Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

Ср = Цi +/- Кi, (3.1)

Где Ср - рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;

Цi - цена продажи i-го сравнимого земельного участка;

Кi - величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного

участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2) проверка информации о сделках с земельными участками;

3) сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4) анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка относятся:

§ целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

§ передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;

§ местоположение;

§ плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

1) незастроенные земельные участки;

2) земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

3) земли под домами индивидуальной жилой застройки;

4) придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

5) земельные участки под объектами доходной недвижимости:

Земли гаражей и автостоянок,

Земли под объектами торговли и общественного питания,

Земли под офисными и административными зданиями;

6) участки под объектами промышленности и складскими помещениями;

Сельскохозяйственные угодья.

Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение базы данных по сделкам с земельными участками.

Для накопления и дальнейшей обработки информации используются регистрационные карточки, в которые заносится вся информация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях.

Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов.

Главной проблемой при выборе аналогов выступает сопоставимость, т. е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта сравнения на оцениваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2.Проверка информации о сделках с земельными участками.

На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях.

Данные, собранные о продажах сравнимых земельных, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником, БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность.

Рекомендуется вносить в цены предложения корректировку на разницу между ценой предложения и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных:

§ цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от

Рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений;

§ нормативная цена земли, которая используется при вынужденной

продаже земельных участков;

§ риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с

Недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

Этап 3.Сранение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться двумя способами:

1) по элементам сравнения;

2) с помощью единиц сравнения.