Метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;

Оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку земельного участка;

Цена земельного участка - фактическая сумма денег, оплаченная за переход прав на земельный участок или на подобный к ней земельный участок от продавца к покупателю;

Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении него правами.

Земельные улучшения – это изменение качественных характеристик земельного участка в результате расположения в ее границах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также в результате хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов и тому подобное).

Дата оценки земельного участка - дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка земельного участка и определяется ее стоимость [7].

В процессе оценки и при составлении отчета об оценке имущества, приведенные понятия употребляются в таком значении (Национальный стандарт № 1):

База оценки – комплекс методических подходов, методов, оценочных процедур, соответствующих определенному виду стоимости имущества

Методические подходы – общие способы определения стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки;

Принципы оценки – Положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, отражающие социально - экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества;

Метод оценки – способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого предоставляет возможность реализовать определенный методический подход;

Оценочные процедуры – действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности предоставляет возможность провести оценку;

Объекты оценки в материальной форме – недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество;

Недвижимое имущество (недвижимость) – земельный участок без улучшений, или земельный участок и улучшения на нем, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки вследствие соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения [10].

Стандарт 2:

Объект оценки – Недвижимое имущество, которое подлежит оценке в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества или на других основаниях, определенных законодательством.

Объект сравнения – Подобное имущество, отобранное для сравнительного подхода.

В Методике приведенные ниже понятия употребляются в следующем значении

Стоимость – общественно признанный эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в денежной форме. Во время оценки определятся вид стоимости объекта оценки как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки (за которую может быть осуществлен обмен объекта оценки) на дату оценки;

Дата оценки - дата, по состоянию на которую проведена процедура оценки и определена стоимость объекта оценки.

Земельные улучшения – изменение качественных характеристик земельного участка вследствие размещения в его границах зданий, домов, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, или проведения работ (изменение рельефа, улучшения почв и т. п.).

Экспертная денежная оценка – Процесс определения стоимости объекта оценки на дату оценки.

Медианное значение скорректированных цен продаж - среднее значение цен продажи для ранжированного ряда вариантов (без учета наибольшего и наименьшего значений) цен продажи объектов, выбранных для сравнения;

Модальное значение скорректированных цен продаж - наиболее широко представленное значение цен продажи объектов выбранных для сравнения;

Наиболее эффективное использование земельного участка - Физически возможное и экономически целесообразное использование земельного участка и (или) земельных улучшений в соответствии с законодательством, в результате которого стоимость, которая определяется, будет максимально сравнима со стоимостью, которая может быть получена на основании анализа других возможных вариантов его использования.

Ограниченный рынок – рынок, на котором конкуренция среди продавцов и покупателей отсутствует совсем или ограничена.

Реверсия – Ожидаемая стоимость земельного участка в период, следующий за прогнозным.

Ставка капитализации - Коэффициент, с помощью которого рентный или чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки.

Цена – сума денег, по которой предлагается или фактически выполняется переход прав на объект оценки от продавца к покупателю.

Чистый операционный доход – разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, которая определяется спросом на рынке, или ежегодными затратами на удержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшений [11].

1.5. Методические подходы проведения экспертной денежной оценки земельных участков.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков предполагает применение следующих методических подходов:

- капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая или косвенная);

- сопоставление цен продажи земельных участков;

- учет расходов на земельные улучшения.

Методический подход, который основывается на капитализации чистого операционного дохода (фактического или ожидаемого) предполагает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных отягощений и ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основании анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Для улучшенного земельного участка доход от земли определяется путем распределения общего дохода между физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основана на допущении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле (1):

Цкп = До/Ск (1)

Где Цкп – стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнях);

До – чистый операционный или рентный доход (в гривнях);

Ск – ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Непрямая капитализация основана на допущении об ограниченном и изменяющемся денежном потоке от использования земельного участка на протяжении определенного периода с последующей его продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле (2):

Цкн = Еt / (Дoi / i = 1(1 + Ck) + Pi) (2)

Где Цкн – стоимость земельного участка, определенная путем непрямой капитализации (в гривнях);

Pi – текущая стоимость реверсии;

T - период (в годах), который используется при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода;

Е – сумма.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменения стоимости денег.

Ставка капитализации для земли может быть определена также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возврата капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.