Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов рекомендуют учитывать три типа риска при использовании кумулятивного метода:

• страновой риск;

• риск ненадежности участников проекта;

• риск неполучения предусмотренных проектом доходов.

Величина компенсации каждого риска устанавливается экспертным путем и находится в диапазоне от 0 до 5% (0 – риск отсутствует; 5% - риск очень высокий).

На развивающихся рынках инвестор может столкнуться с нестабильностью политического режима, коррупцией, гражданскими беспорядками и войнами, контролем обменного курса, неожиданной инфляцией, различного рода дефолтами, экспроприацией частного капитала и другими событиями в стране. Поэтому для успешной работы на развивающихся рынках необходимо учитывать всю ситуацию в совокупности. С этой целью было введено понятие "страновой риск".

Страновой риск - это многофакторное явление, характеризующееся тесным переплетением множества финансовых, экономических и социальных, политических переменных. В мировой практике существует множество методов и моделей для оценки данных рисков. Например, метод «старых знакомств», «больших туров», «Delphi» (метод «дельфийского оракула»), PSSI, Ecological Approach, ASPRO/SPAIR, ESP, модель И. Вальтера, модель В. Тихомирова, Prince-модель и др. Страновой риск можно узнать из различных рейтингов, составляемых рейтинговыми агентствами и консалтинговыми фирмами. Оценка BICRA отражает сильные и слабые стороны банковской системы данной страны в сравнении с банковскими системами других государств. Используя градацию BICRA, банковские системы с точки зрения их подверженности страновым рискам делятся на 10 групп, причем самые сильные входят в группу 1, а самые слабые - в группу 10. Украина входит в 10 группу. Таким образом, поправка за страновой риск максимальная - 5%.

Размер премии за риск, характеризующий ненадежность участников проекта, ниже среднего на уровне 2%. Так как число участников сведено к минимуму – это собственник участка и застройщик, реализация проекта может быть осуществлена непосредственно собственником недвижимости, или третьим лицом, что может повысить степень риска.

Поправку на риск неполучения предусмотренных проектом доходов рекомендуется устанавливать в зависимости от цели проекта по данным таблицы 5.

Таблица 5

Поправки на риск недополучения предусмотренных проектом доходов

Так как не планируется увеличение объемов продаж, а также спрос на рекреационную недвижимость достаточно высокий, риск минимальный 1%.

Ставка дисконта равна 15,3 + 5 + 2 + 1 = 23,3 %.

Расчет потока доходов в прогнозный период и расчет стоимости объекта оценки

Денежный поток – Сумма прогнозированных или фактических поступлений от деятельности (использования) объекта оценки.

Расчет денежных потоков в прогнозном периоде Производится в следующей последовательности:

1) Определение потенциального валового дохода (ПВД).

2) Определение действительного валового дохода (ДВД).

3) Определение чистого операционного дохода (ЧОД),

Потенциальный валовой доход – это доход, который мог быть получен от эксплуатации недвижимости при 100 %-ном ее использовании, без учета потерь и расходов.

Действительный валовой доход – это сумма, оставшаяся после того, как из потенциального валового дохода вычтен процент недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

Чистый операционный доход – прогнозированная сумма поступлений от использования объекта оценки после вычета всех расходов, связанных с получением. Чистый операционный доход рассчитывается путем вычитания из действительного валового дохода операционных расходов и отчислений в резерв на замещение

Поток доходов рассчитан в гривнях.

Определение операционных расходов по содержанию недвижимости.

К числу постоянных затрат собственника на рассматриваемом отрезке времени, относится только плата за землю. Для собственников земельных участков – это земельный налог.

Исходными данными для расчета являются данные Пояснительной записки к проекту отвода земельного участка по нормативной денежной оценке земельного участка по состоянию на 2004 г.

Нормативная денежная оценка равна 803 064,56 грн. (Приложение 9). По информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК нормативная денежная оценка земель за 2002, 2003 и 2004 годы не индексировалась. За период с 1998 г. на дату оценки общий коэффициент индексации составляет 1,064 (1,035; 1,028). [15]. Таким образом, нормативная денежная оценка с учетом индексации на дату оценки равна 803 064,56 грн. * 1,064 = 854 460 грн.

В соответствии с Законом «О плате за землю» ставка земельного налога с земель, денежная оценка которых установлена, устанавливается в размере 1% от их денежной оценки (5 статья 7). Плата за землю по объекту оценки составит: 8 545 грн. или 2 136 грн в квартал. По данным информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК нормативная денежная оценка земель за последнее время (2005-2007 гг) индексируется на коэффициент примерно в 4% в год. Поэтому в прогнозном периоде планируется рост платы земельного налога на 4% в год или на 1,0 % в квартал.

Определение стоимости объекта недвижимости в целом доходным подходом представлено в таблице 6

Общая сумма дисконтированного денежного потока чистого операционного дохода от владения недвижимостью рассчитанная по данным таблицы 6 составляет 4 782 987 грн.

Таблица 6

Расчет суммы дисконтированного денежного потока чистого операционного дохода от владения недвижимостью (грн).

Определение расходов на земельные улучшения

В соответствии с п.35 Методики экспертной денежной оценки земельных участков при оценке застроенных земельных участков определение затрат на земельные улучшения основывается на основе рыночных затрат, связанных с сооружением зданий и сооружений, которые расположены в границах земельного участка, при условии его наиболее эффективного использования.

Указанные затраты складываются из:

- Затраты на отведение земельного участка (вынос границ в натуру);

- Затраты на подготовку участка под застройку;

- Стоимости строительства, благоустройства и озеленения;

- Оплата услуг проектирования;

- Сумм местных налогов и сборов, стоимости финансирования;

- Прибыли застройщика. [12].

Так как смета на реконструкцию существующего здания и строительство планируемого рекреационного комплекса не предоставлена, а ее расчет не входит в задачи данной работы, оценка стоимости затрат на строительство на земельные улучшения осуществлена затратным подходом по методу замещения на базе стоимости замещения. Т. е. по стоимости строительства подобного объекта, построенного по типовым проектам, определяемой методом сравнительной единицы по стоимости единичного показателя строительного аналога.

Определение расходов на строительство

Стоимость замещения определяется по стоимости единичного показателя земельных улучшений (площадь, объем), являющихся подобными оцениваемым [11].

Данные о стоимости строительных работ получены по данным проектно-стоимостного расчета на строительство гостинично-рекреационного комплекса в Севастополе, парк Победы (общая площадь 11 731 кв. м.). Стоимость строительства учитывает расходы на подготовку участка, на строительство (затраты материалов и труда) и на благоустройство и озеленение и составляет 3 725 грн за 1 кв. м.

Данные о прибыли застройщика получены из информационных статей в Интернет и представлены в Приложении 12.

Расчет стоимости затрат на земельные улучшения произведен в таблице 7

Таблица 7

Расчет стоимости затрат на земельные улучшения

1Как оговорено в допущении, исходные технические данные по рекреационному комплексу основаны на данных инвентарного дела БТИ на имеющиеся улучшения. Таким образом, при плановой общей площади улучшений 732 кв. м.