2 Стоимость проектно - изыскательских работ по строительству Оценщик определил, исходя из соотношения стоимости проектно - изыскательских работ и стоимости СМР. Доля проектно - изыскательских работ в стоимости СМР составляет (в зависимости от характера проектируемого объекта строительства и условий строительства) от 2 до 5%. В данной работе, учитывая удовлетворительные инженерно-геологические условия и уже подготовленную территорию, стоимость проектно - изыскательских работ принимается на уровне 2% от стоимости СМР.

3 Согласно Постановления КМУ от 24.01.2007 г. №40 все застройщики обязаны внести денежные средства в местный бюджет на развитие городской (поселковой) инфраструктуры. Размер взноса составляет от 10 до 20% от сметной стоимости строительства объекта недвижимости. Исходя из принципа разумной осторожности, для целей оценки принимаем среднюю величину взноса в местный бюджет – 15%.

4 Финансирование строительства предполагается с привлечением заемных финансовых ресурсов по стоимости заемного капитала исходя из анализа рыночных данных. Годовая процентная ставка по кредитам в национальной валюте по данным Национального банка Украины на момент оценки составляет 17% годовых, информация находится в Приложении 13. Согласно СНиП 1.04.03-85* «НОРМЫ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗАДЕЛА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ», продолжительность строительства составляет 5 месяцев. Исходя из принципа, что «ничто не строится в срок и в пределах сметы» принимаем продолжительность строительства с запасом – 6 месяцев (полгода). Срок финансирования так же составит 6 месяцев. Таким образом, стоимость финансирования строительства составит 2 745 000 х 0,17 х 0,5 года = 233 325 грн.

Определение стоимости земельного участка произведено

По формуле:

Сумма чистого дохода от реализации объекта недвижимости в целом = 4 782 987 грн (в таблице 6 на стр. 71);

Вв = 3 967 827 (см. таблицу 7 на стр. 73)

Стоимость земельного участка определена в таблице графической части

Таким образом, стоимость участка, определенная методическим подходом, который базируется на учете расходов на земельные улучшения составит 815 160 гривен

* - Окончательное значение стоимости округлено до целого числа с учетом разумной степени приближения

3.3. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков.

В данной работе сопоставление производилось с приблизительным аналогом, проданным на первичном рынке, с внесением корректирующих поправок, по основным параметрам сравнения объектов:

- одинаковая функция использования земли

- район (по характеристикам престижности, спроса на объекты недвижимости и функциональности);

- близкие физические характеристики (размер, конфигурация, уровень инженерной подготовки)

Информационным обеспечением являются Информация Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК о проданных земельных участках несельскохозяйственного назначения за 2006 г., опубликованная в газете Крымская неделя за 2006г. (Приложение 11).

Оценка производилась по следующему плану:

1 этап

Оценщиком произведено изучение рынка земли и подобрана информация по продаже объектов, расположенных в районе ЮБК, учитывались такие факторы как: целевое назначение, местоположение и площадь участка.

2 этап

Произведен выбор наиболее схожих объектов, по следующим критериям отбора:

¨ схожесть характеристик объектов;

¨ цена продажи;

¨ дата заключения сделки на продажу;

¨ месторасположение объектов;

3 этап

Сопоставление информации по оцениваемому и аналогичным объектам. Для учета различий использовались следующие элементы и единицы сравнения:

¨ Единицей сравнения была выбрана стоимость 1 сотка общей площади участка;

¨ правовой режим земельного участка;

¨ состав имущественных прав (титул собственности);

¨ условия финансирования (уступки, какой либо из сторон, временные финансовые ограничения, уступка долга);

¨ условия продажи (на свободном рынке, залог, ограничения нахождения на рынке, ликвидация и т. д.);

¨ дата продажи (выбраны сделки или предложения совершенные с максимальной близостью к дате оценки);

¨ местоположение (имеющаяся информация позволяет выбрать максимально близкие объекты к оцениваемому);

¨ физические характеристики (площадь, уровень инженерной обеспеченности);

¨ условия и ограничения относительно использования земельного участка

4 этап

Определение величины поправок на основании попарного сравнения.

Исходная информация по аналогам, отобранным для расчета, приведена в таблице 8. По данным информации Симеизсского поселкового совета за период с 2005 по 2007 г. продажа земельных участков не производилась (Приложение 12).

Таблица 8

Аналоги, отобранные для расчета

Внесение поправок и согласование скорректированных стоимостей

Определение значений величин корректировок:

1. Состав имущественных прав. Передавалось полное право собственности – правовые отношения аналогичные Корректировка отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости одинаковые - оплата производилась денежными средствами без отсрочки платежа (рыночные), корректировка отсутствует.

3. Дата продажи. Аналоги проданы в 2006 г., т. е. более года назад от даты оценки. Для расчета поправки были использованы данные анализа рынка, согласно которым рост цен на земельные участки в районе Большой Ялты составил за 2007-2008 40%, данное значение принято в качестве поправки для аналогов.

4. Местоположение. Все объекты расположены в районе ЮБК, в незначительном удалении объекта оценки, поправка не применялась.

5. Наличие коммуникаций. Все участки застроены объектами рекреационного назначения, поэтому имеют схожую инженерную инфрастуктуру, поправка не применялась.

6. Площадь. Влияние размера земельного участка на его стоимость для подобных участков не выявлено. Корректировка не применялась.

Результаты расчетов сведены в таблицу 9. Все расчеты производились в гривнях.

Стоимость земельного участка, общей площадью 0,1726 га, определенная при расчете подходом, базирующимся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков составит: 463 400 грн

* - Окончательное значение стоимости округлено до целого числа с учетом разумной степени приближения