ФАКУЛЬТЕТ ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВА, ХРАНЕНИЯ И

ПЕРЕРАБОТКИ ПРОДУКЦИИ РАСТЕНИЕВОДСТВА

КАФЕДРА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И ГЕОДЕЗИИ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 7.070904 «ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТР»

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ На тему: «ЭКСПЕРТНАЯ ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ПГТ КЦИВЕЛИ СИМЕИЗСКОГО ПОССОВЕТА Г. ЯЛТЫ» 2008

Симферополь

2008

ФАКУЛЬТЕТ ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВА, ХРАНЕНИЯ И

ПЕРЕРАБОТКИ ПРОДУКЦИИ РАСТЕНИЕВОДСТВА

КАФЕДРА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И ГЕОДЕЗИИ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 7.070904 «ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТР»

УТВЕРЖДАЮ:

Заведующий кафедрой

«24» апреля 2008г.

ЗАДАНИЕ

На дипломное проектирование студентки 6 курса заочной формы обучения

1. Тема проекта: «Экспертная денежная оценка земельного участка рекреационного назначения в пгт. Кацивели Симеизского поссовета г. Ялты»

Утверждена приказом по университету № 115-с от «03» марта 2008г.

2. Срок сдачи проекта 15 ноября 2008г.

3. Исходные данные проекта:

3.1. Статистические данные

3.2. Нормативные документы

3.3. Проект отвода земельного участка, в т. ч: ситуационный план размещения земельного участка; Экспликация земельного участка;

3.4. Кадастровый план (кадастровый номер, размеры)

3.5. Материалы денежной оценки земель.

3.6. Копия решения исполнительного органа на аренду земельного участка;

3.7. Копии правоустанавливающих документов на земельный участок (договор аренды);

3.8. Копии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке (инвентарное дело БТИ и договор купли-продажи на объекты, завершенные строительством).

4. Пояснительная записка

Введение

Раздел I Экспертная денежная оценка в современных условиях

1.1. Экспертная денежная оценка как часть землеустройства

1.2. Определение земель рекреационного назначения и полномочия органов местного самоуправления в действиях относительно земельных участков

1.3. Законодательная и нормативная база проведения экспертной денежной оценки земельных участков.

1.4. Основные дефиниции, используемые в нормативно-правовой базе

1.5. Методические подходы проведения экспертной денежной оценки.

Раздел II. Характеристика объекта экспертной денежной оценки и перспектив его развития

2.1. Идентификация объекта и связанных с ним прав

2.2. Характеристика местоположения земельного участка

2.3. Обзор рынка земельных участков на Южном берегу Крыма

2.4. Предпосылки использования участков с целевым назначением строительство и обслуживание рекреационного комплекса.

Раздел III. Проведение экспертной денежной оценки земельного участка

3.1. Выбор подходов в оценке земельного участка

3.2. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на Учете расходов на земельные улучшения.

3.3. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков

3.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости земельного участка

Раздел IV. Технико-экономическое обоснование

Раздел V. Геодезические работы при составлении кадастрового плана земельного участка.

Раздел VI. Охрана труда

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

5. Графическая часть проекта

Чертежи:

1. Кадастровый план земельного участка

2. Ситуационный план и генплан земельного участка

1. Таблица Определение стоимости земельного участка по методу остатка для земли

6. Консультанты по разделам проекта

СОДЕРЖАНИЕ

Введение стр. 6

Раздел I Экспертная денежная оценка в современных условиях стр. 11

1.1. Экспертная денежная оценка как часть землеустройства стр. 11

1.2. Определение земель рекреационного назначения и полномочия органов местного самоуправления в действиях относительно земельных участков стр. 12

1.3. Законодательная и нормативная база проведения экспертной денежной оценки земельных участков. стр. 14

1.4. Основные дефиниции, используемые в нормативно-правовой базе стр. 19

1.5. Методические подходы проведения экспертной денежной

Оценки. стр. 22

Раздел II. Характеристика объекта экспертной денежной оценки и перспектив его развития стр. 26

2.1. Идентификация объекта и связанных с ним прав стр. 26

2.2. Характеристика местоположения земельного участка стр. 28

2.3. Обзор рынка земельных участков на Южном берегу Крыма стр. 37

2.4. Предпосылки использования участков с целевым назначением строительство и обслуживание рекреационного комплекса. стр. 41

Раздел III. Проведение экспертной денежной оценки земельного

Участка стр. 54

3.1. Выбор подходов в оценке земельного участка стр. 54

3.2. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на Учете расходов на земельные улучшения. стр. 57

3.3. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков стр. 75

3.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости земельного участка

Раздел IV. Технико-экономическое обоснование стр. 80

Раздел V. Геодезические работы при составлении кадастрового плана земельного участка. стр. 87

Раздел VI. Охрана труда стр. 92

6.1. Основы безопасности труда стр. 92

6.2 Инструкция по охране труда для операторов и пользователей персональных электронно-вычислительных машин (ПЭВМ) и работников, занятых эксплуатацией ПЭВМ и видеодисплейных терминалов (ВДТ) стр. 96

Заключение. стр. 103

Список использованной литературы. стр. 104

Приложения. стр. 109

1. Договор аренды земельного участка

2. Решение сессии № 28 от 05.05.2005 г. Симеизского поселкового Совета об утверждении проекта отвода земельного участка (данные из формы 6-зем).

3. Инвентарное дело БТИ

4. Договор купли-продажи недвижимого имущества

5. Выписка о регистрации права собственности на недвижимое имущество

6. Решение сессии № 78 от 22.12.2005 г. Симеизского поселкового Совета «О включении в перечень приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности на землях Симеизского поселкового Совета.

7. Акт обследования зеленых насаждений

8. Схема границ ограничений и сервитутов

9. Справка об определении нормативной денежной оценки земельного участка

10. Информация о прибыли застройщика

11. Информация о проданных земельных участках несельскохозяйственного назначения за 2006 г.

ВВЕДЕНИЕ

Земельные отношения всегда были, есть и будут одной из наиважнейших сфер современной жизни. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по вопросам владения, пользования, распоряжения и управления землями. От качества решений, которые принимаются относительно использования и охраны земель, зависит текущее экономическое развитие территорий, разрешение экологических проблем, а также эффективное обеспечение отраслей экономики и граждан земельными ресурсами.

Главным условием повышения экономической, экологической и социальной эффективности управленческих решений в сфере землепользования должен быть высокий технический уровень документации по землеустройству и оценке земель. Именно землеустроительной документацией, согласно законодательству, регламентируются земельные отношения – от общегосударственного уровня до наименьшего земельного участка, устанавливаются границы объектов земельной собственности и административно-территориальных образований, закрепляется организация территорий природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, определяются объемы землеохранных мероприятий, режим ограничений хозяйственной деятельности и т. д.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными номами, гражданским законодательством и Земельным кодексом. В настоящее время законодательная и нормативно-правовая база в сфере землеустройства и оценки земель достигла значительного развития. В общем, фундаментальные основы современного землеустройства и оценочной деятельности в Украине были заложены Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III, а уже через два года он были расширены Законами Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858 –IV и «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378- IV. [38].

Виды оценки земель установлены статьей 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. В зависимости от цели и методов проведения она подразделяется на бонитировку почв, экономическую оценку земель и денежную оценку земельных участков. В свою очередь, денежная оценка земельных участков, в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

Целью нормативной оценки является одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т. п.) по оценочным зонам.

Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки [22].

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением. Стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики зависит от уровня ее полезности и потребительских характеристик, благодаря которым она приносит доход ее собственнику.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля, в первую очередь, определяет доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит, как правило, вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют ограниченный срок службы.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в состав недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

• спецификой объектов оценки;

• недостатками нормативно-правовой базы;

• неоднозначностью регулирования земельного рынка.

Категория использования земли имеет определяющее значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный рынок является объектом пристального внимания государства, владельцев, инвесторов, девелоперов.

В соответствии с земельным законодательством использование земли в Украине осуществляется за плату. Чрезвычайно важным является то, что при этом должно осуществляться такое регулирование использования и охраны земель, которое обеспечит не только интересы общества, но и законные интересы граждан. Такое сочетание интересов особенно необходимо при управлении земельными ресурсами городов и поселков Южного берега Крыма, когда переход к рыночной экономике сказался и на градостроительных программах. Их разработка и реализация финансируется не только из бюджетных средств, но и из частных инвестиций. Отсутствие свободных территорий для развития в поселковой черте побуждает инвесторов и поселковые советы искать резервы на застроенных территориях, рассматривать возможность использования земельных участков, застроенных не эксплуатируемыми объектами. В связи с этим, на земельный участок, предназначенный для освоения под жилую и общественную застройку, происходит управляющее воздействие с двух сторон:

- со стороны поселкового совета, когда основной задачей управления землями становится оптимальное использование каждого земельного участка, обеспечивающее установленные градостроительным регламентом принципы и стандарты проживания в поселении,

И со стороны частного инвестора, основной задачей которого в управлении землями является извлечение в процессе использования земельного участка максимальной прибыли

В последние годы на Украине не единичны случаи, когда нотариусы отказывали в освидетельствовании договоров отчуждения объектов недвижимости, ссылаясь на то, что земля не находится в собственности отчуждающей стороны (лица) – не приватизирована гражданами или юридическими лицами, не находится в аренде. Так Законом о нотариате от 02.09. 1993 года N 3425-XII, в части ст. 55 «Удостоверение соглашений об отчуждении и залоге имущества» предусмотрено, что соглашения об отчуждении и залоге имущества, которое подлежит регистрации, заверяют при условии представления документов, которые подтверждают право собственности на имущество, которое отчуждается или закладывается.

В некоторых регионах до конца не урегулирована ситуация, когда городские бюро технической инвентаризации отказывает в регистрации права собственности на недвижимость, если право на земельный участок не подтверждено правоустанавливающим документом. В соответствии с действующим законодательством (п. 2 ст. 127 Земельного кодекса 25.10.01 г. № 2768-III) продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляется на конкурентных началах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые являются собственностью покупателей этих участков.

Стоимость земельных участков подлежащих продаже на конкурентных началах (свободные от застройки участки) осуществляется на основании нормативной денежной оценки, а выкуп по рыночной стоимости определенной на основании экспертной денежной оценки.

Приобретение прав собственности на земельный участок под зданием, сооружением в дальнейшем значительно упрощает процедуру перехода прав собственности на объект недвижимости в целом при гражданско-правовых сделках или при обеспечении залога при кредитовании, собственники земельных участков имеют гарантированную возможность использования земельного участка для обслуживания собственных зданий и сооружений, нет риска утраты недвижимости вследствие недоскональности действующего законодательства [40].

Выступая в качестве важнейшего направления вложения инвестиций, проекты развития застроенных территорий не только приносят прибыль инвестору, но и оказывают реальное воздействие на социально-экономические процессы в городах и поселках ЮБК, совершенствуют архитектурно-планировочную структуру населенных пунктов. Эффективность проекта заключается в содействии наполнению местного бюджета, за счёт земельных платежей и налоговых поступлений от основной деятельности, организованной на базе застроенного земельного участка.

В данной работе полостью рассмотрена процедура проведения экспертной денежной оценки земельного участка принадлежащего государству в лице Симеизского поссовета г. Ялты для целей выкупа под зданием являющимся собственностью субъекта предпринимательской деятельности. Основная задача дипломного проекта заключается в подробном отражении процесса определения справедливой рыночной стоимости земельного участка с целью его рационального и наиболее эффективного использования в современных условиях – которое будет законодательно разрешенным и экономически целесообразным. Результат экономической целесообразности – это увеличение суммы налогооблагаемого дохода, поступающего в бюджет государства, за счет повышения доходности деятельности организованной на базе выкупленного земельного участка в условиях его наиболее эффективного использования.

Глава I. экспертнАЯ денежнАЯ оценкА в современных условиях.

1.1. Экспертная денежная оценка как часть землеустройства

В соответствии с Законом о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV в Разделе III статья 20 предусмотрено, что землеустройство проводится в обязательном порядке на землях всех категорий независимо от форм собственности в случае разработки документации по землеустройству с целью организации рационального использования и охраны земель.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном обращении с ней и рациональном ее использование и охране

Эффективность использования земли обусловлена природным свойством земли, уровнем развития местной инфраструктуры, местом расположения конкретных участков, густотой населения и другими факторами. Рациональное и эффективное использование земли как объекта хозяйствования должно способствовать росту платы за землю и налоговых поступлений в бюджет от деятельности организованной на базе земли. С дальнейшим распределением этих поступлений на общественные и другие государственные потребности.

Согласно ст. 38 Закона о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV для определения качественных характеристик, экономической ценности и стоимости земель в землеустройстве выполняются земельно-оценочные работы. Экспертная денежная оценка земель проводится для сравнительного анализа и прогноза эффективности использования земли как природного ресурса и основного средства производства, а также при осуществлении гражданско - правовых соглашений.

Законом о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV в Разделе III статья 41 предусмотрено, что в составе консалтинговых услуг по вопросам землеустройства является предоставление информационных услуг по вопросам оценки земель. Консалтинговые услуги землепользователям и собственникам земли предоставляют юридические лица независимо от их организационно-правовой формы хозяйствования и формы собственности и физические лица, которые осуществляют деятельность в сфере землеустройства.

1.2. Определение земель рекреационного назначения и полномочия органов местного самоуправления в действиях относительно земельных участков

Состав и целевое назначение земель Украины определяется Земельным кодексом от 25.10.01 г. № 2768-III. К землям рекреационного назначения в соответствии с главой 9 статья 50 Земельного кодекса относятся земли, которые используются для организации отдыха населения, туризма и проведения спортивных мероприятий.

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки зеленых зон и зеленых насаждений городов и других населенных пунктов, учебно-туристических и экологических троп, земельные участки занятые территориями домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта, туристических баз, кемпингов, яхт-клубов, стационарных и временных туристично-оздоровительных лагерей, домиков рыбалки и охоты, детских туристических станций, детских и спортивных лагерей, других аналогичных объектов, а также земельные участки, переданные для дачного строительства и сооружения других объектов стационарной рекреации (статья 51 Земельного кодекса от 25.10.01 г. № 2768-III).

Земли рекреации могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности.

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, которая вредит или может наносить вред использованию их по назначению, а также негативно влияет или может повлиять на природное состояние этих земель (статья 52 Земельного кодекса от 25.10.01 г. № 2768-III).

В соответствии с п. 3 статьи 52 Земельного кодекса от 25.10.01 г. № 2768-III порядок использования земель рекреационного назначения устанавливается законом. Законом о местном самоуправлении в Украине от 21.05.1997г. № 280/97-ВР предусмотрены полномочия поселковых советов в отрасли строительства и в сфере регулирования земельных отношений.

Сельские, поселковые и городские советы являются органами местного самоуправления, которые представляют соответствующие территориальные громады
 и выполняют от их имени и в их интересах функции и полномочия местного самоуправления, определенны конституцией Украины и другими Законами (ст. 10, п. 1 Закона).

В ст. 31 п. 5, 6 Закона о местном самоуправлении в Украине от 21.05.1997г. № 280/97-ВР сказано, что к ведению исполнительных органов сельских,
 поселковых и городских советов относится: определение в установленном законодательством порядке в соответствии с решением совета территорий, отчуждение
 (выкуп) и передача земли для градостроительных нужд, определенных градостроительной документацией. Подготовка и передача на утверждение совета соответствующих
 городских градостроительных программ, генеральных планов застройки населенных пунктов, другой градостроительной документации. Установление на ответственной
 территории режима использования и застройки земель, на которых предусмотрена перспективная градостроительная деятельность. 

В части ст. 33 п. 1 Закона о местном самоуправлении в Украине от 21.05.1997г. № 280/97-ВР предусмотрено, что к ведению исполнительных органов сельских,
 поселковых, городских советов принадлежат полномочия по отчуждению (выкупу), а также отведения под застройку и для других целей земель, которые находятся в 
собственности территориальных громад. К числу делегированных полномочий относится право регистрации прав собственности на землю, регистрация права пользования
 землей и договоров на аренду земли, выдача документов, которые подтверждают право собственности и право пользования землей. А также осуществление контроля за
 проведением действий, предусмотренных документацией по землеустройству. 

1.3. Законодательная и нормативная база проведения экспертной денежной оценки земельных участков.

Основными нормативными документами, которые используются при проведении экспертной денежной оценки земельных участков, являются:

1. Конституция Украины

2. Гражданский кодекс Украины утв. Президентом Украины 16.01.2003 г. № 435-IV

3. Земельный кодекс Украины утв. Президентом Украины 25.10.01 г. № 2768-III.

4. Закон Украины «О землеустройстве», утв. Президентом Украины 22.05.2003 г. № 858- IV.

5. Закон Украины «Об оценке земель», утв. Президентом Украины 11.12.2003г. № 1378-IV

6. Закон Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 г. № 2535-XII,

7. Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» утв. Президентом Украины 21.05.1997г. № 280/97-ВР Ведомости Верховной Рады (ВВР), 1997, N 24, ст.170

8. Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» № 2658-III 12.07.01.

9. Закон Украины «О нотариате» утв. Президентом Украины 2 сентября 1993 года N 3425-XII

10. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении национального стандарта № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» № 1440 от 10.09.2003

11. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении национального стандарта Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества». № 1442 от 28 октября 2004 года

12. Постановление Кабинета Министров Украины Методика экспертной денежной оценки земельных участков, от 11.10.2002 г. № 1531.

Правовое регулирование оценки земель осуществляется в соответствии с Конституцией Украины, Земельным кодексом Украины от 25.10.01 г. № 2768-III, Гражданским кодексом от 16.01.2003 г. № 435-IV, Законом Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV, Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельность в Украине"№ 2658-III 12.07.01, законов Украины, и правовых нормативно актов, принятых в соответствии с ними (статья 2 закона Украины «Об оценке земель»).

Правовые принципы проведения оценки земель, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель в Украине, регулирование отношений, связанных с процессом оценки земель, обеспечения процесса проведения оценки регулирует Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. Данный Закон определяет, что объектами оценки земель является: территория административно-территориальных единиц или их частей, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части или совокупность земельных участков и прав на них, в том числе на земельные участки (паи), в границах территории Украины.

По Закону оценка земель проводится на основании принципов:

- законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;

- единства методологической и информационной базы в сфере оценки земель;

- беспрерывности процесса оценки земель;

- доступности использования данных по оценке земель;

- равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель [5].

Земельный кодекс Украины 25.10.01 г. № 2768-III. определяет земельный участок как объект права собственности, и кто является субъектами права собственности на землю. Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, с определенными относительно нее правами. Право собственности на земельный участок распространяется в ее границах на поверхностный слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на ней находятся. Субъектами права собственности на землю являются:

- граждане и юридические лица – на земли частной собственности;

- территориальные общины, которые реализуют это право непосредственно или через органы местного самоуправления – на земли коммунальной собственности;

- государство, которое реализует это право через исполнительные органы государственной власти - на земли государственной собственности.

В Земельном кодексе Украины указаны все правовые основы и особенности возникновения и перехода права собственности, права пользования, которые необходимо учитывать при проведении любых операций с земельным участком на законных основаниях [3].

Экспертная денежная оценка производится в соответствии с национальными Стандартами №1 и №2 и с применением Методики экспертной денежной оценки земельных участков от 11.10.2002 г. № 1531.

Национальные стандарты регулируют особенности оценки определенных видов имущества в сфере оценочной деятельности.

Национальный Стандарт № 1 является обязательным для применения во время проведения оценки имущества. Этот Стандарт дает весьма четки определения ряда понятий, в том числе такого, как «рыночная стоимость», излагает методические подходы к оценке имущества, на основе которых она должная осуществляться.

Стандарт №2 регулирует оценку недвижимого имущества. В данном Стандарте указано, что объекты оценки делятся на свободные земельные участки, участки с земельными улучшениями и земельные улучшения. Этот подход учитывает наличие (или отсутствие) прав на земельный участок.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков регламентирует проведение экспертной денежной оценки земельных участков всех категорий земель во время оставления гражданско-правовых соглашений и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета в соответствии с законодательством.

В соответствии с Методикой объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки или их части с определенным местоположением и определенными относительно них правами. При этом земельный участок (его часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования. Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной или другого вида стоимости объекта оценки за которую он может быть продан (приобретен) или другим способом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения.

Методика определяет, какие документы и материалы являются информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков, основные методические подходы и особенности оценки отдельных видов земельных участков.

Информационной базой для экспертной денежной оценки могут быть:

- документы, которые подтверждают права, обязанности и ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве грунтов, характер и состояние земельных улучшений, их использование в соответствии с законодательством;

- ведомости о местоположении земельного участка, природные, социально-экономические, историко-культурные, градостроительные условия его использования, экологическое состояние и состоянии развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, уровень их доходности, время экспозиции подобных объектов на рынке;

- данные о затратах на земельные улучшения и операционные затраты, которые сложились на рынке, а также о доходах и затратах производства и реализации сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции;

- проекты землеустройства, схемы планирования территории и планы земельно-хозяйственного устройства, в соответствии с которым предусматривается смена текущего использования земельного участка, которая может повлиять на стоимость объекта оценки;

- другие данные, которые влияют на стоимость объекта оценки.

Последовательность проведения экспертной денежной оценки земельного участка

1. Обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли;

2. Определение вида стоимости земельного участка в соответствии с условиями соглашения;

3. Составление задания на оценку и заключения договора об оценке;

4. Сбор, обработка и анализ исходных данных, необходимых для проведения оценки;

5. Определение наиболее эффективного использования земельного участка;

6. Выбор и обоснование методических подходов;

7. Определение стоимости земельного участка по избранным методическим подходам и формулировка окончательного заключения;

8. Составление отчета об оценке [12].

1.4. Основные дефиниции, используемые в нормативно-правовой базе.

Согласно Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV приведены и используются следующие основные дефиниции:

Стоимость земельного участка - эквивалент ценности земельного участка, выраженный в вероятной сумме денег, которую может получить продавец;

Экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета;

Метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;

Оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку земельного участка;

Цена земельного участка - фактическая сумма денег, оплаченная за переход прав на земельный участок или на подобный к ней земельный участок от продавца к покупателю;

Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении него правами.

Земельные улучшения – это изменение качественных характеристик земельного участка в результате расположения в ее границах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также в результате хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов и тому подобное).

Дата оценки земельного участка - дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка земельного участка и определяется ее стоимость [7].

В процессе оценки и при составлении отчета об оценке имущества, приведенные понятия употребляются в таком значении (Национальный стандарт № 1):

База оценки – комплекс методических подходов, методов, оценочных процедур, соответствующих определенному виду стоимости имущества

Методические подходы – общие способы определения стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки;

Принципы оценки – Положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, отражающие социально - экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества;

Метод оценки – способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого предоставляет возможность реализовать определенный методический подход;

Оценочные процедуры – действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности предоставляет возможность провести оценку;

Объекты оценки в материальной форме – недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество;

Недвижимое имущество (недвижимость) – земельный участок без улучшений, или земельный участок и улучшения на нем, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки вследствие соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения [10].

Стандарт 2:

Объект оценки – Недвижимое имущество, которое подлежит оценке в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества или на других основаниях, определенных законодательством.

Объект сравнения – Подобное имущество, отобранное для сравнительного подхода.

В Методике приведенные ниже понятия употребляются в следующем значении

Стоимость – общественно признанный эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в денежной форме. Во время оценки определятся вид стоимости объекта оценки как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки (за которую может быть осуществлен обмен объекта оценки) на дату оценки;

Дата оценки - дата, по состоянию на которую проведена процедура оценки и определена стоимость объекта оценки.

Земельные улучшения – изменение качественных характеристик земельного участка вследствие размещения в его границах зданий, домов, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, или проведения работ (изменение рельефа, улучшения почв и т. п.).

Экспертная денежная оценка – Процесс определения стоимости объекта оценки на дату оценки.

Медианное значение скорректированных цен продаж - среднее значение цен продажи для ранжированного ряда вариантов (без учета наибольшего и наименьшего значений) цен продажи объектов, выбранных для сравнения;

Модальное значение скорректированных цен продаж - наиболее широко представленное значение цен продажи объектов выбранных для сравнения;

Наиболее эффективное использование земельного участка - Физически возможное и экономически целесообразное использование земельного участка и (или) земельных улучшений в соответствии с законодательством, в результате которого стоимость, которая определяется, будет максимально сравнима со стоимостью, которая может быть получена на основании анализа других возможных вариантов его использования.

Ограниченный рынок – рынок, на котором конкуренция среди продавцов и покупателей отсутствует совсем или ограничена.

Реверсия – Ожидаемая стоимость земельного участка в период, следующий за прогнозным.

Ставка капитализации - Коэффициент, с помощью которого рентный или чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки.

Цена – сума денег, по которой предлагается или фактически выполняется переход прав на объект оценки от продавца к покупателю.

Чистый операционный доход – разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, которая определяется спросом на рынке, или ежегодными затратами на удержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшений [11].

1.5. Методические подходы проведения экспертной денежной оценки земельных участков.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков предполагает применение следующих методических подходов:

- капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая или косвенная);

- сопоставление цен продажи земельных участков;

- учет расходов на земельные улучшения.

Методический подход, который основывается на капитализации чистого операционного дохода (фактического или ожидаемого) предполагает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных отягощений и ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основании анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Для улучшенного земельного участка доход от земли определяется путем распределения общего дохода между физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основана на допущении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле (1):

Цкп = До/Ск (1)

Где Цкп – стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнях);

До – чистый операционный или рентный доход (в гривнях);

Ск – ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Непрямая капитализация основана на допущении об ограниченном и изменяющемся денежном потоке от использования земельного участка на протяжении определенного периода с последующей его продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле (2):

Цкн = Еt / (Дoi / i = 1(1 + Ck) + Pi) (2)

Где Цкн – стоимость земельного участка, определенная путем непрямой капитализации (в гривнях);

Pi – текущая стоимость реверсии;

T - период (в годах), который используется при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода;

Е – сумма.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменения стоимости денег.

Ставка капитализации для земли может быть определена также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возврата капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.

Согласно методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, сложившихся на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок в цены продажи подобных земельных участков, учитывающих различия в условиях соглашений и характеристиках, влияющих на стоимость.

Поправки определяются на основании попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Скорректированная цена продажи подобного земельного участка определяется по формуле (3):

m

Цза = Ца + S DЦаj (3)

i = 1

где Цза – скорректированная цена продажи а-го подобного земельного участка (в гривнах);

Ца – фактическая цена продажи а-го подобного земельного участка ( в гривнах);

m - количество факторов сравнения;

DЦаj. – разница (поправка) в цене (+, -) продажи а-го подобного земельного участка относительно оцениваемого участка по J-му фактору сравнения.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

Методический подход, базирующийся на учете расходов на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от его использования) и расходами на земельные улучшения по формуле (4):

Цв = Цо – Вос (4)

Где Цв – стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на земельные улучшения (в гривнах);

Цо – ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный или рентный доход от его использования (в гривнах);

Вос – расходы на земельные улучшения (в гривнах).

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, неравномерно распределяемых во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем установления характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки [12].

Глава II. Характеристика земельного участка, развитие рынка земель в Крыму.

2.1. Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав

Объект оценки – земельный участок общей площадью 1 726 м2 (0,1726 га), расположенный по адресу: пгт. Кацивели, ул. Шулейкина, 20.

На основании Договора аренды земельного участка, зарегистрированного 09 сентября 2005 г. в пгт. Симеиз установлено, что объект является государственной собственностью (Приложение 1). Арендодателем выступает Симеизский поселковый Совет. Арендатор – СПД Ковешников Артем Леонидович (Свидетельство о госрегистрации физического лица-предпринимателя сер. В01 № 363350 от 05.04.95 г.), идентификационный № 2757001272.

Договор аренды заключен сроком на 25 лет. Целевое назначение земельного участка в соответствии с договором аренды – строительство и обслуживание рекреационного комплекса. Целевое использование земельного участка – Согласно Украинскому классификатору целевого использования земель (УКЦИЗ) 1.17 «рекреационного назначения».

Кадастровый номер 0111949300:05:001:0009. По данным справки Ялтинского городского управления земельных ресурсов – по статистическому отчету Государственного комитета Украины по земельным ресурсам «Учет земли» (форма 6 зем) в составе земельных угодий оцениваемого участка числится на учете:

- строка 7.3 (шифр 86) «Земли рекреационного назначения);

- по видам земельных угодий графы 34,55,57, 80: «застроенные земли», в т. ч. «земли для отдыха и иные открытые земли», в т. ч. «земли, предназначенные для проведения отпусков», в т. ч. «земли рекреационного назначения» (Приложение 2).

По данным кадастрового плана договору аренды участок граничит со всех сторон с землями пгт. Кацивели Симеизского поссовета (графическая часть). В плане также определены ограничения по использованию земель.

Границы земельного участка относительно жилой и общественной застройки определены согласно схемы границ земельного участка из Генплана (графическая часть). Данный план демонстрирует установленные границы земельного участка в натуре (на местности).

Подъезд к участку запроектирован со стороны ул. Шулейкина. Земельный участок отведен из земель запаса Симеизского поселкового Совета.

Рельеф участка сложный, с общим уклоном к югу. Форма неправильный многоугольник. В ходе визуального осмотра установлено, что на участке имеются улучшения – двухэтажное здание магазина (лит. А), общей площадью 647,8 кв. м. и одноэтажное сооружение на фундаменте (стеклопункт) (лит. Б), общей площадью 84,2 кв. м. Всего под зданиями и благоустройством застроено 1 679 кв. м. Данные о площади строений приняты по данным инвентарного дела БТИ (Приложение 3). На основании договора купли-продажи сер. ВАР № 487491 от 26.11.03 г. право собственности на здание и сооружение принадлежит Арендатору земельного участка Ковешникову Артему Леонидовичу, что подтверждается выпиской о регистрации права собственности на недвижимое имущество в КП Ялтинского БТИ. (Приложение 4, 5). По данным п. 4 Договора аренды земельный участок площадью 0,1726 передается в аренду без объектов недвижимости. (Приложение 1)

На оцениваемый участок договором аренды установлены требования сервитутов и ограничений: соблюдение режима использования земель для охранных и санитарно-защитных зон (охрана зеленых насаждений -0,0200 га, соблюдение режима охранной зоны регулирования застройки зона 3 7/-0,1726 га), санитарно-технические зоны инженерно-технических сооружений и коммуникаций – 0,0125 га. (Приложение 1)

Проект отвода оцениваемого участка выполнен ЧП «Геркулесъ» (г. Ялта) согласно решения 19 сессии 24 созыва Симеизского поселкового Совета от 19.12.03 г. После государственной регистрации Договора аренды решением 40 сессии 4 созыва Симеизского поселкового Совета от 22.12.05 г. объект оценки включен в список на приватизацию земельных участков несельскохозяйственного назначения для строительства и обслуживания рекреационного комплекса. (Приложение 6).

2.2. Характеристика местоположения земельного участка.

Общие административные сведения о местоположении

Автономная Республика Крым входит в состав Украины. Имеет Верховный Совет, Совет Министров, Верховный и Арбитражный суды, местные представительные и государственные органы власти.

Республиканский центр - г. Симферополь.

Территория Автономной Республики Крым - 26 945 кв. км.

Население по состоянию на 1 января 1995 года - 2632,4 тыс. человек, в том числе: городское -1791,8 тыс. человек, сельское - 840,8 тыс. человек.

Административно-территориально Автономная Республика Крым разделена на 14 районов.

В Крыму 18 городов. Город-герой Севастополь - центрального государственного административно-территориального подчинения;

11 городов - республиканского и 6 - районного подчинения; 66 поселков городского типа; 990 сельских населенных пунктов.

В республике проживают представители более 80-ти национальностей и народностей. Наиболее многочисленные из них - русские, украинцы, крымские татары; из малочисленных - коренные жители Крыма караимы и крымчаки.

Крым – это всемирно известная здравница, где ежегодно отдыхают миллионы жителей Украины, России и иностранные граждане. По предгорной, горной части и Южному берегу Крыма положено много туристических маршрутов. Их обслуживают более 2-х десятков туристических баз, около десятка бюро путешествий.

Природно-климатические условия района

Поселок городского типа Кацивели расположен на Южном берегу Крыма, между мысом Сарыч (самая южная точка – 15,4 км) и г. Алупка (7,7 км). В непосредственном окружении находятся п. г.т. Понизовка (1,5 км) и п. г.т. Симеиз (2,8 км). Расстояние до г. Ялта – около 15 км.

Расположение п. г.т. Кацивели – представлено на карте, рисунок 1.

Рисунок 1 расположение пгт Кацивели.

Прибрежная часть южного склона горной гряды от мыса Айя на западе до горы Карадаг на востоке называется Южным берегом Крыма (ЮБК). Эта узкая полоса побережья шириной от 2 до 12 км, расчлененная многочисленными оврагами и речными долинами, исключительно живописна.

Данный район входит в зону Горного Крыма со стороны Главной гряды, это район средиземноморского типа климата, который характеризуется умеренно теплой зимой и засушливым жарким летом. Главная гряда гор, как щит, прикрывает побережье с севера, поэтому здесь, в умеренных широтах, примерно на равном расстоянии между Северным полюсом и экватором, сформировались почвенно-климатические условия, близкие к субтропическим, почти аналогичные средиземноморским.

Основные почвообразующие породы Горного Крыма – это элювий и делювий мергелий известняков, глин, песчаников, а также породы пролювиального отложения (галечник и песок с глиной) и магматического происхождения. Глинистые почвы характеризуются малой водопроницаемостью, очень податливы к разрушению: дождевая и особенно талая вода не успевает впитываться в почву, стекает по уклонам, унося с собой мелкие почвенные частицы, вызывая эрозию почв. Смытые рыхлые породы накапливаются на склонах, смачиваются водой осадков и сползают. В приморской части южного склона Главной гряды до высоты 300-550 м распространены коричневые почвы сухих лесов и кустарников.

На Южном склоне у моря произрастают кустарники, которые по степени повышения над уровнем моря переходят в можжевелово-дубовые леса, а в верхней части на склонах растут сосны. Леса и кустарниковые заросли Южнобережья играют очень важную почвозащитную, противооползневую и водоохранную роль. Из 182 заповедных объектов Крыма 82 расположены на Южном берегу. Третья часть всех эндемичных видов горных растений горной части полуострова (около 60) свойственна только южнобережным ландшафтам. В труднодоступных местах сохранились реликтовые заросли тиса ягодного, сосны Станкевича, можжевельника высокого, кевового дерева, большой интерес представляет земляничник мелкоплодный.

Рассматриваемый район находится в зоне природных опасностей – сейсмичность 8-9 баллов, оползни. Всего в Крыму насчитывается около 1,5 тысячи ополозней, из них 800 находятся в самом уязвимом месте, на Южном берегу. Ежегодно каждый из них подает признаки жизни, правда, в разной степени. К тому же, как говорят ученые Ялтинской инженерно-геологической партии, как раз сейчас Крым вышел из периода относительного затишья развития оползневых процессов — началась вторая половина двенадцатилетнего цикла активизации оползней. Последний пик активности наблюдался в 1998 году, следующий прогнозируется на 2010—2011 годы. Активность геологических процессов в толщах крымского «тела» связана с колебаниями режима грунтовых вод. Наиболее опасных оползневых районов в Крыму насчитывается 11, в их число входят транспортные коммуникации Симеиза.

Природные ландшафты ЮБК значительно страдают под воздействием антропогенных процессов и постепенно утрачивают свои ценные климатические и природные факторы, которые являются главными предпосылками в развитии рекреационного региона. Почвенный покров горных территорий в местах неумеренной рекреационной нагрузки подвергается деградационным процессам, связанным с увеличением площади пешеходных троп, угнетением растительности, нарушением сложившихся в ландшафтах связей. Большие площади заняты урбанизированными территориями. Их площадь продолжает расти за счет строительства новых объектов жилой и доходной недвижимости. Это строительство нередко ведется без соответствующих процедур землеотвода и в водоохранных зонах. В результате бездумного строительства на ЮБК растет количество оползней в Крыму — ежегодно прибавляется по пять-десять новых оползней. [52].

Общие сведения о населенном пункте

Площадь населенного пункта - 69,65 га.

Территория пгт. Кацивели укрупнено представлена на карте-схеме, рисунок 2. Население: 600 человек. П. г.т. Кацивели входит в территорию приоритетного развития Большая Ялта. Большая Ялта - это значительная часть Южного берега Крыма протяжением около 70 км - от поселка Форос на западе до села Краснокаменка на востоке, с административным центром – город Ялта.

Рисунок 2. Карта-схема территории поселка Кацивели.

Северо-западнее поселка Голубой залив, выше старого шоссе Ялта — Севастополь, у основания яйлинской стенки высится гора Пиляки — интересный ландшафтный памятник среднеюрского вулканизма в Крыму. Он занимает площадь в 4 км2 и уступает в Крыму лишь Карадагу, но значительно превосходит его по высоте (1055 м). Гора Пиляки покрыта лесом, но по отдельным обнажениям пород вулканического происхождения (они достигают здесь 350 м) можно многое узнать из геологической истории горного Крыма. В этом горном массиве, как и на Карадаге, более всего распространены вулканические туфы и спилитовые брекчии, образующие в ряде мест причудливые формы выветривания.

Вершина горы Пиляки, сложенная мощными пластами вулканического туфа, соединяется с Ай-Петринской яйлой.

11 марта 2003 г. сессия Ялтинского горсовета утвердила Программу развития ТПР (территории приоритетного развития) «Большая Ялта» в 2003 г.

П. г.т. Кацивели - это своего рода научный центр, где находится отдел радиоастрономии Крымской астрофизической обсерватории. Здесь имеется радиотелескоп с параболической антенной диаметром 22 м. позволяющей проводить уникальные исследования Вселенной. Недалеко от радиотелескопа можно увидеть круглое сооружение – штормовой бассейн Морского гидрофизического института Академии Наук Украины, где проводятся наблюдения за морскими течениями, изучаются причины возникновения штормов. Расположена здесь и гелиотехническая база института проблем материаловедения АН.

В Кацивели имеется несколько здравниц, корпуса Дома творчества ученых и санаторий.

Научная, ориентация поселка не способствовала развитию его, как курорта. Кацивели характеризуется достаточно низким уровнем развития социальной инфрастуктуры – здесь одна центральная площадь, на которой находится остановка рейсового транспорта, маршрут из Ялты. На площади размещены магазин, бар и стихийный рынок. Недалеко от площади находится «Дом Творчества ученых». Благоустройство поселка (озеленение, тротуары, ограды) находится в запущенном состоянии и постепенно разрушается, неплотная застройка представлена малоэтажными жилыми зданиями. Основной тип застройки в п. г.т. Кацивели – частный сектор, 1-2-х этажные жилые дома. Несколько многоквартирных 2-3 этажных домов. Типичное использование застройки – жилье, есть объекты коммерческого назначения, гостиничного бизнеса, объекты бытового обслуживания населения.

Основной тип зданий – здания из природного камня (инкерманский камень, пиленные инкерманские блоки) и крупнопанельные здания. Качество застройки – здания постройки 1950-2000-х годов. Полнота застройки 25-35 %. Здесь отсутствует современная курортная инфрастуктура, характерная для Алупки, Симеиза – обширная сеть торговли, развлечений.

Характеристика района расположения объекта оценки

Общий вид участка показан на рисунке 3. Оцениваемый участок находится непосредственно у центральной площади поселка. Подъездные пути по асфальтированной автодороге по улице Шулейкина от шоссе Севастополь-Ялта, ведущей к морскому побережью. Место для стоянки автотранспорта ограничено в пределах площади.

Рисунок 3 общий вид участка

Прилегающая застройка представлена несколькими современными малоэтажными зданиями объектов торговли (магазин-бар, торговые павильоны), основная часть приходится на индивидуальные коттеджи и объекты гостиничного бизнеса. Плотность застройки не высокая. Напротив находится территория «Дом Творчества ученых «Кацивели». На территории ДТУ «Кацивели» расположены корпуса для отдыха, бар, кафе, столовая, бильярдная, комфортабельный кинозал, танцевальная площадка, автостоянка, тренажерный зал (оснащенный современным оборудованием), спортивная площадка, теннисный корт, массажный кабинет. Вокруг зданий парковая зона, есть прямой выход на благоустроенный пляж.

Участки свободные от застройки покрыты зелеными насаждениями. Среди насаждений много видовых реликтовых растений подлежащих сохранению. Согласно акту обследования зеленых насаждений составленному 26.08.03 г. на отведенном земельном участке было выявлено 57 единиц растений – в т. ч. дуб пушистый, иглица понтийская, ясень узколистый, граб восточный фисташка туполистная и держи-дерево колючее (Приложение 7). По акту зеленые насаждения были переданы на ответственное хранение предыдущему арендатору. На дату оценки, документы, определяющие состав зеленых насаждений на участке и режим их использования, оценщику не предоставлены.

Местоположение участка характеризуется удаленностью от морского побережья. Расстояние до моря оценивается не менее 1 500 м.

Район расположения объекта оценки обеспечен всей необходимой инженерной инфрастуктурой, а именно: сетями электроснабжения, водопровода и канализации.

Район расположения земельного участка имеет достаточно высокий рекреационный потенциал за счет благоприятного климата, приморского положения и внешнего пейзажного разнообразия (хотя по оценкам потенциальных отдыхающих боле скудного по сравнению с ближайшими населенными пунктами - Симеизом и Алупкой). В целом выгодность местоположения в соответствии с целевым назначением определяется тенденцией развития объектов рекреационного назначения в радиусе оцениваемого участка и может рассматриваться, как часть её функционального и архитектурно-планировочного целого. Положительным фактором местоположения является хорошая транспортная доступность и близость к транспортным развязкам, негативный фактор – удаленность от моря, влияющий на снижение стоимости.

Технические характеристики земельного участка

По экономико-планировочному зонированию объект входит в экономико-планировочную зону «Кацивели», оценочный район № 47. Оцениваемый земельный участок находится на южной границе селитебной территории поселка Кацивели (графическая часть). Рельеф с уклоном к югу. Согласно кадастровому плану из договора аренды (графическая часть) земельный участок имеет форму неправильного многоугольника.

Участок расположен за пределами прибрежной защитной полосы вдоль Черного моря, в зоне жилой и общественной застройки.

Согласно Генплану (графическая часть) южная граница участка выходит к проезжей части улицы Ак. Шулейкина и на центральную площадь район, не доходя до границы красной линии 15 м. По периметру с западной стороны и частично с северо-восточной стороны участок выходит на местный проезд. В границах участка с востока находится автостоянка, а через проезд жилой дом. Интенсивность движения по главной улице не высокая даже в сезон, поэтому на дату оценки она не рассматривается как существенный источник шума и загрязнения.

Участок сложен из осадочных пород – это в основном четвертичные отложения, молодые породы, образованные результате выветривания коренных пород и переотложения продуктов их разрушения водой, ветром, льдом. Почвы оцениваемого участка представлены глинистыми сланцами и продуктами выветривания известняков. Основные свойства этих почв – рыхлое сложение, водонепроницаемость.

Высота и состояние грунтовых вод не определены. Наличие заболоченности участка не установлено.

В схеме границ ограничений и сервитутов земельного участка нанесены охраняемые зоны, они занимают 18,5% территории (Приложение 8). В границах участков попадающих под ограничения и сервитуты находится озеленение, по экспликации при дальнейшем использовании участка по целевому назначению озеленение будет сохранено.

Так как улучшения земельного участка представлены зданием магазина, территория уже обеспечена основными коммуникациями – водопроводом, электричеством и канализацией.

Таким образом, технические характеристики оцениваемого земельного участка являются удовлетворительными и не требуют дополнительных вложений на инженерную подготовку территории. В целом размер и топография участка не накладывают ограничений на любые варианты застройки. Линии инженерной инфрастуктуры: сети водоснабжения электричества, газоснабжения и канализации, проходят в границах участка на освоенных под жилые комплексы территориях (в удалении от 500 м). Площадь участка типична как для коммерческого использования, так и для многоквартирной жилой застройки.

2.3. Обзор рынка земельных участков на Южном берегу Крыма

Первичный рынок

Сельские, поселковые и городские Советы продают земельные участки под приватизированными объектами. Целевое назначение участков – коммерческое, жилая застройка и рекреационное. Доля рекреационных участков составляет 30%. Общая площадь таких участков от 30 до 40 соток.

По опубликованной информации Республиканского комитета по земельным ресурсам за 2005 год в Автономной Республике Крым было продано 72 земельных участка общей площадью 103,20 га на сумму 32 млн. 529 тыс. грн. Из них 30 участков на ЮБК.

За 2006 год в Автономной Республике Крым было продано 75 земельных участков общей площадью 40,87 га на сумму 41 млн. грн. Наибольшее количество земельных участков было продано в Евпатории - 14 участков на сумму 2 млн. 505 тыс. грн. и в Большой Ялте - 13 участков общей стоимостью 16 млн. 938 тыс. грн.

По информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АР Крым за 2007 год в автономии продано 97 земельных участков общей площадью 46,85га. Их стоимость, согласно экспертной оценке, составила 38 млн. грн Лидером по количеству проданных участков является город Саки - 33 проданных участка на сумму 1млн. 279 тыс. грн. Лидером по сумме вырученных средств – Большая Ялта, там продано 18 участков стоимостью 23 млн.109 тыс. грн.

За три месяца 2008 г года в АР Крым проданы 11 земельных участков общей площадью 1,70 га. Их стоимость, согласно экспертной оценке, составила 1 млн. 905 тыс. грн [53].

По результатам анализа информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АР Крым о продажах земельных участков на первичном рынке следует, что за последние три года наблюдается тенденция роста объемов продаж земельных участков, при этом доля участков на ЮБК сократилась от 40 до 30%. Как и на вторичном рынке, на первичном также наблюдается дефицит свободных земельных участков в районе Большой Ялты. Потенциальные покупатели земельных участков активно проявляют интерес к Западному побережью Черного моря – районы Саки и Евпатории. Значительный уровень рекреационной нагрузки на курорты ЮБК и Восточного побережья, высокий уровень цен на проживание, питание и сервис для отдыхающих, дефицит земли и ее стремительно возрастающая стоимость для строительства новых рекреационных объектов делают освоение прибрежных территорий Сакского района инвестиционно привлекательным.

Средняя цена продажи 1 кв. м. земельных участков на протяжении 2006 – 2008 г. относительно стабильна на уровне 81-100 грн./кв. м. По данным таблицы 1 следует, что цена на приватизируемые участки в районе оцениваемого объекта на побережье ЮБК, выше в два раза.

Относительно стабильная цена на участки на первичном рынке связана с затратами времени на процедуру выкупа. Согласно действующего законодательства необходимо оформить аренду под собственным объектом коммерческой недвижимости с предварительным отведением земельного участка, в процессе аренды оформить пакет документов на сессию местного органа самоуправления о получении разрешения на выкуп земельного участка. Этот процесс занимает от года и более. Поэтому целевому инвестору, проще приобрести участок на вторичном рынке и построить на нем улучшения за более короткий срок и быстрее начать получать доход от недвижимости.

Таблица 1

Данные о проданных в 2006 г. земельных участках подобного целевого назначения, расположенные вблизи пгт. Кацивели.

Вторичный рынок

Статистика нескольких последних лет свидетельствует о высокой динамике стоимости земельных участков в Крыму. Для полуострова основным ценообразующим фактором служит близость к морю. Согласно данным фирмы «Геоконсалтинг», в целом, земельные участки на вторичном рынке Крыма за три года (2004-2007) подорожали примерно в 10 раз. С января по сентябрь 2007 года их стоимость вблизи Ялты выросла, как минимум, вдвое, а наделы, расположенные в нескольких километрах от моря, прибавили в цене не менее 30-40%.

При этом, как отмечают ряд экспертов, в конце прошлого года рост цен на крымскую землю несколько замедлился, и в ближайшей перспективе вряд ли будет демонстрировать столь же «умопомрачительный» рост. Это связано с тем, что при нынешнем уровне цен платежеспособный спрос начинает иссякать, и рынок уже достаточно напряжен.
Тем не менее, по оценкам риэлтеров ялтинского предприятия «СТД центр» стоимость земли на Южном берегу Крыма будет расти, и не только в привлекательных прибрежных зонах. Однако темпы роста земли будут зависеть от применения конкурентных и прозрачных для инвесторов механизмов продаж, ну и, конечно, политической стабильности в Крыму, особенно актуальной в последнее время.

ЮБК (в т. ч. и Ялта) являются зоной повышенного спроса на недвижимость для отдыха, поэтому основные приоритеты и темпы строительства ориентированы на данный вид недвижимости, а также на строительство элитных жилых комплексов и коттеджных поселков, которые также используются для сдачи в аренду.

Многие уверены в грядущем законодательном изменении статуса земель Южного берега Крыма и порядка пользования, включая отмену предыдущих прав землепользования и даже реприватизацию неосвоенных земельных участков, особенно в зонах строгого режима, ужесточения приобретения или отвода в аренду земельных участков.

В тоже время, активность населения в части желаний отвода земельных участков не снижается. Наблюдается ажиотаж в части получения земельных участков в связи с упорными слухами о планируемой реформе административного деления Большой Ялты, когда полномочия существующих органов местного самоуправления прекратятся, а взамен придут новые чиновники в составе новых структур.

По данным АН «Планета Крым», «недорогие» участки в первой линии, которые весной прошлого года стоили $25 тыс. за сотку, сегодня продаются минимум по $35 тыс.

Риэлтеры Крыма отмечают, что «Ялтинская недвижимость – это бренд, - поэтому цены здесь отталкиваются не от ее себестоимости, а от уровня престижности».

Участки в первой линии от моря и в районе реликтовых парков продаются в среднем по $35 тыс. за сотку, но встречаются предложения по $50 тыс. или даже более $100 тыс. за сотку. Несколько дешевле, по $20 тыс. - $25 тыс., можно купить несколько соток земли во второй линии от моря. Более отдаленные предложения, на расстоянии свыше полукилометра от береговой линии, стоят уже $15 тыс. - $25 тыс. за сотку. Участки удаленные от моря 800-1500 м близко к транспортным магистралям (автодорогам) как правило, на местности с незначительным уклоном, со скудной растительностью, стоят их в пределах $ 6,5 тыс-15 тыс за сотку

В последнее время резко снизилась активность инвесторов вкладывать деньги в предлагаемые на продажу земельные участки, в основном по этой же причине, а также из-за высоких цен – до 10-15 тыс. у.е. и выше за сотку далеко не пляжного земельного участка.

По наблюдениям специалистов агентств недвижимости покупатели земли под частное строительство больше всего интересуются участками около 10 соток. На ЮБК уже наблюдается дефицит участков свободных от застройки. Насыщение рынка предложений в настоящее время происходит за счет участков расположенных в некотором отдалении от моря, – в горах, вблизи заповедников.

2.4. Предпосылки использования участков с целевым назначением строительство и обслуживание рекреационного комплекса.

По природным факторам Крым является, прежде всего, климатическим курортом: важнейший его целебный ресурс – климат обусловил развитие лечебно-оздоровительных учреждений преимущественно в южной и юго-западной его части, предопределяя их сезонный спрос.

Санаторно-курортный и туристический комплекс является одной из главных составляющих экономики Автономной Республики Крым, имеющий значительные перспективы для развития. Работа объектов курортной инфрастуктуры регулируется на региональном уровне Советом Министров АР Крым, программы развития отрасли разрабатываются также и на государственном уровне.

По числу и емкости санаторно-курортных (оздоровительных) учреждений Автономная Республика Крым опережает все регионы Украины. На территории автономии находится каждое шестое санаторно-курортное (оздоровительное) учреждение Украины. Согласно Закона «О курортах» деятельность санаторно-курортных учреждений направлена на обеспечение условий для полноценного лечения, медицинской реабилитации и профилактики заболеваний.

Ялтинский регион входит в тройку курортных регионов лидирующих по показателям отдыха в Крыму.

На протяжении последних трех лет общее колличество санаторно-курортных, оздоровительных учреждений практически не меняется. В период с октября 2006г. по сентябрь 2007г. в Автономной Республике Крым насчитывалось 565 санаторно-курортных (оздоровительных) учреждений, предназначенных для санаторного лечения, медицинской реабилитации, профилактики заболеваний и отдыха. В структуре санаторно-курортного комплекса учреждения отдыха составляют более половины – 73,5% , их структура представлена в таблице 2.

Ликвидация санаторно-курортных учреждений или их реорганизация, перепрофилирование или полная смена деятельности здравниц и учреждений отдыха, аренда санаторно-курортных (оздоровительных) учреждений несколькими арендаторами – основные причины структурных сдвигов санаторно-курортной (оздоровительной) сети автономии.

Структура санаторно-курортного комплекса ежегодно претерпевает изменения. В структуре санаторно-курортного комплекса республики по сравнению с 2000г. наблюдалось уменьшение числа санаторных учреждений и увеличение учреждений отдыха. Число пансионатов и баз отдыха увеличилось с 96 до 129 и с 251 до 285 учреждений соответственно.

Таблица 2

Динамика структуры санаторно-курортного комплекса республики с 2000 по 2007 гг.

1 К другим учреждениям относятся: курортная поликлиника, бальнео-грязелечебницы.

Более одной пятой санаторно-курортных (оздоровительных) учреждений, расположенных на территории автономии, относятся или принадлежат предприятиям с государственной формой собственности, в коммунальной собственности находится 4,1% санаторно-курортных учреждений, остальные учреждения отдыха и здравницы имеют частную форму собственности.

Емкость рынка

В минувшем оздоровительном сезоне 2006/07г. не приступили к приему рекреантов на санаторное лечение и отдых 66 санаторно-курортных (оздоровительных) учреждений с коечным фондом 6,8 тыс. мест (коек), причем абсолютное большинство из них – учреждения отдыха.

По сравнению с оздоровительным сезоном 2005/06 г. число неработающих учреждений и их коечный фонд уменьшились на 1,5% и 7,3% соответственно.

Количество предоставленных круглогодовых коек (мест) крымского региона в 2006/07г. составило 46,4 тыс. мест, что несколько больше (на 0,4%), чем в предыдущем оздоровительном сезоне, и на 13,2%, чем в 2000г.

В летний сезон здравницы и учреждения отдыха работали с большей нагрузкой – общий коечный фонд учреждений санаторно-курортного комплекса составил 126,4 тыс. коек (мест).

На развернутых койках в период с 1 октября 2005г. по 31 сентября 2006г. смогли пройти курс санаторного лечения, оздоровиться и отдохнуть 935,7 тыс. человек, или каждый третий из числа оздоровленных и отдохнувших в Украине.

По сравнению с 2000г. численность рекреантов увеличилась почти на одну пятую (19,6%), однако по сравнению с двумя предыдущими оздоровительными сезонами уменьшилась на 3,2% и 2,6% соответственно.

Из общей численности посетивших санаторно-курортные (оздоровительные) учреждения республики в 2006/07г. абсолютное большинство оздоравливалось и отдыхало на протяжении длительного времени (906,2 тыс. человек).

Численность долгосрочно оздоровленных в 2006/07г. увеличилась на 17,7% по сравнению с 2000г., а по сравнению с 2005/06г. уменьшилось на 34,0 тыс. человек, или 3,6%.

Снижение численности рекреантов, охваченных долгосрочным отдыхом, в 2006/07г. по сравнению с предыдущим 2005/06г. наблюдалось во всех учреждениях санаторно-курортного комплекса, за исключением пансионатов с лечением и детских круглогодовых оздоровительно-санаторных загородных учреждений. В вышеназванных детских учреждениях республики дети поправляли здоровье и отдыхали только на протяжении длительного времени.

Анализируя распределение численности рекреантов по срокам пребывания в санаторно-курортных (оздоровительных) учреждениях республики, следует отметить тенденцию незначительного снижения доли, оздоровленных на протяжении длительного времени и увеличения доли отдохнувших краткосрочно.

Так, удельный вес оздоровленных на протяжении 1-2 дней в общей численности рекреантов увеличился с 1,6% в 2000г. до 3,2% в 2005/06г.

Свыше 37% рекреантов отдыхали краткосрочно в 2006/07г. на базах отдыха, около 29% – в санаториях, каждый шестой из числа краткосрочно отдохнувших пребывал в пансионатах отдыха.

Стабильность числа учреждений санаторно-курортного (оздоровительного) комплекса и отсутствие роста в количестве предоставляемых койко-мест, свидетельствуют о том, что подобные учреждения достигли максимальной загрузки.

К основным регионам санаторно-курортного лечения относятся города Ялта, Евпатория и Алушта, на территории которых размещены соответственно каждый второй, третий и десятый санаторий автономии.

В санаториях этих городов в 2006/07г. прошли курс лечения 199,9 тыс. чел., 15,4 тыс. чел. и 47,3 тыс. человек соответственно.

На протяжении трех лет бесспорным лидером санаторного лечения граждан, пострадавших в результате аварии на ЧАЭС, являются санатории г. Евпатории, в которых в 2005/06г. прошли курс лечения 70,9% оздоровленных в санаториях чернобыльцев (в 2003/04г. – 59,7% и 2004/05г. – 72,6%).

Автономная Республика Крым является также одним из популярнейших регионов отдыха в Украине.

По числу размещенных на её территории домов и пансионатов отдыха, а также по численности отдохнувших в них, автономия занимает ведущие места. По числу баз отдыха АР Крым уступает только Одесской области, но по численности отдохнувших в этих учреждениях является лидером.

Круглогодовой коечный фонд 415 учреждений отдыха в 2006/07г. составил 10,0 тыс. мест, а в летний сезон – 67,3 тыс. мест.

В период с октября 2006г. по сентябрь 2007г. в учреждениях отдыха поправило здоровье и отдохнуло 373,6 тыс. человек, из них 17,0 тыс. взрослых и детей отдыхало на протяжении 1-2 дней.

По сравнению с предыдущим оздоровительным сезоном численность долгосрочно отдыхавших уменьшилась на 6,7%, причем уменьшение наблюдалось во всех типах учреждений отдыха.

Наибольшее число учреждений отдыха сосредоточено в городах Алушта и Ялта – 56 и 50 учреждений, на которые приходилось более одной пятой и 12,5% общего числа отдохнувших в республике, как показано на рисунке 4.

Рисунок 4. Распределение отдохнувших и оздоровленных в учреждениях отдыха по регионам в % к общему числу оздоровленных в данных учреждениях

Традиционно, наибольший поток рекреантов, пребывавших в здравницах и учреждениях отдыха республики на протяжении длительного времени, приходится на летние месяцы года.

В июне-августе 2007г. прошли курс санаторного лечения и отдохнули 576,4 тыс. чел., или 63,6% общего числа долгосрочно оздоровленных.

По сравнению с летними месяцами 2006г. численность оздоровленных сократилась на 39,9 тыс. человек, или 6,5%.

Удельный вес, посетивших АР Крым в летние месяцы на протяжении длительного времени, в общем числе долгосрочно оздоровленных в 2006/07г. снизился на 2,0 %.

Зависимость количества долгосрочно отдохнувших от типа заведения, показана на рисунке 5.

Следует отметить, что значение этого показателя по типам учреждений санаторно-курортного комплекса республики колеблется от 50,1% до 82,8%

Рисунок 5 Зависимость количества долгосрочно отдохнувших от типа заведения

Удельный вес долгосрочно оздоровленных в летний период по типам учреждений в % к общему числу долгосрочно оздоровленных

В летний период в санаторно-курортных (оздоровительных) учреждениях г. Ялты на протяжении длительного времени было оздоровлено 30% от общего числа долгосрочно оздоровленных и отдохнувших, а с отдыхом на протяжении 1-2 прибыла половина туристов Крыма.

Потребители услуг

По данным Министерства курортов и туризма АР Крым за 9 месяцев 2007г. количество обслуженных туристов составило 294,4 тыс. чел., что по сравнению с соответствующим периодом прошлого года меньше на 7,3%.

Структура численности обслуженных туристов претерпела изменения в сторону увеличения удельного веса туристов, охваченных внутренним туризмом и выезжающих за границу.

По-прежнему, наибольший объем предоставленных туристических услуг приходится на внутренний туризм: за 9 месяцев 2007г. услугами туристических организаций воспользовалось 202,8 тыс. наших соотечественников. По сравнению c 9 месяцами 2006г. их численность уменьшилась на 3,8%.

С целью отдыха и досуга посетили республику почти 60% туристов, с целью лечения – 30% туристов, с деловой, служебной и образовательной целью – 5,0% обслуженных туристов, спортивно-оздоровительный и специализированный туризм привлёк 3,8% туристов, остальные туристы прибыли с другой целью.

Кроме того, численность экскурсантов за январь-сентябрь 2007г. возросла на 37,5% и составила 497,3 тыс. человек, из них 13,2% – дети до 14 лет включительно. Удельный вес детей в общей численности экскурсантов против 9 месяцев 2006г. уменьшился на 5,3 %.

Объем экспорта Услуг туристических агентств за 9 месяцев 2007. составил 21,4 млн. долл. США, что на 6,0% больше, чем за аналогичный период 2006г.

Основной объём туруслуг (70,1%) предоставлялся туристам Российской Федерации, а также Германии (6,8%), Казахстана (5,1%) и Турции (4,7%).

Более половины экспорта услуг было обеспечено туристическими агентствами г. Симферополя (почти 54%), 24,2% – турагенствами г. Евпатории и 18,9% – г. Ялты.

Кроме того, численность экскурсантов за январь-сентябрь т. г. составила 361,7 тыс. человек, из них 18,5% – дети до 14 лет включительно.

Ежегодно здравницы и учреждения отдыха АР Крым посещает наибольшая часть иностранных граждан, прибывающих в санаторно-курортные (оздоровительные) учреждения Украины на отдых и санаторно-курортное лечение.

В 2006/07г. численность иностранных граждан, оздоровленных и отдохнувших в здравницах и учреждениях отдыха, составила 240,6 тыс. человек, или 65,0% общего числа оздоровленных и отдохнувших в санаторно-курортных (оздоровительных) учреждениях Украины иностранцев.

Начиная с 2000г. наблюдалась положительная тенденция роста численности оздоровленных иностранных граждан в санаторно-курортных (оздоровительных) учреждениях республики, однако в последние два года отмечено снижение на 7,7% в 2005/06г. и 16,7% в 2006/07г.

Численность граждан других государств, посетивших АР Крым на протяжении длительного времени в 2006/07г. по сравнению с 2005/06г., уменьшилась на 17,1%, и составила 235,9 тыс. человек.

Численность иностранцев, охваченных краткосрочным отдыхом, напротив, увеличилась на 12,3%.

Удельный вес долгосрочно оздоровленных иностранных граждан в общей численности долгосрочно оздоровленных в республике уменьшилась на 4,3 п. п., а доля оздоровленных на протяжении 1-2 дней в общей численности краткосрочно оздоровленных не изменилась.

Наибольшее число иностранных граждан посетило санаторно-курортные учреждения городов Евпатории, Ялты и Алушты – 57,2 тыс., 53,9 тыс. и 40,9 тыс. человек.

По-прежнему, Крым пользуется популярностью у граждан стран образовавшихся из бывшего СССР. Удельный вес граждан этих стран в общей численности оздоровленных иностранцев составил в 2006/07г. 95,6%.

Из стран бывшего СССР в санаторно-курортные учреждения республики прибыло 230,0 тыс. человек, из них свыше 85% – граждане Российской Федерации.

Из числа оздоровленных из других стран мира, как и в прошлом 2005/06 г., наибольшее число гостей прибыло из Германии и Польши – 5,1 тыс. и 2,1 тыс. человек.

В среднем каждый иностранный гость пребывал в санаторно-курортных учреждениях автономии 14 дней, а наибольшая продолжительность пребывания в республике отмечено гражданами Греции – 24 дня.

Данные статистики свидетельствуют, что Крым это место отдыха граждан Украины и жителей бывшего СССР. При этом снижение численности отдохнувших иностранцев свидетельствует о том, что Крымские курорты, которые по природным ресурсам не уступают многим мировым курортам, не выдерживают конкуренции на рынке и теряют свою привлекательность. Первый фактор, влияющий на отток зарубежных туристов – это не соответствие цены и качества условий проживания и отдыха.

Ценообразование

Продажная стоимость всех путевок (курсовок) хозрасчетных санаторно-курортных (оздоровительных) учреждений в 2006 г увеличилась на 4,2% по сравнению с предыдущим сезоном и составила 792,9 млн. грн., а в 2007 г. на 8,9% по сравнению с предыдущим сезоном и составила 863,1 млн. грн.

Наиболее дорогостоящее пребывание отдыхающих как в предыдущем так и в анализируемом сезоне отмечено в пансионатах с лечением (затраты 1 койко-дня – 210 грн.) и пансионатах отдыха (170 грн.).

Анализируя влияние отдельных факторов установлено, что за счет роста фактических затрат на один койко-день продажная стоимость возросла в 1,5 раза, но вследствие сокращения числа фактически проведенных отдыхающими койко-дней стоимость путёвок сократилась на 7,2%.

Финансовые результаты

В прошедшем сезоне наблюдалось улучшение отдельных показателей, которые характеризуют финансовое состояние санаторно-курортного и туристско комплекса АР Крым. По итогам работы 9 месяцев 2007г. деятельность учреждений санаторно-курортного, гостиничного и туристического комплекса является прибыльным видом экономической деятельности.

Одним из основных показателей финансовой деятельности предприятий является показатель дохода (выручки) от реализации продукции (товаров, работ, услуг), который за 9 месяцев 2007г. по учреждениям санаторно-курортного, гостиничного и туристического комплекса составил 979,1 млн. грн. и в сравнении с аналогичным периодом 2006, 2005гг. увеличился на 30,2% (на 226,9 млн. грн.) и на 12,6% (на 109,3 млн. грн.) соответственно. Основная часть выручки (49,4%) приходится на санаторно-курортные учреждения, которая за 9 месяцев 2007г. составила 483,6 млн. грн.

По итогам проведенного анализа можно выделить как позитивные, так и негативные моменты.

Позитивные:

- Рост численности оздоровленных, охваченных краткосрочным отдыхом.

- Обеспечение рекламно-информационных мер с целью привлечения внимания к курортам АР Крым.

- Развитие туристической отрасли и увеличение объёма услуг экспорта туристических агентств.

- Активизация работы СЭС по обеспечению санитарного состояния курортной зоны.

Негативные:

- Незначительное увеличение количества предоставленных круглогодовых коек (мест).

- Снижение численности рекреантов в течении последних двух сезонов

Кабинет Министров Украины принял Программу развития Крыма как круглогодичного, общегосударственного и международного курортно-рекреационного и туристского центра. Верховный Совет Крыма утвердил Правила по устройству и оборудованию пляжей на водных объектах Черного и Азовского морей, Положение о мини-гостиницах, мотелях, пансионатах и домах гостиничного типа, а также Положение о сборе на развитие рекреационного комплекса.

Министерством разработаны «Основные направления развития санаторно-курортного и туристского комплекса АР Крым до 2010 г». Также разработаны методические рекомендации по определению численности прибывших на отдых в Крым на основе данных пассажиропотока.

Открытие консульского пункта в ГМА «Симферополь» оказало положительное влияние на дальнейшее развитие иностранного туризма в Крыму. В 2002 году его услугами воспользовались 110 граждан ЕС, Канады, США, Японии и Швейцарии, в течение 2003года-около 1600.За консульские услуги государству перечислено в 2002 г. более 3300 долл. США, в 2003 году -55010 долл. США.

В 2002 году завершена аккредитация санаториев и пансионатов с лечением. На их базе разработаны и внедрены более 100 лечебно-диагностических методик, позволивших значительно повысить эффективность реабилитации и оздоровления. В здравницах начали широко использовать ранее не применявшиеся в Крыму методы спелеотерапии, лечения голубой глиной', пищевой добавкой «Эноант», разработанной на основе полифенолов винограда, ароматическими маслами, полученными из лекарственных трав.

Заметно увеличился приток инвестиций в рекреационную отрасль. В период с 2000 по 2003 гг. на территориях приоритетного развития «Большая Ялта», Алушта» и «Судак» освоено инвестиций на сумму 63,5 млн. долл. США. В стадии реализации находится 10 проектов. В бюджет от их реализации поступило налогов и сборов на сумму 15,8 млн. грн. Только за первое полугодие 2003 года предприятиями курортно-туристического комплекса вложено 62,9 млн. грн. собственных средств в строительство, реконструкцию, модернизацию материально-технической и лечебно-диагностической баз.

Принимаемые меры обеспечили на протяжении 5 последних лет устойчивую тенденцию количества отдыхающих с 3,3 млн. чел в 1999 г. до 4,6 млн. чел в 2003 г.

На протяжении 2006/07г. в Автономной Республике Крым, как и в предшествующем сезоне, были проведены мероприятия по созданию благоприятного курортно-туристского имиджа Крыма, рекламе его курортных и туристских возможностей.

В связи с необходимостью повышения конкурентноспособности курортов Крыма были увеличены темпы роста освоения средств на строительство, модернизацию и реконструкцию объектов курортно-туристского комплекса. Так, за 9 месяцев 2007г. освоено около 80 млн. грн., что на 30% больше, чем за аналогичный период 2006г.

Продолжалась работа по привлечению отечественных и иностранных инвестиций в объекты курортно-туристской сферы.

Согласно данным исполкомов и райгосадминистраций курортных регионов суммарный объем инвестирования в курортно-туристскую сферу АР Крым за первое полугодие 2007г. составил 7,4 млн. долл. США. В бюджет от реализации проектов за этот период поступило налогов и сборов на сумму 9,1 млн. грн. [34]

Таким образом, сфера развития рекреационной недвижимости является одной из наиболее инвестиционно привлекательных в Крыму, что подтверждается динамичностью темпов отрасли.

III. ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРТНОЙ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. Выбор подходов в оценке земельного участка.

Оценка осуществляется с применением баз оценки, которые отвечают рыночной стоимости и нерыночным видам стоимости. Выбор базы оценки передует заключению договора на проведение оценки имущества.

Выбор базы оценки зависит от цели, с которой проводится оценка имущества, его особенностей, а также нормативных требований.

В случае, если нормативно-правовыми актами по оценке имущества, договором на проведение оценки имущества или постановлением суда не указан вид стоимости, которая должен быть определен в результате оценки, определяется рыночная стоимость [10].

Согласно Методике, экспертная денежная оценка земельного участка предусматривает определение рыночной (вероятной цены продажи на рынке) или другого вида стоимости объекта оценки (залоговая, страховая, для бухгалтерского учета и т. п.) за которую он может быть продан (приобретен) или другим образом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения. [11].

В целях определения стоимости для совершения гражданско-правовой сделки (вероятной цены продажи на рынке) определялась рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки вследствие соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения [37].

Методика экспертной денежной оценки земельных участков предполагает применение следующих методических подходов:

- капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая или косвенная);

- сопоставление цен продажи земельных участков;

- учет расходов на земельные улучшения.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки. [12].

Выбор методов оценки земельного участка осуществлялся на основании исходных данных и собранной информации по объекту оценки.

1. Подход базирующийся на учете затрат на земельные улучшения применяется в основном для оценки улучшенных земельных участков или участков, подлежащих застройке в соответствии с вариантом лучшего и наиболее эффективного использования.

В основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее эффективным использованием. Согласно методу стоимость земли определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи улучшенного земельного участка и всеми затратами на земельные улучшения. Для определения текущей стоимости будущих доходов и затрат, которые неравномерно распределяются во времени, используется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Указанный подход наиболее реализуем при оценке земли. Наличие информации о доходах объектов рекреационного назначения и данных о себестоимости строительства жилых и общественных зданий по Украине и в Крыму – являются достаточными исходными данными для расчета объекта подходом, базирующимся на учете расходов на земельные улучшения.

2. Подход, базирующийся на сопоставлении цен продажи, который максимально ориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако на Украине сложность использования этого подхода состоит не только в отсутствии открытого рынка земли, а также в получении необходимой информации о земельных участках, которые имеют сравнимые характеристики с объектом оценки. Используя информацию о ценах продажи участков рекреационного назначения на ЮБК на первичном рынке возможно применить методы сравнительного подхода и использовать результаты оценки в качестве информативно-справочного материала.[39].

3. Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного дохода (фактического или ожидаемого), предусматривает определение стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования с учетом установленных ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основании анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Для улучшенного земельного участка доход с земли определяется путем распределения общего дохода между его физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.

Этот метод используется при условии наиболее эффективного использования земельного участка (фактического или условного) с учетом существующих обязательств и ограничений по использованию.

Основной алгоритм использования данного подхода:

• Изучение рынка аренды подобных земельных участков, определение потенциального валового дохода на основании денежных потоков;

• Определение действительного (эффективного) валового дохода;

• Определение величины чистой прибыли путем вычитания из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга ипотечного кредита и амортизационных отчислений;

• Преобразование величины чистой прибыли в текущую стоимость земельного участка путем прямой или непрямой капитализации. [12].

Сложность использования указанного подхода в следующем:

• Подход наиболее применим при оценке земель сельскохозяйственного назначения на основе чистой ренты;

• Рынок аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения в стране не сформирован;

• Корректно выполнить распределение дохода между землей и улучшениями для коммерческой недвижимости практически невозможно [43].

Таки образом, из-за отсутствия достоверной исходной информации применение доходного подхода при экспертной денежной оценке земельного участка несельскохозяйственного назначения нецелесообразно.

В результате изложенных допущений и предположений оценка стоимости земельного участка проведена с применением двух подходов: подходом, базирующимся на учете расходов на земельные улучшения и по методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков.

3.2. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на учете расходов на земельные улучшения.

В рамках данного подхода применялся метод остатка для земли. Стоимость участка данным методом определяется по формуле:

(ЧОДзаг / Rзаг) – Вв, где

ЧОДзаг – доход от застроенного земельного участка;

Rзаг – ставка капитализации для застроенного земельного участка;

Вв – затраты на земельные улучшения с учетом прибыли инвестора.

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, неравномерно распределяемых во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Последовательность оценочных процедур во время проведения оценки земельного участка затратным подходом следующая:

- определение ожидаемого дохода от эксплуатации улучшенного земельного участка;

- определение расходов на земельные улучшения, которые должны содержать стоимость строительства, включая прибыль застройщика и затраты, связанные со строительством и обслуживанием зданий, сооружений. [12].

Данный подход базируется на основе ожидаемого дохода от эксплуатации улучшенного земельного участка. В данном случае, исходя из целевого назначения земельного участка и условий отвода, предполагается строительство и обслуживание рекреационного комплекса, и доходы от владения недвижимостью будут сформированы за счет продажи подобной недвижимости.

Прогноз будущих доходов

Исходя из текущего целевого назначения и общей площади участка в выписке № 153 относительно выбора (отведения) земельного участка под застройку составленной Крымской Республиканской санитарно-эпидемиологической станцией оцениваемый участок признан пригодным для строительства рекреационного комплекса на 20 мест (из материалов проекта землеустройства по отводу).

Согласно государственным строительным нормам - ДБН 360-92* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.26, «размеры земельных участков курортно – рекреационных учреждений следует принимать в соответствии с Приложением 6.1». ДБН 360-92** предусмотрено для курортных и туристических гостиниц отведение земельных участков общей площадью из расчета 50-75 кв. м. на 1 место (таблица 6.1*). Таким образом, на оцениваемом участке общей площадью 1726 кв. м. в соответствии с государственными строительными нормами можно построить гостиницу минимум на 23 места (1726/75) и максимум на 34 места (1726/50).

С учетом разумной осторожности, выбраны данные по среднему потенциалу участка – т. е. строительство гостиницы на 28 мест. Анализ коммерческих предложений по гостиницам расположенным в городе Алупке и поселках Кацивели и Симеиз показал, что средняя площадь двухместного номера составляет 20 кв. м. Согласно ДСТУ 4268:2003 площадь жилой комнаты не может быть меньше 8 кв. м., в заведениях сезонного обслуживания на одного человека должно приходится не менее 4 кв. м. на человека.

Допущение: основываясь на документах, определяющих правовой режим использования земельного участка (проект отвода и договор аренды), которые обуславливают текущее целевое назначение путем реконструкции имеющихся улучшений – здания магазина и стеклопункта, исходные технические данные по рекреационному комплексу основаны на данных инвентарного дела БТИ на имеющиеся улучшения. (Приложение 3).

Общая площадь строений, имеющихся на оцениваемом участке, равна 647,8 (лит. А) + 84,2 (лит. Б) = 732 кв. м. Для номерного фонда требуется 28 мест * 20 кв. м. = 560 кв. м. и порядка 170 кв. м. площади остается для мест общего пользования (коридоры, холлы) и создания дополнительной инфрастуктуры, служебных помещений.

Таким образом, исходя из площади земельного участка, с учетом норм ДБН 360-92** и с учетом общей площади зданий расположенных на участке оценщик планирует, что доход от владения недвижимостью будет сформирован от продажи застроенного земельного участка. А именно, путем реализации двухэтажного рекреационного комплекса на 28 мест общей площадью 732 кв. м., жилой площадью 560 кв. м.

Данный комплекс из-за малой этажности подходит под категорию недвижимости коттеджного типа.

Краткий обзор ситуации на первичном рынке коттеджной недвижимости в районе Большой Ялты

Крым является одним из наиболее активно застраиваемых жилой недвижимостью регионов Украины, по темпам строительства и ростом цен входя в первую пятерку регионов, наряду с Киевской, Одесской областями.

Строительство коттеджных поселков сегодня наиболее стремительно идет в пригороде Киева. Вторым по популярности регионом развития коттеджного строительства является Крым. Здесь наиболее востребованными покупателями являются два варианта размещения: либо на берегу моря с собственным пляжем или рядом с береговой полосой или в горных районах, предгорьях с их уникальной практически заповедной природой.

Курортно-рекреационный статус полуострова во многом повлиял и на формирование рынка жилой недвижимости региона. Особенно ярко это проявляется на ЮБК.

Коттеджное строительство в Крыму имеет свою специфику. Рынок показывает, что в первую очередь востребованными оказались коттеджи класса «люкс», расположенные в уникальных рекреационных зонах Южного берега Крыма. Для них характерны индивидуальный проект, большая площадь и высокое качество отделки. Коттеджные поселки такого класса выросли в районе Большой и Малой Ялты, Гурзуфа, Партенита

По оценкам ведущих экспертов в области недвижимости, рынок загородного жилья сегодня является самым перспективным в Украине. Специалисты заявляют о том, что этот рынок этот входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, а предложения – разнообразнее. На протяжении ближайших лет спрос на коттеджи и особняки в Украине будет только увеличиваться, а цены на них, соответственно, расти.

По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, площадь домов в городках коттеджей и особняков с каждым годом уменьшается и приближается сегодня к показателю — до 250-350 кв. м. При этом 60% отечественных покупателей интересуют дома не более двух этажей с площадью придомового участка от 15 до 40 и более соток.

По мнению экспертов по недвижимости изменения в законодательстве Украины на рубеже 2005-2006 годов привели к тому, что сегодня и для строительных компаний выгоднее и дешевле будет вести строительство одноквартирных домов или коттеджных поселков, чем многоэтажек в спальных районах. Ведь для строительства индивидуального жилья нет необходимости привлекать Фонд финансирования строительства, который, согласно новым изменениям в закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» необходим при строительстве многоэтажек и, естественно, ведет к росту цен на жилье в многоэтажных домах.

Основные черты коттеджных поселков

С 2004-2005 года все большей популярностью стали пользоваться коттеджные поселки, имеющие множество неоспоримых преимуществ перед неорганизованной застройкой:

- создание определенной жизненной среды,

- наличие единого плана застройки,

- инфраструктура отдыха и быта,

- собственная служба охрана территории.

Загородные поселения отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. Есть поселки с единым планом застройки, определенным набором домов, возводимых силами одной фирмы под единым руководством. Этот тип поселков характеризуется наличием высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей. В других коттеджных поселках будущие жильцы сами выбирают себе и проект, и фирму, которая его реализует.

Таунхаусы

В последнее время на рынке индивидуального жилья Украины стала появляться такая новинка как таунхаусы - сблокированные коттеджные секции с отдельным входом и небольшим участком земли для каждого владельца.

Наиболее удачным местом размещения таунхаусов служат удаленные от центра районы городов, или же, напротив, участки в историческом центре города, где недопустимо существуют жесткие ограничении высотности строительства.

Таунхаус можно рассматривать как нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом, совмещающее их преимущества. Этот вид недвижимости распространен в Европе.

Статус таунхауса - квартира. При этом полная изолированность и независимость от соседей, наличие отдельного входа и придомовой территории приближают таунхаус к понятию частного особняка.

Кроме того, цены за квадратный метр в таунхаусах заметно ниже, чем на квартиры, но из-за большой площади общая стоимость таунхауса сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса.

Развитию рынка коттеджной недвижимости в Крыму, по мнению экспертов, препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях. Такая ситуация частично объясняется направленностью ряда проектов исключительно на зарубежных покупателей.

Тем не менее, по данным исследований компании Маркет-Крым, в настоящее время в Крыму отмечается 22 действующих коттеджных поселка единой концепции и 27 строящихся поселков, которые будут введены в эксплуатацию в течение 2008-2010 годов. Кроме того, в регионе зафиксировано 14 проектов по строительству коттеджных поселков, под которые уже имеются земельные участки

На начало 2008 года цены за 1 кв. м. в коттеджных поселках Крымского полуострова, в среднем, стартуя от 1100 у. е., достигают 3500 у. е.

Более высокие цены традиционно демонстрировали поселки Южного берега Крыма от 1600 до 3500 у. е. за 1 кв. м. (максимальное разовое предложение – до 5000 у. е.)

Цены на Северном побережье и в Севастополе колебались от 1100 до 1700 у. е. за 1 кв. м. [51].

Прогноз будущих доходов

Определение базовой стоимости 1 кв. м. элитных коттеджей в районе поселков Большой Ялты для расчета потенциального валового дохода от владения недвижимостью

Оценка потенциального валового дохода выполнена на основе анализа текущих предложений о продаже 1 кв. м. в коттеджных поселках Большой Ялты по данным таблицы 3. Информация о ценах предложения получена по данным издания Недвижимость Ялты за 2008 г. и по данным сайтов инвестиционно-строительных компаний.

В качестве базы для расчета дохода от продажи коттеджей были выбраны аналоги, которые максимально соответствуют улучшениям оцениваемого земельного участка по удаленности от морского побережья и центров социальной инфраструктуры. Среднее значение равно 2 507 $/кв. м. Выбранные позиции выделены жирным шрифтом в таблице 3.

Среднее значение стоимости 1 кв. м. коттеджей применяется для общей площади улучшений в целом.

Таблица 3

Информация о ценах предложений по объектам-аналогам

Таблица 3 (продолжение)

Выбор длительности прогнозного периода и метода оценки по доходу

По данным специалистов отделов продаж строительных компаний в г. Ялта и Севастополь (фирма «Консоль» и «Сапфир-траст») период продажи подобного комплекса составит не более двух лет.

Общий срок денежного потока составит 6 кварталов или 1,5 года.

График денежного потока:

Доход от продажи одного коттеджа общей площадью до 1000 кв. м. будет получен единоразовым платежом в процессе продажи объекта как единого целого. Продажа по частям практикуется в случае продажи нескольких объектов или же многоэтажных элитных жилы комплексов, площадь которых в среднем составляет 5 000 кв. м. и более.

Получение доходов планируется в конце 6 прогнозного квартала, а операционные расходы (плата за землю) планируется уже с 1 квартала прогнозного периода.

Таким образом, для объектов, имеющих неравные потоки доходов, применяется метод дисконтирования.

Прогноз динамики роста цены квадратного метра

Индекс стоимости является индикатором текущего уровня цен на жилье. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а является общерыночным показателем. Рост или снижение этого показателя служит индикатором повышения или понижения общего уровня цен на жилье в городе.

Значения индекса позволяют представить темпы прироста цен на ближайшие недели, и даже месяцы. Индекс ожидания служит инструментом оценки действий по вложению денежных средств, помогает уследить за скрытыми тенденциями, находить важные закономерности рынка недвижимости. Снижение индекса до нуля означает стабилизацию рынка, а отрицательное значение означает ожидание возможного снижения цен.

Согласно данным информационно-аналитического портала на сентябрь 2008 года индекс ожидания стоимости находится в отрицательном значении -0,3%. На рынке первичного и вторичного жилья в Ялте на сегодняшний день явно наблюдается тенденция достижения пиковых ценовых предложений.

Таким образом, с учетом снижения тренда, а также в соответствии с прогнозами экспертов рынка, которые скептически относятся к росту недвижимости, в течении прогнозного периода не планируется ежегодный рост базовой стоимости 1 кв. м.

Общая сумма валового дохода от реализации готового объекта недвижимости представлена в таблице 4

Таблица 4

Расчет действительного валового дохода от владения объектом оценки ($)

Определение ставки дисконта

Ставка дисконта (доход на капитал) - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости, исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения на протяжении периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и его норму возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием.

Ставку дисконта можно рассчитать, воспользовавшись Методом кумулятивного построения (суммирования) – build –up method. Данный метод предполагает построение ставки дисконта с учетом безрисковой ставки (R0) в качестве базовой, к которой прибавляются поправки на риски, связанные с вложением инвестиций в конкретный объект. В качестве безрисковой ставки (R0) принимается ОВГЗ с погашением в 2009-2010 годах, которые котируются на вторичном рынке с доходностью от 14,3% до 16,3% годовых. Среднее значение равно 15,3%

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов рекомендуют учитывать три типа риска при использовании кумулятивного метода:

• страновой риск;

• риск ненадежности участников проекта;

• риск неполучения предусмотренных проектом доходов.

Величина компенсации каждого риска устанавливается экспертным путем и находится в диапазоне от 0 до 5% (0 – риск отсутствует; 5% - риск очень высокий).

На развивающихся рынках инвестор может столкнуться с нестабильностью политического режима, коррупцией, гражданскими беспорядками и войнами, контролем обменного курса, неожиданной инфляцией, различного рода дефолтами, экспроприацией частного капитала и другими событиями в стране. Поэтому для успешной работы на развивающихся рынках необходимо учитывать всю ситуацию в совокупности. С этой целью было введено понятие "страновой риск".

Страновой риск - это многофакторное явление, характеризующееся тесным переплетением множества финансовых, экономических и социальных, политических переменных. В мировой практике существует множество методов и моделей для оценки данных рисков. Например, метод «старых знакомств», «больших туров», «Delphi» (метод «дельфийского оракула»), PSSI, Ecological Approach, ASPRO/SPAIR, ESP, модель И. Вальтера, модель В. Тихомирова, Prince-модель и др. Страновой риск можно узнать из различных рейтингов, составляемых рейтинговыми агентствами и консалтинговыми фирмами. Оценка BICRA отражает сильные и слабые стороны банковской системы данной страны в сравнении с банковскими системами других государств. Используя градацию BICRA, банковские системы с точки зрения их подверженности страновым рискам делятся на 10 групп, причем самые сильные входят в группу 1, а самые слабые - в группу 10. Украина входит в 10 группу. Таким образом, поправка за страновой риск максимальная - 5%.

Размер премии за риск, характеризующий ненадежность участников проекта, ниже среднего на уровне 2%. Так как число участников сведено к минимуму – это собственник участка и застройщик, реализация проекта может быть осуществлена непосредственно собственником недвижимости, или третьим лицом, что может повысить степень риска.

Поправку на риск неполучения предусмотренных проектом доходов рекомендуется устанавливать в зависимости от цели проекта по данным таблицы 5.

Таблица 5

Поправки на риск недополучения предусмотренных проектом доходов

Так как не планируется увеличение объемов продаж, а также спрос на рекреационную недвижимость достаточно высокий, риск минимальный 1%.

Ставка дисконта равна 15,3 + 5 + 2 + 1 = 23,3 %.

Расчет потока доходов в прогнозный период и расчет стоимости объекта оценки

Денежный поток – Сумма прогнозированных или фактических поступлений от деятельности (использования) объекта оценки.

Расчет денежных потоков в прогнозном периоде Производится в следующей последовательности:

1) Определение потенциального валового дохода (ПВД).

2) Определение действительного валового дохода (ДВД).

3) Определение чистого операционного дохода (ЧОД),

Потенциальный валовой доход – это доход, который мог быть получен от эксплуатации недвижимости при 100 %-ном ее использовании, без учета потерь и расходов.

Действительный валовой доход – это сумма, оставшаяся после того, как из потенциального валового дохода вычтен процент недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

Чистый операционный доход – прогнозированная сумма поступлений от использования объекта оценки после вычета всех расходов, связанных с получением. Чистый операционный доход рассчитывается путем вычитания из действительного валового дохода операционных расходов и отчислений в резерв на замещение

Поток доходов рассчитан в гривнях.

Определение операционных расходов по содержанию недвижимости.

К числу постоянных затрат собственника на рассматриваемом отрезке времени, относится только плата за землю. Для собственников земельных участков – это земельный налог.

Исходными данными для расчета являются данные Пояснительной записки к проекту отвода земельного участка по нормативной денежной оценке земельного участка по состоянию на 2004 г.

Нормативная денежная оценка равна 803 064,56 грн. (Приложение 9). По информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК нормативная денежная оценка земель за 2002, 2003 и 2004 годы не индексировалась. За период с 1998 г. на дату оценки общий коэффициент индексации составляет 1,064 (1,035; 1,028). [15]. Таким образом, нормативная денежная оценка с учетом индексации на дату оценки равна 803 064,56 грн. * 1,064 = 854 460 грн.

В соответствии с Законом «О плате за землю» ставка земельного налога с земель, денежная оценка которых установлена, устанавливается в размере 1% от их денежной оценки (5 статья 7). Плата за землю по объекту оценки составит: 8 545 грн. или 2 136 грн в квартал. По данным информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК нормативная денежная оценка земель за последнее время (2005-2007 гг) индексируется на коэффициент примерно в 4% в год. Поэтому в прогнозном периоде планируется рост платы земельного налога на 4% в год или на 1,0 % в квартал.

Определение стоимости объекта недвижимости в целом доходным подходом представлено в таблице 6

Общая сумма дисконтированного денежного потока чистого операционного дохода от владения недвижимостью рассчитанная по данным таблицы 6 составляет 4 782 987 грн.

Таблица 6

Расчет суммы дисконтированного денежного потока чистого операционного дохода от владения недвижимостью (грн).

Определение расходов на земельные улучшения

В соответствии с п.35 Методики экспертной денежной оценки земельных участков при оценке застроенных земельных участков определение затрат на земельные улучшения основывается на основе рыночных затрат, связанных с сооружением зданий и сооружений, которые расположены в границах земельного участка, при условии его наиболее эффективного использования.

Указанные затраты складываются из:

- Затраты на отведение земельного участка (вынос границ в натуру);

- Затраты на подготовку участка под застройку;

- Стоимости строительства, благоустройства и озеленения;

- Оплата услуг проектирования;

- Сумм местных налогов и сборов, стоимости финансирования;

- Прибыли застройщика. [12].

Так как смета на реконструкцию существующего здания и строительство планируемого рекреационного комплекса не предоставлена, а ее расчет не входит в задачи данной работы, оценка стоимости затрат на строительство на земельные улучшения осуществлена затратным подходом по методу замещения на базе стоимости замещения. Т. е. по стоимости строительства подобного объекта, построенного по типовым проектам, определяемой методом сравнительной единицы по стоимости единичного показателя строительного аналога.

Определение расходов на строительство

Стоимость замещения определяется по стоимости единичного показателя земельных улучшений (площадь, объем), являющихся подобными оцениваемым [11].

Данные о стоимости строительных работ получены по данным проектно-стоимостного расчета на строительство гостинично-рекреационного комплекса в Севастополе, парк Победы (общая площадь 11 731 кв. м.). Стоимость строительства учитывает расходы на подготовку участка, на строительство (затраты материалов и труда) и на благоустройство и озеленение и составляет 3 725 грн за 1 кв. м.

Данные о прибыли застройщика получены из информационных статей в Интернет и представлены в Приложении 12.

Расчет стоимости затрат на земельные улучшения произведен в таблице 7

Таблица 7

Расчет стоимости затрат на земельные улучшения

1Как оговорено в допущении, исходные технические данные по рекреационному комплексу основаны на данных инвентарного дела БТИ на имеющиеся улучшения. Таким образом, при плановой общей площади улучшений 732 кв. м.

2 Стоимость проектно - изыскательских работ по строительству Оценщик определил, исходя из соотношения стоимости проектно - изыскательских работ и стоимости СМР. Доля проектно - изыскательских работ в стоимости СМР составляет (в зависимости от характера проектируемого объекта строительства и условий строительства) от 2 до 5%. В данной работе, учитывая удовлетворительные инженерно-геологические условия и уже подготовленную территорию, стоимость проектно - изыскательских работ принимается на уровне 2% от стоимости СМР.

3 Согласно Постановления КМУ от 24.01.2007 г. №40 все застройщики обязаны внести денежные средства в местный бюджет на развитие городской (поселковой) инфраструктуры. Размер взноса составляет от 10 до 20% от сметной стоимости строительства объекта недвижимости. Исходя из принципа разумной осторожности, для целей оценки принимаем среднюю величину взноса в местный бюджет – 15%.

4 Финансирование строительства предполагается с привлечением заемных финансовых ресурсов по стоимости заемного капитала исходя из анализа рыночных данных. Годовая процентная ставка по кредитам в национальной валюте по данным Национального банка Украины на момент оценки составляет 17% годовых, информация находится в Приложении 13. Согласно СНиП 1.04.03-85* «НОРМЫ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗАДЕЛА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ», продолжительность строительства составляет 5 месяцев. Исходя из принципа, что «ничто не строится в срок и в пределах сметы» принимаем продолжительность строительства с запасом – 6 месяцев (полгода). Срок финансирования так же составит 6 месяцев. Таким образом, стоимость финансирования строительства составит 2 745 000 х 0,17 х 0,5 года = 233 325 грн.

Определение стоимости земельного участка произведено

По формуле:

Сумма чистого дохода от реализации объекта недвижимости в целом = 4 782 987 грн (в таблице 6 на стр. 71);

Вв = 3 967 827 (см. таблицу 7 на стр. 73)

Стоимость земельного участка определена в таблице графической части

Таким образом, стоимость участка, определенная методическим подходом, который базируется на учете расходов на земельные улучшения составит 815 160 гривен

* - Окончательное значение стоимости округлено до целого числа с учетом разумной степени приближения

3.3. Оценка объекта методическим подходом, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков.

В данной работе сопоставление производилось с приблизительным аналогом, проданным на первичном рынке, с внесением корректирующих поправок, по основным параметрам сравнения объектов:

- одинаковая функция использования земли

- район (по характеристикам престижности, спроса на объекты недвижимости и функциональности);

- близкие физические характеристики (размер, конфигурация, уровень инженерной подготовки)

Информационным обеспечением являются Информация Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК о проданных земельных участках несельскохозяйственного назначения за 2006 г., опубликованная в газете Крымская неделя за 2006г. (Приложение 11).

Оценка производилась по следующему плану:

1 этап

Оценщиком произведено изучение рынка земли и подобрана информация по продаже объектов, расположенных в районе ЮБК, учитывались такие факторы как: целевое назначение, местоположение и площадь участка.

2 этап

Произведен выбор наиболее схожих объектов, по следующим критериям отбора:

¨ схожесть характеристик объектов;

¨ цена продажи;

¨ дата заключения сделки на продажу;

¨ месторасположение объектов;

3 этап

Сопоставление информации по оцениваемому и аналогичным объектам. Для учета различий использовались следующие элементы и единицы сравнения:

¨ Единицей сравнения была выбрана стоимость 1 сотка общей площади участка;

¨ правовой режим земельного участка;

¨ состав имущественных прав (титул собственности);

¨ условия финансирования (уступки, какой либо из сторон, временные финансовые ограничения, уступка долга);

¨ условия продажи (на свободном рынке, залог, ограничения нахождения на рынке, ликвидация и т. д.);

¨ дата продажи (выбраны сделки или предложения совершенные с максимальной близостью к дате оценки);

¨ местоположение (имеющаяся информация позволяет выбрать максимально близкие объекты к оцениваемому);

¨ физические характеристики (площадь, уровень инженерной обеспеченности);

¨ условия и ограничения относительно использования земельного участка

4 этап

Определение величины поправок на основании попарного сравнения.

Исходная информация по аналогам, отобранным для расчета, приведена в таблице 8. По данным информации Симеизсского поселкового совета за период с 2005 по 2007 г. продажа земельных участков не производилась (Приложение 12).

Таблица 8

Аналоги, отобранные для расчета

Внесение поправок и согласование скорректированных стоимостей

Определение значений величин корректировок:

1. Состав имущественных прав. Передавалось полное право собственности – правовые отношения аналогичные Корректировка отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости одинаковые - оплата производилась денежными средствами без отсрочки платежа (рыночные), корректировка отсутствует.

3. Дата продажи. Аналоги проданы в 2006 г., т. е. более года назад от даты оценки. Для расчета поправки были использованы данные анализа рынка, согласно которым рост цен на земельные участки в районе Большой Ялты составил за 2007-2008 40%, данное значение принято в качестве поправки для аналогов.

4. Местоположение. Все объекты расположены в районе ЮБК, в незначительном удалении объекта оценки, поправка не применялась.

5. Наличие коммуникаций. Все участки застроены объектами рекреационного назначения, поэтому имеют схожую инженерную инфрастуктуру, поправка не применялась.

6. Площадь. Влияние размера земельного участка на его стоимость для подобных участков не выявлено. Корректировка не применялась.

Результаты расчетов сведены в таблицу 9. Все расчеты производились в гривнях.

Стоимость земельного участка, общей площадью 0,1726 га, определенная при расчете подходом, базирующимся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков составит: 463 400 грн

* - Окончательное значение стоимости округлено до целого числа с учетом разумной степени приближения

Таблица 9

Таблица сравнения выбранных аналогов и расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом.

3.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости земельного участка

В результате вышеприведенных вычислений получены два значения стоимости:

Стоимость объекта оценки, определенная подходом, базирующемся на определении расходов на земельные улучшения, составляет: 815 600 гривен Стоимость объекта оценки, определенная подходом, базирующимся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, составляет: 463 400 гривен

В подходе, базирующемся на определении расходов на земельные улучшения, доход от улучшенного земельного участка рассчитан на основании рыночных данных о стоимости продажи коттеджей в рассматриваемом территориальном сегменте, в соответствии с НЭИ участка. Все расходы на земельные улучшения приняты применительно к объекту оценки.

Стоимость земельного участка, полученная с применением сравнительного подхода, характеризуется рядом недостатков:

- комитет по земельным ресурсам АРК не дает подробных сведений о физических характеристиках и особенностях местоположения объектов, данных о наличии сервитутов и ограничений в границах участков.

Таким образом, из-за отсутствия максимально подобных аналогов нельзя говорить об адекватности конечного результата расчетов, сравнительный подход в данном случае носит информативный характер об уровне фактических сделок на рынке земельных участков.

В качестве окончательного результата выбирается стоимость, полученная подходом, базирующемся на учете расходов на земельные улучшения, поскольку данные при расчете данным подходе, более близки к рыночным, следовательно и стоимость объекта оценки, наиболее близкая к рыночной стоимости сложившейся на подобные земельные участки на дату оценки.

Таким образом, в качестве окончательного значения стоимости выбрана, стоимость, полученная подходом базирующемся на определении расходов на земельные улучшения. Рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 0,1726 га, расположенного по адресу г. Ялта, пгт. Кацивели, ул. Шулейкина, 20, составляет 815 600 гривен

Раздел V Технико-экономическое обоснование

Экономическая эффективность проекта связана с увеличением поступлений в бюджет от налогообложения деятельности организованной на базе оцениваемого земельного участка.

На участке расположено двухэтажное здание магазина (лит. А), общей площадью 647,8 кв. м. и одноэтажное сооружение на фундаменте (стеклопункт) (лит. Б), общей площадью 84,2 кв. м. При условии сохранения данных улучшений на участке, в качестве налогооблагаемого дохода будет выступать объем выручки от реализации розничной торговли. В результате проекта отвода оцениваемого участка выполненного ЧП «Геркулесъ», целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание рекреационного комплекса. После реконструкции магазина в двухэтажный рекреационный комплекс на 28 мест общей площадью 732 кв. м., доход будет формироваться от выручки за проживание в номерном фонде.

В данном разделе проведены расчеты дохода от двух вариантов использования земельного участка:

- при существующей застройке (выручка магазина)

- по целевому использованию (доход от номерного фонда).

Определение суммы дохода от выручки магазина

Расчет потока доходов и прибыли от выручки магазина приведен в таблице 10.

Основные допущения, принятые в расчетах:

A. Численность населения принята по информации опубликованной на сайтах в сети Интернет

B. Данные о продаже потребительских товаров на одного жителя автономии, данные о средней зарплате по АРК, получены из информации официального сайта Главного управления статистики в АРК за период январь-октябрь 2008 г.

C. Показатели среднегодовой загрузки отдыхающих в сезон получены по результатам анализа соответствующих информационных статей в специализированных изданиях статистики, а также по данным статистической отчетности учреждений санаторно-курортного профиля, расположенных на ЮБК.

D. Данные о наценке на предприятиях розничной торговли приняты после консультаций со специалистами бухгалтерии аналогичных предприятий.

E. Коэффициент загрузки магазина принимается равным 0,7 с учетом, что в курортных поселках, где деловая активность зависит от фактора сезонности, один из членов семьи занят на постоянной работе в ближайших городах, где он и приобретает товары народного потребления. Кроме того, учитывая что магазин не один на весь поселок, но площадь его составляет почти 1000 кв. м. допускается, что в нем может обслуживаться не менее 70% населения поселка. В курортный сезон в магазине может обслуживаться 50% отдыхающих, так как в большинстве гостиниц и домов отдыха питание входит в стоимость проживания.

F. В сумму операционных расходов включена зарплата персонала магазина из 8 человек (директор, бухгалтер, 4 продавца и 2 сотрудника общехозяйственного назначения). Фонд оплаты труда при средней зарплате 1 579 грн. на одного человека по АРК составит 207 670 грн. с учетом начислений в Пенсионный фонд и социальное страхование, сумма административных и прочих операционных расходов условно принята в размере 10% от дохода.

Таблица 10

Расчет потока доходов и прибыли от выручки магазина

Доход объекта рекреационного назначения от выручки за проживание в номерном фонде.

Загрузка по рекреационному комплексу принята, основываясь на рыночных данных. График загрузки принят по статистическим данным на основе публикаций в изданиях Украины, а также из опыта предыдущих оценок подобных объектов.

Данные по загрузке приведены в таблице 11:

Таблица 11

Расчетная загрузка объекта рекреационного назначения

Стоимость проживания в номерном фонде получена по данным гостиниц расположенных в пгт. Кацивели – гостевой дом «Солнечная долина», база отдыха «Артемида» и пансионат «Фламинго». В расчетах принято среднее значение стоимости стандартного двухместного номера.

Расчет потока доходов и налоговых поступлений в бюджет приведен в таблице 12.

Таблица 12

Расчет потока доходов и налоговых поступлений в бюджет от объекта рекреационного назначения.

*Для выручки объемом менее 1 млн. грн. целесообразно применять налогообложение по ставке единого налога 10%

Таким образом, при размещении на земельном участке объекта рекреационного назначения вместо магазина, поступления в бюджет за год увеличатся на 16 469 грн. (разница итогов таблицы 12 и 11). Это значит, что использование земельного участка по текущему целевому назначению является наиболее эффективным.

Калькуляция стоимости услуг по выполнению экспертной оценки земельного участка, общей площадью 0,1726 га, расположенного по адресу: пгт. Кацивели, ул. Шулейкина, 20 приведена в таблице 13. Обоснование: п. 4.4. «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг» с изменениями и дополнениями. Согласно приказам Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины: № 97/298/124 от 15.06.2001 г.; № 213 от 24.12.2001 г.; № 66/438/1777 от 188.06.2002 г.

Таблица 13

Калькуляция стоимости услуг по выполнению экспертной оценки земельного участка

Таблица 13 (продолжение)

Раздел V. Геодезические работы при составлении кадастрового плана земельного участка.

Установление границ земельного участка в натуре (на местности) проводится в соответствии с топографо-геодезическими и картографическими материалами, выполняется на основании технической документации по землеустройству, которой определяется местоположение поворотных точек границ земельного участка в натуре (на местности).

Документация по землеустройству по установлению границ жилой и общественной застройки выполняется в составе генерального плана населенного пункта, проектов разделения территорий и является основой для установления границ земельных участков в натуре (на местности).

Границы земельного участка в натуре закрепляются межевыми знаками установленного образца.

В случае, если границы земельных участков в натуре (на местности) совпадают с природными и единичными линейными сооружениями и рубежами (речками, каналами, лесополосами, дорогами, дорожными сооружениями, ограждениями, фасадами зданий и другими линейными сооружениями и рубежами и т. п.), межевые знаки могут не устанавливаться.

Собственники земли и землепользователи, в том числе арендаторы, обязаны придерживаться границ земельного участка, закрепленной в натуре (на местности) межевыми знаками установленного образца.

Комплекс работ, выполняемых для определения и обновления границ земельных участков, называют кадастровой съемкой.

Кадастровая съемка является одной из составных частей государственного земельного кадастра. [3].

Кадастровые съемки включают:

A) геодезическое установление границ земельного участка;

B) согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями;

C) обновление границ земельного участка на местности;

D) установление границ частей земельного участка, которые имеют отягощения и ограничения по использованию земель;

E) изготовление кадастрового плана.

Геодезическое установление границ земельного участка включает:

1) привязку земельного участка к государственной геодезической сети;

2) определение координат поворотных точек границы земельного участка, зданий и сооружений на земельном участке;

3) определение координат поворотных точек границ зоны отягощений по использованию земельных участков. [4].

На этапе кадастровых съемок и установлении границ земельного участка проводится съемка, ориентирование линий на местности и на плане, оставление плана.

Перед производством съемки производится ознакомление с местностью и внимательное ее изучение. Такое действие называется рекогносцировкой. При этом составляется схематический чертеж, называемый схемой рекогносцировки.

Рекогносцировку начинают с внешней границы участка. А так как он нередко имеет криволинейную форму, при рекогносцировке криволинейные части границы разбиваются на прямолинейные элементы, т. е. выбираются характерные точки поворотов границы. Каждой точке присваивается порядковый номер. При значительных размерах снимаемой территории она делится на части, называемые полигонами. Одновременно намечают способы съемки ситуации с точек границы. Если с таких точек не будет снята вся внутренняя ситуация, то между точками внешней границы внутри участка намечают съемочные диагональные ходы. Затем выбранные точки на местности закрепляют соответствующими знаками и оформляют. После этого приступают к съемке. Съемку начинают с внешних границ участка с одновременной съемкой прилегающей ситуации.[24].

Для определения положения любой точки относительно полученных ранее применяют способ засечек, прямоугольных координат, полярный, обхода, створов, промеров с вехи на веху, параллельных линий или их комбинации.

При производстве полевых измерений ведут записи результатов и схематические зарисовки снимаемой ситуации. Чертеж, на котором показывают снимаемые объекты и результаты всех измерений, называется абрисом. Он является основным документом, по которому в камеральных условиях в дальнейшем составляется план снятой местности. Абрис вычерчивают карандашом, прямые линии вычерчивают по линейке, а кривые от руки. Его ведут так, чтобы в нем легко мог разораться специалист и правильно составить план снятой местности. Абрис оставляют в более крупном масштабе, чем будущий план. Такую съемку называют горизонтальной или контурной. По материалам полевых измерений составляют план участка.

При съемках открытых, незастроенных или не покрытых высокой растительностью небольших участков измерения выполняют с помощью одной мерной ленты способами засечек, полярным или обхода.

Теодолитная съемка – это полевые действия по измерению углов и длин на местности, необходимые для составления контурного плана. Она получил такое название от применяемого при этой съемке геодезического угломерного прибора – теодолита. Длины лини на местности измеряют стальными мерными лентами или дальномерами, которые обеспечивают точность измерения не ниже, чем мерной лентой, углы наклона – эклиметрами или теодолитами, углы ориентирования – буссолями, горизонтальные углы – теодолитами. При съемке ситуации прямые углы строят эркерами

Теодолитную съемку применяют при землеустроительных работах, связанных с корректировкой планового материала, составлением контурных планов небольших участков, восстановлением границ землепользований, выдачей государственных актов, перенесением проектов землеустройства в натуру.

Нитяной дальномер – это оптический дальномер с постоянным углом, образованным лучами, проходящими через два дальномерных штриха сетки нитей и узловую точку объектива зрительной трубы. Он используется при предварительном перенесении проектов землеустройства в натуру.

При составлении проектов землеустройства возникает необходимость по планам и картам получать представление о рельефе местности, определять, на сколько одна точка ниже другой, т. е. определять положение точек, контуров, объектов местности по высоте. Для этого производят нивелирование или полевые нивелирные работы, которые называют также вертикальной съемкой. Дл этого используется прибор – нивелир.

Кроме теодолитной съемки применяют также и мензульную съемку. От теодолитной мензульная съемка отличается главным образом тем, что измерения на местности и составление плана производятся в поле одновременно. Если при теодолитной съемке горизонтальные углы измеряют и выражают в градусной мере, то при мензульной измерение сопровождается графическим построением угла. Для построения угла лист бумаги прикрепляют к верхней поверхности мензульной доски, устанавливаемой горизонтально, которую вместе с этим листом называют планшетом.

Тахеометрическая съемка это наземная съемка ситуации и рельефа местности, выполняемая с помощью тахеометра и дальномерной рейки. В результате съемки получают топографический план местности. Тахеометрическая съемка выполняется при создании планов небольших участков в крупных масштабах (от 1 : 10 000 и крупнее) для планировки населенных пунктов, при обследовании оврагов, заболоченных участков, при изысканиях под строительство каналов, водохранилищ, трасс, дорог и т. д. когда применение мензульной съемки или геометрического нивелирования технически затруднительно или экономически нецелесообразно. [35].

Согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями предусматривает:

1) определенные границы (металлическая сетка, суходол, водный объект, бетонный забор, внутренняя или внешняя сторона зданий и т. д.);

2) определение собственников и землепользователей, которые граничат с земельным участком – название предприятий, организаций и установление ответственных должностных лиц и их полных имен, установление полных имен граждан для составления протокола или акта описи границ земельного участка.

Установление границ земельного участка на местности предусматривает:

1) использование комплекса геодезических работ для установления границ или межевых знаков земельного участка, который раньше был отведен;

2) установление межевых знаков на земельном участке, который передается в собственность или пользование;

3) составление акта о закреплении межевых знаков на земельном участке.

Установление границ частей земельного участка, который содержит отягощения ограничения относительно использования земли, предусматривает:

1) установление и выявление инженерных сооружений и коммуникаций, зон с особым режимом землепользования и других ограничений предусмотренных ст. 99 Земельного кодекса Украины.

2) установление ограничений на земельный участок (запрет на продажу, передачу в аренду, на осуществление отдельных видов деятельности и других предусмотренных статьей 111 Земельного кодекса Украины).

3) установление в натуре границ зон ограничений на использование земельных участков и составление акта перенесения на местность границ зон ограничений.

Изготовление кадастрового плана предусматривает:

1) составление кадастрового плана земельного участка, по результатам съемки;

2) составление сборного кадастрового плана смежных собственников и землепользователей;

3) составление кадастрового плана для печати на государственном акте или на договоре аренды. [4].

Раздел VI. Охрана труда

6.1 Основы безопасности труда

Достижение целей охраны труда на предприятии по созданию безопасных условий работы, оптимизации производственной среды, физического и нервно-психического напряжения работающих в процессе труда в основном зависит от того в какой степени при создании эксплуатации технических средств и технологий учтены особенности человеческого фактора и эргономические требования системы: «человек-машина-среда».

Технологический процесс производства в вопросах безопасности труда должен обеспечивать:

- согласованность работы оборудования, которая исключает возникновение опасных и вредных производственных факторов;

- загрузку оборудования в пределах его проектной мощности, что способствует ритмичной работе персонала, занятого в технологическом процессе;

- процесс производства – согласно нормативно-технической документации, государственных стандартов;

- каждое рабочее место требованиям эргономики;

- рабочие места средствами для их уборки и очистки оборудования;

- пожаровзрывобезопасность производства;

- охрану окружающей среды;

- возможность при необходимости использования средств защиты рабочих;

- автоматическую световую и звуковую сигнализацию при возникновении аварийной ситуации;

- размещение производственного оборудования при организации технологического процесса производства с безопасным и удобным процессом его эксплуатации и возможностью эвакуации работающих;

- исключение размещения оборудования над рабочими зонами, неизолированными зонами электропередач, проездами, проходами, в зонах повышенной температуры, запыленности, загазованности и т. д.;

- размещение передвижного оборудования в местах исключающих:

Опасные, неблагоприятные условия работающих, электропожарной опасности и препятствий транспортным средствам, технологически процессам и эвакуации работающих.

Правила и меры всех работников по предупреждению несчастных случаев.

Все работники обязаны выполнять взаимоконтроль и самоконтроль безопасного ведения работ до начала работы и в ее процессе.

До начала работы каждый работающий обязан:

- совместно с мастером или самостоятельно осмотреть свое рабочее место, проверить исправность оборудования, инструмента, ограждений, достаточность освещения, работу вентиляции, состояние проходов, проездов, наличие знаков безопасности, инструкций, технологической документации.

- Выявленные нарушения немедленно устранить, а если нарушения не могут быть устранены самостоятельно – поставить в известность лицо ответственное за ОТ

- Проверить и оценить свои теоретические и практические знания и умения в намеченной работе

- Оценить свое психофизическое состояние, а если появился симптом заболевания – обратиться к врачу или руководителю.

Правила поведения каждого работника в процессе работы

- Не допускать нарушений выполнения инструкций и правил внутреннего распорядка

- Не допускать нарушений трудовой и технологической дисциплины и процесса производства

- Во время работы пользоваться средствами индивидуальной защиты

- Немедленно прекратить работу в тех случаях, когда дальнейшие действия работающего могут привести к аварии, причинить угрозу здоровью или жизни работников, поставить в известность об этом руководителя.

Все работники обязаны выполнять взаимоконтроль безопасного ведения работ, а также требования и инструкции по ОТ.

Всегда следует помнить, что нарушения правил ОТ приводит к травмам, авариям, гибели людей.

План ликвидации аварий и эвакуации из помещений

Аварии возникают вследствие нарушения технологии производства, пожаров, взрывов, стихийных бедствий. Поэтому на предприятиях разрабатываются мероприятия по предупреждению и ликвидации их последствий. Аварии легче предупредить, чем ликвидировать.

Меры по предупреждению аварий на предприятии:

- Периодический контроль выполнения руководящими и ИТР своих должностных обязанностей по ОТ и использованию средств, выделяемых на выполнение мероприятий по предупреждению аварий и на технологическую профилактику

- Организация разработки и утверждения инструкций по безаварийной деятельности предприятия с пожароопасными веществами, материалами, планов эвакуации людей и материальных ценностей при аварии или ее угрозе, программ противоаварийных курсов обучения и технического минимума

- Организация соответствующей подготовки работающих: установить перечень профессий, цехов, помещений, работники которых должны проходить обучение по программам технического минимума, изучить требования аварийной безопасности при технологическом процессе, предусмотреть место, сроки, порядок проведения инструктажей и обучения

- Организация периодических проверок противоаварийного (противопожарного) состояния безопасности на объекте, неисправности автоматики и техник, связи и сигнализации, обеспеченности объекта первичными и постоянными средствами ликвидации аварии, предметами индивидуальной и коллективной защиты, порядка действия дежурными и добровольными пожарными дружинами (ДПД)

- Организация служб ликвидации аварий, ДПД

- Надлежащее содержание путей эвакуации и запасных выходов, проходов и поездов, доступов к оборудованию и материалам, используемым во время ликвидации аварий, не допущение их загромождения

- Обеспечение своевременного отключения газо - и электроустановок при аварии

Для нормальной организации эвакуации людей и ценностей из всех зданий и помещений на случай аварии (пожара) должна быть предусмотрена бесперебойная и безопасная их эвакуация. В каждом здании количество эвакуационных выходов должно быть не менее двух с рассредоточенным расположением.

В коридорах, проходах, в производственных помещениях на видном месте вывешиваются планы эвакуации, правила пожарной и аварийной безопасности, указатели расположения убежищ, безопасных зон.

Руководители подразделений должны иметь списки, перечни ценностей, которые должны быть вынесены (вывезены) в случае аварии (пожара). У каждого руководителя предприятия, подразделения в должностных обязанностях четко прописаны их действия во время возникновения и ликвидации аварии. После аварии руководитель предприятия обязан организовать подробное расследование для установления обстоятельств и причин ее возникновения. По результатам принимаются соответствующие решения и профилактические меры по предупреждению подобных случаев. [34]

6. 2 Инструкция по охране труда для операторов и пользователей персональных электронно-вычислительных машин (ПЭВМ) и работников, занятых эксплуатацией ПЭВМ и видеодисплейных терминалов (ВДТ)

Общие положения

1.1. Настоящая типовая инструкция разработана для работников, занятых эксплуатацией ПЭВМ и ВДТ (далее операторов): операторов ПЭВМ и ВДТ, работа которых связана с приемом и вводом информации, наблюдением и корректировкой решаемых задач по готовым программам; программистов, занятых на ПЭВМ и ВДТ разработкой, проверкой, отладкой программ; инженеров и техников ЭВМ и ПЭВМ, выполняющих профилактические и ремонтные работы, устанавливающих причины сбоев, работающих со схемами и другой техдокументацией; пользователей ПЭВМ и ВДТ, совмещающих работу оператора с основной работой и занятыми работой с ПЭВМ менее половины своего рабочего времени.

1.2. Работа оператора ПЭВМ относится к категории работ, связанных с опасными и вредными условиями труда. В процессе труда на оператора ПЭВМ оказывают действие следующие опасные и вредные производственные факторы:

Физические:

повышенные уровни электромагнитного излучения;

повышенные уровни рентгеновского излучения;

повышенные уровни ультрафиолетового излучения;

повышенный уровень инфракрасного излучения;

повышенный уровень статического электричества;

повышенные уровни запыленности воздуха рабочей зоны;

повышенное содержание положительных аэроионов в воздухе рабочей зоны;

пониженное содержание отрицательных аэроионов в воздухе рабочей зоны;

пониженная или повышенная влажность воздуха рабочей зоны;

пониженная или повышенная подвижность воздуха рабочей зоны;

повышенный уровень шума;

повышенный или пониженный уровень освещенности;

повышенный уровень прямой блесткости;

повышенный уровень отраженной блесткости;

повышенный уровень ослепленности;

неравномерность распределения яркости в поле зрения;

повышенная яркость светового изображения;

повышенный уровень пульсации светового потока;

повышенное значение напряжения в электрической цепи, замыкание которой может произойти через тело человека;

Химические:

повышенное содержание в воздухе рабочей зоны двуокиси углерода, озона, аммиака, фенола, формальдегида и полихлорированных бифенилов;

психофизиологические:

напряжение зрения;

напряжение внимания;

интеллектуальные нагрузки;

эмоциональные нагрузки;

длительные статические нагрузки;

монотонность труда;

большой объем информации обрабатываемой в единицу времени;

нерациональная организация рабочего места;

Биологические:

повышенное содержание в воздухе рабочей зоны микроорганизмов.

1.3. К работам оператором, программистом, инженером и техником ПЭВМ, пользователем ПЭВМ и ВДТ допускаются:

лица не моложе 18 лет, прошедшие обязательный при приеме на работу и ежегодные медицинские освидетельствования на предмет пригодности для работы на ЭВМ, ПЭВМ и ВДТ в соответствии с требованиями приказа Минздрава РФ № 90 и совместно с Госкомсанэпиднадзором РФ № 280/88;

прошедшие вводный инструктаж по охране труда;

прошедшие обучение безопасным приемам и методам труда по программе, утвержденной руководителем предприятия (работодателем), разработанной на основе Типовой программы, и прошедшие проверку знаний, в том числе по электробезопасности с присвоением 1-й квалификационной группы по электробезопасности;

прошедшие курс обучения принципам работы с вычислительной техникой, специальное обучение по работе на персональном компьютере с использованием конкретного программного обеспечения;

инструктаж по охране труда на конкретном рабочем месте по данной инструкции.

1.4. На основании требований п.10.3. Санитарных правил и норм "Гигиенические требования к видеодисплейным терминалам, персональным электронно-вычислительным машинам и организация работы" СанПиН 2.2.2.542-96, утвержденных постановлением Госкомсанэпиднадзора России № 14 от 14 июля 1996 г. "женщины со времени установления беременности и в период кормления ребенка грудью к выполнению всех видов работ, связанных с использованием ВДТ и ПЭВМ, не допускаются".

1.5. Средствами индивидуальной защиты оператора являются: белый х/б халат темного цвета с антистатической пропиткой; экранный защитный фильтр класса "полная защита"; специальные спектральные очки.

Требования безопасности перед началом работы

2.1. Перед началом работы оператор обязан:

вымыть лицо и руки с мылом и одеть белый х/б халат;

осмотреть и привести в порядок рабочее место;

отрегулировать освещенность на рабочем месте, убедиться в достаточности освещенности, отсутствии отражений на экране, отсутствии встречного светового потока;

проверить правильность подключения оборудования в электросеть;

убедиться в наличии защитного заземления и подключения экранного проводника к корпусу процессора;

протереть специальной салфеткой поверхность экрана и защитного фильтра;

убедиться в отсутствии дискет в дисководах процессора персонального компьютера;

проверить правильность установки стола, стула, подставки для ног, пюпитра, положения оборудования, угла наклона экрана, положение клавиатуры и, при необходимости, произвести регулировку рабочего стола и кресла, а также расположение элементов компьютера в соответствии с требованиями эргономики и в целях исключения неудобных поз и длительных напряжений тела.

2.2. При включении компьютера оператор обязан соблюдать следующую последовательность включения оборудования:

включить блок питания;

включить периферийные устройства (принтер, монитор, сканер и др.);

включить системный блок (процессор).

2.3. Оператору запрещается приступать к работе при:

отсутствии на ВДТ гигиенического сертификата, включающего оценку визуальных параметров;

отсутствии информации о результатах аттестации условий труда на данном рабочем месте или при наличии информации о несоответствии параметров данного оборудования требованиям санитарных норм;

отсутствии защитного экранного фильтра класса "полная защита";

отключенном заземляющем проводнике защитного фильтра;

обнаружении неисправности оборудования;

отсутствии защитного заземления устройств ПЭВМ и ВДТ;

отсутствии углекислотного или порошкового огнетушителя и аптечки первой помощи;

нарушении гигиенических норм размещения ВДТ (при однорядном расположении менее 1 м от стен, при расположении рабочих мест в колонну на расстоянии менее 1,5 м, при размещении на площади менее 6 кв. м на одно рабочее место, при рядном размещении дисплеев экранами друг к другу).

Требования безопасности во время работы

3.1. Оператор во время работы обязан:

выполнять только ту работу, которая ему была поручена, и по которой он был проинструктирован;

в течение всего рабочего дня содержать в порядке и чистоте рабочее место;

держать открытыми все вентиляционные отверстия устройств;

внешнее устройство "мышь" применять только при наличии специального коврика;

при необходимости прекращения работы на некоторое время корректно закрыть все активные задачи;

отключать питание только в том случае, если оператор во время перерыва в работе на компьютере вынужден находиться в непосредственной близости от видеотерминала (менее 2 метров), в противном случае питание разрешается не отключать;

выполнять санитарные нормы и соблюдать режимы работы и отдыха;

соблюдать правила эксплуатации вычислительной техники в соответствии с инструкциями по эксплуатации;

при работе с текстовой информацией выбирать наиболее физиологичный режим представления черных символов на белом фоне;

соблюдать установленные режимом рабочего времени регламентированные перерывы в работе и выполнять в физкультпаузах и физкультминутках рекомендованные упражнения для глаз, шеи, рук, туловища, ног;

соблюдать расстояние от глаз до экрана в пределах 60 - 80 см.

3.2. Оператору во время работы запрещается: касаться одновременно экрана монитора и клавиатуры; прикасаться к задней панели системного блока (процессора) при включенном питании; переключение разъемов интерфейсных кабелей периферийных устройств при включенном питании; загромождать верхние панели устройств бумагами и посторонними предметами; допускать захламленность рабочего места бумагой в целях недопущения накапливания органической пыли; производить отключение питания во время выполнения активной задачи; производить частые переключения питания; допускать попадание влаги на поверхность системного блока (процессора), монитора, рабочую поверхность клавиатуры, дисководов, принтеров и др. устройств; включать сильноохлажденное (принесенное с улицы в зимнее время) оборудование; производить самостоятельно вскрытие и ремонт оборудования; превышать величину количества обрабатываемых символов свыше 30 тыс. за 4 часа работы.

Требования безопасности после окончания работы

4.1. По окончании работ оператор обязан соблюдать следующую последовательность выключения вычислительной техники:

произвести закрытие всех активных задач;

выполнить парковку считывающей головки жесткого диска (если не предусмотрена автоматическая парковка головки);

убедиться, что в дисководах нет дискет;

выключить питание системного блока (процессора);

выключить питание всех периферийных устройств;

отключить блок питания.

4.2. По окончании работ оператор обязан осмотреть и привести в порядок рабочее место, повесить халат в шкаф и вымыть с мылом руки и лицо

Требования безопасности в аварийных ситуациях

5.1. Оператор обязан:

во всех случаях обнаружения обрыва проводов питания, неисправности заземления и других повреждений электрооборудования, появления запаха гари немедленно отключить питание и сообщить об аварийной ситуации руководителю и дежурному электрику;

при обнаружении человека, попавшего под напряжение, немедленно освободить его от действия тока путем отключения электропитания и до прибытия врача оказать потерпевшему первую медицинскую помощь;

при любых случаях сбоя в работе технического оборудования или программного обеспечения немедленно вызвать представителя инженерно-технической службы эксплуатации вычислительной техники;

в случае появления рези в глазах, резком ухудшении видимости - невозможности сфокусировать взгляд или навести его на резкость, появлении боли в пальцах и кистях рук, усилении сердцебиения немедленно покинуть рабочее место, сообщить о происшедшем руководителю работ и обратиться к врачу;

при возгорании оборудования, отключить питание и принять меры к тушению очага пожара при помощи углекислотного или порошкового огнетушителя, вызвать пожарную команду и сообщить о происшествии руководителю работ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, в данной работе были рассмотрены основные аспекты проведения экспертной оценки земельного участка находящегося в собственности государства, с целью его выкупа под зданием, которое принадлежит физическому лицу. В дипломном проекте последовательно проанализированы все факторы, которые влияют на стоимость объекта оценки. Как отмечалось во введении, определение справедливой рыночной стоимости земельного участка является частью землеустройства с целью рационального и наиболее эффективного использования земли в современных условиях – которое будет законодательно разрешенным и экономически целесообразным. Результат экономической целесообразности – это увеличение суммы налогооблагаемого дохода, поступающего в бюджет государства, за счет повышения доходности деятельности организованной на базе выкупленного земельного участка в условиях его наиболее эффективного использования.

Кроме того, в дипломном проекте, раскрыты основные направления в сфере геодезических работ при составлении кадастрового плана, которые необходимо знать специалисту землеустроителю, во время ознакомления с материалами проектной документации и непосредственно с отчетом по экспертной денежной оценке.

В заключении рассмотрены все необходимые условия для организации безопасности труда на рабочем месте землеустроителя во время аналитической работы в офисе, что является залогом эффективности повышения качества труда и сохранения здоровья работника.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Украины

2. Гражданский кодекс Украины утв. Президентом Украины 16.01.2003 г. № 435-IV

3. Земельный кодекс Украины утв. Президентом Украины 25.10.01 г. № 2768-III.

4. Закон Украины «О землеустройстве», утв. Президентом Украины 22.05.2003 г. № 858- IV.

5. Закон Украины «Об оценке земель», утв. Президентом Украины 11.12.2003г. № 1378-IV

6. Закон Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 г. № 2535-XII,

7. Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» утв. Президентом Украины 21.05.1997г. № 280/97-ВР Ведомости Верховной Рады (ВВР), 1997, N 24, ст.170

8. Закон Украины № 2658-III 12.07.01 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

9. Закон Украины «О нотариате» утв. Президентом Украины 2 сентября 1993 года N 3425-XII

10. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении национального стандарта № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» № 1440 от 10.09.2003

11. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении национального стандарта Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества». № 1442 от 28 октября 2004 года

12. Постановление Кабинета Министров Украины Методика экспертной денежной оценки земельных участков, от 11.10.2002 г. № 1531.

13. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении Порядка выбора земельных участков для размещения объектов от 31.03.2004 г № 427;

14. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц от 11.04.2002 г. № 502.

15. Постановление Кабинета Министров Украины О проведении индексации денежной оценки земель от 12.05.2006 г. № 873

16. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О порядке составления и регистрации договора аренды земли от 09.01.2003 г. № 14-17-С1766/73.

17. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О ежегодной индексации денежной оценки земель от 13.01.2006 г № 14-22-7/114.

18. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О ежегодной индексации денежной оценки земель от 14.01.2008 г № 14-22-7/220.

19. Письмо фонда государственного имущества Украины Разъяснения относительно использования Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества»

20. Постановление Совета министров АРК о мерах по оптимизации платы за пользование земельными участками в Автономной Республике Крым от 24.02.2006 г. № 78

21. Нормы профессиональной деятельности оценщика Утверждены Советом Украинского общества оценщиков. Протокол №7 от 11 апреля 1995г.

22. Витрук М. В. Денежная оценка земли и сферы ее применения Статья зам. Начальника отдела государственного земельного кадастра Главного управления земельных ресурсов в г. Севастополе в газете Недвижимость Севастополя № 32 от 12.08.2008 г.

23. Волков С. Н. Землеустройство. Т.1. Теоретические основы земле­устройства: Учебник. — М.: Колос, 2001. — 720 с.

24. Волков С. Н. Землеустройство. Т.2. Землеустроительное проекти­рование. Внутрихозяйственное землеустройство: Учебник. — М.: Колос, 2001.—645с.

25. Волков С. Н. Землеустройство. Т. 4. Экономико-математические ме­тоды и модели. — М.: Колос, 2001. — 696 с.

26. Волков С. Н. Землеустройство. Т. 5. Экономика землеустройства:

27. Володін М. А. Основи земельного кадастру. Київ, 2000. –319с.

28. Генри С. Харрисон Оценка недвижимости учебное пособие, М. Дело,1997. – 461 с.

29. Грязнова А. Г., Федотова М. А., Оценка недвижимости, М. Финансы и статистика, 2002. -492 с.

30. Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. Н. К.: Методические основы денежной оценки земель в Украине Проф., 2002.-256 с.

31. Дж., Ордуэй Ник. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М. «Дело ЛТД», 1995-201 с.

32. Землеустроительное проектирование.-М.: Колос, 1998.-632 с.

33. Землеустройство. Использование и охрана земельных ресурсов: Словарь — справочник / В. П. Троицкий, С. Н. Волков, И. М. Зак и др.; Под общ. ред. В. П. Троицкого. — М., 1997. — 193 с.

34. Конспект лекций по изучению в учебно-курсовых комбинатах и на предприятиях курса «Охрана труда», ассоциация «Укркомунквалифкадры» - Киев, 1997, - 88 с.

35. Маслов А. В., Гордеев А. В., Батраков Ю Г. Геодезия: Учебник. — М.: Недра, 1993. — 480 с.

36. Материалы семинара по оценке объектов в материальной форме Драпиковский А. И., Иванова И. Б.

37. Материалы экономического доклада Главного управления статистики в АР Крым Санаторно-курортное лечение, организованный отдых и туризм в Автономной Республике Крым в 2006/07 году

38. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №4 за 2006 г. «Современная классификация видов работ по землеустройству и оценке земель»

39. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №2 за 2008 г. «Использование ГИС-технологий при выполнении экспертной денежной оценке земли»

40. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №3 за 2008 г. «Особенности отчуждения земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, жилые дома»

41. Новаковский Л. Я. Справ очник по землеустройству. Киев. Урожай, 1983 г. -250 с.

42. Пособие по землеустройству (Практическое руководство) / Н. В. Комов, А. З. Родин, В. Ф. Спиридонов и др.— М.: Юнипресс, 2001.— 394с.

43. Практика оценки «Некоторые особенности оценки земельных участков» №4 2008, «Экономика» Киев-2008

44. Сборник документов по повышению квалификации «Экспертная денежная оценка земельных участков» Харьковский центр научно-технической и экономической информации, 2007 г. 203 с.

45. Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с.

46. Третяк А. М. Земельний кадастр ХХІ століття. Зарубіжні і вітчизняні погляди на розвиток земельного кадастру. – Київ, 1999. –115с.

47. Третяк А. М. Класифікатор обмежуваних обтяжень права власності на землю. – Київ, 2000. –13с.

48. Третяк А. М. Класифікатор прав на чужі земельні ділянки. – Київ, 2000. –24с.

49. Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с

ПРИЛОЖЕНИЯ

ГРАФИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Таблица

Определение стоимости земельного участка по методу остатка для земли