Участки свободные от застройки покрыты зелеными насаждениями. Среди насаждений много видовых реликтовых растений подлежащих сохранению. Согласно акту обследования зеленых насаждений составленному 26.08.03 г. на отведенном земельном участке было выявлено 57 единиц растений – в т. ч. дуб пушистый, иглица понтийская, ясень узколистый, граб восточный фисташка туполистная и держи-дерево колючее (Приложение 7). По акту зеленые насаждения были переданы на ответственное хранение предыдущему арендатору. На дату оценки, документы, определяющие состав зеленых насаждений на участке и режим их использования, оценщику не предоставлены.

Местоположение участка характеризуется удаленностью от морского побережья. Расстояние до моря оценивается не менее 1 500 м.

Район расположения объекта оценки обеспечен всей необходимой инженерной инфрастуктурой, а именно: сетями электроснабжения, водопровода и канализации.

Район расположения земельного участка имеет достаточно высокий рекреационный потенциал за счет благоприятного климата, приморского положения и внешнего пейзажного разнообразия (хотя по оценкам потенциальных отдыхающих боле скудного по сравнению с ближайшими населенными пунктами - Симеизом и Алупкой). В целом выгодность местоположения в соответствии с целевым назначением определяется тенденцией развития объектов рекреационного назначения в радиусе оцениваемого участка и может рассматриваться, как часть её функционального и архитектурно-планировочного целого. Положительным фактором местоположения является хорошая транспортная доступность и близость к транспортным развязкам, негативный фактор – удаленность от моря, влияющий на снижение стоимости.

Технические характеристики земельного участка

По экономико-планировочному зонированию объект входит в экономико-планировочную зону «Кацивели», оценочный район № 47. Оцениваемый земельный участок находится на южной границе селитебной территории поселка Кацивели (графическая часть). Рельеф с уклоном к югу. Согласно кадастровому плану из договора аренды (графическая часть) земельный участок имеет форму неправильного многоугольника.

Участок расположен за пределами прибрежной защитной полосы вдоль Черного моря, в зоне жилой и общественной застройки.

Согласно Генплану (графическая часть) южная граница участка выходит к проезжей части улицы Ак. Шулейкина и на центральную площадь район, не доходя до границы красной линии 15 м. По периметру с западной стороны и частично с северо-восточной стороны участок выходит на местный проезд. В границах участка с востока находится автостоянка, а через проезд жилой дом. Интенсивность движения по главной улице не высокая даже в сезон, поэтому на дату оценки она не рассматривается как существенный источник шума и загрязнения.

Участок сложен из осадочных пород – это в основном четвертичные отложения, молодые породы, образованные результате выветривания коренных пород и переотложения продуктов их разрушения водой, ветром, льдом. Почвы оцениваемого участка представлены глинистыми сланцами и продуктами выветривания известняков. Основные свойства этих почв – рыхлое сложение, водонепроницаемость.

Высота и состояние грунтовых вод не определены. Наличие заболоченности участка не установлено.

В схеме границ ограничений и сервитутов земельного участка нанесены охраняемые зоны, они занимают 18,5% территории (Приложение 8). В границах участков попадающих под ограничения и сервитуты находится озеленение, по экспликации при дальнейшем использовании участка по целевому назначению озеленение будет сохранено.

Так как улучшения земельного участка представлены зданием магазина, территория уже обеспечена основными коммуникациями – водопроводом, электричеством и канализацией.

Таким образом, технические характеристики оцениваемого земельного участка являются удовлетворительными и не требуют дополнительных вложений на инженерную подготовку территории. В целом размер и топография участка не накладывают ограничений на любые варианты застройки. Линии инженерной инфрастуктуры: сети водоснабжения электричества, газоснабжения и канализации, проходят в границах участка на освоенных под жилые комплексы территориях (в удалении от 500 м). Площадь участка типична как для коммерческого использования, так и для многоквартирной жилой застройки.

2.3. Обзор рынка земельных участков на Южном берегу Крыма

Первичный рынок

Сельские, поселковые и городские Советы продают земельные участки под приватизированными объектами. Целевое назначение участков – коммерческое, жилая застройка и рекреационное. Доля рекреационных участков составляет 30%. Общая площадь таких участков от 30 до 40 соток.

По опубликованной информации Республиканского комитета по земельным ресурсам за 2005 год в Автономной Республике Крым было продано 72 земельных участка общей площадью 103,20 га на сумму 32 млн. 529 тыс. грн. Из них 30 участков на ЮБК.

За 2006 год в Автономной Республике Крым было продано 75 земельных участков общей площадью 40,87 га на сумму 41 млн. грн. Наибольшее количество земельных участков было продано в Евпатории - 14 участков на сумму 2 млн. 505 тыс. грн. и в Большой Ялте - 13 участков общей стоимостью 16 млн. 938 тыс. грн.

По информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АР Крым за 2007 год в автономии продано 97 земельных участков общей площадью 46,85га. Их стоимость, согласно экспертной оценке, составила 38 млн. грн Лидером по количеству проданных участков является город Саки - 33 проданных участка на сумму 1млн. 279 тыс. грн. Лидером по сумме вырученных средств – Большая Ялта, там продано 18 участков стоимостью 23 млн.109 тыс. грн.

За три месяца 2008 г года в АР Крым проданы 11 земельных участков общей площадью 1,70 га. Их стоимость, согласно экспертной оценке, составила 1 млн. 905 тыс. грн [53].

По результатам анализа информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АР Крым о продажах земельных участков на первичном рынке следует, что за последние три года наблюдается тенденция роста объемов продаж земельных участков, при этом доля участков на ЮБК сократилась от 40 до 30%. Как и на вторичном рынке, на первичном также наблюдается дефицит свободных земельных участков в районе Большой Ялты. Потенциальные покупатели земельных участков активно проявляют интерес к Западному побережью Черного моря – районы Саки и Евпатории. Значительный уровень рекреационной нагрузки на курорты ЮБК и Восточного побережья, высокий уровень цен на проживание, питание и сервис для отдыхающих, дефицит земли и ее стремительно возрастающая стоимость для строительства новых рекреационных объектов делают освоение прибрежных территорий Сакского района инвестиционно привлекательным.

Средняя цена продажи 1 кв. м. земельных участков на протяжении 2006 – 2008 г. относительно стабильна на уровне 81-100 грн./кв. м. По данным таблицы 1 следует, что цена на приватизируемые участки в районе оцениваемого объекта на побережье ЮБК, выше в два раза.

Относительно стабильная цена на участки на первичном рынке связана с затратами времени на процедуру выкупа. Согласно действующего законодательства необходимо оформить аренду под собственным объектом коммерческой недвижимости с предварительным отведением земельного участка, в процессе аренды оформить пакет документов на сессию местного органа самоуправления о получении разрешения на выкуп земельного участка. Этот процесс занимает от года и более. Поэтому целевому инвестору, проще приобрести участок на вторичном рынке и построить на нем улучшения за более короткий срок и быстрее начать получать доход от недвижимости.

Таблица 1

Данные о проданных в 2006 г. земельных участках подобного целевого назначения, расположенные вблизи пгт. Кацивели.

Вторичный рынок

Статистика нескольких последних лет свидетельствует о высокой динамике стоимости земельных участков в Крыму. Для полуострова основным ценообразующим фактором служит близость к морю. Согласно данным фирмы «Геоконсалтинг», в целом, земельные участки на вторичном рынке Крыма за три года (2004-2007) подорожали примерно в 10 раз. С января по сентябрь 2007 года их стоимость вблизи Ялты выросла, как минимум, вдвое, а наделы, расположенные в нескольких километрах от моря, прибавили в цене не менее 30-40%.

При этом, как отмечают ряд экспертов, в конце прошлого года рост цен на крымскую землю несколько замедлился, и в ближайшей перспективе вряд ли будет демонстрировать столь же «умопомрачительный» рост. Это связано с тем, что при нынешнем уровне цен платежеспособный спрос начинает иссякать, и рынок уже достаточно напряжен.
Тем не менее, по оценкам риэлтеров ялтинского предприятия «СТД центр» стоимость земли на Южном берегу Крыма будет расти, и не только в привлекательных прибрежных зонах. Однако темпы роста земли будут зависеть от применения конкурентных и прозрачных для инвесторов механизмов продаж, ну и, конечно, политической стабильности в Крыму, особенно актуальной в последнее время.

ЮБК (в т. ч. и Ялта) являются зоной повышенного спроса на недвижимость для отдыха, поэтому основные приоритеты и темпы строительства ориентированы на данный вид недвижимости, а также на строительство элитных жилых комплексов и коттеджных поселков, которые также используются для сдачи в аренду.

Многие уверены в грядущем законодательном изменении статуса земель Южного берега Крыма и порядка пользования, включая отмену предыдущих прав землепользования и даже реприватизацию неосвоенных земельных участков, особенно в зонах строгого режима, ужесточения приобретения или отвода в аренду земельных участков.

В тоже время, активность населения в части желаний отвода земельных участков не снижается. Наблюдается ажиотаж в части получения земельных участков в связи с упорными слухами о планируемой реформе административного деления Большой Ялты, когда полномочия существующих органов местного самоуправления прекратятся, а взамен придут новые чиновники в составе новых структур.

По данным АН «Планета Крым», «недорогие» участки в первой линии, которые весной прошлого года стоили $25 тыс. за сотку, сегодня продаются минимум по $35 тыс.

Риэлтеры Крыма отмечают, что «Ялтинская недвижимость – это бренд, - поэтому цены здесь отталкиваются не от ее себестоимости, а от уровня престижности».

Участки в первой линии от моря и в районе реликтовых парков продаются в среднем по $35 тыс. за сотку, но встречаются предложения по $50 тыс. или даже более $100 тыс. за сотку. Несколько дешевле, по $20 тыс. - $25 тыс., можно купить несколько соток земли во второй линии от моря. Более отдаленные предложения, на расстоянии свыше полукилометра от береговой линии, стоят уже $15 тыс. - $25 тыс. за сотку. Участки удаленные от моря 800-1500 м близко к транспортным магистралям (автодорогам) как правило, на местности с незначительным уклоном, со скудной растительностью, стоят их в пределах $ 6,5 тыс-15 тыс за сотку

В последнее время резко снизилась активность инвесторов вкладывать деньги в предлагаемые на продажу земельные участки, в основном по этой же причине, а также из-за высоких цен – до 10-15 тыс. у.е. и выше за сотку далеко не пляжного земельного участка.

По наблюдениям специалистов агентств недвижимости покупатели земли под частное строительство больше всего интересуются участками около 10 соток. На ЮБК уже наблюдается дефицит участков свободных от застройки. Насыщение рынка предложений в настоящее время происходит за счет участков расположенных в некотором отдалении от моря, – в горах, вблизи заповедников.

2.4. Предпосылки использования участков с целевым назначением строительство и обслуживание рекреационного комплекса.

По природным факторам Крым является, прежде всего, климатическим курортом: важнейший его целебный ресурс – климат обусловил развитие лечебно-оздоровительных учреждений преимущественно в южной и юго-западной его части, предопределяя их сезонный спрос.

Санаторно-курортный и туристический комплекс является одной из главных составляющих экономики Автономной Республики Крым, имеющий значительные перспективы для развития. Работа объектов курортной инфрастуктуры регулируется на региональном уровне Советом Министров АР Крым, программы развития отрасли разрабатываются также и на государственном уровне.

По числу и емкости санаторно-курортных (оздоровительных) учреждений Автономная Республика Крым опережает все регионы Украины. На территории автономии находится каждое шестое санаторно-курортное (оздоровительное) учреждение Украины. Согласно Закона «О курортах» деятельность санаторно-курортных учреждений направлена на обеспечение условий для полноценного лечения, медицинской реабилитации и профилактики заболеваний.