Таунхаусы

В последнее время на рынке индивидуального жилья Украины стала появляться такая новинка как таунхаусы - сблокированные коттеджные секции с отдельным входом и небольшим участком земли для каждого владельца.

Наиболее удачным местом размещения таунхаусов служат удаленные от центра районы городов, или же, напротив, участки в историческом центре города, где недопустимо существуют жесткие ограничении высотности строительства.

Таунхаус можно рассматривать как нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом, совмещающее их преимущества. Этот вид недвижимости распространен в Европе.

Статус таунхауса - квартира. При этом полная изолированность и независимость от соседей, наличие отдельного входа и придомовой территории приближают таунхаус к понятию частного особняка.

Кроме того, цены за квадратный метр в таунхаусах заметно ниже, чем на квартиры, но из-за большой площади общая стоимость таунхауса сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса.

Развитию рынка коттеджной недвижимости в Крыму, по мнению экспертов, препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях. Такая ситуация частично объясняется направленностью ряда проектов исключительно на зарубежных покупателей.

Тем не менее, по данным исследований компании Маркет-Крым, в настоящее время в Крыму отмечается 22 действующих коттеджных поселка единой концепции и 27 строящихся поселков, которые будут введены в эксплуатацию в течение 2008-2010 годов. Кроме того, в регионе зафиксировано 14 проектов по строительству коттеджных поселков, под которые уже имеются земельные участки

На начало 2008 года цены за 1 кв. м. в коттеджных поселках Крымского полуострова, в среднем, стартуя от 1100 у. е., достигают 3500 у. е.

Более высокие цены традиционно демонстрировали поселки Южного берега Крыма от 1600 до 3500 у. е. за 1 кв. м. (максимальное разовое предложение – до 5000 у. е.)

Цены на Северном побережье и в Севастополе колебались от 1100 до 1700 у. е. за 1 кв. м. [51].

Прогноз будущих доходов

Определение базовой стоимости 1 кв. м. элитных коттеджей в районе поселков Большой Ялты для расчета потенциального валового дохода от владения недвижимостью

Оценка потенциального валового дохода выполнена на основе анализа текущих предложений о продаже 1 кв. м. в коттеджных поселках Большой Ялты по данным таблицы 3. Информация о ценах предложения получена по данным издания Недвижимость Ялты за 2008 г. и по данным сайтов инвестиционно-строительных компаний.

В качестве базы для расчета дохода от продажи коттеджей были выбраны аналоги, которые максимально соответствуют улучшениям оцениваемого земельного участка по удаленности от морского побережья и центров социальной инфраструктуры. Среднее значение равно 2 507 $/кв. м. Выбранные позиции выделены жирным шрифтом в таблице 3.

Среднее значение стоимости 1 кв. м. коттеджей применяется для общей площади улучшений в целом.

Таблица 3

Информация о ценах предложений по объектам-аналогам

Таблица 3 (продолжение)

Выбор длительности прогнозного периода и метода оценки по доходу

По данным специалистов отделов продаж строительных компаний в г. Ялта и Севастополь (фирма «Консоль» и «Сапфир-траст») период продажи подобного комплекса составит не более двух лет.

Общий срок денежного потока составит 6 кварталов или 1,5 года.

График денежного потока:

Доход от продажи одного коттеджа общей площадью до 1000 кв. м. будет получен единоразовым платежом в процессе продажи объекта как единого целого. Продажа по частям практикуется в случае продажи нескольких объектов или же многоэтажных элитных жилы комплексов, площадь которых в среднем составляет 5 000 кв. м. и более.

Получение доходов планируется в конце 6 прогнозного квартала, а операционные расходы (плата за землю) планируется уже с 1 квартала прогнозного периода.

Таким образом, для объектов, имеющих неравные потоки доходов, применяется метод дисконтирования.

Прогноз динамики роста цены квадратного метра

Индекс стоимости является индикатором текущего уровня цен на жилье. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а является общерыночным показателем. Рост или снижение этого показателя служит индикатором повышения или понижения общего уровня цен на жилье в городе.

Значения индекса позволяют представить темпы прироста цен на ближайшие недели, и даже месяцы. Индекс ожидания служит инструментом оценки действий по вложению денежных средств, помогает уследить за скрытыми тенденциями, находить важные закономерности рынка недвижимости. Снижение индекса до нуля означает стабилизацию рынка, а отрицательное значение означает ожидание возможного снижения цен.

Согласно данным информационно-аналитического портала Канзас на сентябрь 2008 года индекс ожидания стоимости находится в отрицательном значении -0,3%. На рынке первичного и вторичного жилья в Ялте на сегодняшний день явно наблюдается тенденция достижения пиковых ценовых предложений.

Таким образом, с учетом снижения тренда, а также в соответствии с прогнозами экспертов рынка, которые скептически относятся к росту недвижимости, в течении прогнозного периода не планируется ежегодный рост базовой стоимости 1 кв. м.

Общая сумма валового дохода от реализации готового объекта недвижимости представлена в таблице 4

Таблица 4

Расчет действительного валового дохода от владения объектом оценки ($)

Определение ставки дисконта

Ставка дисконта (доход на капитал) - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости, исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения на протяжении периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и его норму возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием.

Ставку дисконта можно рассчитать, воспользовавшись Методом кумулятивного построения (суммирования) – build –up method. Данный метод предполагает построение ставки дисконта с учетом безрисковой ставки (R0) в качестве базовой, к которой прибавляются поправки на риски, связанные с вложением инвестиций в конкретный объект. В качестве безрисковой ставки (R0) принимается ОВГЗ с погашением в 2009-2010 годах, которые котируются на вторичном рынке с доходностью от 14,3% до 16,3% годовых. Среднее значение равно 15,3%