Природно-климатические условия района

Поселок городского типа Кацивели расположен на Южном берегу Крыма, между мысом Сарыч (самая южная точка – 15,4 км) и г. Алупка (7,7 км). В непосредственном окружении находятся п. г.т. Понизовка (1,5 км) и п. г.т. Симеиз (2,8 км). Расстояние до г. Ялта – около 15 км.

Расположение п. г.т. Кацивели – представлено на карте, рисунок 1.

Рисунок 1 расположение пгт Кацивели.

Прибрежная часть южного склона горной гряды от мыса Айя на западе до горы Карадаг на востоке называется Южным берегом Крыма (ЮБК). Эта узкая полоса побережья шириной от 2 до 12 км, расчлененная многочисленными оврагами и речными долинами, исключительно живописна.

Данный район входит в зону Горного Крыма со стороны Главной гряды, это район средиземноморского типа климата, который характеризуется умеренно теплой зимой и засушливым жарким летом. Главная гряда гор, как щит, прикрывает побережье с севера, поэтому здесь, в умеренных широтах, примерно на равном расстоянии между Северным полюсом и экватором, сформировались почвенно-климатические условия, близкие к субтропическим, почти аналогичные средиземноморским.

Основные почвообразующие породы Горного Крыма – это элювий и делювий мергелий известняков, глин, песчаников, а также породы пролювиального отложения (галечник и песок с глиной) и магматического происхождения. Глинистые почвы характеризуются малой водопроницаемостью, очень податливы к разрушению: дождевая и особенно талая вода не успевает впитываться в почву, стекает по уклонам, унося с собой мелкие почвенные частицы, вызывая эрозию почв. Смытые рыхлые породы накапливаются на склонах, смачиваются водой осадков и сползают. В приморской части южного склона Главной гряды до высоты 300-550 м распространены коричневые почвы сухих лесов и кустарников.

На Южном склоне у моря произрастают кустарники, которые по степени повышения над уровнем моря переходят в можжевелово-дубовые леса, а в верхней части на склонах растут сосны. Леса и кустарниковые заросли Южнобережья играют очень важную почвозащитную, противооползневую и водоохранную роль. Из 182 заповедных объектов Крыма 82 расположены на Южном берегу. Третья часть всех эндемичных видов горных растений горной части полуострова (около 60) свойственна только южнобережным ландшафтам. В труднодоступных местах сохранились реликтовые заросли тиса ягодного, сосны Станкевича, можжевельника высокого, кевового дерева, большой интерес представляет земляничник мелкоплодный.

Рассматриваемый район находится в зоне природных опасностей – сейсмичность 8-9 баллов, оползни. Всего в Крыму насчитывается около 1,5 тысячи ополозней, из них 800 находятся в самом уязвимом месте, на Южном берегу. Ежегодно каждый из них подает признаки жизни, правда, в разной степени. К тому же, как говорят ученые Ялтинской инженерно-геологической партии, как раз сейчас Крым вышел из периода относительного затишья развития оползневых процессов — началась вторая половина двенадцатилетнего цикла активизации оползней. Последний пик активности наблюдался в 1998 году, следующий прогнозируется на 2010—2011 годы. Активность геологических процессов в толщах крымского «тела» связана с колебаниями режима грунтовых вод. Наиболее опасных оползневых районов в Крыму насчитывается 11, в их число входят транспортные коммуникации Симеиза.

Природные ландшафты ЮБК значительно страдают под воздействием антропогенных процессов и постепенно утрачивают свои ценные климатические и природные факторы, которые являются главными предпосылками в развитии рекреационного региона. Почвенный покров горных территорий в местах неумеренной рекреационной нагрузки подвергается деградационным процессам, связанным с увеличением площади пешеходных троп, угнетением растительности, нарушением сложившихся в ландшафтах связей. Большие площади заняты урбанизированными территориями. Их площадь продолжает расти за счет строительства новых объектов жилой и доходной недвижимости. Это строительство нередко ведется без соответствующих процедур землеотвода и в водоохранных зонах. В результате бездумного строительства на ЮБК растет количество оползней в Крыму — ежегодно прибавляется по пять-десять новых оползней. [52].

Общие сведения о населенном пункте

Площадь населенного пункта - 69,65 га.

Территория пгт. Кацивели укрупнено представлена на карте-схеме, рисунок 2. Население: 600 человек. П. г.т. Кацивели входит в территорию приоритетного развития Большая Ялта. Большая Ялта - это значительная часть Южного берега Крыма протяжением около 70 км - от поселка Форос на западе до села Краснокаменка на востоке, с административным центром – город Ялта.

Рисунок 2. Карта-схема территории поселка Кацивели.

Северо-западнее поселка Голубой залив, выше старого шоссе Ялта — Севастополь, у основания яйлинской стенки высится гора Пиляки — интересный ландшафтный памятник среднеюрского вулканизма в Крыму. Он занимает площадь в 4 км2 и уступает в Крыму лишь Карадагу, но значительно превосходит его по высоте (1055 м). Гора Пиляки покрыта лесом, но по отдельным обнажениям пород вулканического происхождения (они достигают здесь 350 м) можно многое узнать из геологической истории горного Крыма. В этом горном массиве, как и на Карадаге, более всего распространены вулканические туфы и спилитовые брекчии, образующие в ряде мест причудливые формы выветривания.

Вершина горы Пиляки, сложенная мощными пластами вулканического туфа, соединяется с Ай-Петринской яйлой.

11 марта 2003 г. сессия Ялтинского горсовета утвердила Программу развития ТПР (территории приоритетного развития) «Большая Ялта» в 2003 г.

П. г.т. Кацивели - это своего рода научный центр, где находится отдел радиоастрономии Крымской астрофизической обсерватории. Здесь имеется радиотелескоп с параболической антенной диаметром 22 м. позволяющей проводить уникальные исследования Вселенной. Недалеко от радиотелескопа можно увидеть круглое сооружение – штормовой бассейн Морского гидрофизического института Академии Наук Украины, где проводятся наблюдения за морскими течениями, изучаются причины возникновения штормов. Расположена здесь и гелиотехническая база института проблем материаловедения АН.

В Кацивели имеется несколько здравниц, корпуса Дома творчества ученых и санаторий.

Научная, ориентация поселка не способствовала развитию его, как курорта. Кацивели характеризуется достаточно низким уровнем развития социальной инфрастуктуры – здесь одна центральная площадь, на которой находится остановка рейсового транспорта, маршрут из Ялты. На площади размещены магазин, бар и стихийный рынок. Недалеко от площади находится «Дом Творчества ученых». Благоустройство поселка (озеленение, тротуары, ограды) находится в запущенном состоянии и постепенно разрушается, неплотная застройка представлена малоэтажными жилыми зданиями. Основной тип застройки в п. г.т. Кацивели – частный сектор, 1-2-х этажные жилые дома. Несколько многоквартирных 2-3 этажных домов. Типичное использование застройки – жилье, есть объекты коммерческого назначения, гостиничного бизнеса, объекты бытового обслуживания населения.

Основной тип зданий – здания из природного камня (инкерманский камень, пиленные инкерманские блоки) и крупнопанельные здания. Качество застройки – здания постройки 1950-2000-х годов. Полнота застройки 25-35 %. Здесь отсутствует современная курортная инфрастуктура, характерная для Алупки, Симеиза – обширная сеть торговли, развлечений.

Характеристика района расположения объекта оценки

Общий вид участка показан на рисунке 3. Оцениваемый участок находится непосредственно у центральной площади поселка. Подъездные пути по асфальтированной автодороге по улице Шулейкина от шоссе Севастополь-Ялта, ведущей к морскому побережью. Место для стоянки автотранспорта ограничено в пределах площади.

Рисунок 3 общий вид участка

Прилегающая застройка представлена несколькими современными малоэтажными зданиями объектов торговли (магазин-бар, торговые павильоны), основная часть приходится на индивидуальные коттеджи и объекты гостиничного бизнеса. Плотность застройки не высокая. Напротив находится территория «Дом Творчества ученых «Кацивели». На территории ДТУ «Кацивели» расположены корпуса для отдыха, бар, кафе, столовая, бильярдная, комфортабельный кинозал, танцевальная площадка, автостоянка, тренажерный зал (оснащенный современным оборудованием), спортивная площадка, теннисный корт, массажный кабинет. Вокруг зданий парковая зона, есть прямой выход на благоустроенный пляж.

Участки свободные от застройки покрыты зелеными насаждениями. Среди насаждений много видовых реликтовых растений подлежащих сохранению. Согласно акту обследования зеленых насаждений составленному 26.08.03 г. на отведенном земельном участке было выявлено 57 единиц растений – в т. ч. дуб пушистый, иглица понтийская, ясень узколистый, граб восточный фисташка туполистная и держи-дерево колючее (Приложение 7). По акту зеленые насаждения были переданы на ответственное хранение предыдущему арендатору. На дату оценки, документы, определяющие состав зеленых насаждений на участке и режим их использования, оценщику не предоставлены.

Местоположение участка характеризуется удаленностью от морского побережья. Расстояние до моря оценивается не менее 1 500 м.

Район расположения объекта оценки обеспечен всей необходимой инженерной инфрастуктурой, а именно: сетями электроснабжения, водопровода и канализации.

Район расположения земельного участка имеет достаточно высокий рекреационный потенциал за счет благоприятного климата, приморского положения и внешнего пейзажного разнообразия (хотя по оценкам потенциальных отдыхающих боле скудного по сравнению с ближайшими населенными пунктами - Симеизом и Алупкой). В целом выгодность местоположения в соответствии с целевым назначением определяется тенденцией развития объектов рекреационного назначения в радиусе оцениваемого участка и может рассматриваться, как часть её функционального и архитектурно-планировочного целого. Положительным фактором местоположения является хорошая транспортная доступность и близость к транспортным развязкам, негативный фактор – удаленность от моря, влияющий на снижение стоимости.