Таблица 9

Таблица сравнения выбранных аналогов и расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом.

3.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости земельного участка

В результате вышеприведенных вычислений получены два значения стоимости:

Стоимость объекта оценки, определенная подходом, базирующемся на определении расходов на земельные улучшения, составляет: 815 600 гривен Стоимость объекта оценки, определенная подходом, базирующимся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, составляет: 463 400 гривен

В подходе, базирующемся на определении расходов на земельные улучшения, доход от улучшенного земельного участка рассчитан на основании рыночных данных о стоимости продажи коттеджей в рассматриваемом территориальном сегменте, в соответствии с НЭИ участка. Все расходы на земельные улучшения приняты применительно к объекту оценки.

Стоимость земельного участка, полученная с применением сравнительного подхода, характеризуется рядом недостатков:

- комитет по земельным ресурсам АРК не дает подробных сведений о физических характеристиках и особенностях местоположения объектов, данных о наличии сервитутов и ограничений в границах участков.

Таким образом, из-за отсутствия максимально подобных аналогов нельзя говорить об адекватности конечного результата расчетов, сравнительный подход в данном случае носит информативный характер об уровне фактических сделок на рынке земельных участков.

В качестве окончательного результата выбирается стоимость, полученная подходом, базирующемся на учете расходов на земельные улучшения, поскольку данные при расчете данным подходе, более близки к рыночным, следовательно и стоимость объекта оценки, наиболее близкая к рыночной стоимости сложившейся на подобные земельные участки на дату оценки.

Таким образом, в качестве окончательного значения стоимости выбрана, стоимость, полученная подходом базирующемся на определении расходов на земельные улучшения. Рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 0,1726 га, расположенного по адресу г. Ялта, пгт. Кацивели, ул. Шулейкина, 20, составляет 815 600 гривен

Раздел V Технико-экономическое обоснование

Экономическая эффективность проекта связана с увеличением поступлений в бюджет от налогообложения деятельности организованной на базе оцениваемого земельного участка.

На участке расположено двухэтажное здание магазина (лит. А), общей площадью 647,8 кв. м. и одноэтажное сооружение на фундаменте (стеклопункт) (лит. Б), общей площадью 84,2 кв. м. При условии сохранения данных улучшений на участке, в качестве налогооблагаемого дохода будет выступать объем выручки от реализации розничной торговли. В результате проекта отвода оцениваемого участка выполненного ЧП «Геркулесъ», целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание рекреационного комплекса. После реконструкции магазина в двухэтажный рекреационный комплекс на 28 мест общей площадью 732 кв. м., доход будет формироваться от выручки за проживание в номерном фонде.

В данном разделе проведены расчеты дохода от двух вариантов использования земельного участка:

- при существующей застройке (выручка магазина)

- по целевому использованию (доход от номерного фонда).

Определение суммы дохода от выручки магазина

Расчет потока доходов и прибыли от выручки магазина приведен в таблице 10.

Основные допущения, принятые в расчетах:

A. Численность населения принята по информации опубликованной на сайтах в сети Интернет

B. Данные о продаже потребительских товаров на одного жителя автономии, данные о средней зарплате по АРК, получены из информации официального сайта Главного управления статистики в АРК за период январь-октябрь 2008 г.

C. Показатели среднегодовой загрузки отдыхающих в сезон получены по результатам анализа соответствующих информационных статей в специализированных изданиях статистики, а также по данным статистической отчетности учреждений санаторно-курортного профиля, расположенных на ЮБК.

D. Данные о наценке на предприятиях розничной торговли приняты после консультаций со специалистами бухгалтерии аналогичных предприятий.

E. Коэффициент загрузки магазина принимается равным 0,7 с учетом, что в курортных поселках, где деловая активность зависит от фактора сезонности, один из членов семьи занят на постоянной работе в ближайших городах, где он и приобретает товары народного потребления. Кроме того, учитывая что магазин не один на весь поселок, но площадь его составляет почти 1000 кв. м. допускается, что в нем может обслуживаться не менее 70% населения поселка. В курортный сезон в магазине может обслуживаться 50% отдыхающих, так как в большинстве гостиниц и домов отдыха питание входит в стоимость проживания.

F. В сумму операционных расходов включена зарплата персонала магазина из 8 человек (директор, бухгалтер, 4 продавца и 2 сотрудника общехозяйственного назначения). Фонд оплаты труда при средней зарплате 1 579 грн. на одного человека по АРК составит 207 670 грн. с учетом начислений в Пенсионный фонд и социальное страхование, сумма административных и прочих операционных расходов условно принята в размере 10% от дохода.

Таблица 10

Расчет потока доходов и прибыли от выручки магазина

Доход объекта рекреационного назначения от выручки за проживание в номерном фонде.

Загрузка по рекреационному комплексу принята, основываясь на рыночных данных. График загрузки принят по статистическим данным на основе публикаций в изданиях Украины, а также из опыта предыдущих оценок подобных объектов.

Данные по загрузке приведены в таблице 11:

Таблица 11

Расчетная загрузка объекта рекреационного назначения

Стоимость проживания в номерном фонде получена по данным гостиниц расположенных в пгт. Кацивели – гостевой дом «Солнечная долина», база отдыха «Артемида» и пансионат «Фламинго». В расчетах принято среднее значение стоимости стандартного двухместного номера.