Развитие города – это достаточно емкое понятие, включающее комплексный учет многих факторов, влияние одних составляющих на другие, формирование экономической политики, решение политических задач, это развитие отдельных составляющих: промышленность; земля и объекты недвижимости; транспорт и инженерная инфраструктура; градостроительная политика; строительство; культура; образование и наука.

Огромные темпы развития городов в нашей стране делают особенно актуальной задачу рационального использования земель в пределах городской черты. Этим целям служит государственный кадастр, представляющий совокупность достоверных и необходимых данных о природном, хозяйственном и правовом положении земель.

Если детальная характеристика природных качеств земли и оценка ее в меньшей мере оказывает влияние на целевое назначение городских земель, чем земель сельскохозяйственного назначения, то характеристика правового положения и хозяйственного использования земель городов приобретает особо важное значение в связи с большим количеством землепользователей в пределах городской черты, малыми размерами закрепленных за ними земельных участков и разнообразным их целевым назначением.

Прежде чем говорить о количестве земли, ее качестве и оценке, необходимо знать, кому земля предоставлена в пользование, на каком основании и на каких условиях. Эти сведения о правовом положении земель отражаются при регистрации землепользований является первой составной частью государственного земельного кадастра. От того, насколько правильно, четко и ясно будет проведена регистрация землепользований, зависит проведение работ и их результаты по остальным составным частям земельного кадастра. Государственная регистрация землепользований является юридическим актом, закрепляющим право пользования конкретным земельным участком. Основанием для регистрации вновь образованных землепользований является решение соответствующего государственного органа о предоставлении земельного участка землепользователю для определенных целей, документ о перенесении в натуру проекта отвода участка, закреплении на местности его границ и выдача землепользователю документа на право пользования землей.

Земли каждого вида городских земель не только характеризуются своеобразным режимом пользования, но и могут предоставляться в пользование различным землепользователям, число которых в городе огромно. Особенно затруднительна регистрация всех землепользований в связи с наличием в городе индивидуальных застройщиков.

Уровень развития города, его комфортность для проживания и работы людей интегральным образом оценивает рынок недвижимости. Сфера рынка недвижимости охватывает все направления, связанные с материальными структурами города и инвестиционной деятельностью, обеспечивающей их развитие, оборот и эксплуатацию.

Рассматривая рынок недвижимости, очень часто обсуждают вопросы создания земельного кадастра, массовую оценку недвижимости, регистрацию сделок, и недостаточно уделяют вопросу формирования и развития недвижимости. А ведь это один из главных вопросов касающихся развития города в целом.

С чем сталкиваются власти города, специалисты, жители города: дороги и их состояние, ремонт, эксплуатация домов и инженерных сетей.

В области формирования и развития города важную роль играет система градостроительного кадастра. Он позволяет перейти от задач анализа городских территорий, реализующих и частности фискальные функции к задачам комплексного управления городской территории.

Разделение территории города на зоны градостроительной ценности повысило процент земельных платежей в городе. Кроме этого, при введении зон были решены другие задачи:

- снижение ставки земельного налога и стоимости земельного участка для индивидуального строительства на окраинах города

- создание экономических условий для перевода части промышленности из центра города

- более точная дифференциация земельных платежей в той части города, где сосредоточены рынки, магазины, офисы предприятий, банков, развита розничная торговля.

Вывод: Автоматизированная система городского земельного кадастра невозможна без широкого использования информационных технологий, в т. ч. и ГИС.

За основу порядка регистрационных записей землепользований в городах следует принять установленный законом состав городских земель, по каждому их виду производить регистрацию землепользований и ежегодно получать сведения об общих площадях указанных видов городских земель. Такой порядок записи позволит фиксировать все текущие изменения в распределении городских земель и даст возможность вести контроль путем сопоставления суммарной площади городских земель по видам с общей площадью земель города.

Особое внимание следует уделить регистрации землепользований на землях городской застройки в связи с тем, что они предоставляются в пользование государственным, общественным, частным предприятиям, учреждениям, организациям и отдельным гражданам. Кроме того, землепользования на землях городской застройки, как правило, малых размеров. Поэтому регистрацию землепользований следует производить поквартально с указанием номеров кварталов.

2.5.1. Земельно-кадастровая структура территории пгт. Черноморское

В течение многих лет на территории Украины сложилось административно-территориальное деление на области, районы, сельские советы. Выделились города республиканского и областного подчинения, населённые пункты. Именно такое деление оказалось наиболее приемлемым и наглядным для формирования индексных карт. Индексным картам смело можно дать название кадастровых, поскольку с формированием индексной карты области, города, населённого пункта появляется понятие кадастровой единицы: кадастровая зона, кадастровый квартал, кадастровый номер участка.

Индексные кадастровые карты - особые карты, составленные на основе административно-территориального устройства области или города. По индексным кадастровым картам формируется кадастровый номер земельного участка. Поэтому такие карты являются основой при формировании и ведении кадастра.

Индексная карта представляет собой "проволочную" модель, в состав которой входят (рис. 3):

- государственные границы Украины;

- границы областей Украины;

- границы районов;

- границы населенных пунктов:

- границы кадастровых зон;

- границы кадастровых кварталов.

Рис.3. Модель индексной карты

Индексная карта представляет собой иерархическую структуру (рис. 4)

Рис.4. Структура индексной карты

Структура индексного номера земельного участка очень долго была предметом горячих дискуссий. Одним из спорных моментов является вопрос, связывать ли индексный номер участка с его географическим расположением, или индексный номер есть только поисковый атрибут электронной таблицы. Второй момент: если есть атрибутивная таблица и вопрос о “привязке” земельного участка отходит на второй план или вообще не рассматривается, то ГИС превращается в регистрационную систему землепользований и землевладений. В таком случае решить вопрос о структуре индексного номера в атрибутивной таблице можно очень просто - очередному земельному участку присваивать очередной (порядковый) учётный номер записи в таблице базы данных. Но тогда возникает закономерный вопрос - где тут ГИС и как проводить пространственный анализ расположения земельных участков?

Таким образом, можно однозначно утверждать, что индексный номер должен в себе содержать пространственную информацию о географическом расположении земельного участка. Формирование такого номера должно опираться на индексную кадастровую карту.

Земельно-кадастровые кварталы выделены на основе анализа сложившейся функционально-планировочной организации территории пгт. Черноморское с учетом его перспективного развития, намеченного градостроительной документацией, на сновании следующих принципов:

· в границах квартал должна обеспечиваться природно-ландшафтная и функциональная однородность территории;

· размеры квартала определяются территориальным распространением доминирующего типа функции;

· границы квартала не должны нарушать планировочную структуру населенного пункта.