Ограниченный рынок – рынок, на котором конкуренция среди продавцов и покупателей отсутствует совсем или ограничена.

Реверсия – Ожидаемая стоимость земельного участка в период, следующий за прогнозным.

Ставка капитализации - Коэффициент, с помощью которого рентный или чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки.

Цена – сума денег, по которой предлагается или фактически выполняется переход прав на объект оценки от продавца к покупателю.

Чистый операционный доход – разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, которая определяется спросом на рынке, или ежегодными затратами на удержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшений [11].

РАЗДЕЛ II

Методические подходы проведения экспертной денежной оценки участков.

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года №1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков» и опытом зарубежных стран, основа оценки стоимости земельных участков базируется на трех методологических подходах.

Как правило, при оценке используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы.

Рис. 1 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

2.1.Экономическое содержание доходного подхода.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1) принцип наиболее эффективного использования;

2) принцип ожидания;

3) принцип спроса и предложения;

4) принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деления дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации доходов (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно от ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знаний основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать ретроспективные данные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными, на основе прогнозных данных, тоже самое относится и к учету налогообложения.