено 1 679 кв. м. Данные о площади строений приняты по данным инвентарного дела БТИ (Приложение 3). На основании договора купли-продажи сер. ВАР № 487491 от 26.11.03 г. право собственности на здание и сооружение принадлежит Арендатору земельного участка Ковешникову Артему Леонидовичу, что подтверждается выпиской о регистрации права собственности на недвижимое имущество в КП Ялтинского БТИ. (Приложение 4, 5). По данным п. 4 Договора аренды земельный участок площадью 0,1726 передается в аренду без объектов недвижимости. (Приложение 1)

На оцениваемый участок договором аренды установлены требования сервитутов и ограничений: соблюдение режима использования земель для охранных и санитарно-защитных зон (охрана зеленых насаждений -0,0200 га, соблюдение режима охранной зоны регулирования застройки зона 3 7/-0,1726 га), санитарно-технические зоны инженерно-технических сооружений и коммуникаций – 0,0125 га. (Приложение 1)

Проект отвода оцениваемого участка выполнен ЧП «Геркулесъ» (г. Ялта) согласно решения 19 сессии 24 созыва Симеизского поселкового Совета от 19.12.03 г. После государственной регистрации Договора аренды решением 40 сессии 4 созыва Симеизского поселкового Совета от 22.12.05 г. объект оценки включен в список на приватизацию земельных участков несельскохозяйственного назначения для строительства и обслуживания рекреационного комплекса. (Приложение 6).

2.2. Характеристика местоположения земельного участка.

Общие административные сведения о местоположении

Автономная Республика Крым входит в состав Украины. Имеет Верховный Совет, Совет Министров, Верховный и Арбитражный суды, местные представительные и государственные органы власти.

Республиканский центр - г. Симферополь.

Территория Автономной Республики Крым - 26 945 кв. км.

Население по состоянию на 1 января 1995 года - 2632,4 тыс. человек, в том числе: городское -1791,8 тыс. человек, сельское - 840,8 тыс. человек.

Административно-территориально Автономная Республика Крым разделена на 14 районов.