ВВЕДЕНИЕ

Земельные отношения всегда были, есть и будут одной из наиважнейших сфер современной жизни. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по вопросам владения, пользования, распоряжения и управления землями. От качества решений, которые принимаются относительно использования и охраны земель, зависит текущее экономическое развитие территорий, разрешение экологических проблем, а также эффективное обеспечение отраслей экономики и граждан земельными ресурсами.

Главным условием повышения экономической, экологической и социальной эффективности управленческих решений в сфере землепользования должен быть высокий технический уровень документации по землеустройству и оценке земель. Именно землеустроительной документацией, согласно законодательству, регламентируются земельные отношения – от общегосударственного уровня до наименьшего земельного участка, устанавливаются границы объектов земельной собственности и административно-территориальных образований, закрепляется организация территорий природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, определяются объемы землеохранных мероприятий, режим ограничений хозяйственной деятельности и т. д.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными номами, гражданским законодательством и Земельным кодексом. В настоящее время законодательная и нормативно-правовая база в сфере землеустройства и оценки земель достигла значительного развития. В общем, фундаментальные основы современного землеустройства и оценочной деятельности в Украине были заложены Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III, а уже через два года он были расширены Законами Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858 –IV и «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378- IV. [38].

Виды оценки земель установлены статьей 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. В зависимости от цели и методов проведения она подразделяется на бонитировку почв, экономическую оценку земель и денежную оценку земельных участков. В свою очередь, денежная оценка земельных участков, в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Целью нормативной оценки является одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т. п.) по оценочным зонам.

Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки [22].

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением. Стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики зависит от уровня ее полезности и потребительских характеристик, благодаря которым она приносит доход ее собственнику.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля, в первую очередь, определяет доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит, как правило, вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют ограниченный срок службы.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в состав недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

• спецификой объектов оценки;

• недостатками нормативно-правовой базы;

• неоднозначностью регулирования земельного рынка.

Категория использования земли имеет определяющее значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный рынок является объектом пристального внимания государства, владельцев, инвесторов, девелоперов.

В соответствии с земельным законодательством использование земли в Украине осуществляется за плату. Чрезвычайно важным является то, что при этом должно осуществляться такое регулирование использования и охраны земель, которое обеспечит не только интересы общества, но и законные интересы граждан. Такое сочетание интересов особенно необходимо при управлении земельными ресурсами городов и поселков Южного берега Крыма, когда переход к рыночной экономике сказался и на градостроительных программах. Их разработка и реализация финансируется не только из бюджетных средств, но и из частных инвестиций. Отсутствие свободных территорий для развития в поселковой черте побуждает инвесторов и поселковые советы искать резервы на застроенных территориях, рассматривать возможность использования земельных участков, застроенных не эксплуатируемыми объектами. В связи с этим, на земельный участок, предназначенный для освоения под жилую и общественную застройку, происходит управляющее воздействие с двух сторон:

- со стороны поселкового совета, когда основной задачей управления землями становится оптимальное использование каждого земельного участка, обеспечивающее установленные градостроительным регламентом принципы и стандарты проживания в поселении,

И со стороны частного инвестора, основной задачей которого в управлении землями является извлечение в процессе использования земельного участка максимальной прибыли

В последние годы на Украине не единичны случаи, когда нотариусы отказывали в освидетельствовании договоров отчуждения объектов недвижимости, ссылаясь на то, что земля не находится в собственности отчуждающей стороны (лица) – не приватизирована гражданами или юридическими лицами, не находится в аренде. Так Законом о нотариате от 02.09. 1993 года N 3425-XII, в части ст. 55 «Удостоверение соглашений об отчуждении и залоге имущества» предусмотрено, что соглашения об отчуждении и залоге имущества, которое подлежит регистрации, заверяют при условии представления документов, которые подтверждают право собственности на имущество, которое отчуждается или закладывается.

В некоторых регионах до конца не урегулирована ситуация, когда городские бюро технической инвентаризации отказывает в регистрации права собственности на недвижимость, если право на земельный участок не подтверждено правоустанавливающим документом. В соответствии с действующим законодательством (п. 2 ст. 127 Земельного кодекса 25.10.01 г. № 2768-III) продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляется на конкурентных началах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые являются собственностью покупателей этих участков.

Стоимость земельных участков подлежащих продаже на конкурентных началах (свободные от застройки участки) осуществляется на основании нормативной денежной оценки, а выкуп по рыночной стоимости определенной на основании экспертной денежной оценки.

Приобретение прав собственности на земельный участок под зданием, сооружением в дальнейшем значительно упрощает процедуру перехода прав собственности на объект недвижимости в целом при гражданско-правовых сделках или при обеспечении залога при кредитовании, собственники земельных участков имеют гарантированную возможность использования земельного участка для обслуживания собственных зданий и сооружений, нет риска утраты недвижимости вследствие недоскональности действующего законодательства [40].

Выступая в качестве важнейшего направления вложения инвестиций, проекты развития застроенных территорий не только приносят прибыль инвестору, но и оказывают реальное воздействие на социально-экономические процессы в городах и поселках ЮБК, совершенствуют архитектурно-планировочную структуру населенных пунктов. Эффективность проекта заключается в содействии наполнению местного бюджета, за счёт земельных платежей и налоговых поступлений от основной деятельности, организованной на базе застроенного земельного участка.

В данной работе полостью рассмотрена процедура проведения экспертной денежной оценки земельного участка принадлежащего государству в лице Симеизского поссовета г. Ялты для целей выкупа под зданием являющимся собственностью субъекта предпринимательской деятельности. Основная задача дипломного проекта заключается в подробном отражении процесса определения справедливой рыночной стоимости земельного участка с целью его рационального и наиболее эффективного использования в современных условиях – которое будет законодательно разрешенным и экономически целесообразным. Результат экономической целесообразности – это увеличение суммы налогооблагаемого дохода, поступающего в бюджет государства, за счет повышения доходности деятельности организованной на базе выкупленного земельного участка в условиях его наиболее эффективного использования.

Глава I. экспертнАЯ денежнАЯ оценкА в современных условиях.

1.1. Экспертная денежная оценка как часть землеустройства

В соответствии с Законом о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV в Разделе III статья 20 предусмотрено, что землеустройство проводится в обязательном порядке на землях всех категорий независимо от форм собственности в случае разработки документации по землеустройству с целью организации рационального использования и охраны земель.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном обращении с ней и рациональном ее использование и охране

Эффективность использования земли обусловлена природным свойством земли, уровнем развития местной инфраструктуры, местом расположения конкретных участков, густотой населения и другими факторами. Рациональное и эффективное использование земли как объекта хозяйствования должно способствовать росту платы за землю и налоговых поступлений в бюджет от деятельности организованной на базе земли. С дальнейшим распределением этих поступлений на общественные и другие государственные потребности.

Согласно ст. 38 Закона о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV для определения качественных характеристик, экономической ценности и стоимости земель в землеустройстве выполняются земельно-оценочные работы. Экспертная денежная оценка земель проводится для сравнительного анализа и прогноза эффективности использования земли как природного ресурса и основного средства производства, а также при осуществлении гражданско - правовых соглашений.

Законом о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV в Разделе III статья 41 предусмотрено, что в составе консалтинговых услуг по вопросам землеустройства является предоставление информационных услуг по вопросам оценки земель. Консалтинговые услуги землепользователям и собственникам земли предоставляют юридические лица независимо от их организационно-правовой формы хозяйствования и формы собственности и физические лица, которые осуществляют деятельность в сфере землеустройства.