Ценность земли заключается в ее основных характеристиках:

§ каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;

§ земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;

§ предложение земли ограничено природой;

§ земля может использоваться людьми для различных целей.

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением. Стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики зависит от уровня ее полезности и потребительских характеристик, благодаря которым она приносит доход ее собственнику.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля, в первую очередь, определяет доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит, как правило, вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют ограниченный срок службы.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

§ спецификой данного объекта;

§ неразработанностью нормативно-правовой базы;

§ неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:

§ невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом;

§ каждый земельный участок неподвижен, т. е. имеет фиксированное местоположение;

§ возможно многоцелевое использование земли:

- как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,

- как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;

§ земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли водного и лесного фонда;

§ в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий и сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли.

Свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

Главным условием повышения экономической, экологической и социальной эффективности управленческих решений в сфере землепользования должен быть высокий технический уровень документации по землеустройству и оценке земель. Именно землеустроительной документацией, согласно законодательству, регламентируются земельные отношения – от общегосударственного уровня до наименьшего земельного участка, устанавливаются границы объектов земельной собственности и административно-территориальных образований, закрепляется организация территорий природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, определяются объемы землеохранных мероприятий, режим ограничений хозяйственной деятельности и т. д.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами, гражданским законодательством и Земельным кодексом. В настоящее время законодательная и нормативно-правовая база в сфере землеустройства и оценки земель достигла значительного развития. В общем, фундаментальные основы современного землеустройства и оценочной деятельности в Украине были заложены Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III, а уже через два года он были расширены Законами Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858 –IV и «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378- IV. [38].

Виды оценки земель установлены статьей 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. В зависимости от цели и методов проведения она подразделяется на бонитировку почв, экономическую оценку земель и денежную оценку земельных участков. В зависимости от назначения и порядка проведения выделяют нормативную и экспертную денежную оценку.

Целью нормативной оценки является одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т. п.) по оценочным зонам.

Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки [22].

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, убытков сельскохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель, а экспертная денежная оценка – это определение оценочной стоимости земельной собственности экспертным путем в соответствии с характером гражданско-правовового соглашения.

Нормативная цена земли – это показатель, который характеризует стоимость участка определенного качества и месторасположения, исходя из потенциальной прибыли за расчетный срок окупаемости.

Экспертная денежная оценка является одной из разновидностей денежной оценки земель и применяется из установления фактической цены купли-продажи отдельных земельных независимо от типов их использования и категории почв. Данная оценка земельных участков предусматривает определение оценочной стоимости (вероятной цены), за которую объект оценки может быть продан (приобретен) на определенную дату с учетом характера гражданско-правового соглашения.

Объектом экспертной денежной оценки являются объекты земельной собственности (включая земельные участки (земельные доли), правами собственности на них и правами третьих лиц, связанными владением, пользованием и распоряжением землей), определение оценочной стоимости, которая является целью оценки. Оценочная стоимость объекта земельной собственности определяется исходя из его характеристик и свойств, правового статуса, места расположения земельного участка, а также с учетом конъюнктуры рынка земли и недвижимости, прогнозирования его эволюции и анализа инвестиционной политики.

Оценочная стоимость, определенная в результате экспертной денежной оценки, учитывается при установлении: цены продажи земельного участка, который приватизируется вместе с объектами недвижимости в соответствии с действующим законодательством; стартовой цены земельных участков; стоимости объектов земельной собственности, которые предаются в уставный фонд хозяйственных обществ и совместных предприятий; стоимости права собственности на земельный участок и обязательств собственников земли и землепользователей при залоге и банкротстве, а также при передаче права собственности или пользования земельным участком при заключении соответствующих гражданско-правовых соглашений с земельными участками; цены купли-продажи или обмена объекта собственности на вторичном рынке.

Экспертная денежная оценка осуществляется на основании соблюдения требований специальных процедур, которые отображают следующие методические подходы: сопоставление цен продажи (аренды) аналогичных объектов; капитализация чистого дохода. При проведении оценки следует использовать несколько методических подходов, которые могут быть применены, предоставляя преимущество одному из них, которые базируются на наличии полной и объективной информации об объекте оценки.

При проведении экспертной оценки необходимо использовать не меньше трех методических подходов, причем обязательным является применение методического подхода, который основывается на нормативной денежной оценке.

Среди других подходов, которые могут быть применены, преимущество имеют те, которые основываются на самых полных сведениях о земельном участке.

К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, относятся: правовой режим земельного участка; целевое назначение и функциональное использование земельного участка; условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа); дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий); местонахождение (отличия в расположении земельных участков в различных природно-климатических зонах, в населенных пунктах различной категории); физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и его инженерно-геодезические параметры: уклон поверхности, состояние почв, режим почвенных вод и паводков, заболоченность, характер и состояние объектов недвижимого имущества и тому подобное); использование прилегающих территории (функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды).