ФАКУЛЬТЕТ ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВА, ХРАНЕНИЯ И

ПЕРЕРАБОТКИ ПРОДУКЦИИ РАСТЕНИЕВОДСТВА

КАФЕДРА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И ГЕОДЕЗИИ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 7.070904 «ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТР»

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ На тему: «Нормативная денежная оценка и использование земель с. Серебрянка Раздольненского района АР Крым» 2008

Симферополь 2008

ФАКУЛЬТЕТ ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВА, ХРАНЕНИЯ И

ПЕРЕРАБОТКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ПРОДУКЦИИ

КАФЕДРА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И ГЕОДЕЗИИ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 7.070904 «ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТР»

« 02 » марта 2008г.

ЗАДАНИЕ

На дипломное проектирование студентке 6 курса заочной формы обучения

Тема проекта: «Нормативная денежная оценка и использование земель с. Серебрянка Раздольненского района АР Крым»

Утверждена приказом по университету № 115-с от « 03 » марта 2008г.

1. Срок сдачи проекта 18 ноября 2008г.

2. Исходные данные проекта:

Генеральный план с. Серебрянка

Статистические данные

Фондовые материалы

Нормативные документы

Материалы топографической съемки с. Серебрянка;

Генеральный план с. Серебрянка;

Данные, представленные государственными и ведомственными организациями о состоянии объектов инженерной инфраструктуры поселка.;

3.10.Материалы бонитировки почв;

3.11.Материалы денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения АРК, Госкомзем Крым.

3. Пояснительная записка

Введение

Раздел I. Общие положения по проведению денежной оценки земель.

1.1. Назначение и функции оценки земель

1.2. Нормативная база

1.3. Методика выполнения денежной оценки земель населенных пунктов.

1.4. Денежная оценка земель сельскохозяйственного использования.

Раздел II. Краткая характеристика условий с. Серебрянка.

2.1. Социально-экономические условия

2.2. Природные условия.

2.3. Структура землепользований.

Раздел III. Денежная оценка земель с. Серебрянка

3.1. Обоснование базовой стоимости земель с. Серебрянка в зависимости от региональных факторов размещения (Цнм)

3.2. Земельно-оценочная структуризация территории

3.3. Обоснование зональных коэффициентов и определение базовой стоимости земель по экономико-планировочным зонам (Цнз)

3.4. Обоснование локальных коэффициентов (Кмз)

3.5. Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения

3.6. Определение стоимости земель с учетом функционального использования по земельно-оценочным районам

Раздел IV. Горизонтальные съемки, применяемые в земельно-кадастровой деятельности и их обработка

4.1. Виды и методы горизонтальных съемок

4.2. Камеральная обработка полученных материалов

4.3. Оформление документов

Раздел V. Технико-экономическое обоснование

Раздел VI. Охрана труда

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

5. Графическая часть проекта

Чертежи:

1. Обзорная схема

2. Генеральный план с. Серебрянка

3. Карта агропроизводственных групп почв

4. Схема земельно-оценочного зонирования территории села

5. Картограмма значений базовых коэффициентов

Таблицы:

1. Таблица результатов определения базовой стоимости земельно-оценочных районов с. Серебрянка.

6. Консультанты по разделам проекта

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Современные экономические отношения в Украине основываются на принципе платности природопользования. Земельные отношения – не исключение в этом смысле. Более того, земельные отношения, использование земельных ресурсов является основой прочих видов природопользования. Поэтому на сегодняшний день определение стоимости земель является одной из наиболее актуальных задач современности. Денежная оценка земель является экономической основой земельных отношений, в том числе: приватизации земельных участков, земельно-ипотечного кредитования, налогообложения и развития рынка земли, а также составной частью государственного земельного кадастра; поэтому, актуальность ее все время возрастает, а сферы применения расширяются.

В настоящее время в Украине, в соответствии с Земельным кодексом [1], применяются два вида денежной оценки земель: нормативная и экспертная.

Нормативная денежная оценка земель используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и других подобных целей. Нормативная денежная оценка земель – это показатель, который характеризует стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциальной прибыли за расчетный срок окупаемости.

Основным назначением экспертной денежной оценки является непосредственное обслуживание рынка земли, которое проявляется в установлении оценочной стоимости земельных участков при осуществлении разного рода гражданско-правовых актов с земельными участками (купля-продажа, аренда, ипотека, дарение, наследование, мена и т. д.). Этот вид оценки предполагает определение оценочной стоимости (вероятной цены), за которую объект оценки может быть продан (приобретен) на определенную дату, с учетом характера гражданско-правового соглашения. Поэтому существует возможность установления разных видов оценочной стоимости земельного участка: рыночной, стартовой при проведении аукционов, ликвидационной и других.

Целью моего дипломного проекта является выполнение нормативной денежной оценки земель с. Серебрянка Раздольненского района АР Крым.

В соответствии с Методикой нормативной денежной оценки земель населенных пунктов [ ], и другими методическими материалами задачами работы являются:

1. Анализ нормативно-методических материалов по содержанию проекта и правовых актов, регламентирующих работы по денежной оценке земель.

2. Сбор исходных данных по населенному пункту, включая планово-картографические и статистические материалы.

3. Выполнение земельно-оценочной структуризации территории.

4. Определение базовой стоимости земель и коэффициентов, используемых для денежной оценки земель.

5. Определение величины нормативной оценки земель по экономико-планировочным зонам.

6. Составление графических материалов с использованием современных компьютерных технологий.

7. Расчет технико-экономических показателей проекта.

Выполнение поставленных задач основывается на использовании исходных материалов, полученных в Государственном предприятии «Крымский научно-исследовательский и проектный институт землеустройства», в Рескомзем АР Крым, в органах местного самоуправления и технических службах Раздольненского района АРК. Кроме того, в работе использованы нормативно-методические и инструктивные материалы (Законы Украины, Указы Президента Украины, Постановления Кабинета Министров Украины, инструкции Госкомзем Украины и других министерств и ведомств). Часть необходимой информации почерпнута из учебной, справочной литературы и периодических изданий. В работе использованы материалы из компьютерной сети «ИНТЕРНЕТ».

Объектом оценки является село Серебрянка - административно-территориальный центр Серебрянского сельского совета, с численностью населения 960 человек, площадь в границах села 130,5 га. Для определения денежной оценки земель использованы:

1. Проект установления границ сельских населенных пунктов Серебрянского сельского совета 1993г.

2. Материалы экономической оценки земель 1988г.

3. Результаты бонитировка почв, выполненной в 1993г.

4. Планы съемок прошлых лет на территорию Серебрянского сельского совета.

5. Материалы почвенного обследования.

6. Статистические и нормативные показатели о затратах на обустройство территории населенного пункта.

Раздел I. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛЬ

1.1. Назначение и функции оценки земель

Успешное развитие сельского и народного хозяйства Украины невозможно без совершенствования земельных отношений, которые в свою очередь зависят от достоверности земельно-оценочных работ, являющихся базой для развития действующих земельных отношений. К этой базе принадлежат бонитировка, экономическая, нормативная денежная и экспертная денежная оценка земель.

Работы по проведению оценки земель дадут возможность органам местной власти дополнительно получать миллиарды гривен для решения многих социальных вопросов.

Достоверная и объективная денежная оценка земель придает качественно новый импульс развитию рынка земель и ипотечному кредитованию, значительно уменьшает социальное напряжение в решении земельных вопросов, создает условия для привлечения инвестиций в аграрный и другие секторы экономики.

В соответствии с частью третьей статьи 201 Земельного кодекса Украины [ ], нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, который кроме наполнения местного бюджета позволяет реализовать ряд дополнительных социальных функций государства, в частности:

- при взыскании земельного налога не существует возможности уклонения от уплаты, ведь земельный участок невозможно припрятать;

- при уплате земельного налога довольно четко реализуется принцип социальной справедливости, поскольку в этом случае каждый платит в зависимости от естественного потенциала, которым владеет;

- земельный налог стимулирует рациональное и эффективное использование земель, поскольку результаты хозяйствования не влияют на сумму налога, и потому есть стимул работать по возможности лучше;

- земельный налог - это средство изъятия дифференциальной земельной ренты, которая создает для всех плательщиков равные возможности;

- земельный налог оказывает содействие эффективному использованию земли, ведь механизм платности заставляет землевладельца или землепользователя получать доход от земли (безвозмездное хозяйствование никогда не будет эффективным);

- земельный налог является инструментом рационального размещения продуктивных сил на территории Украины.

Организация рынка земель – необходимая составляющая земельных отношений при условии существования частной собственности на землю. Именно в случае реального функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения появляется возможность привлечения дополнительных средств на развитие, прежде всего, сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств за счет залога имущественных прав на земельные участки, а также наполнение доходной части бюджета с помощью уплаты земельного налога и государственной пошлины за нотариальное удостоверение гражданско-правовых соглашений.

Рынок земель создает условия для привлечения финансовых ресурсов, инвестиций, укрепления экономики Украины, социальной защиты граждан, формирования эффективного использования земель. Такой рынок является базой для эффективного использования земли и бережного отношения к ней. Однако, внедренный мораторий на земли сельскохозяйственного назначения суживает возможности интенсивного развития экономики страны, аграрного сектора, решения многих проблемных вопросов и формирования механизма ценообразования на рынке земель.

По мере перехода украинской экономики к рынку возрастает значение оценки земель как инструмента оценки ресурсного потенциала и пространственной базы существования человека, а также оценки рыночной стоимости земельных участков. Точность определения стоимости земли - критический элемент эффективной системы оценки. Она является одним из условий правильности оценки стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый землевладелец и землепользователь заплатит свою справедливую часть налога. Объективная оценка земли обеспечивает правильность принятия решений в области управления земельными ресурсами как в государственном, так и в частном секторе. Поэтому особую важность приобретают вопросы законодательного обеспечения земельно-оценочной деятельности. С одной стороны, законодательное определение основ проведения оценки земель, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель в Украине, а также регулирование соответствующих отношений дают возможность в значительной мере конкретизировать объекты, принципы и виды оценки земель, фиксируя, таким образом, роль и функции органов исполнительной власти, а также юридических и физических лиц - субъектов оценочной деятельности. С другой стороны, возрастают, требования к профессиональной подготовке специалистов-оценщиков, научной обоснованности методических подходов к проведению оценки земель, качеству рецензирования отчетов по экспертной оценке земельных участков и т. п.

Денежная оценка земель выполняет основные функции регулирования земельных отношений:

-определение размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков;

-определение арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности,

- определение размеров возмещения потерь, при отводах земли, судебных претензиях,

- экономическое обоснование рационального и эффективного использование земель, стоимости земель при создании уставных фондов субъектов предпринимательской деятельности и т. п..

Обоснованность оценки земель имеет важное социальное значение, поскольку защищает интересы миллионов граждан Украины, которые приобрели или приобретают в собственность земельные участки, оказывает содействие нормальному функционированию экономических механизмов (купля-продажа, ипотека, взыскание налогов и т. п.) рынка земель в Украине.

1.2.Нормативно-правовые основы

Денежной оценки земель в Украине

Созданная на сегодня в Украине нормативно-правовая и методологическая база, позволяет осуществлять все виды денежной оценки земель, является необходимой предпосылкой для формирования рынка земель, обеспечивает выполнение государственных целей по развитию инфраструктуры рынка земель. Ниже приведены основные Правовые и нормативные акты, регулирующие вопросы денежной оценки земель.

Земельный кодекс Украины - основной законодательный акт, соответственно которому регулируются земельные отношения в Украине. Первый Земельный кодекс (ЗК) был принят в 1992 году и заложил основы реформирования земельных отношений. Новый Земельный кодекс, утвержденный Верховной Радой Украины 25 октября 2001 года, включает 10 разделов, 212 статей и заключительные положения. В условиях формирования новых земельных отношений в Кодекс постоянно вносятся изменения и дополнения [ ].

Для оценки земли наиболее важной является статья 201 ЗК, которая посвящена денежной оценке земельных участков и в которой определены области применения денежной оценки земель:

1. денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе;

2. в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной;

3. нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п.

4. экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.

Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине"[ ], принятый 12 июля 2001 года определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества и имущественных прав.

Законом устанавливаются процедуры оценки имущества, определяются объекты и субъекты оценки, устанавливается порядок лицензирования и сертификации оценщиков.

В статье 3 Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" дается определение имущества, которое оценивается: "имуществом, которое может оцениваться, считаются объекты в материальной форме, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и т. п.; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности". Введение в действие данного Закона предусматривает его согласование с существующими нормативно-правовыми документами относительно денежной оценки земель.

Закон Украины "О плате за землю" [ ], принятый 3 июля 1992 года, в 1996-2001 годах претерпел существенные изменения и дополнения. Этот закон представляет собой главный правовой документ, который определяет порядок установления и порядок расчета платы за земельные участки, определяет роль и место в этом процессе денежной оценки земель.

В 1 разделе Закона Украины "О плате за землю" даны основные понятия и критерии оценки:

§ денежная оценка – отражает капитализированный рентный доход с земельного участка;

§ налог на землю - обязательный платеж, который взимается с юридических и физических лиц за пользование земельными участками.

. В Законе однозначно определено, что использование земель в Украине является платным. Плата за землю устанавливается в виде земельного налога или арендной платы, которая определяется на основании с денежной оценки земель.

Плата за землю вводится с целью формирования источника средств для финансирования мероприятий по рациональному использованию и охране земель, повышению плодородия почв, возмещению затрат владельцам земли и землепользователям, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества, ведение земельного кадастра, осуществление землеустройства и мониторинга земель, проведение земельной реформы и развития инфраструктуры населенных пунктов.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности владельцев земли и землепользователей. Объектом платы за землю является земельный участок.

Раздел 2 Закона посвящен вопросу платы за земли сельскохозяйственного назначения. Ставка земельного налога с одного гектара сельскохозяйственных угодий установленная на уровне 0,03 процента (многолетние насаждения) и 0,1 процент (пашня, сенокосы и пастбища) от их нормативной денежной оценки.

В разделе 3 рассмотрен вопрос платы за земли населенных пунктов. В связи с нестабильностью современных экономических процессов предусматривается индексация размера стоимости земель. Индексация денежной оценки осуществляется ежегодно в порядке, установленном постановлением Кабинета Министров Украины "О проведении индексации денежной оценки земель".

Законом предусматривается дифференциальный подход к землям различного использования. Для курортных населенных пунктов и населенных пунктов, приравнянных к ним средняя ставка налога перемножается на коэффициент от 1,5 до 3.

Ставки земельного налога на земельные участки (за исключением сельскохозяйственных угодий) дифференцируют и утверждают соответствующие сельские, поселковые, городские советы, исходя из средних ставок налога, функционального использования и местонахождение земельного участка, но не выше чем в два раза от средних ставок налога с учетом установленных коэффициентов.

Раздел 4 посвящен плате за земли несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов. Для большинства из них (за исключением земель лесного фонда) ставки налога рассчитываются как процент от денежной оценки единицы площади пашни по области.

Разделы 5-6 Закона определяют размеры льгот по плате за землю, их вычисление и сроки уплаты земельного налога, использование средств от платы за землю.

Раздел 7 посвящен денежной оценке земли. В статье 23 определено, что "денежная оценка земельного участка проводится Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам по Методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины". Сферу применения денежной оценки земель определяет статья 24.

Разделы 8-10 Закона определяют ответственность плательщиков и контроль за соблюдением Закона Украины "О плате за землю", порядок решения споров, возникающих на почве платы за землю, участие Украины в международных договорах в области использования и оценки земель.

1.3. Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного

Назначения и населенных пунктов.

«Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» (далее Методика) утверждена постановлением Кабинета Министров от 23.03.95 г. № 213 [ ]. Методика определяет цель, функции денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, информационную базу для денежной оценки земель, порядок ее осуществления.

В развитие Методики принят «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» (далее Порядок), утвержденный общим приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук 27.01.2006 № 18/15/21/11 и зарегистрированный в Министерстве юстиции Украины 5 апреля 2006 года за № 388/12262 [ ].

Порядок регламентирует механизм денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Как и Методика, Порядок включает три раздела:

• Общие положения.

• Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения.

• Денежная оценка земель населенных пунктов.

В перечисленных нормативно-методических документах достаточно четко и подробно расписаны последовательность и особенности осуществления денежной оценки земель.

Вопросы определения стоимости работ по проведению нормативной денежной оценки строго регламентируются государством. «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг», утвержденные общим приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики Украины от 15.06.2001 № 97/298/124[ ], предназначены для установления стоимости на изготовление проектной и исследовательской продукции землеустройства, земельно-кадастровых и земельно-оценочных работ.

Выполнение денежной оценки земель является лицензионным видом деятельности, поэтому приняты лицензионные условия, разработанные в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 14.11.2000 № 1698 "Об утверждении перечня органов лицензирования"[ ] с учетом требований антимонопольного законодательства.

Лицензионные требования устанавливают квалификационные, организационные, технологические и другие требования, относительно осуществления землеустроительных и земельно-оценочных работ, обеспечения установленного порядка учета, сохранения и использования материалов и сведений о выполненных работах, защите государства, территориальных общин и потребителя от некачественной продукции в соответствии с действующим законодательством и нормативно-технической документацией.

Раздел II. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА с. СЕРЕБРЯНКА

2.1. Общие сведения о с. Серебрянка

Село Серебрянка Серебрянского сельского совета Раздольненского района Автономной Республики Крым расположено в северо-западной части Крымского полуострова.

Село находится в 20 км к северу от районного центра пгт. Раздольное (рис. ).

Внешние связи с. Серебрянка осуществляются в основном автомобильным транспортом, через село проходит автодорога Евпатория – Портовое - Орловка.

Село Серебрянка является административно-территориальным центром Серебрянского сельского совета, по данным которого численность населения в селе Серебрянка, на 1.01.2008г. составляет 960 человек, площадь в границах села 130,5 га.

Село имеет компактную форму, местность ровная.

Основной структурно-планировочной единицей села являются кварталы одноэтажной застройки приусадебного типа.

Село электрифицировано и газифицировано, имеется водопровод.

Уличная сеть с. Серебрянка, в основном имеет твердое покрытие различного типа и качества.

Центральное отопление в селе отсутствует, в усадебной застройке индивидуальные источники тепла, работающие на природном газе, на твердом и жидком топливе. Канализация местная.

2.2. Природные и социально-экономические условия.

В геолого-структурном отношении территория села расположена в пределах северного склона Тарханкутского вала на границе с Причерноморской впадиной. Направленность современных тектонических движений – опускания незначительной интенсивности.

Основными породами дочетвертичного комплекса, залегающими на глубинах более 30м. являются неогеновые морские породы (известняки сармата). С поверхности эти породы перекрыты суглинками эолово-делювиального генезиса, распространенными на большей части территории. С этими породами связаны современные опасные геологические процессы.

Для дочетвертичных отложений свойственны карстовые процессы, в эолово-делювиальных отложениях происходят суффозионные процессы, приводящие к формированию западин (степных блюдец).

В геоморфологическом отношении территория села относится к области Азово-Черноморской впадины І, к району Тарханкутского плато – І4 [ ]. Общие уклоны поверхности широкого водораздельного плато, на котором расположено село 0-1°.

Грунтовые воды залегают глубже 8 м.

Согласно агроклиматическому районированию Крыма территория с. Серебрянка относится ко второму Степному агроклиматическому району, к подрайону II-А[ ].

Климат района засушливый и очень засушливый, с мягкой зимой и жарким летом.

Самые низкие температуры отмечаются в январе-феврале, самыми теплыми являются июль и август. При среднегодовых температурах 10-12о, лето здесь сравнительно жаркое, максимальная температура воздуха в отдельные годы может повышаться до + 35° - 39°. Зимы мягкие, со среднеянварской температурой -2-+1о однако морозы иногда в отдельные годы могут достигать минус 28-32° С.

Почвенный покров территории представлен в основном черноземами южными и чернозёмами карбонатными. Мощность гумусового горизонта этих почв достигает 70-120 см. Содержание гумуса достигает 4%. В связи с интенсивным использованием земель и отсутствием плановых агротехнических мероприятий, в течение последних лет большинство исследователе отмечают прогрессирующую деградацию земель, уменьшение мощности гумусового горизонта и естественного плодородия почв.

По материалам экономической оценки земель проведенной в 1988 году, территория на которой расположено село Серебрянка, относится к 03 земельно-оценочному району и 01 агропочвенному району.

В целом природные условия села благоприятны для использования земель в сельскохозяйственных целях и способствуют рациональному использованию территории для создания и использования инфраструктуры населенного пункта без дополнительных затрат на инженерную подготовку территории.

Социально-экономические условия села определяются сельскохозяйственной специализацией территории. Максимальное освоение территории села происходило в 50-70-е годы 20 века, когда произошла застройка большей части его территории и сформировалась планировочная структура села. Тогда же были проложены основные дороги, построены школа, Дом культуры, здание сельсовета. Кроме перечисленных выше объектов в селе расположены МТС, ферма, ток.

В настоящее время в селе проживает 960 человек. Большинство населения села занято в сельскохозяйственном производстве. Приложение труда в рисоводческой специализации земель небольшая часть населения занята в прудовом хозяйстве. Большинство землевладельцев и землепользователей, после паевания земель, сдают свои земельные участки в аренду. Поблизости от территории села расположены два фермерских хозяйства, специализацией которых является овцеводство и производство зернобобовых культур. Часть населения активно занимается выращиванием овощей и огородных культур на приусадебных участках. Сбыт продукции осуществляется на рынках Красноперекопска (40км), Черноморска (50км).

Современное использование земель села приведено в экспликации (таблица 1). Как следует из приведенных данных, большая часть земель села приходится на земли сельскохозяйственного назначения, застроенные земли (одноэтажная усадебная застройка) и земли государственной собственности, которые не переданы в собственность (земли общего пользования и резервного фонда населенного пункта). Незначительная часть земель находится под зданиями и сооружениями социальной сферы и принадлежит Раздольненскому дорожному управлению.

Раздел III. ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ С. СЕРЕБРЯНКА

Нормативная денежная оценка земель села Серебрянка выполнена в соответствии с законодательными документами и нормативно-методической литературой:

1. «Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденный общим приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерством агрополитики Украины, Министерством стройархитектуры Украины и жилищно-коммунального хозяйства Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 г. № 18/15/21/11 и зарегистрировано Министерством юстиции Украины 5 апреля 2006 г. № 388/12262.

2. Постановление Совмина Крыма № 130 от 22 апреля 1997г. «О мерах по проведению денежной оценки земли на территории Автономной Республики Крым».

3. Постановление Кабинета Министров Украины «О проведении индексации денежной оценки земель».

Осуществление земельной реформы, переход к частной собственности на земельные участки, а также платного характера использования земли, требуют экономического механизма регулирования земельных отношений, основой которого является оценка земли.

Наличие оценки земли создает возможность, для органов местного самоуправления, экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству, под залог, при дарении, купле-продаже земельного участка, передачи в аренду, ценообразовании, определении ставок земельного налога.

Нормативная денежная оценка с. Серебрянка выполнена в двух аспектах: нормативная денежная оценка застроенных территорий и нормативная денежная оценка сельскохозяйственных угодий.

В основу нормативной денежной оценки земель населенных пунктов положен рентный доход, который образуется благодаря месту расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории с учетом функциональных и локальных факторов.

Нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственных угодий в границах с. Серебрянка, рассчитана по дифференциальному доходу, который образуется при производстве зерновых культур на разных почвах и определяется по данным экономической оценки земель, и материалам бонитировки почв которые были разработаны Государственным предприятием «Крымский научно-исследовательский и проектный институт землеустройства» в период 1988 – 1993 г. г.

Основными источниками информации для нормативной денежной оценки земель с. Серебрянка являются:

7. Проект установления границ сельских населенных пунктов Серебрянского сельского совета 1993г.

8. Материалы государственного земельного кадастра.

9. Материалы экономической оценки земель 1988г.

10. Бонитировка почв 1993г.

11. Корректировка планов съемок прошлых лет на территорию Серебрянского сельского совета

12. Материалы почвенного обследования на территорию Серебрянского сельского совета.

13. Статистические и нормативные показатели о затратах на обустройство территории населенного пункта.

В качестве планово-картографической основы использован план с. Серебрянка в масштабе 1:10000 составленный Крымским филиалом института землеустройства УААН во время разработки проекта формирования территории и установления границ Серебрянского сельского совета и с. Серебрянка.

В соответствии с проектом, утвержденным решением 15-ой сессии 21 созыва Раздольненского районного совета от 14 мая 1993 года, площадь земель в границах с. Серебрянка составляет 130,5 га.

Корректировка планово-картографического материала проведена в августе 2007 г. По результатам корректировки на планово-картографический материал с. Серебрянка нанесены кварталы новой застройки, в границах кварталов отдельно отражены земли жилой застройки, земли общего пользования, земли сельскохозяйственного использования.

Уточнена и дополнена сеть улиц и выяснены их названия.

В результате проведенных работ составлен план с. Серебрянка в масштабе 1:5000. Общая площадь села 130,5 га, в том числе застроенных земель 26,68 га сельскохозяйственных земель 85,92 га под уличной сетью 15,8 га, под Раздольненским РайДУ – 2,1 га.

Составление карты почвенного покрова на территорию с. Серебрянка выполнено на откорректированном планово-картографическом материале на основании данных крупномасштабного почвенного обследования, выполнявшегося в 1982г. на территории Серебрянского сельского совета.

Основываясь на данных почвенного покрова прилегающего к территории с. Серебрянка, учитывая данные старого почвенного обследования, частично захватывающего земли в существующих границах отвода села, а также данные топо - и фотопланов, и материалы полевого обследования села, - на территории с. Серебрянка определены три агропроизводственные группы почв.

Общая их площадь 85,92 га, в том числе пашня – 65,06 га, многолетние насаждения 7,06 га, пастбища – 13,8 га.

На первом этапе определяется базовая –средняя, для данного населенного пункта, стоимость одного квадратного метра земель, которая зависит от месторасположения населенного пункта в региональной и местной системах производства, уровня освоения и обустройства территории.

Определение базовой стоимости 1 м2 земель в зависимости от региональных факторов рассчитывается по формуле:

, где

Цн – нормативная денежная оценка квадратного метра земельного участка (в гривнах)

В – затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1 м2 (на основании справок, представленных городскими службами)

Нп – норма прибыли (6 %)

Нк – норма капитализации, (3 %)

Кф – коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, коммерческую, транспорта и др.) табл.1.1. «Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов».

Км1 – региональный коэффициент, учитывающий место и статус в системе расселения (т.1.4. «Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов»). Село Серебрянка не имеет региональных факторов: ни статуса курорта, ни пригородной зоны, вследствие чего Км1 составляет 1.

На втором этапе базовая стоимость дифференцируется в границах населенного пункта по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются в зависимости от неоднородности функционально-планировочных качеств территории, которые влияют на размер рентного дохода: разница в доступности, в уровне инженерного обеспечения, благоустройства территории, развития сферы обслуживания населения, экологии территории, привлекательности условий среды.

На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка застроенных территорий, соответствующего локального использования с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей его месторасположения.

Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются в соответствии с «Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерством агрополитики Украины, Министерством стройархитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 г. № 18/15/21/11 и зарегистрировано Министерством юстиции Украины 5 апреля 2006 г. № 388/12262.

Нормативная денежная оценка 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается отдельно на пашню, многолетние насаждения и пастбища.

Таксономическими единицами нормативной денежной оценки земель являются агропроизводственные группы почв.

Расчет нормативной денежной оценки производится по рентному доходу, который образуется при производстве зерновых культур на равных почвах и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в 1988 году и материалов бонитировки почв 1993 года.

3.1. Обоснование базовой стоимости земель

Расчет нормативной денежной оценки земель населенных пунктов предусматривает необходимую последовательность в процедуре её определения. Важной задачей при этом является определение базовой (средней для данного населенного пункта) стоимости одного квадратного метра земель застроенных территорий.

В соответствии с «Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта зависит от степени освоения и обустройства его территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Базовая стоимость одного квадратного метра населенного пункта (Цнм) определяется по формуле:

, где

Цнм – базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта, в гривнах

В – затраты на освоение и обустройство территории населенного пункта в расчете на квадратный метр, в гривнах

Нп – норма прибыли (6 %)

Нк – норма капитализации (3 %)

Км1 – коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах расселения и производства

В данном случае Км1 = 1,0, так как село Серебрянка не имеет ни статуса курорта, ни пригородной зоны.

Затраты на обустройство территории с. Серебрянка сетями водоснабжения, газоснабжения, телекоммуникации, электроснабжения уличной сети выполнены на основе данных районного РЭС и Серебрянского сельского совета включающие количественные показатели существующих сетей обслуживаемых в с. Серебрянка.

Для определения восстановительной стоимости использованы данные сборника Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) Москва, 1986 г, с применением коэффициента индексации К-1,0.

Таблица 1

Затраты на обустройство села Серебрянка

Для определения затрат на освоение и обустройство в расчете одного квадратного метра принимается оценочная территория, которая равняется площади застроенной территории села Серебрянка в установленных границах.

Затраты (В) на освоение и обустройство территории сведены в таблицу 1, составляют 17307458,05 грн.

Площадь населенного пункта, которая принимается к расчетам, составляет разницу между его общей площадью и сельскохозяйственными угодьями.

Площадь населенного пункта - 130,5 га

Сельскохозяйственные угодья - 85,92 га

Площадь территории, которая оценивается, равняется

130,5 – 85,92 = 44,58 Га или 445800 Кв. м.

Определение средней стоимости 1 кв. м. земель села в зависимости от региональных факторов размещения (Цнм), рассчитанной по приведенной в начале раздела формуле, сведено в таблицу 2.

Таблица 2.

Определение Цнм (грн.)

Земельно-оценочная структуризация территории

Село Серебрянка расположено довольно компактно на сравнительно небольшой (130,5 га) внутренне однородной территории, поэтому установить рентообразующие факторы, которые существенно влияют на потенциальную прибыльность и социально экономические преимущества различных частей села Серебрянка можно только условно.

Процедура экономико-планировочного зонирования предусматривает:

- анализ природно-планировочных особенностей территории населенного пункта, как пространственной базы;

- определение земельно-оценочных единиц, которые характеризуются относительно однородными потребительскими качествами;

- пофакторную и интегральную оценку степени ценности территории населенного пункта в разрезе земельно-оценочных единиц;

- объединение земельно-оценочных единиц в экономико-планировочные зоны по степени ценности территории и её функциональному использованию.

Использование показателей по этим факторам и учитывая принципы структуризации, а также анализ существующей ситуации в селе на основе изучения картографического и почвенного материала, результатов полевого обследования территории, населенного пункта в натуре, позволило выделить 6 оценочных районов. Описание оценочных районов и основные их характеристики приведены в таблице 2.

Как правило, каждая земельно-оценочная единица характеризуется по таким факторам:

1. Доступность до центра села, мест концентрации работы центров общественного обслуживания и отдыха.

2. Уровень инженерно-транспортного обеспечения и благоустройства территории.

3. Уровень развития среди обслуживания населения.

4. Экологическое состояние территории.

5. Привлекательность среды обитания по наличию возможностей выбора работы, наличию историко-культурных и природных ресурсов.

6. Возможность развития и организации сфер деятельности, при наличии железнодорожного, речного, морского транспорта, портов и акваторий.

Многие из этих факторов не характерны для с. Серебрянка, поэтому для установления территориальных отличий в границах села были рассмотрены такие параметры как доступность, уровень инженерного обустройства, функционально-планировочная, природно-ландшафтная ценность территории и её экологическое состояние.

Таблица 3

Земельно-оценочная структуризация территории с. Серебрянка

Обоснование зональных коэффициентов и определение базовой стоимости земель по экономико-планировочным зонам

Для установления границ экономико-планировочных зон применен экспертный метод оценки оценочных районов села.

Составлена анкета экспертной оценки, включающая 15 факторов, которые могут повлиять на величину комплексного индекса ценности района.

Таблица 4

АНКЕТА

Экспертной оценки территории

Оценка каждого фактора устанавливалась по пятибальной шкале, при чем «5» баллами оценивалось наилучшее значение фактора, а баллом «1» его отсутствие или наихудшее значение.

По данным анкеты определена сумма баллов оценки факторов, средний балл по каждому району, и средневзвешенный балл для населенного пункта.

Вычислен комплексный индекс ценности для каждого района по формуле:

где:

Ii – комплексный индекс ценности района,

1с – средний балл оценочного района,

I – средневзвешенный бал по селу.

Таблица 5

РАСЧЕТ

Комплексного индекса Li

В таблице 5 приведены результаты экспертной оценки по каждому из оценочных районов, на основе которых определен индекс Ii и экономико-планировочные зоны.

При объединении оценочных районов в экономико-планировочные зоны учитывалось влияние следующих факторов:

1. Смежность районов

2. Близкие значения индекса Ii

3. Однотипность функционального использования

Учитывая эти факторы, оценочные районы объединены в две экономико-планировочные зоны, и определен зональный коэффициент Км2.

Таблица 6

Значение коэффициента Км2

Учитывая значение Км2 и базовую стоимость квадратного метра застроенной территории, которая рассчитана в таблице № 2 и составляет 77,64 грн. за 1 метр квадратный, в таблице № 7 рассчитана стоимость 1м2 застроенной территории по каждой экономико-планировочной зоне, по формуле:

Цнз = Цнм х Км2

Таблица 7

РАСЧЕТ

Стоимости 1м2 застроенных территорий

По экономико-планировочным зонам

Обоснование локальных коэффициентов

Территория с. Серебрянка в границах экономико-планировочных зон и оценочных районов имеет различия по функциональному использованию земельных участков и ценность их в зависимости от локальных факторов влияющих на стоимость конкретного земельного участка.

Методикой и Порядком денежной оценки предлагаются значения коэффициентов функционального использования для применения при оценке земель населенных пунктов которые сведены в таблицу 8.

Локальные коэффициенты Км3 применяемые при определении стоимости конкретного земельного участка учитывают особенности и место расположения в границах экономико-планировочной зоны, и рассчитываются как произведение значений локальных коэффициентов присущих данному оценочному району или экономико-планировочной зоне.

В таблице 9 приведены эти расчеты и конечный результат Км3 для каждого оценочного района и экономико-планировочной зоны.

Для облегчения расчетов, по денежной оценке земельного участка составлена таблица 10 представляющая собой шкалу стоимости одного метра квадратного застроенной территории, где расчеты выполнены с учетом локального коэффициента Км3 и с учетом функциональных коэффициентов, по каждому оценочному району и экономико-планировочной зоне.

Расчет денежной оценки застроенных территорий в границах с. Серебрянка выполнен в таблице № 11.

Общая денежная оценка застроенных территорий села Серебрянка составляет на момент оценки 27139498,00 гривен.

3.5. Нормативная денежная оценка земель

Сельскохозяйственного назначения

Раздел нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения выполнен в соответствии с инструкцией о «Порядке денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» утвержденной совместным приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства аграрной политики Украины, Минстройархитектуры Украины, Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11.

Основными источниками информации для расчетов по нормативной денежной оценке сельскохозяйственных угодий являются материалы экономической оценки земель Крымской области, выполненные в 1988 году, и карта почвенного покрова с. Серебрянка.

В связи с тем, что почвенное обследование территории села не проводилась, для составления почвенного плана села использованы материалы крупномасштабного обследования территории Серебрянского сельского совета (бывший КСП им. ХХII съезда КПСС) 1996г.; топографический план с. Серебрянка, карта почв УССР, выполненная Украинским научно-исследовательским институтом почвоведения им. А. Н. Соколовского; а так же рекогносцировочное обследование территории.

В качестве картографической основы для составления почвенной карты был использован план земель с. Серебрянка составленный в 1993 году при разработке проекта установления границ села.

На основе анализа всех этих материалов на территории села выявлены три агропроизводственные группы почв.

Характеристика почв и их шифр и площади указаны на почвенной карте, в разрезе контуров и угодий в экспликации.

Таблица 12

Агропроизводственные группы почв

В границах с. Серебрянка

В связи с тем, что нормативная денежная оценка сельхозугодий на территорию КСП им. ХХП съезда КПСС выполнена только на земли коллективной собственности, структура которых содержит 50% регулярно орошаемых земель, и не является характерной для сельхозугодий в черте с. Серебрянка.

Нормативная денежная оценка для с. Серебрянка рассчитана как для отдельного землепользования по дифференциальному доходу для 1 га пашни, образующемуся при выращивании зерновых культур, для 1 га многолетних насаждений по производству продукции плодоводства и для 1 га пастбищ естественных.

Таблица 13

ВЕДОМОСТЬ

Расчета средневзвешенного дифференциального дохода

Земель сельскохозяйственного назначения в границах с. Серебрянка

Серебрянского сельского совета Раздольненского района

Автономной Республики Крым

Таблица 14

Показатели дифференциального дохода

По угодьям в целом

Основанием для расчетов по дифференциальному доходу с 1 га пашни зерновых культур, является то обстоятельство, что зерновые культуры выращиваются практически на всех почвах.

Пользуясь показателями дифференциального дохода с 1 га пашни, многолетних насаждений и пастбищ рассчитана денежная оценка 1 га пашни (таблица 15) 1 га многолетних насаждений (таблица 16) 1 га пастбищ (таблица 17).

Величина денежной оценки является произведением годового рентного дохода и времени его капитализации, которое установлено на уровне 33-х лет.

Таблица 15

УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ

Денежной оценки 1 га пашни в границах с. Серебрянка

Серебрянского сельского совета Раздольненского района

Таблица 16

УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ

Денежной оценки многолетних насаждений

В границах с. Серебрянка Серебрянского сельского совета

Раздольненского района

Таблица 17

УТОЧНЕННЫЙ РАСЧЕТ

Денежной оценки 1 га пастбищ в границах

С. Серебрянка Серебрянского сельского совета

Раздольненского района

Таблица 19

ВЕДОМОСТЬ НОРМАТИВНОЙ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ

Сельскохозяйственных угодий по агропроизводственным группам

почв и угодьям в границах с. Серебрянка

Нормативная денежная оценка всей территории села Серебрянка составляет 28544851,43 грн., её показатели по застроенным землям и сельскохозяйственным угодьям сведены в таблицу 20.

Таблица 20

СВОДНАЯ ВЕДОМОСТЬ

Денежной оценки земель с. Серебрянка

По результатам нормативной денежной оценки земель с. Серебрянка получена шкала показателей стоимости 1 квадратного метра застроенных территорий и шкала показателей стоимости сельскохозяйственных земель, дифференцировано по экономико-планировочным зонам и оценочным районам, которые дают необходимые данные о неоднородности условий хозяйственной деятельности и проживания на землях с различной ценностью, и являются базой для расчетов при налогообложении, купле-продаже, аренде и приватизации земель.

Выполненные расчеты свидетельствуют (таблица 10) что территория села Серебрянка не имеет значительных колебаний в цене 1м2, территорий оценочных районов и экономико-планировочных зон.

Так, например, по жилой застройке минимальная стоимость 1м2 в 7-ом оценочном районе составляет 113 грн. 37 коп, а максимальная в 1-ом, – 6-ом оценочных районах составляет 118 грн. 79 коп. Разница 5 грн. 42 коп.

По коммерческой застройке разница, при сравнении абсолютных величин, больше (283 грн. 44 коп. и 296 грн. 97 коп. Разница 13 грн. 53), но в процентном соотношении дает одинаковую величину.

Нормативная денежная оценка отдельного земельного участка имеющего в своем составе застроенную часть и сельскохозяйственные угодия рассчитывается по двум шкалам: нормативной денежной оценке застроенных территорий (таблица 10) и шкалы оценки 1 га сельхозугодий в разрезе агрогрупп почв. Таблица № 18.

Например, размер земельного участка для обслуживания жилого дома 0,15 га в том числе 400 м застроенная территория, 0,02 га многолетние насаждения и 0,09 га пашня.

Участок находится в 3-ем оценочном районе. По шкале 10 находим стоимость 1м2 жилой застройки, в 3-ем оценочном районе где стоимость 1 кв. м жилой застройки составляет 118,79 грн. за 1м2.

400 (0,04 га) х 118,79 грн. = 47516,00 грн. – стоимость жилой застройки.

По шкале денежной оценки (таблица 18 и почвенной карте находим стоимость 1 га сада (агрогруппа 71 е) и стоимость 1 га пашни (агрогруппа 71 е)

Стоимость 1 га многолетних насаждений (сад) на агрогруппе почв 71е,

Согласно шкалы составляет – 49025,80 грн. для данного участка

0,02 га х 49025,80 грн. = 980,52 грн.

Стоимость 1 га пашни на агрогруппе почв 71 е согласно шкалы составляет – 20438,25 грн.

0,09 га х 20438,25 грн. = 1839,44 грн.

Общая денежная оценка участка составит:

1) Стоимость жилой застройки – 47516,00 грн.

2) Стоимость земель под много-

летними насаждениями (сад) – 980,52 грн.

3) Стоимость пашни – 1839,44 грн.

Всего – 50335,96 грн.

РАЗДЕЛ IV.Геодезические работы по определению границ

Землепользования.

Геодезическая работа при денежной оценке

Земель с. Серебрянка

При выполнении денежной оценки с. Серебрянка В комплексе с подготовительными роботами были выполнены установления границ села.

Соответственно проекту формирования территории и установление границ села закреплены железобетонными межевыми знаками, по которым проложен теодолитный замкнутый ход электронным тахеометром 3Та5Р.

Привязка теодолитного хода сделана по двум пунктам государственной геодезической сети путем построения двух треугольников и точек 8 и 9 теодолитного хода.

По результатам полевых измерений составленная схема замкнутого теодолитного хода, на котором указанные измеренные значения углов и мэры линий и выполнено ввязывание замкнутого теодолитного хода. По исходному азимуту линии 11-12, что переданный от треугольников, вычисленные азимуты других сторон теодолитного хода по формуле an=an-1+180°-Bпр - азимут начальной линии плюс 180 градусов и правый по ходу угол.

Потом исчисляются румбы, увеличение координат по румбам и мерам линий : Dx= ± D cosR; Dy= ± D sinR.

Контролем является сумма вычисленных увеличений по соответствующим осям, где абсолютная невязка определяется по формуле fabc=Ö(Dx)2+(Dy)2.

По материалам полевых измерений составленный план границ, полученный каталог координат на окружную границу и определенная площадь с. Серебрянка.

Топографо-геодезические работы выполняются на основании государственного заказа, заказа отдельных министерств, ведомств, предприятий и организаций разных форм собственности.

Раздел V. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

РАЗДЕЛ V. Социально-экономическая эффективность

Использования материалов денежной оценки.

Сферы использования материалов денежной оценки земель определяются украинским законодательством и методиками денежной оценки земель разных категорий, утвержденных Кабинетом Министров Украины. К главным сферам использования материалов денежной оценки относятся: налогообложение земель, аренда, приватизация земельных участков, передача земли в собственность, наследство, под залог, дарение, учет совокупности стоимости основных способов производства, определение размера взноса в учредительные фонды акционерных обществ, объединений, кооперативов.

Рассмотрим две наиболее развитых сферы использования денежной оценки земель – налогообложение и аренда, а также механизмы индексации оценки.

Налогообложение земель.

В Украине налогообложение устанавливается и регулируется соответственно Закону Украины «О системе налогообложения». Установление, отмена налога и сбор (обязательный платеж) в бюджет и к государственному целевому фонду, а также льготы плательщикам осуществляется Верховной Радой Украины, Верховной Радой Автономной Республики Крым, сельских, поселковых, городских совет соответственно этого Закона, других законов Украины о налогообложении.

Земельный налог является составляющей общей системы налогообложения. В статье 1 Закона Украины «О плате за землю» дано такое определение: «Налог - обязательный платеж, который взимается с юридических и физических лиц за пользование земельным участком”. А статья 2 определяет, что использование земель в Украине является платным. Плата за землю взымается в виде земельного налога или арендной платы, которые определяются в зависимости от денежной оценки земель. Размеры налога на земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяются до ее установления в порядке, определенном этим Законом. Владельцы земли и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов - участников соглашения о распределении продукции, платят земельный налог.

Согласно отчетам Госкомстата Украины земельный налог составляет 2-5 % от общих поступлений государственного бюджета.

До 2001 года поступления от земельного налога распределялись по такому способу: 80 % денег направлялось в государственный бюджет, 20 % - в местные бюджеты по месту сбора земельного налога. Теперь все 100 % денег, которые поступают от земельного налога остаются в местных бюджетах, которые в большей мере отвечает укрепленной практике большинства развитых стран.

По своему существу земельный налог является платой за использование естественных (земельных) ресурсов. Земля приобретает определенную стоимость через свое местоположение, качественные показатели, физический и химический состав, или другие уникальные свойства. Поэтому именно эта территориальная община, которая проживает и ведет хозяйственную деятельность на этой или другой территории упражнению распоряжаться денежными потоками, которые формируются от использования своих земель.

Земля является “общественным объектом”. Статья 14 Конституции Украины определяет “Земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства”. Т. е., несмотря на возможность пребывания в разных формах собственности, земля остается национальным богатством, даже если принадлежит конкретному собственнику, оставаясь общественным достоянием и создает возможность определения земли как объекта налогообложения.

Налог предназначен для перераспределения прибыли, которая создается от использования ценных свойств земли на благо всего общества или территориальной общины, которая четко определено статьей 3 Закона Украины «Оплате за землю»: «Плата за землю внедряется с целью формирования источника денег для финансирования мероприятий по рациональному использованию и охране земель, повышение плодородия грунтов, возмещение затрат владельцев земли и землепользователей, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества, ведение земельного кадастра, осуществление землеустройства и мониторинга земель, проведение земельной реформы и развития инфраструктуры населенных пунктов».

Из этой статьи вытекает содержание следующей, где указано, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности владельцев земли и землепользователей. И так, земельный налог формируется по объективным признакам. Его невозможно снизить или повысить за счет хозяйственной деятельности, которая побуждает владельца использовать свою собственность более всего эффективно. Фактически этот принцип направлен на перераспределение дифференциальной ренты, которая зависит от конкретных свойств участка.

Следует помнить, что земельный налог имеет свойство изменяться не только в просторные, но и во времени. Законом “О плате за землю” определено, что ставки земельного налога применяются с учетом коэффициентов индексации, определенных Законом Украины о Государственном бюджете Украины на соответствующий год. Т. е., ежегодно осуществляется индексация ставок земельного налога с целью приведения его размеров соответственно с реальным состоянием экономики страны.

Арендная плата.

Основные принципы регулирования земельных арендных отношений изложены в Земельном кодексе Украине, а также в указе Президента Украины «О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности» от 12.07.1995 № 608/95 и Законе Украины «Об аренде земли», которые отображают тенденции в регулировании арендных отношений, связанных с развитием рыночных процессов в Украине.

Аренда земли, как определено Законом Украины «Об аренде земли», - основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц Украины, территориальных общин сел, поселков, мост (коммунальная собственность) государства. Объектами аренды могут быть земельные участки с насаждениями, строениями, сооружениями, водохранилищами, которые расположены на них, если это предусмотрено договором аренды.

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица Украины, в собственности которых находятся земельные участки.

Арендаторами земельных участков есть юридическое или физическое лица, которым на основе договора аренды, дается право владения и пользование земельным участком.

Арендаторами земельных участков могут быть:

§ Районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины;

§ Органы местного саморегулирования: сельские, поселковый и городской советы;

§ Граждане Украины, юридические лица, религиозные, общественные организации, международные объединения и организации, а также иностранные государства, иностранные юридическое и физическое лица, лица без гражданства.

Основой для составления договора аренды и получение права на аренду земельного участка коммунальной или государственной собственности есть решения арендодателя. В случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурентных основах, основанием для заключения договора аренды есть результаты аукциона (конкурса).

При досрочном прекращении или разрыве договора аренды по инициативе арендодателя земельного участка, права на аренду которого приобретено по результатам аукциона (конкурса), арендодатель возмещает арендатору затраты на его получение в размере, определенному условиями договора, на протяжении шести месяцев.

Арендная плата за земельный участок - это платеж, что арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по согласию сторон, о чем отмечается в договоре аренды. Внесение арендной платы на будущий период аренды допускается на срок, который не превышает одного года. В случае признания договора аренды земельного участка недействительным, полученным арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли, не возвращается Арендная плата за земельные участки государственной или коммунальной собственности, централизуется на специальных бюджетных счетах, распределяется и используется соответственно Закону Украины "О плате за землю" и не может быть меньшей, чем размер земельного налога. В случае увеличения, соответственно законам Украины, размера земельного налога, арендодатель имеет право требовать увеличения арендной платы, если другое не предусмотренное условиями договора аренды.

Арендная плата может устанавливаться в таких формах: денежной; натуральной (определенным количеством или частью продукции, которые получают из арендованного земельного участка); в виде предоставления услуг арендодателю. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды объединения указанных форм или определить другие формы платы. Арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме.

При определении размера арендной платы необходимо учитывать многообразие существующих форм и типов арендной платы, наличие разных баз для установления его размера и необходимости учета ряда специфических факторов, которые могут существенным образом влиять на размер арендной платы.

В общем виде, основные факторы, которые определяют и влияют на размер арендной платы за земельные участки, можно свести к следующему:

Формы арендной платы:

§ денежная, которая представляет собой определенную сумму средств;

§ натуральная, которая представляет собой часть продукции, полученной из арендованного земельного участка;

§ предоставление определенных услуг арендодателю.

База арендной платы:

• нормативная ставка арендной платы, установленная нормативными актами на государственному и/или местном уровне;

• контрактная ставка арендной платы, которая устанавливается по согласию сторон соответственно условиям договора аренды;

• рыночная ставка арендной платы, которая сложилась на местном рынке аренды земли.

Виды арендных ставок:

V фиксированная, т. е., обусловленный одноразовый размер платежей на весь период аренды;

V процентная, т. е., постоянный процент стоимости или прибыли от арендованного земельного участка;

V ступенчатая, т. е., размер платежей, который изменяется на протяжении срока аренды.

Факторы, которые определяют размер арендной платы:

Ø физические, что учитывают местоположение, размер, конфигурацию, инженерно-геологического условия, грунты и т. п.;

Ø экономические, что учитывают уровень цен и прибылей, рисков, объемы земельных улучшений;

Ø административные, которые учитывают условия использования земельного участка, установленные ограничения и существующие отягощения.

Типы арендной платы:

Ø валовая (брутто), при какой все затраты, связанные с использованием земельного участка, платятся арендодателем;

Ø чистая (нетто), при какой все затраты, связанные с использованием земельного участка, платятся арендатором.

Рассмотрим детальнее указанные факторы, которые определяют размер арендной платы, и особенности их применения.

Относительно форм арендной платы, можно отметить следующие особенности.

Во-первых, стороны могут предусматривать в договоре аренды объединения указанных форм (денежной, натуральной) или определить другие формы платы. Например, арендатор может передать как плату за землю арендодателю в собственность или в аренду условную вещь или имущество, или арендодатель может зачислить в арендную плату затраты на земельные улучшение, которые осуществлены арендатором.

Во-вторых, относительно земель государственной и коммунальной собственности, предусмотренная исключительно денежная форма арендной платы.

В-третьих, при установлении арендной платы в натуральной форме в договоре аренды и определяется перечень Продукции, ее качественные показатели, стоимость, место, порядок и сроки снабжения.

В-четвертых, если арендная плата установлена в форме определенных услуг, то в договоре аренды определяются виды услуг, их стоимость, место и сроки предоставления.

Следует указать, что порядок проведения перерасчета объемов натуральной формы и формы определенных услуг платы за аренду в денежную устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Размер арендной платы может определяться на основе арендных ставок, которые могут устанавливаться в зависимости от: объема продукции или прибыли, которые могут быть получены из арендованного земельного участка; установленной ставки земельного налога; стоимости земельного участка.

Установление арендных ставок может базироваться на нормативных или рыночных основах. Нормативная база предусматривает, что в основу определения платы принимается арендная ставка, установленная нормативно-правовыми актами на государственному и/или местному уровнях. Если основой определения арендной платы установленная типичная арендная ставка, которая сложилась для подобных земельных участков на местном рынке аренды, то речь идет о рыночной ее базе. Отмечаем, что в основе как нормативной, так и рыночной базы определения ставок арендной платы лежит рентная прибыль, которая возникает в процессе использования земельного участка и может выражаться в объемах продукции, "сумке денег", стоимости земельного участка как капитализированного рентного дохода.

При установлении ставки арендной платы, в зависимости от объема продукции из земельного участка Сельскохозяйственного назначения, к вниманию берется уровень урожайности за последние пять лет из этой и подобный ее за качеством грунтов 5-10 соседних участков при условии эффективного хозяйствования.

Если говорить о заграничном опыте, то например, в Японии арендная плата на окропленных землях представляет до 25%, а на суходоле - до 15% стоимости урожая.

При установлении ставки арендной платы в зависимости от объема прибыли из земельного участка несельскохозяйственного назначения к вниманию берется уровень прибыльности, который установился от деятельности, которая осуществляется на данном земельном участке или подобный ее по местоположению и уровню обустроенности участков при условии эффективного хозяйствования.

Пруда арендной платы может определяться кратно ставке земельного налога, установленного для земельного участка, который предоставляется в аренду. При этом нужно иметь в виду, который:

Ø арендная плата за земельные участки государственной или коммунальной собственности не может быть меньшей за размер земельного налога, который определен ст. 19 Закона Украины "Об аренде земли";

Ø размер платы за аренду земельной частицы (пая), предоставленной крестьянами-пенсионерами сельскохозяйственным предприятиям или фермерам, не может быть меньшей 0,5 процента стоимости земельной частицы (пая), т. е., пятикратного размера земельного налога. Это определено Указом Президента Украины от 15 декабря 1998 года № 1353 «О гарантировании защиты экономических интересов» улучшение социального обеспечения крестьян-пенсионеров, которые имеют право на земельную часть (пай).

Наличие таких ограничений на размер арендной платы, установленных нормативно-правовыми актами, во-первых, разрешает осуществлять защиту интересов арендодателя - владельца земельного участка, поскольку при предоставлении в аренду земельного участка с арендной ставкой меньшей ставки земельного налога, ее владелец теряет любой экономический интерес. Во-вторых, это не противоречит принципам рыночной экономики. Так, в развитых странах с целью защиты экономических интересов, как граждан, так и государства регламентируется не только нижняя, но и верхняя граница арендных ставок. Это делается для того, чтобы обеспечить прибыльное использование всех земель независимо от формы собственности на них. Например, в Германии органы государственной власти и местного самоуправления могут в судебном порядке потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы, чтобы его земельный участок не оставался не использованной.

Арендная ставка может определяться как процент от стоимости земельного участка, в частности от налоговой стоимости, т. е., на основе денежной оценки земельного участка.

При определении размера арендной платы по ставке, установленной как процент от денежной оценки земельных участков, нужно руководствоваться категорией земель, Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов и Порядком денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов).

Анализ заграничного опыта показал, что во многих странах арендная ставка составляет 3-5% налоговой стоимости земельного участка. В частности, в Франции - 2-3% стоимости земли, в Швеции - 5-8% стоимости земли и домов (около 40% валовой прибыли фермера), в Польши - 3% стоимости земли.

В зависимости от экономической ситуации, условий и способов хозяйствования на земельном участке принимается конкретный вид арендной ставки:

V фиксированная ставка, которая представляет собой обусловленный разовый размер платежей весь срок аренды. Она применяется, как правило, при стабильной экономической ситуации или при краткосрочной аренде;

V процентная ставка, которая представляет собой постоянный процент стоимости арендованного земельного участка или прибыли из нее. Она разрешает изменять размер платежей в зависимости от изменения денежной оценки земельного участка или его прибыльности без просмотра условий договора;

V ступенчатая ставка, которая изменяется на протяжении срока аренды, используется в случаях, если необходимо учесть отличия в прибыльности земли на разных стадиях освоения участка, резкое колебание цен при нестабильной экономической ситуации и т. п. Как правило, ставки арендной платы пересматриваются не чаще однажды в год.

На размер арендной платы существенным образом влияют такие факторы как:

V местоположение и размер земельного участка;

V срок аренды;

V существующие ограничения и сервитуты на использование земельного участка;

V условия освоения земельного участка;

V наличие определенных опционов;

V распределение текущих затрат.

Фактор местонахождения. Особенности размещения земельного участка учитываются, в основном, при выполнении работ из денежной оценки земель населенного пункта системой региональных, зональных и локальных коэффициентов.

Особенности местонахождения земельного участка определяются следующими факторами:

ü размер земельного участка;

ü конфигурация земельного участка;

ü угловое или внутри квартальное размещение земельного участка.

Размер арендной платы непосредственно зависит от площади земельного участка. Это не означает, что эта зависимость прямо пропорциональная. Так, если площадь земельного участка довольно маленькая и не разрешает обеспечить нормальную эксплуатацию и обслуживание в полном объеме объектов хозяйствования, которые находятся на ней, то размер арендной платы может быть существенным образом уменьшенный. Если размер земельного участка есть чрезмерным для данного вида использования, то, возможно, применять дифференцированную арендную ставку: для достаточного размера - полная, для излишка - уменьшенная на 30-50%. В конце концов, размер земельного участка должен отвечать его функциональному использованию и только в этом случае арендная ставка будет максимально высокой.

Для учета влияния размера земельного участка на арендную плату в Киеве, например, применяется повышенный коэффициент 1,5 (если размер земельного участка меньший 100 кв. м).

В Российской Федерации учет размера земельного участка осуществляется на основе коэффициента его застроенности (отношение застроенной части к общей площади земельного участка):

Застроенная территория больше 90% - 1,0; от 71 до 90% - 1,2; от 41 до 70% - 1,5;от 21 до 40% - 1,7; от 20% и меньше - 2.0.

Конфигурация земельного участка. Считается, что наиболее оптимальной формой земельного участка есть прямоугольная. Поэтому, любое отклонение от данной формы должно приводить к уменьшению размера арендной платы. В этом случае, может быть использован подход, аналогичный вышеупомянутому, для прямоугольной формы земельного участка применяется полная ставка, а для отличной от прямоугольной формы - уменьшенная на 30-50% пруда (для избыточных метров, которые не попадают в максимально возможный условно выделенный прямоугольник).

Для определенных видов деятельности важным параметром земельного участка является длина его фронтальной линии, которая выходит на магистраль. Учет данного фактора происходит путем увеличения размера арендной платы в зависимости от значения коэффициента, который учитывает соотношение длины фронтальной линии и периметра земельного участка. В то же время ставки арендной платы для определенных видов деятельности (размещение объектов торговли, быта и других объектов коммерческого использования) может быть сниженная, если земельный участок имеет внутри квартальное размещение.

Срок аренды. Считается, что риск арендодателя при предоставлении земельного участка на условиях долгосрочной аренды будет меньшей, чем при краткосрочной аренде. При этом берется к вниманию целевое назначение использования земельного участка. Предполагается, что долгосрочная аренда наиболее приемлемая при значительных капитальных затратах на земельное улучшение и с довольно длинным периодом их окупаемости. Существуют разные подходы для учета срока аренды при установлении размера арендной платы.

В Киеве, например, максимальный размер арендной платы в зависимости от срока аренды не может превышать:

2% от денежной оценки земельной, участка, если участок предоставлен в долгосрочную аренду (до 50 лет);

5% от денежной оценки земельного участка, если участок предоставлен в краткосрочную аренду (до 3 лет). В Одессе размер арендной платы в зависимости от срока аренды устанавливается на равные:

15% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 1 до 3 лет;

25% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 3 до 10 лет;

30% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 10 до 15 лет;

35% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 15 до 25 лет;

40% от денежной оценки земельного участка при сроке аренды от 25 до 50 лет.

Существующие ограничения и сервитуты на использование земельного участка. Чаще всего, данные ограничения определяются необходимостью соблюдения установленного режима хозяйствования, или обеспечение обязательств перед третьими лицами, которые с экономической точки зрения приводит к частичному уменьшению стоимости земельного участка, а значит и размера арендной платы. Так, например, может возникнуть, необходимость строительства инженерной коммуникации, которая должна пройди через арендованный земельный участок, или необходимо обеспечить право прохода или проезда через нее и т. п. В таких случаях размер арендной платы должен быть уменьшен. Как правило, арендная плата в данных случаях уменьшается на частицу, пропорциональную 50% площади установленного сервитута.

Период освоения земельного участка. Если для полноценного использования земельного участка от арендатора, по условиям договора аренды, нужное выполнение определенного объема работ по ее освоению или обустроенности, то арендная плата на период освоения земельного участка, по взаимной договоренности сторон, может быть или полностью снятая или уменьшенная на определенный процент от объема, определенного соответственно техническим условиям (требований).

Опционы. Соответственно договору аренды арендатор может получить право на застройку земельного участка, субаренду, продолжение права аренды после окончания срока аренды, получение арендованного земельного участка в частную собственность также. Естественно, такие приложению права должны учитываться больше высокой ставкой арендной платы.

Распределение текущих затрат. Условиями договора аренды может предполагаться распределение текущих затрат, связанных с использованием земельного участка, на охрану земель, эксплуатацию размещенных на ней домов, сооружений и т. п.

Надо иметь в виду, что размер арендной платы, установленный на основе денежной оценки земельного участка, не всегда будет отвечать требованиям рынка аренды земли. Поэтому с развитием рынка аренды земли, и прежде всего вторичного рынка, на котором арендодателями выступают граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки, большего значения будет приобретать рыночная арендная плата.

Размер рыночной арендной платы всегда колеблется между минимальным уровнем, который определяется фактической рентной прибылью из земельного участка, и максимальным, т. е., той величиной, которую потенциальный арендатор готов заплатить исходя из ожидаемых прибылей от ее обустроенности и застройки, и связанных с этим затрат.

Иначе говоря, рыночная арендная плата - это, с одной стороны, тот максимальный размер платы, за которой арендодатель может предоставить земельный участок в аренду, а с другой стороны - тот минимальный размер платы, за которой арендатор может взять земельный участок в аренду. Поэтому для определения рыночной арендной платы необходимое проведение анализа условий аренды, которая есть наиболее типичной для местного рынка земельных участков конкретного назначения. Рыночная арендная ставка - это наиболее верная величина арендной платы, за которую осведомленный и не обязан предоставлять свой земельный участок в аренду арендодатель, согласился бы предоставить, а осведомленный, и не обязан арендовать арендатор, согласился бы взять этот земельный участок в аренду.

Индексация денежной оценки.

Порядок индексации денежной оценки определяется постановлением Кабинета Министров Украины от 12 мая 2000 г. № 783 соответственно, которой для индексации денежной оценки земель состоянием на 01.01.2000:

ü к денежной оценке сельскохозяйственных угодий, проведенной по состоянию на 01.07.1995, применяется коэффициент 2,07;

ü к денежной оценке земель за пределами населенных пунктов, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, и земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель), проведенной состоянием на 01.04.1996, применяется коэффициент 2,04;

ü к денежной оценке земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель за пределами населенных пунктов, проведенной состоянием на 01.01.1997, применяется коэффициент 1,20.

Дальнейшая индексация денежной оценки земель происходит по порядку в такой последовательности:

V денежная оценка сельскохозяйственных угодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения, индексируется состоянием на 1 января текущего года на коэффициент, который определяется по формуле:

К1 = |1-10]: 100,

Где К1 - среднегодовой индекс инфляции года, по результатам которого проводится индексация.

Если значение К1 не превышает единицы, индексация не проводится.

Пример 1. Денежная оценка города выполнялась в 2007 году. Базовая стоимость квадратного метра земель города состоянием на 01.01.2007 составляет 25,00 грн. Необходимо проиндексировать базовую стоимость состоянием на 01.01.2008. Госкомстат Украины сообщил, что среднегодовой индекс инфляции за 2000 год составлял 112,8%. Определим коэффициент индексации К1 [112,8- 10] : 100= 1,028.

Стоимость участка на 2008 г. представляет:

25,00 грн. х 1,028 = 25,70 грн.

2. Денежная оценка земель за пределами населенных пунктов, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель), за 1996 - 1999 года индексируется состоянием на 01.01.2000 на коэффициент 2.04, что определяется исходя из произведения коэффициентов индексации за 1996 год - 1,703; 1997 год - 1,059; 1998 год - 1,006 и за 1999 год - 1,127.

Если денежная оценка указанных земель была проиндексирована за 1996 и 1997 года на коэффициент 1,80 (1,703 х 1,059), то эта оценка подлежит индексации за 1998 - 1999 года на коэффициент 1,13(1,006х1,127).

3. Денежная оценка земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель за 1997 - 1999 года индексируется по состоянию на 01.01.2000. На коэффициент 1,20, что определяется исходя из произведения коэффициентов индексации за 1997 год - 1,059; за 1998 год - 1,006; и за 1999 год-1.127.

Заключение

Осуществление земельной реформы в Украине создает надежное организационно-экономическое основание для равноправного развития разных форм хозяйствования на земле, формирование многоотраслевой экономики, рационального использования и охраны земель, что должно оказывать содействие гармоничному развитию областей народнохозяйственного комплекса страны и общества в целом.

С переходом экономики Украины к рыночным отношениям, особенно ее аграрному сектору, потребность в оценке земель стала настойчивой. На базе имеющихся в переходной период земельно-оценочных материалов прошлых годов была осуществлена денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения, а также проводится оценка земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения. (37)

Изменение системы землепользования в городах осуществляется вследствие приватизации земель, осуществление новых планов развития городов или расширение их территории. Реконструкция земельных территорий проводится при усовершенствовании городской среды или - привлечение инвестиций в земельные улучшение, строительство и т. д. Территориально-пространственное планирование землепользования приводит к увеличению стоимости земельных участков в результате усовершенствования их инженерных коммуникаций и застроек, или - получение разрешения на смену характера землепользования, например, вместо ведения сельского или лесного хозяйства строительство домов или коммерческих объектов.

«Землепользование», как база формирования земельных отношений, это процесс использования человеком или группой людей интегрального потенциала территории, которая включает все ресурсы на соответствующем участке геопространства. Таким образом, землепользование является составной частью общественно-территориального комплекса регионального или местного уровня и ведет к осложнению его структуры, которая проявляется в процессе регулирования земельных отношений. (35-37)

Денежная оценка земель в Украине регламентирована нормативно-технической документацией. Разработаны соответствующие методики, порядок выполнения работ. Подготовлены эталоны технической документации по денежной оценке земель.

Денежная оценка земель выполняет свою основную функцию - фискальную. Повышенный интерес к результатам денежной оценки, как органов местного самоуправления и налоговых органов с одной, так и плательщиков земельного налога (владельцев земли и землепользователей) из другой стороны понятный. Такая ситуация служит причиной необходимости повышения достоверности проведенных работ из денежной оценки земель с целью доведения обоснованной налоговой нагрузки на плательщиков земельного налога.

Повышение требований к точности денежной оценки земли вызваны внедрением единого фискального налога для сельскохозяйственных товаропроизводителей. Незначительные погрешности в данных денежной оценки земель, обусловленные методическими аспектами, резко влияют на размер земельного налога. Работы из денежной оценки земель населенных пунктов полностью обеспечены нормативно-технической документацией. И только отсутствие достаточного финансирования задерживает ее выполнение. Наиболее критической ситуацией характеризуется состояние проведения денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения. Этот вид денежной оценки практически не проводится, причина - отсутствие соответствующих средств на эти земельно-оценочные работы. (34)

О. П. Канаш, в своей статье журнала «Землеустройство», излагает мысль о том, что необходимо усовершенствование Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, это обуславливает тем, что:

- денежная оценка, выполненная соответственно этой Методике, есть по своей сути нормативной, т. е. сфера ее применения ограничивается в большинстве земельных налогов и не может быть перенесена на регулирование отношений при купли-продажи земельных участков, ценообразовании, передачи земли под залог, учета совокупной стоимости основных способов производства, а именно в этих случаях, возникает потребность в экспертной оценке;

- положенные в основу денежной оценки земель материалы экономического оценивания, проведенного в 1988 году, сегодня практически полностью потеряли свое действие в связи с несравнимостью рентного дохода из пахотных земель (как критерий денежной оценки), полученного за период 1981 - 1988 г., с настоящим.

- денежная оценка земель 1995 г. наследует недостатки, присущий методам и результатам экономической оценки, осуществленной в советское время.

Таким образом, сегодня, учитывая требования новых земельных отношений, есть необходимым усовершенствовать методы денежной оценки земель в таких направлениях:

ü Модернизировать методы экономической оценки земель (как базовой для денежной);

ü Установить при проведении денежной оценки земель реально-необходимое и реально-достаточное соотношения между материалами экономической оценки и бонитировки грунтов, определив таксономические территориальные уровни, на которые следует использовать те или другие материалы;

ü Более сложно, наверное, главнее - это разработать методические подходы к экспертной денежной оценке сельскохозяйственных земель, на базе которых можно будет создать соответствующую методику и порядок проведения экспертной оценки. (28)

В. М. Килочко, также в своей статье журнала «Землеустройство», излагает свои предложения о внесении изменений и дополнений В порядок денежной оценки земель населенных пунктов:

ü Необходимо изменить порядок определения оценочной площади населенного пункта, т. е. к оценочной площади населенного пункта следует включить, согласно отчету (форма 6 зем.), только застроенные земли, исключить из них улицы и кладбища, но дополнять землями под производственными застройками и дворами.

ü Также нужно просмотреть принципы использования коэффициентов локальных факторов, которые касаются инженерной инфраструктуры. А в сельских населенных пунктах следует учитывать такой фактор как, доступность к рынку сбыта продукции, к административным и культурным центрів. (29)

В Украине еще не накопленная достоверная информационная база об операциях с земельными участками, на основе которой можно было бы использовать некоторые заграничные методики. Поэтому сегодня очень остро поставленная проблема разработки концепции развития денежной оценки земель, способной учитывать особенности украинских условий. Такая концепция должна определять основные направления государственной политики относительно развития денежной оценки земель, правовые и экономические пути их реализации. Концепция должна стать основанием для разработки государственной политики в области экономического регулирования земельных отношений, моделей оценки земель разного целевого назначения и соответствующих нормативно-правовых актов, системы и методик денежной оценки земель, обеспечение скоординированной деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления с решением практических задач на государственном, региональном и местном уровнях. Более подробно о желательных изменениях Концепции Третяк А. М. излагает в своей статье журнала «Землеустройство». (36)

На современном этапе одной из условий эффективного управления земельными ресурсами является широкое применение современных информационных технологий, основанных на интегрированных базах данных земельного кадастра и программных способах поддержки процесса принятия решений. Такой подход дает возможность всестороннего обоснования и оптимизации осуществления задач кадастрового землеустройства, и управление земельными ресурсами, реализации земельной реформы в целом.

Главным назначением системы являются создания, ведение и поддержка в актуальном состоянии баз данных денежной оценки земель в Украине и внедрение на их основе комплекса программно-технических средств. Более всего подробно о функциональном назначении и о структуре системы, о ее информационное обеспечение изложено в журнале «Землеустроительный вестник».

Земля в бывшем Союзе принадлежала государству и ею распоряжались государственные служащие. Сейчас в условиях рыночной экономики создается основа для развития рынка земли. (28)

Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения будет длиться в медленном темпе еще из десяток лет. Если кто-то и будет заинтересован продать свою землю, то людей, которые имеют довольно денег, чтобы купить эту землю, будет мало. Однако развивается жизнеспособный рынок аренды земли, и он осуществлялся бы еще быстрее при содействии государства. Если Украина будет использовать опыт своих соседей, купля и продажа сельскохозяйственных земель будет осуществляться очень медленно. Это даст возможность стабилизировать сельскохозяйственное производство вокруг новой группы частной собственности хозяев - тех, кто обрабатывает большие массивы земли, а также хозяев меньших участков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Украины

2. Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 года. Официальный вестник Украины. 2001, №46.

3. Закон Украины «О плате за землю» (Сведения Верховной Рады (ввр), 1992, №38, ст. 560, в редакции Закона № 378/ 96-ВР от 19.09.96, ВВР, 1996, №45, ст. 238).

4. Закон Украины “Об аренде земли” (Сведения Верховной Рады (ВВР), 1998, №46-47, ст. 280).

5. Закон Украины “О системе налогообложения” (Сведения Верховной Рады (ВВР), 1991, № 39, ст. 510, в редакции Закона № 77/ 97-ВР от 18.02.97, ВВР, 1997, № 16, ст.119).

6. Закон Украины “Об основах градостроительства” (Сведения Верховной Рады (ВВР), 1992,№52, ст.683).

7. Закон Украины “О планировании и застройках территорий” (Сведения Верховной Рады (ВВР),2000, №31, ст.250).

8. Закон Украины “об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине” (Сведения Верховной Рады (ВВР), 2001, № 47, ст.251).

9. Указ президента Украины от 19 января 1999 года № 32/99 “О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения” (С изменениями, внесенными согласно Указу Президента от 09.03.2000 № 399/2000 (399/2000).

10. Указ президента Украины от 4 февраля 2000 года № 168/2000 “О способах относительно регулирования рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения”.

11. Постановление Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 года № 213 “О Методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов” (С изменениями, внесенными согласно постановлениям Кабинета Министров Украины от 31.10.95 № 864 и от 30.05.97 №525).

12. Постановление Кабинета Министров Украины от 16 июля 1999 года “ 1050 “Об экспертной денежной оценке земельных участков несельскохозяйственного назначения”.

13. Постановление Кабинета Министров Украины от 30 мая 1997 года 3 525 “О Методике денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)”.

14. Постановление Кабинета Министров Украины от 2 декабря 1997 года № 1355 “Об утверждении Программы создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра”.

15. Постановление Кабинета Министров Украины от 12 мая 2000 года № 783 “О проведении индексации денежной оценки земель”.

16. Приказ государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины, Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры, Украинской академии аграрных наук с 27.11.95 года № 76/230/325/150 «О внесении дополнений в Порядок денежной оценке земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов».

17. Приказ государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры, Украинской академии аграрных наук, Государственного комитета Украины по водному хозяйству, Министерства агропромышленного комплекса Украины, Государственного комитета лесного хозяйства Украины от 29.08.97 № 86/19/148/86/76/88 «О Порядке денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)».

18. Приказ государственного комитета Украины по земельным ресурсам, от 12.11.98 № 118 «Об утверждении Методических рекомендаций из экспертной оценки земельных участков».

19. Приказ государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины, Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры, Украинской академии аграрных наук № 87/224/300/104 от 14.09.99 «О внесении дополнений в Порядок денежной оценке земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (с изменениями и дополнениями, внесенными общим приказом от 15.04.97 № 46/131/63/34)».

20. Приказ Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, Государственного комитета Украины по земельным ресурсам № 28/18 от 13.02.2001 «Об утверждении Лицензионных условий проведения хозяйственной деятельности относительно к проведению землеустроительных и землеоценочных работ».

21. Приказ Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины от 15.06.2001 № 97/298/124 «Об утверждении размеров оплаты земельно-кадастровых работ и услуг».

22. Государственные санитарные правила планирования и строительства населенных пунктов 17396 № 173-96.

23. Государственный земельный кадастр Украины (состоянием на 01.01.2001). - К.: Держкомзем Украины, 2001. - 49с.

24. Внедрение современных технологий у градостроительства: Материалы научно-практической конференции 17-19 октября 1995 - К.: Держбуд Украины, 1995. - 80с.

25. Географическая энциклопедия Украины, том 2. - К.: Украинская Советская Энциклопедия, 1990 - 480с.

26. Горбатович С. М., Хвесик М. А. Проблемы нормативно-правового обеспечения формирования рынка земель в Украине // Зем. Віс. - 2002. - № 2 - 108с.

27. Другак В. М. Стоимость земли в бухгалтерском учете. // Землеустройство. - 2002. - № 3. - 43с.

28. Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М. Методические основы денежной оценки земель в Украине. // Научное издание. - К.: Профі, 2007. - 256с.

29. Канаш О. П. Современные проблемы денежной оценки земель сільскогосподарськогопризначення. // Землеустройство. - 2001. - № 1, стр.62-63.

30. Кілочко В. М. Опыт и проблемы денежной оценки земель населенных пунктів. // Землеустройство. - 2001. - №1, стр.64-65.

31. Конрад. Ф. Фрітч. Развитие земельного рынка в Украине. // Зем. Віс. - 1999. - № 2, стр. 21-26.

32. Кручок С. И. Методы денежной оценки земельных ділянок. // Зем. Віс. - 2001. - № 3. - стор. 38-43.

33. Кручок С. И. О применении метода сравнительной стоимости при оценке бездоходных земельных ділянок. // Зем. Віс. - 2001. - № 4, стр. 91-96.

34. Новаковский Л. Я. К 40-річчя организации Института землеустройства Украинской академии аграрных наук. // Землеустроительная наука издательство и образование ХХІ столетие: Материалы международной научно-практической конференции (г. Киев, 20 апреля 2001), Інстітут землеустройства УААН. - К., 2001. - 288с, (с. 5-6).

35. Панчук О. Я. Место государственного земельного кадастра в системе управления земельными ресурсами. // Зем. Віс. - 1999. - № 2, стр. 8-14.

36. Третяк А. М. Основы планирования землепользования в населенных пунктах. // Зем. Віс. - 1998. - № 1.

37. Третяк А. М., Панчук О. Я., Лихогруд М. Г. Автоматизированная аналитически-информационная система “Денежная оценка и налогообложения земель в Украине. // Зем. Віс. - 199. - № 2, стр.21-26.

38. Третяк А. М., Кучері О. О., Канаш О. П. Концептуальные основы усовершенствования оценки земель в Украине. // Землеустройство. - 2002. - № 1, стр. 58-66.

39. Третяк А. М. Проблемы развития денежной оценки земель. // Землеустройство. - 2001. - № 3, стр. 44-52.

40. Тихонов А. Г. Модель экономического оборота земли в Украине. // Землеустройство. - 2002. - № 4, стр. 3.

41. Формирование рынка земли в Украине. - За ред. А. С. Даниленка, Ю. Д. Білика. - К.: Урожай, 2002. - 280с.

42. Хвесик М. А., Збагерська Н. В. Экономическая оценка природных ресурсов: основные и методологические подходы. - Ровно: РДТУ, 2000. - 194с.

43. Хвесик М. А., Збагерська Н. В. Методологические аспекты оценки земельных ресурсов, как основного национального богатства Украины. // Зем. Вес. - 2001. - № 4. - стор. 96-100.

44. Симонова Л., Маркус Я. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости. - К.: Украинское общество оценщиков, 1995. - 32с.

45. Степаненко А. В. Города Украины. К.: Высшая школа, 1998 - 279с