Денежная оценка произведена отдельно по пахотным землям, многолетним насаждениям, природным сенокосам, пастбищам. Оценка произведена последовательно по Украине, далее по областям, от них к административным и к сельскохозяйственным предприятиям. Оценка отдельного земельного участка производится на основании шкал денежной оценки агропроизводственных групп с учетом баллов бонитета для данной почвы.

На 1.01.2007 г. заканчивается срок моратория, (если не будет продлен далее законодателем), на куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения. Следует признать, что есть все основания после анализа земельных отношений в развитых странах утверждать, что совершенствование арендных отношений, динамика залога земли к более эффективным собственникам очень тесно связаны с проблемой определения стоимости земли, которая будет служить ориентиром цены при становлении рынка земель сельскохозяйственного назначения. Общеизвестно, что рыночная цена земли, как и любого товара, в конечном счете определится под влиянием спроса и предложения после появления рынка сельскохозяйственной земли. Но прогнозирование и разработка методов определение цены земли является важнейшим вопросом в преддверии создания рынка.

В зависимости от назначения результатов и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

1.2.Общие положения проведения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Информационной базой для денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристики земель, бонитировка почв, экономическая оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, проекты формирования территорий и установление границ сельских, поселковых советов, установление границ населенных пунктов, материалы инвентаризации земель всех категорий.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, затрат сельскохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель, государственного регулирования сельскохозяйственного производства.

Методический подход нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения основан на суммировании рентного дохода при производстве зерновых культур за период 33 года. Зерновые культуры выбраны по причине, что они выращиваются на грунтах всех типов.

Рентный доход определяется как сумма абсолютного рентного дохода, принимаемого для любых земель равным 1.6 ц/га, и дифференциального рентного дохода. Абсолютный рентный доход 1.6ц/га образуется на худших по качеству землях и принят в Украине для любых земель. Дифференциальный рентный доход с пахотных земель рассчитывается по формуле:

Рдн =(У*Ц-З-З*Кнр)/Ц, (1.1)

Где Рдн – дифференциальный рентный доход с 1 гектара пахотных земель (в центнерах);

У – урожайность зерновых с 1 гектара (в центнерах);

Ц – цена реализации 1 центнера зерна (в грн.);

Кнр – коэффициент нормы рентабельности.

Для расчета денежной оценки пахоты используется такие исходные данные:

Средняя урожайность с 1 гектара зерновых за -31.5 ц/га;

Средняя цена реализации 1 центнера зерна в

Среднегодовые производственные затраты на 1 гектар при выращивании зерновых

Коэффициент нормы рентабельности, используемый при проведении экономической оценки земель в

Денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами, пастбищам определяется как произведение годового рентного дохода по данным экономической оценки при производстве зерновых культур, цены на зерновые и срока капитализации по формуле:

Гоэ =Рздн * Ц * Тк, (1.2)

Где Гоэ – денежная оценка 1 гектара сельхозугодий (в грн.);

Рздн – общий рентный доход, получаемый с 1 га сельхозугодий (ц/га);

Тк – срок капитализации рентного дохода, который установлен равным 33 годам;

Ц – средняя цена 1 центнера зерновых (грн.)

Дифференциальный рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, сенокосами, пастбищами в сельскохозяйственных предприятиях определяется по формуле:

Рдн (п) = Рдн (р) * Рд (п) / РД (р), (1.3)

где Рдн (п) – дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под насаждениями, сенокосами и пастбищами в сельскохозяйственном предприятии, ц/га;

Рдн (р) - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под насаждениями, сенокосами и пастбищами в административном районе, ц/га;

Рд (п) - дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству зерновых культур на пахотных и других землях, по оценке этих угодий в сельскохозяйственных предприятиях, грн/га;

Рд (р) – дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству зерновых культур на пахотных и других землях по оценке этих угодий в административном районе, грн/га.

Денежная оценка отдельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, которые находятся во владении, или пользовании юридических и физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв. Шкалы рассчитываются по формуле:

Дагр = Д * Багр / Б, (1.4)

Где Дагр – денежная оценка 1 гектара агропроизводственной группы почв, грн/га;

Д – денежная оценка гектара соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии, грн/га;

Багр – балл бонитета агропроизводственной группы почв;

Б – балл бонитета 1 гектара соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии.

Если метод расчета дифференциального рентного дохода (1.1) и денежной оценки пахотных земель (1.2) справедлив на период в 33 года, то он должен приводить к удовлетворительным результатам и на любом интервале времени внутри этого периода. Таким образом, формулы (1.1) и (1.2) можно применить к периоду, следующему за

Воспользуемся расчетом рентного дохода на пахотных землях Украины и денежной оценки пашни в Украине [103].

Используя статистические данные по средним величинам урожайности, ценам реализации и затратам при производстве зерновых культур [1,2], выполним расчет на пахотных землях Украины за и расчет денежной оценки пашни.

Таблица 1

Расчет рентного дохода на пахотных землях Украины в 2006-2008гг.

Следующий вид оценки, предусмотренный статьей 201 Земельного кодекса, это экспертная денежная оценка. Экспертная денежная оценка регламентируется «Методикой экспертной денежной оценки земельных участков». Порядок введен в правовое поле оценочной деятельности приказом № 2 Госкомитета земельных ресурсов Украины 23.05.2003 г.

1.3. Экспертная денежная оценка как часть землеустройства.

В соответствии с Законом о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV в Разделе III статья 20 предусмотрено, что землеустройство проводится в обязательном порядке на землях всех категорий независимо от форм собственности в случае разработки документации по землеустройству с целью организации рационального использования и охраны земель.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном обращении с ней и рациональном ее использование и охране

Эффективность использования земли обусловлена природным свойством земли, уровнем развития местной инфраструктуры, местом расположения конкретных участков, густотой населения и другими факторами. Рациональное и эффективное использование земли как объекта хозяйствования должно способствовать росту платы за землю и налоговых поступлений в бюджет от деятельности организованной на базе земли. С дальнейшим распределением этих поступлений на общественные и другие государственные потребности.