1. Подход базирующийся на учете затрат на земельные улучшения применяется в основном для оценки улучшенных земельных участков или участков, подлежащих застройке в соответствии с вариантом лучшего и наиболее эффективного использования.

В основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее эффективным использованием. Согласно методу стоимость земли определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи улучшенного земельного участка и всеми затратами на земельные улучшения. Для определения текущей стоимости будущих доходов и затрат, которые неравномерно распределяются во времени, используется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Указанный подход наиболее реализуем при оценке земли. Наличие информации о доходах объектов рекреационного назначения и данных о себестоимости строительства жилых и общественных зданий по Украине и в Крыму – являются достаточными исходными данными для расчета объекта подходом, базирующимся на учете расходов на земельные улучшения.

2. Подход, базирующийся на сопоставлении цен продажи, который максимально ориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако на Украине сложность использования этого подхода состоит не только в отсутствии открытого рынка земли, а также в получении необходимой информации о земельных участках, которые имеют сравнимые характеристики с объектом оценки. Используя информацию о ценах продажи участков рекреационного назначения на ЮБК на первичном рынке возможно применить методы сравнительного подхода и использовать результаты оценки в качестве информативно-справочного материала.[39].

3. Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного дохода (фактического или ожидаемого), предусматривает определение стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования с учетом установленных ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основании анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Для улучшенного земельного участка доход с земли определяется путем распределения общего дохода между его физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.

Этот метод используется при условии наиболее эффективного использования земельного участка (фактического или условного) с учетом существующих обязательств и ограничений по использованию.

Основной алгоритм использования данного подхода:

• Изучение рынка аренды подобных земельных участков, определение потенциального валового дохода на основании денежных потоков;

• Определение действительного (эффективного) валового дохода;

• Определение величины чистой прибыли путем вычитания из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга ипотечного кредита и амортизационных отчислений;

• Преобразование величины чистой прибыли в текущую стоимость земельного участка путем прямой или непрямой капитализации. [12].

Сложность использования указанного подхода в следующем:

• Подход наиболее применим при оценке земель сельскохозяйственного назначения на основе чистой ренты;

• Рынок аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения в стране не сформирован;

• Корректно выполнить распределение дохода между землей и улучшениями для коммерческой недвижимости практически невозможно [43].

Таки образом, из-за отсутствия достоверной исходной информации применение доходного подхода при экспертной денежной оценке земельного участка несельскохозяйственного назначения нецелесообразно.

В результате изложенных допущений и предположений оценка стоимости земельного участка проведена с применением двух подходов: подходом, базирующимся на учете расходов на земельные улучшения и по методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков.

3.2. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на учете расходов на земельные улучшения.

В рамках данного подхода применялся метод остатка для земли. Стоимость участка данным методом определяется по формуле:

(ЧОДзаг / Rзаг) – Вв, где

ЧОДзаг – доход от застроенного земельного участка;

Rзаг – ставка капитализации для застроенного земельного участка;

Вв – затраты на земельные улучшения с учетом прибыли инвестора.

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, неравномерно распределяемых во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Последовательность оценочных процедур во время проведения оценки земельного участка затратным подходом следующая:

- определение ожидаемого дохода от эксплуатации улучшенного земельного участка;

- определение расходов на земельные улучшения, которые должны содержать стоимость строительства, включая прибыль застройщика и затраты, связанные со строительством и обслуживанием зданий, сооружений. [12].

Данный подход базируется на основе ожидаемого дохода от эксплуатации улучшенного земельного участка. В данном случае, исходя из целевого назначения земельного участка и условий отвода, предполагается строительство и обслуживание рекреационного комплекса, и доходы от владения недвижимостью будут сформированы за счет продажи подобной недвижимости.

Прогноз будущих доходов

Исходя из текущего целевого назначения и общей площади участка в выписке № 153 относительно выбора (отведения) земельного участка под застройку составленной Крымской Республиканской санитарно-эпидемиологической станцией оцениваемый участок признан пригодным для строительства рекреационного комплекса на 20 мест (из материалов проекта землеустройства по отводу).

Согласно государственным строительным нормам - ДБН 360-92* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.26, «размеры земельных участков курортно – рекреационных учреждений следует принимать в соответствии с Приложением 6.1». ДБН 360-92** предусмотрено для курортных и туристических гостиниц отведение земельных участков общей площадью из расчета 50-75 кв. м. на 1 место (таблица 6.1*). Таким образом, на оцениваемом участке общей площадью 1726 кв. м. в соответствии с государственными строительными нормами можно построить гостиницу минимум на 23 места (1726/75) и максимум на 34 места (1726/50).

С учетом разумной осторожности, выбраны данные по среднему потенциалу участка – т. е. строительство гостиницы на 28 мест. Анализ коммерческих предложений по гостиницам расположенным в городе Алупке и поселках Кацивели и Симеиз показал, что средняя площадь двухместного номера составляет 20 кв. м. Согласно ДСТУ 4268:2003 площадь жилой комнаты не может быть меньше 8 кв. м., в заведениях сезонного обслуживания на одного человека должно приходится не менее 4 кв. м. на человека.

Допущение: основываясь на документах, определяющих правовой режим использования земельного участка (проект отвода и договор аренды), которые обуславливают текущее целевое назначение путем реконструкции имеющихся улучшений – здания магазина и стеклопункта, исходные технические данные по рекреационному комплексу основаны на данных инвентарного дела БТИ на имеющиеся улучшения. (Приложение 3).

Общая площадь строений, имеющихся на оцениваемом участке, равна 647,8 (лит. А) + 84,2 (лит. Б) = 732 кв. м. Для номерного фонда требуется 28 мест * 20 кв. м. = 560 кв. м. и порядка 170 кв. м. площади остается для мест общего пользования (коридоры, холлы) и создания дополнительной инфрастуктуры, служебных помещений.

Таким образом, исходя из площади земельного участка, с учетом норм ДБН 360-92** и с учетом общей площади зданий расположенных на участке оценщик планирует, что доход от владения недвижимостью будет сформирован от продажи застроенного земельного участка. А именно, путем реализации двухэтажного рекреационного комплекса на 28 мест общей площадью 732 кв. м., жилой площадью 560 кв. м.

Данный комплекс из-за малой этажности подходит под категорию недвижимости коттеджного типа.

Краткий обзор ситуации на первичном рынке коттеджной недвижимости в районе Большой Ялты

Крым является одним из наиболее активно застраиваемых жилой недвижимостью регионов Украины, по темпам строительства и ростом цен входя в первую пятерку регионов, наряду с Киевской, Одесской областями.

Строительство коттеджных поселков сегодня наиболее стремительно идет в пригороде Киева. Вторым по популярности регионом развития коттеджного строительства является Крым. Здесь наиболее востребованными покупателями являются два варианта размещения: либо на берегу моря с собственным пляжем или рядом с береговой полосой или в горных районах, предгорьях с их уникальной практически заповедной природой.

Курортно-рекреационный статус полуострова во многом повлиял и на формирование рынка жилой недвижимости региона. Особенно ярко это проявляется на ЮБК.

Коттеджное строительство в Крыму имеет свою специфику. Рынок показывает, что в первую очередь востребованными оказались коттеджи класса «люкс», расположенные в уникальных рекреационных зонах Южного берега Крыма. Для них характерны индивидуальный проект, большая площадь и высокое качество отделки. Коттеджные поселки такого класса выросли в районе Большой и Малой Ялты, Гурзуфа, Партенита

По оценкам ведущих экспертов в области недвижимости, рынок загородного жилья сегодня является самым перспективным в Украине. Специалисты заявляют о том, что этот рынок этот входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, а предложения – разнообразнее. На протяжении ближайших лет спрос на коттеджи и особняки в Украине будет только увеличиваться, а цены на них, соответственно, расти.

По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, площадь домов в городках коттеджей и особняков с каждым годом уменьшается и приближается сегодня к показателю — до 250-350 кв. м. При этом 60% отечественных покупателей интересуют дома не более двух этажей с площадью придомового участка от 15 до 40 и более соток.

По мнению экспертов по недвижимости изменения в законодательстве Украины на рубеже 2005-2006 годов привели к тому, что сегодня и для строительных компаний выгоднее и дешевле будет вести строительство одноквартирных домов или коттеджных поселков, чем многоэтажек в спальных районах. Ведь для строительства индивидуального жилья нет необходимости привлекать Фонд финансирования строительства, который, согласно новым изменениям в закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» необходим при строительстве многоэтажек и, естественно, ведет к росту цен на жилье в многоэтажных домах.

Основные черты коттеджных поселков

С 2004-2005 года все большей популярностью стали пользоваться коттеджные поселки, имеющие множество неоспоримых преимуществ перед неорганизованной застройкой:

- создание определенной жизненной среды,

- наличие единого плана застройки,

- инфраструктура отдыха и быта,

- собственная служба охрана территории.

Загородные поселения отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. Есть поселки с единым планом застройки, определенным набором домов, возводимых силами одной фирмы под единым руководством. Этот тип поселков характеризуется наличием высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей. В других коттеджных поселках будущие жильцы сами выбирают себе и проект, и фирму, которая его реализует.