ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ «ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ ООО «ЧЕРНОМОРСКОЕ» СИЗОВСКОГО СЕЛЬСКОГО СОВЕТА, САКСКОГО РАЙОНА, АРК» 2009

ЗАДАНИЕ

На выполнение дипломного проекта студентки 5 курса очной формы обучения

1. Тема проекта: Денежная оценка сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК.

Утверждена приказом по университету № от «__» ___________ 2009 года.

2. Срок сдачи проекта «__» _______ 2009 года.

3. Исходные данные проекта:

3.1. Материалы землеустройства.

3.2. Фондовые материалы.

3.3. Данные геодезического обследования границ населенного пункта.

3.4. Картографические, топографические материалы.

3.5. Статистические данные.

3.6. Сведения о природных и экономических условиях с. Сизовка.

3.7. Нормативные документы.

3.8. Почвенные материалы.

4. Пояснительная записка.

Введение.

Раздел I. Денежная оценка в современных условиях.

1.1. Законодательная и нормативно-правовая база оценочной деятельности в Украине, ее состояние и необходимость развития.

1.2. Общие положения проведения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

1.3. Экспертная денежная оценка как часть землеустройства.

1.4. Основные дефиниции, используемые в нормативно-правовой базе.

Раздел II. Методические подходы проведения экспертной денежной оценки.

2.1. Экономическое содержание доходного подхода.

2.2. Сравнительный подход к оценке земельного участка.

2.3.Затратный поход к оценке земельного участка.

Раздел III. Расчет денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК.

3.1. Харатеристика местоположения участка.

3.2.Природно-климатические условия района.

3.3. Геоморфология и почвообразующие породы.

3.4. Расчет нормативной денежной оценки.

3.5. Расчет доходности и стоимости сельскохозяйственных культур при производстве зерновых в 2006-2008гг.

Раздел IV. Геодезические работы по установлению границ с. Сизовка, Сакского района, АРК.

Раздел V. Технико-экономическое обоснование.

Раздел VI. Охрана труда.

Заключение

Список использованной литературы.

5. Графическая часть проекта.

Чертежи:

5.1. План внутрихозяйственной организации территории.

5.2. Картограмма агропроизводственных групп почв.

5.3. План размещения севооборотов.

6. Таблицы:

6.1. Сметная стоимость работ.

7. Консультанты по разделам проекта:

СОДЕРЖАНИЕ

стр.

Введение…………………………………………………………………

Раздел I. Денежная оценка в современных условиях……………

1.1. Законодательная и нормативно-правовая база оценочной

оценочной деятельности в Украине, ее состояние и

необходимость развития…………………………………………

1.2. Общие положения проведения нормативной денежной

оценки земель сельскохозяйственного назначения……………

1.3.Экспертная денежная оценка как часть

землеустройства………………………………………….……

1.4. Основные дефиниции, используемые в нормативно-правовой

базе…………………………………………………………………

Раздел II. Методические подходы проведения экспертной денежной

оценки …….…………………………………………….………

2.1. Экономическое содержание доходного

подхода…. ………………………………………….……………

2.2. Сравнительный подход к оценке земельного участка………………

2.3. Затратный подход к оценке земельного участка……………………

Раздел III. Расчет денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО

ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета,

Сакского района, АРК…………………………………

3.1.Характеристика местоположения участка…………………………

3.2. Природно-климатические условия района…………………..…….

3.3.1. Геоморфология и почвообразующие породы……………………

3.2.2. Агропроизводственные группы почв……………………………

3.4. Расчет нормативной денежной оценки…………………………

3.5. Расчет доходности и стоимости сельскохозяйственных

культур при производстве зерновых в 2006-2008гг……………….

Раздел IV. Геодезические работы по установлению границ

с. Сизовка, Сакского района, АРК……………………….….……

4.1. Геодезическое обоснование………………………………………

4.2. Техническое оборудование, с помощью которого

производится установление границ в натуре……………………

4.3. Технология выполнения работ по установлению границ

села Сизовка…..………………………………………………

Раздел V. Технико-экономическое обоснование…………………………

Раздел VI. Охрана труда………………………………………………

Заключение…………………………………………………………………

Список использованной литературы………………………………………

ВВЕДЕНИЕ

Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

Ценность земли заключается в ее основных характеристиках:

§ каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;

§ земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;

§ предложение земли ограничено природой;

§ земля может использоваться людьми для различных целей.

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением. Стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики зависит от уровня ее полезности и потребительских характеристик, благодаря которым она приносит доход ее собственнику.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля, в первую очередь, определяет доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит, как правило, вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют ограниченный срок службы.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

§ спецификой данного объекта;

§ неразработанностью нормативно-правовой базы;

§ неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:

§ невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом;

§ каждый земельный участок неподвижен, т. е. имеет фиксированное местоположение;

§ возможно многоцелевое использование земли:

- как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,

- как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;

§ земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли водного и лесного фонда;

§ в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий и сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли.

Свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

Главным условием повышения экономической, экологической и социальной эффективности управленческих решений в сфере землепользования должен быть высокий технический уровень документации по землеустройству и оценке земель. Именно землеустроительной документацией, согласно законодательству, регламентируются земельные отношения – от общегосударственного уровня до наименьшего земельного участка, устанавливаются границы объектов земельной собственности и административно-территориальных образований, закрепляется организация территорий природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, определяются объемы землеохранных мероприятий, режим ограничений хозяйственной деятельности и т. д.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами, гражданским законодательством и Земельным кодексом. В настоящее время законодательная и нормативно-правовая база в сфере землеустройства и оценки земель достигла значительного развития. В общем, фундаментальные основы современного землеустройства и оценочной деятельности в Украине были заложены Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III, а уже через два года он были расширены Законами Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858 –IV и «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378- IV. [38].

Виды оценки земель установлены статьей 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. В зависимости от цели и методов проведения она подразделяется на бонитировку почв, экономическую оценку земель и денежную оценку земельных участков. В зависимости от назначения и порядка проведения выделяют нормативную и экспертную денежную оценку.

Целью нормативной оценки является одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т. п.) по оценочным зонам.

Целью экспертной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки [22].

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, убытков сельскохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель, а экспертная денежная оценка – это определение оценочной стоимости земельной собственности экспертным путем в соответствии с характером гражданско-правовового соглашения.

Нормативная цена земли – это показатель, который характеризует стоимость участка определенного качества и месторасположения, исходя из потенциальной прибыли за расчетный срок окупаемости.

Экспертная денежная оценка является одной из разновидностей денежной оценки земель и применяется из установления фактической цены купли-продажи отдельных земельных независимо от типов их использования и категории почв. Данная оценка земельных участков предусматривает определение оценочной стоимости (вероятной цены), за которую объект оценки может быть продан (приобретен) на определенную дату с учетом характера гражданско-правового соглашения.

Объектом экспертной денежной оценки являются объекты земельной собственности (включая земельные участки (земельные доли), правами собственности на них и правами третьих лиц, связанными владением, пользованием и распоряжением землей), определение оценочной стоимости, которая является целью оценки. Оценочная стоимость объекта земельной собственности определяется исходя из его характеристик и свойств, правового статуса, места расположения земельного участка, а также с учетом конъюнктуры рынка земли и недвижимости, прогнозирования его эволюции и анализа инвестиционной политики.

Оценочная стоимость, определенная в результате экспертной денежной оценки, учитывается при установлении: цены продажи земельного участка, который приватизируется вместе с объектами недвижимости в соответствии с действующим законодательством; стартовой цены земельных участков; стоимости объектов земельной собственности, которые предаются в уставный фонд хозяйственных обществ и совместных предприятий; стоимости права собственности на земельный участок и обязательств собственников земли и землепользователей при залоге и банкротстве, а также при передаче права собственности или пользования земельным участком при заключении соответствующих гражданско-правовых соглашений с земельными участками; цены купли-продажи или обмена объекта собственности на вторичном рынке.

Экспертная денежная оценка осуществляется на основании соблюдения требований специальных процедур, которые отображают следующие методические подходы: сопоставление цен продажи (аренды) аналогичных объектов; капитализация чистого дохода. При проведении оценки следует использовать несколько методических подходов, которые могут быть применены, предоставляя преимущество одному из них, которые базируются на наличии полной и объективной информации об объекте оценки.

При проведении экспертной оценки необходимо использовать не меньше трех методических подходов, причем обязательным является применение методического подхода, который основывается на нормативной денежной оценке.

Среди других подходов, которые могут быть применены, преимущество имеют те, которые основываются на самых полных сведениях о земельном участке.

К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, относятся: правовой режим земельного участка; целевое назначение и функциональное использование земельного участка; условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа); дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий); местонахождение (отличия в расположении земельных участков в различных природно-климатических зонах, в населенных пунктах различной категории); физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и его инженерно-геодезические параметры: уклон поверхности, состояние почв, режим почвенных вод и паводков, заболоченность, характер и состояние объектов недвижимого имущества и тому подобное); использование прилегающих территории (функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды).

11 сентября 2002 года принято постановление КМ Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков», а 9 января 2003 года издан Приказ № 2 Госкомитета земельных ресурсов о «Порядке проведения денежной оценки земельных участков». Эти документы развили далее положения Земельного кодекса о денежной оценке земельных участков. Денежная оценка земли должна выполнять основные функции регулирования земельных отношений: определение земельного налога, государственной пошлины при обмене, наследовании и дарении земельных участков, арендной платы за земельные участки разных форм собственности, определение размеров возмещения убытков при отводах земли, судовых претензиях, экономических обоснованиях рационального и эффективного использования стоимости земель в случае образования уставных фондов предприятий, ведения кадастра. Денежная оценка земель является важным источником наполнения бюджетов разных уровней.

Проблема определения реальной стоимости участков земли сельскохозяйственного назначения должна быть решена с вводом, согласно Земельного Кодекса, рынка земли. Появится необходимость определять стоимость земли не только по нормативной оценке, которая в первую очередь учитывает качество почв, но и использовать рыночные методы оценки, которая определяется факторами конкуренции.

До настоящего времени вопросам формирования экспертной оценки земель сельскохозяйственного назначения, как в теоретическом, так и в практических аспектах уделялось недостаточно внимания, что среди прочих является причиной продления моратория на куплю-продажу таких земель, а это отдаляет полноправного собственника земель со всеми вытекающими последствиями. Поэтому необходимость в разработке новых аспектов и усовершенствования принятых методик на новой информационной базе с учетом рыночных отношений является насущной необходимостью. Это необходимое условие защиты законных интересов государства, всех собственников земель и других субъектов правоотношений по вопросам оценки земель.

В данной работе полностью рассмотрена процедура проведения экспертной денежной оценки сельскохозяйственных угодий за период 2006-2008гг., принадлежащих ООО «Черноморское» и с помощью полученной доходности проведен анализ эффективности использования угодий, который позволяет наметить стратегию развития предприятия, а также методические подходы к доходному методу денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения. Основная задача дипломного проекта заключается в подробном отражении процесса определения справедливой рыночной стоимости земельного участка с целью его рационального и наиболее эффективного использования в современных условиях, которое будет законодательно разрешенным и экономически целесообразным.

Информационной базой служили Земельный Кодекс, Постановления Кабинета Министров Украины, официальные материалы Госкомитет статистики и Госкомитет земельных ресурсов, официальные документы статистической и бухгалтерской отчетности исследуемого предприятия, научные и публицистические издания научно-исследовательских учреждений, монографии отечественных и зарубежных ученых, научные публикации в периодических изданиях.

РАЗДЕЛ I

Денежная оценка в современных условиях.

1.1.Законодательная и нормативно-правовая база оценочной деятельности в Украине, ее состояние и необходимость развития

Основным документом, составляющим законодательную базу земельно-правовых отношений после Конституции Украины, является Земельный Кодекс Украины, подписанный президентом 25 октября 2001 года. Земельный кодекс – первый свод положений и правил в земельных отношениях, принятый в независимой Украине в пост советский период. До этого Земельный Кодекс отсутствовал, и право монопольной собственности государства на землю закреплялось действовавшей Конституцией.

В главе 1 первого раздела Земельного кодекса (статья 1) земля определялась как основное национальное богатство, которое находится под особой охраной государства; при этом гарантируется право собственности на землю, использование которого не может приносить ущерба правам и свободам граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природное качество земли. Таким образом, Конституция и Земельный кодекс Украины восстанавливают историческую справедливость, возвращая гражданам государства право собственности на землю и определяя принципы земельного законодательства, земельные отношения и их регулирование.

В статье 4 раздел I Земельного кодекса Украины (ЗКУ) определены задачи земельного законодательства, которые должны регулировать «земельные отношения с целью обеспечения права на землю граждан, юридических лиц, территориальных объединений и государства, рационального использования и охраны земель». Таким образом, все действия с землей по определению должны соответствовать Земельному кодексу, а способы и нормы взаимодействия регулируются нормативно-правовыми актами в области земельных отношений, находящимися в правовом поле кодекса.

Оценка земель является составной частью государственного земельного кадастра, которому посвящена глава 34 раздела VII «Управление в области использования и охраны земель». В статье 196 определены составные части государственного земельного кадастра и среди них экономическая оценка земель и денежная оценка земельных участков.

Экономическая оценка земель – это оценка земли как природного ресурса, который общество может использовать как средство сельскохозяйственного производства в соответствии с продуктивностью этих земель, эффективностью их использования при сравнительном анализе в зависимости от назначения и доходностью единицы площади.

Предписывается данные экономической оценки земель использовать как основу денежной оценки земельных участков различного целевого назначения.

Следует отметить, что экономическая оценка земель, на основе которой сейчас производятся расчеты платы за землю, арендные ставки (расчетный рентный доход собственников земли), компенсации потерь сельскохозяйственным товаропроизводителем, производились в 1986-1990 г. г. Методической основой служили «Общесоюзная методика оценки земель», разработанная в 1976 г., и Указания о порядке проведения оценки земель», утвержденное Госагропромом СССР 14 августа 1987. Показатели оценки земель разработаны на основе данных учета земель по состоянию на 01.11.1987 г. И данных годовых отчетов об итогах хозяйственной деятельности в земледелии за 1980-1986 гг. в условиях планового социалистического хозяйства при монопольной государственной собственности на землю.

Указанная «Общесоюзная методика оценки земель» с точки зрения методических подходов и в 1976 году была спорной, подвергалась критике еще при ее создании, (тем более в настоящее время), последствием чего стала такая ситуация, когда по этой методике были оценены далеко не все земли СССР, в частности Российская Федерация, Казахстан, Прибалтика, Средняя Азия имели такую оценку в малых объемах. Поэтому в их дальнейшей земельной политике после распада СССР и образования независимых государств эта оценка не играла той роли, которую ей определили в Украине.

За прошедший с 1980 г. Период времени накопилось такое количество изменений в земледельческих технологиях и техническом обеспечении земледелия, в общественно-социальной жизни общества Украины, в экономическом устройстве государства, что данные этого экономического исследования очень трудно, а в некоторых случаях (диспаритет цен на сельскохозяйственную продукцию и материальные ресурсы) практически невозможно адаптировать к современным реалиям. К тому же, изменяется положение с правами собственности на землю. Даже сточки зрения качества земли как природного ресурса, все равно ситуация оказывает свое влияние для начала потому, что за аренду земли надо платить при моратории на куплю-продажу, т. е. появляется классическое понимание ренты.

Следует отметить, что задача разработки новой методики экономической оценки земли ставилась неоднократно многими учеными, однако вследствие объективных и субъективных трудностей она не разработана до сих пор.

Статья 201 «Денежная оценка земельных участков» Земельного Кодекса Украины включает в себя определение основы денежной оценки, разницу и области использования нормативной и экспертной оценок в зависимости от целей применения результатов, а также методику оценки, которая должна быть утверждена Кабинетом Министров Украины.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. Нормативная денежная оценка осуществляется на основании постановления КМ Украины № 213-95-И от 25.03.1995 «О методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (с изменениями) [103] и в соответствии с Приказом Госкомитетом Украины по земельным ресурсам № 76 (230/325/150) от 27.11.1995 «О внесении дополнений к Порядку денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» [82], а также постановления КМ Украины № 783 от 12.05.2000 г. «О проведении индексации денежной оценки земель» [104]. Выполнена нормативная денежная оценка сельскохозяйственных земель в 1995 году на основании экономической оценки земель, производившейся в СССР в 1986-1990 г. г. Соответственно этому следует, что права собственности в данной оценке никак не отражены ни в понятийном аппарате, ни в методике затрат и доходов. Плата за землю – собственность не рассматривается, не фигурируют показатели оборота капитала, в том числе норма прибыли на него. В основу этой оценки положен рентный доход (в рамках используемых понятий экономических взаимоотношений прошлого строя уже несуществующей страны), который образуется в результате реализации выращенных культур (без кукурузы) на лучших и средних по качеству землях. Эти данные взяты из экономической оценки по отчетам за 1980-1986 г.

Плодородие почв определялось на основании многолетних опытов института почвоведения и агрохимии им. Соколовского. Основными оценочными единицами приняты агропроизводственные группы почв, номенклатурный список которых был утвержден 12.07.1976 года.

Денежная оценка произведена отдельно по пахотным землям, многолетним насаждениям, природным сенокосам, пастбищам. Оценка произведена последовательно по Украине, далее по областям, от них к административным и к сельскохозяйственным предприятиям. Оценка отдельного земельного участка производится на основании шкал денежной оценки агропроизводственных групп с учетом баллов бонитета для данной почвы.

На 1.01.2007 г. заканчивается срок моратория, (если не будет продлен далее законодателем), на куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения. Следует признать, что есть все основания после анализа земельных отношений в развитых странах утверждать, что совершенствование арендных отношений, динамика залога земли к более эффективным собственникам очень тесно связаны с проблемой определения стоимости земли, которая будет служить ориентиром цены при становлении рынка земель сельскохозяйственного назначения. Общеизвестно, что рыночная цена земли, как и любого товара, в конечном счете определится под влиянием спроса и предложения после появления рынка сельскохозяйственной земли. Но прогнозирование и разработка методов определение цены земли является важнейшим вопросом в преддверии создания рынка.

В зависимости от назначения результатов и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

1.2.Общие положения проведения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Информационной базой для денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристики земель, бонитировка почв, экономическая оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, проекты формирования территорий и установление границ сельских, поселковых советов, установление границ населенных пунктов, материалы инвентаризации земель всех категорий.

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, затрат сельскохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель, государственного регулирования сельскохозяйственного производства.

Методический подход нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения основан на суммировании рентного дохода при производстве зерновых культур за период 33 года. Зерновые культуры выбраны по причине, что они выращиваются на грунтах всех типов.

Рентный доход определяется как сумма абсолютного рентного дохода, принимаемого для любых земель равным 1.6 ц/га, и дифференциального рентного дохода. Абсолютный рентный доход 1.6ц/га образуется на худших по качеству землях и принят в Украине для любых земель. Дифференциальный рентный доход с пахотных земель рассчитывается по формуле:

Рдн =(У*Ц-З-З*Кнр)/Ц, (1.1)

Где Рдн – дифференциальный рентный доход с 1 гектара пахотных земель (в центнерах);

У – урожайность зерновых с 1 гектара (в центнерах);

Ц – цена реализации 1 центнера зерна (в грн.);

Кнр – коэффициент нормы рентабельности.

Для расчета денежной оценки пахоты используется такие исходные данные:

Средняя урожайность с 1 гектара зерновых за -31.5 ц/га;

Средняя цена реализации 1 центнера зерна в

Среднегодовые производственные затраты на 1 гектар при выращивании зерновых

Коэффициент нормы рентабельности, используемый при проведении экономической оценки земель в

Денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами, пастбищам определяется как произведение годового рентного дохода по данным экономической оценки при производстве зерновых культур, цены на зерновые и срока капитализации по формуле:

Гоэ =Рздн * Ц * Тк, (1.2)

Где Гоэ – денежная оценка 1 гектара сельхозугодий (в грн.);

Рздн – общий рентный доход, получаемый с 1 га сельхозугодий (ц/га);

Тк – срок капитализации рентного дохода, который установлен равным 33 годам;

Ц – средняя цена 1 центнера зерновых (грн.)

Дифференциальный рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, сенокосами, пастбищами в сельскохозяйственных предприятиях определяется по формуле:

Рдн (п) = Рдн (р) * Рд (п) / РД (р), (1.3)

где Рдн (п) – дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под насаждениями, сенокосами и пастбищами в сельскохозяйственном предприятии, ц/га;

Рдн (р) - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под насаждениями, сенокосами и пастбищами в административном районе, ц/га;

Рд (п) - дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству зерновых культур на пахотных и других землях, по оценке этих угодий в сельскохозяйственных предприятиях, грн/га;

Рд (р) – дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству зерновых культур на пахотных и других землях по оценке этих угодий в административном районе, грн/га.

Денежная оценка отдельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, которые находятся во владении, или пользовании юридических и физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв. Шкалы рассчитываются по формуле:

Дагр = Д * Багр / Б, (1.4)

Где Дагр – денежная оценка 1 гектара агропроизводственной группы почв, грн/га;

Д – денежная оценка гектара соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии, грн/га;

Багр – балл бонитета агропроизводственной группы почв;

Б – балл бонитета 1 гектара соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии.

Если метод расчета дифференциального рентного дохода (1.1) и денежной оценки пахотных земель (1.2) справедлив на период в 33 года, то он должен приводить к удовлетворительным результатам и на любом интервале времени внутри этого периода. Таким образом, формулы (1.1) и (1.2) можно применить к периоду, следующему за

Воспользуемся расчетом рентного дохода на пахотных землях Украины и денежной оценки пашни в Украине [103].

Используя статистические данные по средним величинам урожайности, ценам реализации и затратам при производстве зерновых культур [1,2], выполним расчет на пахотных землях Украины за и расчет денежной оценки пашни.

Таблица 1

Расчет рентного дохода на пахотных землях Украины в 2006-2008гг.

Следующий вид оценки, предусмотренный статьей 201 Земельного кодекса, это экспертная денежная оценка. Экспертная денежная оценка регламентируется «Методикой экспертной денежной оценки земельных участков». Порядок введен в правовое поле оценочной деятельности приказом № 2 Госкомитета земельных ресурсов Украины 23.05.2003 г.

1.3. Экспертная денежная оценка как часть землеустройства.

В соответствии с Законом о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV в Разделе III статья 20 предусмотрено, что землеустройство проводится в обязательном порядке на землях всех категорий независимо от форм собственности в случае разработки документации по землеустройству с целью организации рационального использования и охраны земель.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном обращении с ней и рациональном ее использование и охране

Эффективность использования земли обусловлена природным свойством земли, уровнем развития местной инфраструктуры, местом расположения конкретных участков, густотой населения и другими факторами. Рациональное и эффективное использование земли как объекта хозяйствования должно способствовать росту платы за землю и налоговых поступлений в бюджет от деятельности организованной на базе земли. С дальнейшим распределением этих поступлений на общественные и другие государственные потребности.

Согласно ст. 38 Закона о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV для определения качественных характеристик, экономической ценности и стоимости земель в землеустройстве выполняются земельно-оценочные работы. Экспертная денежная оценка земель проводится для сравнительного анализа и прогноза эффективности использования земли как природного ресурса и основного средства производства, а также при осуществлении гражданско-правовых соглашений.

1.4. Основные дефиниции, используемые в нормативно-правовой базе.

Согласно Закону Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV приведены и используются следующие основные дефиниции:

Стоимость земельного участка - эквивалент ценности земельного участка, выраженный в вероятной сумме денег, которую может получить продавец;

Экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета;

Метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;

Оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку земельного участка;

Цена земельного участка - фактическая сумма денег, оплаченная за переход прав на земельный участок или на подобный к ней земельный участок от продавца к покупателю;

Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении него правами.

Земельные улучшения – это изменение качественных характеристик земельного участка в результате расположения в ее границах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также в результате хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов и тому подобное).

Дата оценки земельного участка - дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка земельного участка и определяется ее стоимость [7].

В процессе оценки и при составлении отчета об оценке имущества, приведенные понятия употребляются в таком значении (Национальный стандарт № 1):

База оценки – комплекс методических подходов, методов, оценочных процедур, соответствующих определенному виду стоимости имущества

Методические подходы – общие способы определения стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки;

Принципы оценки – Положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, отражающие социально - экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества;

Метод оценки – способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого предоставляет возможность реализовать определенный методический подход;

Оценочные процедуры – действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности предоставляет возможность провести оценку;

Объекты оценки в материальной форме – недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество;

Недвижимое имущество (недвижимость) – земельный участок без улучшений, или земельный участок и улучшения на нем, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки вследствие соглашения, заключенного между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения [10].

Стандарт 2:

Объект оценки – Недвижимое имущество, которое подлежит оценке в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества или на других основаниях, определенных законодательством.

Объект сравнения – Подобное имущество, отобранное для сравнительного подхода.

В Методике приведенные ниже понятия употребляются в следующем значении

Стоимость – общественно признанный эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в денежной форме. Во время оценки определятся вид стоимости объекта оценки как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки (за которую может быть осуществлен обмен объекта оценки) на дату оценки;

Дата оценки - дата, по состоянию на которую проведена процедура оценки и определена стоимость объекта оценки.

Земельные улучшения – изменение качественных характеристик земельного участка вследствие размещения в его границах зданий, домов, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, или проведения работ (изменение рельефа, улучшения почв и т. п.).

Экспертная денежная оценка – Процесс определения стоимости объекта оценки на дату оценки.

Медианное значение скорректированных цен продаж - среднее значение цен продажи для ранжированного ряда вариантов (без учета наибольшего и наименьшего значений) цен продажи объектов, выбранных для сравнения;

Модальное значение скорректированных цен продаж - наиболее широко представленное значение цен продажи объектов выбранных для сравнения;

Наиболее эффективное использование земельного участка - Физически возможное и экономически целесообразное использование земельного участка и (или) земельных улучшений в соответствии с законодательством, в результате которого стоимость, которая определяется, будет максимально сравнима со стоимостью, которая может быть получена на основании анализа других возможных вариантов его использования.

Ограниченный рынок – рынок, на котором конкуренция среди продавцов и покупателей отсутствует совсем или ограничена.

Реверсия – Ожидаемая стоимость земельного участка в период, следующий за прогнозным.

Ставка капитализации - Коэффициент, с помощью которого рентный или чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки.

Цена – сума денег, по которой предлагается или фактически выполняется переход прав на объект оценки от продавца к покупателю.

Чистый операционный доход – разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, которая определяется спросом на рынке, или ежегодными затратами на удержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшений [11].

РАЗДЕЛ II

Методические подходы проведения экспертной денежной оценки участков.

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года №1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков» и опытом зарубежных стран, основа оценки стоимости земельных участков базируется на трех методологических подходах.

Как правило, при оценке используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы.

Рис. 1 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

2.1.Экономическое содержание доходного подхода.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1) принцип наиболее эффективного использования;

2) принцип ожидания;

3) принцип спроса и предложения;

4) принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деления дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации доходов (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно от ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знаний основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать ретроспективные данные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными, на основе прогнозных данных, тоже самое относится и к учету налогообложения.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, т. е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

__________Доход___________ (2.1)

Стоимость земли = Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1) определение величины капитализируемого дохода;

2) определение коэффициента капитализации;

3) определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

- земельная арендная плата при оценке земель поселений;

- часть дохода от единого объекта недвижимости, приносящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложились четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает Земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам.

Второй подход – условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в Украине при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель -50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего, с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода.

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

n

К = Кo +∑ Кi, (2.2)

i=1

Где К – коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

Ко – безрисковая ставка дохода на капитал;

Кi – премия за риск по i-му фактору риска;

n – число факторов риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

1) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата.

2) должен иметь доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложения.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск – это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика района.

Премия за низкую ликвидность – учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен, как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

Ко * Т, (2.3)

Пликв. = 12

Где Пликв. – премия за низкую ликвидность;

Ко – безрисковая ставка дохода;

Т – типичный срок экспозиции земельного участка на рынке.

Четвертый подход – метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи, Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т. е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является Капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата – это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендатором в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Этот метод называется «капитализацией арендной платы» за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов Украины эти данные отсутствуют.

Исходя из этих данных, Годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = Сб * Кд * Км * S, (2.4)

Где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

Сб – базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

Км - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Метод остатка

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

Данный метод называется «способ остаточной стоимости». При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приносящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;

4) расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5) расчет рыночной стоимости земельного участка.

- проценты на кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД – Операционные расходы – Расходы на замещение. (2.5)

Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализации для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:

А) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

Б) источники и условия финансирования сделок;

В) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

А) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);

Б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по текущим объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

1) наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковыми для объекта оценки;

2) условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;

3) местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:

А) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использованием денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

Б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряемой части активов.

Метод предполагаемого использования

Условие применения данного метода – это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

Данный метод называется Способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предложения.

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий:

1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка с вариантом его наиболее эффективного использования;

2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматриваться учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3) определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

5) расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Другой вариант метода предполагаемого использования получил название метода разбивки на участки.

Метод разбивки на участки Применяется, когда наиболее эффективным использование является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После распределения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитываются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки Включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земель в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- строительство дорог, улиц;

- стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- расходы на продажу и рекламу;

- расходы на страхование;

- управленческие расходы;

- оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

2.2. Сравнительный подход к оценке земельного участка.

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

Метод сравнения продаж Широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется

Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

Ср = Цi +/- Кi, (3.1)

Где Ср - рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;

Цi - цена продажи i-го сравнимого земельного участка;

Кi - величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного

участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2) проверка информации о сделках с земельными участками;

3) сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4) анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка относятся:

§ целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

§ передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;

§ местоположение;

§ плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

1) незастроенные земельные участки;

2) земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

3) земли под домами индивидуальной жилой застройки;

4) придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

5) земельные участки под объектами доходной недвижимости:

Земли гаражей и автостоянок,

Земли под объектами торговли и общественного питания,

Земли под офисными и административными зданиями;

6) участки под объектами промышленности и складскими помещениями;

Сельскохозяйственные угодья.

Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение базы данных по сделкам с земельными участками.

Для накопления и дальнейшей обработки информации используются регистрационные карточки, в которые заносится вся информация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях.

Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов.

Главной проблемой при выборе аналогов выступает сопоставимость, т. е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта сравнения на оцениваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2.Проверка информации о сделках с земельными участками.

На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях.

Данные, собранные о продажах сравнимых земельных, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником, БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность.

Рекомендуется вносить в цены предложения корректировку на разницу между ценой предложения и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных:

§ цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от

Рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений;

§ нормативная цена земли, которая используется при вынужденной

продаже земельных участков;

§ риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с

Недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

Этап 3.Сранение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться двумя способами:

1) по элементам сравнения;

2) с помощью единиц сравнения.

Способ элементов сравнения. элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на величину цены продажи.

Типичными являются следующие варианты расчетов:

А) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. В данном случае корректировка не требуется;

Б) получение покупателем кредита в банке для покупки объекта недвижимости. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину процентов в денежном выражении

В) финансирование сделки купли – продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. е. предоставление покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены.

Необходимыми условиями для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.

3.Условия продажи. Корректировка на данный элемент сравнения отражает:

А) нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (родственные, деловые);

Б) неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

В) нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкротства).

Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки, затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки, и в определении величины корректировок. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

При подозрении на нерыночные условия продажи данный земельный участок следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или вообще исключить его из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется изменение цен на земельные участки за период между этими датами в результате сезонных и циклических колебаний, а также инфляции. Оптимальным индикатором изменения цен на рынке является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать пару продаж идентичных сравнимых участков на одном и том же рынке, различающихся лишь датой продажи. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен.

5. Местоположение и окружение. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земельного участка «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо внести поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. При расчете

Величины корректировки необходимо учитывать разрешенное использование земельных участков. Например при жилой застройке учитываются такие факторы как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность.

Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа парных продаж. При оценке застроенных земельных участков корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для единых объектов недвижимости.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия (площадь, конфигурация, рельеф, ландшафт), при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка цены продажи аналогов на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно – регрессионного анализа.

7. Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги – наличие или близость инженерных сетей. условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т. п.

При оценке участков. приносящих доход, к экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого операционного дохода, - текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т. д. При расчете данной корректировки следует проявлять осторожность, чтобы исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «условия финансирования», «условия продажи», «местоположение» и «время продажи».

Способ сравнения по элементам широко используется при оценке земельных участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по отдельным элементам сравнения.

Последовательность внесения корректировок

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4 элементы сравнения). Корректировки проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5-7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обычно вносятся методом суммирования, т. е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вносится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

В зависимости от отношения цены к единице сравнения Все корректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка может вноситься так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).

Процентные корректировки изменяют стоимость земельного участка на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости объекта аналога на данный коэффициент:

Vан = Цан * П% = (Vед * Кед)* П%, (3.2)

Где Vан - скорректированная цена продажи объекта - аналога;

Цан - цена продажи объекта – аналога;

П% - процентная поправка;

Vед - стоимость одной единицы сравнения;

Кед - количество единиц сравнения.

Процентные корректировки используются тогда, когда сложно определить точные поправки, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т. е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

Единица сравнения также используется для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га – при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку – при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Цена за 1 кв. м – при продажах в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т. п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр – часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.

При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдаче в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т. п.

Цена за 1 куб. м – при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах – одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках – место парковки одного автомобиля.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда Фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы ( середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Применяется этот метод в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения. Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-либо элементов сравнения.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется Формула средневзвешенной величины. При этом Удельные веса присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов :

1) количество внесенных поправок;

2) абсолютная величина поправок;

3) достоверность и полнота исходной информации и др.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например диапазон между наименьшим и наибольшим значениями.

Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как результат оценки возможен в следующих случаях:

А) при недостатке исходных данных;

Б) при неустойчивой ситуации на рынке;

В) при ограниченном времени оценки.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам, таким как метод распределения, Успешное его применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного профессионального опыта оценщика.

Экономическое содержание и основные этапы метода выделения.

Метод выделения (извлечения, изъятия) Предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения метода:

Наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

Соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Данный метод также называется Извлечением. Извлечение (экстракция ) - это способ косвенного сравнения (иногда называемый абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли.

Метод распределения

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Данный метод называется также Разнесением. Разнесение (аллокация) – это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

2.3.Затратный поход к оценке земельного участка.

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике земельных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньших затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых – чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина – чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного похода к земле и природным объектам. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Раздел III.

Расчет денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК.

Объект оценки – сельскохозяйственные угодья общей площадью 850 га, расположенные на востоке Сакского района Автономной Республики Крым, в центральной части полуострова, в ландшафтной зоне настоящих степей.

Населенный пункт – с. Сизовка находится в 39км от районного центра, в 4км от шоссе Симферополь-Армянск и в 53км от центра АРКрым.

На основании Договора аренды земельного участка, зарегистрированного 9 сентября 2005 года, установлено, что объект аренды является частной собственностью.

Общая площадь землепользования хозяйства по текущему состоянию составляет - 863.794, в том числе: пашни – 707.406, пастбищ – 156.387.

Арендодателем выступают граждане с. Ильинка.

Арендатор – ООО «Черноморское».

Договор аренды заключен на 5 лет. Целевое назначение земельного участка в соответствие с договором аренды. Целевое использование земельного участка – Согласно Украинскому классификатору целевого использования земель (УКЦИЗ) 1.1.3

Кадастровый номер 01:243:86500:09:001:0091.

3.1. Характеристика местоположения земельного участка.

Автономная Республика Крым входит в состав Украины. Имеет Верховный Совет, Совет Министров, Верховный и Арбитражный суды, местные представительные и государственные органы власти.

Республиканский центр - г. Симферополь.

Территория Автономной Республики Крым - 26 945 кв. км.

Население по состоянию на 1 января 1995 года - 2632,4 тыс. человек, в том числе: городское -1791,8 тыс. человек, сельское - 840,8 тыс. человек.

Административно-территориально Автономная Республика Крым разделена на 14 районов.

В Крыму 18 городов. Город-герой Севастополь - центрального государственного административно-территориального подчинения;

11 городов - республиканского и 6 - районного подчинения; 66 поселков городского типа; 990 сельских населенных пунктов.

В республике проживают представители более 80-ти национальностей и народностей. Наиболее многочисленные из них - русские, украинцы, крымские татары; из малочисленных - коренные жители Крыма караимы и крымчаки.

Крым – это всемирно известная здравница, где ежегодно отдыхают миллионы жителей Украины, России и иностранные граждане. По предгорной, горной части и Южному берегу Крыма положено много туристических маршрутов. Их обслуживают более 2-х десятков туристических баз, около десятка бюро путешествий.

3.2.Природно-климатические условия района

Согласно агроклиматическому районированию АРКрым территория хозяйства относится ко второму агроклиматическому району – Степному – умеренно жаркому.

Самыми холодными месяцами являются январь и февраль с температурами -1,8, -2,2˚С.

Средний из абсолютных минимумов температуры -20,23С, абсолютные минимумы достигают -31,35˚С, а в отдельные годы -37˚С.

Самыми жаркими месяцами являются июль-август со среднемесячной температурой воздуха +21.9, +22,8˚С.

Максимальная температура воздуха в отдельные годы в июле и августе может повышаться до +35, +39˚С.

Сумма положительных среднесуточных температур воздуха за период с температурой выше +5˚С достигает 3708-3756˚С, выше 10˚С сумма эффективных температур равна 3359-3385˚С.

30 марта – дата перехода средней суточной температуры воздуха через +5˚С, 17-19 ноября переход в сторону ниже +5˚С.

График среднегодового хода температур представлен на рисунке 2.

Таблица 2.

Рис. 2. График среднегодового хода температур.

Продолжительность безморозного периода в воздухе в среднем составляет 165-185 дней.

Наибольшее количество осадков выпадает за летний период 109-157мм. Осенью выпадает 88-106мм, зимой – 57-83мм, весной – 82-106мм.

Осадков недостаточно для большинства сельскохозяйственных культур. В теплый период дожди, выпадая в виде ливней, на иссушенную продолжительным бездождьем почву, дают большой сток или испаряются из верхних ее слоев, не успевая просачиваться вглубь.

В холодный период, осадки выпадают в виде снега и дождя. Из-за значительных колебаний температур, снежный покров неустойчив. Наблюдается неоднократная смена мерзлого состояния почвы полным ее оттаиванием.

При интенсивных оттепелях, иногда сопровождающихся дождями, снежный покров сходит с почвы потоками талых и дождевых вод, не увеличивая водных запасов почвы.

Запасы продуктивной влаги в верхнем метровом слое на занятых полях в начале июня 50-60мм и менее, что явно недостаточно.

График среднегодового количества осадков представлен на рис. 3.

Таблица 3.

Рис.3. График годового количества осадков.

Агрономическая спелость почвы (черноземов южных) в 20см слое наступает в конце марта.

Большая засушливость Степного района определяется не только малым количеством осадков, но и большой сухостью воздуха.

Среднее число дней с атмосферной засухой и суховеями увеличивается с 3,1 в апреле до 23,9 в июле. За теплый период среднее число дней с суховеями равно 88,9.

Суховеи повторяются ежегодно.

Степень повреждения сельскохозяйственных культур суховеями зависит от типа суховея, фазы развития растений и запасов продуктивной влаги в почве.

В степных районах преобладают северо-восточные ветры. Число дней с сильным ветром (более 15м/сек) в районе работ равно 24,5-38,9. Наибольшее число дней с сильным ветром в марте-апреле – 3,3-4,8. Верхний слой почвы вследствие этого в ранневесенний период быстро подсыхает, и сильный ветер переходит в пыльные бури. В некоторые годы пыльные бури наблюдаются и в октябре-ноябре. Почвы степной части полуострова подвержены ветровой эрозии.

В умеренно холодные зимы фены, нарушая период покоя у зимующих культур, снижают их устойчивость к морозам.

Таким образом, по обилию тепла, солнца территория хозяйства находится в благоприятных условиях. Недостаток почвенной влаги является основным фактором, препятствующим полному использованию богатых термических ресурсов Степного района. Последние могут быть использованы только при орошении.

В этих условиях большое значение имеют сроки проведения полевых работ, а также комплекс агротехнических мероприятий, направленных на сохранение и накопление влаги. Быстрая минерализация органических остатков отрицательно сказывается на накоплении гумуса. Ветровая эрозия вызывает выдувание верхней части гумусовых горизонтов.

Поэтому сохранение плодородного слоя почвы и накопление влаги – решающие факторы на пути увеличения урожайности культур.

3.3.1Геоморфология и почвообразующие породы.

По геоморфологическому районированию Крымского полуострова обследуемая территория относится к области Азово-черноморской впадины.

Равнинный Крым относится к своеобразной Скифской платформенной области, отделяющей альпийские сооружения от докембрийской Русской платформы. У равнинного Крыма палеозойское складчатое основание, которое находится очень глубоко, а покрывающие его мезозойские и кайнозойские отложения образуют две системы пологих впадин, разделенных валообразным Тарханкутским поднятием.

В рельефе Тарханкутско-Евпаторийского плато отражено залегание пластов известняков неогена, образующих пологие антиклины с неглубокими синклиналями между ними. К востоку от этого плато расположена Центральная возвышенная равнина.

Восточная и центральная части землепользования имеют очень спокойный полого-волнистый рельеф. Эта территория сложена третичными известняками, перекрытыми толщей желто-бурых лессовидных глин и суглинков и красно-бурых плиоценовых глин.

Рельеф этой части хозяйства значительно изрезан. Западная и южная части пересекаются с северо-востока на юго-запад глубокими балками.

Территория землепользования имеет очень спокойный полого-волнистый рельеф. Она сложена третичными известняками, перекрытыми толщей желто-бурых лессовидных глин, суглинков, красно-бурых плиоценовых глин.

Территория почти полностью сложена понтическими известняками, которые большей частью находятся неглубоко от поверхности, а местами выходят на поверхность.

Обломки плотных известняков преимущественно в виде щебня, хряща, камня встречаются в том или ином количестве в профиле почвы, почвообразующей породе и на поверхности почвы.

Почвообразующие породы оказывают большое влияние на характер формирующихся на них почв, от них зависит мощность почвенного покрова, механический состав почв, их водно-физические и химические свойства.

Из почвообразующих пород на территории преобладают плиоценовые красно-бурые глины, а также продукты их выветривания.

Плиоценовые глины и их элювий имеют окраску от красно-бурой до ярко-красной и желто-бурой, довольно плотное сложение.

На территории обследования речная сеть отсутствует. Нет и крупных водохранилищ. Грунтовые воды залегают глубоко и не оказывают влияния на процессы почвообразования.

Северо-восточную части хозяйства пересекает Северо-Крымский канал. Для орошения используют воду из СКК.

3.2.2.Агропроизводственные группы почв.

На территории выделено 2 агропроизводственные группы почв.

Для более полного использования в производстве результатов обследования почв составлена картограмма агропроизводственных групп почв.

В агропроизводственные группы объединяются близкие между собой почвенные виды и разновидности с одинаковым использованием.

При этом учитывается генезис почв, почвообразующие породы, механический состав, элементы рельефа, скелетность почв.

В почвенном покрове выделены черноземы южные, черноземы карбонатные дерново-карбонатные почвы. Они отличаются между собой мощностью гумусового горизонта, засоленностью, скелетностью, почвообразующей породой, механическим составом, использованием.

Почвообразующие породы представлены плиоценовыми красно-бурыми глинами и их элювием, желто-бурыми четвертичными лессовидными глинами, Грунтовые воды залегают глубже 8 метров.

Почти все черноземы южные вскипают с поверхности от 10% соляной кислоты и являются мицелярно-высококарбонатными почвами и являются мицелярно-высокорбанатными почвами. В нижней части профиля этих почв наблюдается скопление карбонатов в виде округлых пятен – «белоглазки» на глубине с 41-113 см. Псевдомицелий (карбонатная «плесень») наблюдается во всех разрезах с глубины 20-65см. Механический состав почв легкоглинистый, в слое 0-20 см содержится 59.7-66.8% частиц «физической» глины (частицы менее 0.01 мм). Вниз по профилю этих почв механический состав мало изменяется.

Гумуса в слое 0-20см у полнопрофильных почв содержится 2.5-4.1%, у плантажированных – 2.4-3.5%, у слабодефлированных гумуса содержится 2.7-4.1%. Вниз по профилю количество гумуса убывает до 2.3-3.6% в верхнем переходном горизонте (у полнопрофильных почв) и в нижнем переходном – до 1.7-2.3%, у плантажированных почв количество гумуса убывает до 2.3-3.1, на пятнах слабодефлированных почв – до 2.6%.

Земельные площади, эксплуатируемые в настоящее время как пашня, согласно номенклатурному списку агропроизводственных групп почв Украины, относятся к группам: 71л – черноземы южные легкоглинистые; 209л – черноземы южные намытые легкоглинистые.

3.4. Расчет нормативной денежной оценки.

Нормативно-правовой базой проведения денежной оценки земель являются: Постановление КМ Украины 213 «О методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» №76/230/325/150; а также Постановление КМ Украины №783 «О проведении индексации денежной оценки земель».

Нормативная денежная оценка была выполнена «УКРНИИземпроект», на основании экономической оценки проведенной в Украине в 1988 году. Для приведения к соответствию в 2008 году необходимо применить коэффициент индексации, учитывающий инфляцию – 2.465.

Цена конкретного земельного участка зависит от величины балла бонитета.

Таблица 4

Нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственных предприятий Сакского района (по данным Рескомзема) АРК

В соответствии с земельно-кадастровым зонированием ООО «Черноморское» относится к 04 –кадастровому району и 03 – агропроизводственной группе почв. Основная агрогруппа почв ООО «Черноморское» - 71л, балл бонитета – 50.

3.5.Расчет доходности и стоимости сельскохозяйственных угодий при производстве зерновых культур в 2006-2008 гг.

Для того, чтобы применить формулы, приведенные и предложенные нами в первом и втором разделах, и рассчитать стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий необходимо произвести анализ основных показателей хозяйственной деятельности: структуру производственных затрат, структуру использования сельскохозяйственных угодий и реально существующую систему севооборотов.

В используемом методическом подходе доход от выращивания товарной продукции растениеводства является чистым операционным доходом.

Применительно к ОО «Черноморское», с учетом существующей формы собственности, в соответствии с действующим законодательством при выявлении чистого операционного дохода следует учитывать такие факторы:

1) арендная плата;

2) предприятие пользовалось заемным капиталом в 2006-2008гг.

3) предприятие использует привлеченные механизированные отряды для уборки урожая;

4) различия в технологиях возделывания озимых и яровых культур оказывают существенное влияние на фактические затраты этих производств (разницу определяет количество обработок почвы и посевов, что отражается в суммарной стоимости ГСМ);

5) стоимость эксплуатации транспорта и соответственно амортизационные отчисления;

6) величину заработной платы занятых работников;

Поэтому нами принята такая структура затрат по возделыванию зерновых культур.

1. Заработная плата занятых в производстве зерна рабочих.

2. Стоимость посевного материала.

3. Стоимость ГСМ на весь цикл возделывания.

4. Стоимость минеральных удобрений.

5. Стоимость удобрений (аммиачная селитра, суперфосфат и т. д.).

6. Стоимость органических удобрений.

7. Стоимость средств защиты растений.

8. Стоимость автотранспортных услуг.

9. Величина амортизационных отчислений.

10. Оплата услуг при уборке урожая привлеченными отрядами.

11. Оплата доли административных расходов.

Анализируя структуру затрат в процентных соотношениях, можно сделать выводы о состоянии реальной конъюнктуры цен на рынках ГСМ. Минеральных удобрений на доходность сельскохозяйственных угодий хозяйства.

Таблица 5

Структура операционных затрат при производстве зерновых культур в ООО «Черноморское» в 2006-2008 гг.

Общие выводы из анализа структуры операционных затрат ООО «Черноморское»:

1. Высокие цены на ГСМ, минеральные удобрения, пестициды, технику и запасные части к ней отрицательно отразились на структуре затрат, т. к. они стали менее продуктивными.

2. Ослаблено действие фактора материального стимулирования для работающих – преобладают затраты на приобретение материальных ресурсов, хотя в натуральном виде их использование сократилось в несколько раз.

3. Происходит упрощение технологии возделывания, что приводит к снижению урожайности, снижению качества продукции.

Таблица 6.

Расчет дохода сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сакского района по экономическим показателям 2006-2008гг.

Для расчета стоимости земельных участков данного массива, используя метод прямой капитализации чистого дохода, логично использовать данные за 2008 гг., поскольку этот год имеет стабильные показатели и отсутствуют форс-мажорные обстоятельства. Расчет чистого операционного дохода произведен в соответствии с расчетной формулой (2).

Таблица 7

Расчет чистого дохода сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сакского района АРК по экономическим показателям 2006-2008гг.

Таблица 8

Оценка стоимости земли ООО «Черноморское» по чистому доходу при производстве зерновых культур

Суть данной дипломной работы состоит в том, что сравнивая три метода проведения денежной оценки земель, был сделан вывод, что нормативная оценка давно устарела и применение ее на практике не выгодно для дальнейшего поднятия и развития экономического уровня на Украине.

При осуществлении оценки сравнительным и доходным методами, видно, что данные методы дают кардинально различные результаты в сравнении с нормативно денежной оценкой, которая не отражает действительной ситуации на рынке земель Украины.

Для более эффективного дальнейшего развития рынка земель и развитие экономических отношений на Украине в целом, необходимо в практике использовать сравнительный и доходный методы оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Раздел V.

Геодезические работы при составлении кадастрового плана земельного участка.

Установление границ земельного участка в натуре (на местности) проводится в соответствии с топографо-геодезическими и картографическими материалами, выполняется на основании технической документации по землеустройству, которой определяется местоположение поворотных точек границ земельного участка в натуре (на местности).

Документация по землеустройству по установлению границ жилой и общественной застройки выполняется в составе генерального плана населенного пункта, проектов разделения территорий и является основой для установления границ земельных участков в натуре (на местности).

Границы земельного участка в натуре закрепляются межевыми знаками установленного образца.

В случае, если границы земельных участков в натуре (на местности) совпадают с природными и единичными линейными сооружениями и рубежами (речками, каналами, лесополосами, дорогами, дорожными сооружениями, ограждениями, фасадами зданий и другими линейными сооружениями и рубежами и т. п.), межевые знаки могут не устанавливаться.

Собственники земли и землепользователи, в том числе арендаторы, обязаны придерживаться границ земельного участка, закрепленной в натуре (на местности) межевыми знаками установленного образца.

Комплекс работ, выполняемых для определения и обновления границ земельных участков, называют кадастровой съемкой.

Кадастровая съемка является одной из составных частей государственного земельного кадастра. [3].

Кадастровые съемки включают:

A) геодезическое установление границ земельного участка;

B) согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями;

C) обновление границ земельного участка на местности;

D) установление границ частей земельного участка, которые имеют отягощения и ограничения по использованию земель;

E) изготовление кадастрового плана.

Геодезическое установление границ земельного участка включает:

1) привязку земельного участка к государственной геодезической сети;

2) определение координат поворотных точек границы земельного участка, зданий и сооружений на земельном участке;

3) определение координат поворотных точек границ зоны отягощений по использованию земельных участков. [4].

На этапе кадастровых съемок и установлении границ земельного участка проводится съемка, ориентирование линий на местности и на плане, оставление плана.

Перед производством съемки производится ознакомление с местностью и внимательное ее изучение. Такое действие называется рекогносцировкой. При этом составляется схематический чертеж, называемый схемой рекогносцировки.

Рекогносцировку начинают с внешней границы участка. А так как он нередко имеет криволинейную форму, при рекогносцировке криволинейные части границы разбиваются на прямолинейные элементы, т. е. выбираются характерные точки поворотов границы. Каждой точке присваивается порядковый номер. При значительных размерах снимаемой территории она делится на части, называемые полигонами. Одновременно намечают способы съемки ситуации с точек границы. Если с таких точек не будет снята вся внутренняя ситуация, то между точками внешней границы внутри участка намечают съемочные диагональные ходы. Затем выбранные точки на местности закрепляют соответствующими знаками и оформляют. После этого приступают к съемке. Съемку начинают с внешних границ участка с одновременной съемкой прилегающей ситуации.[24].

Для определения положения любой точки относительно полученных ранее применяют способ засечек, прямоугольных координат, полярный, обхода, створов, промеров с вехи на веху, параллельных линий или их комбинации.

При производстве полевых измерений ведут записи результатов и схематические зарисовки снимаемой ситуации. Чертеж, на котором показывают снимаемые объекты и результаты всех измерений, называется абрисом. Он является основным документом, по которому в камеральных условиях в дальнейшем составляется план снятой местности. Абрис вычерчивают карандашом, прямые линии вычерчивают по линейке, а кривые от руки. Его ведут так, чтобы в нем легко мог разораться специалист и правильно составить план снятой местности. Абрис оставляют в более крупном масштабе, чем будущий план. Такую съемку называют горизонтальной или контурной. По материалам полевых измерений составляют план участка.

При съемках открытых, незастроенных или не покрытых высокой растительностью небольших участков измерения выполняют с помощью одной мерной ленты способами засечек, полярным или обхода.

Теодолитная съемка – это полевые действия по измерению углов и длин на местности, необходимые для составления контурного плана. Она получил такое название от применяемого при этой съемке геодезического угломерного прибора – теодолита. Длины лини на местности измеряют стальными мерными лентами или дальномерами, которые обеспечивают точность измерения не ниже, чем мерной лентой, углы наклона – эклиметрами или теодолитами, углы ориентирования – буссолями, горизонтальные углы – теодолитами. При съемке ситуации прямые углы строят эркерами

Теодолитную съемку применяют при землеустроительных работах, связанных с корректировкой планового материала, составлением контурных планов небольших участков, восстановлением границ землепользований, выдачей государственных актов, перенесением проектов землеустройства в натуру.

Нитяной дальномер – это оптический дальномер с постоянным углом, образованным лучами, проходящими через два дальномерных штриха сетки нитей и узловую точку объектива зрительной трубы. Он используется при предварительном перенесении проектов землеустройства в натуру.

При составлении проектов землеустройства возникает необходимость по планам и картам получать представление о рельефе местности, определять, на сколько одна точка ниже другой, т. е. определять положение точек, контуров, объектов местности по высоте. Для этого производят нивелирование или полевые нивелирные работы, которые называют также вертикальной съемкой. Дл этого используется прибор – нивелир.

Кроме теодолитной съемки применяют также и мензульную съемку. От теодолитной мензульная съемка отличается главным образом тем, что измерения на местности и составление плана производятся в поле одновременно. Если при теодолитной съемке горизонтальные углы измеряют и выражают в градусной мере, то при мензульной измерение сопровождается графическим построением угла. Для построения угла лист бумаги прикрепляют к верхней поверхности мензульной доски, устанавливаемой горизонтально, которую вместе с этим листом называют планшетом.

Тахеометрическая съемка это наземная съемка ситуации и рельефа местности, выполняемая с помощью тахеометра и дальномерной рейки. В результате съемки получают топографический план местности. Тахеометрическая съемка выполняется при создании планов небольших участков в крупных масштабах (от 1 : 10 000 и крупнее) для планировки населенных пунктов, при обследовании оврагов, заболоченных участков, при изысканиях под строительство каналов, водохранилищ, трасс, дорог и т. д. когда применение мензульной съемки или геометрического нивелирования технически затруднительно или экономически нецелесообразно. [35].

Согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями предусматривает:

1) определенные границы (металлическая сетка, суходол, водный объект, бетонный забор, внутренняя или внешняя сторона зданий и т. д.);

2) определение собственников и землепользователей, которые граничат с земельным участком – название предприятий, организаций и установление ответственных должностных лиц и их полных имен, установление полных имен граждан для составления протокола или акта описи границ земельного участка.

Установление границ земельного участка на местности предусматривает:

1) использование комплекса геодезических работ для установления границ или межевых знаков земельного участка, который раньше был отведен;

2) установление межевых знаков на земельном участке, который передается в собственность или пользование;

3) составление акта о закреплении межевых знаков на земельном участке.

Установление границ частей земельного участка, который содержит отягощения ограничения относительно использования земли, предусматривает:

1) установление и выявление инженерных сооружений и коммуникаций, зон с особым режимом землепользования и других ограничений предусмотренных ст. 99 Земельного кодекса Украины.

2) установление ограничений на земельный участок (запрет на продажу, передачу в аренду, на осуществление отдельных видов деятельности и других предусмотренных статьей 111 Земельного кодекса Украины).

3) установление в натуре границ зон ограничений на использование земельных участков и составление акта перенесения на местность границ зон ограничений.

Изготовление кадастрового плана предусматривает:

1) составление кадастрового плана земельного участка, по результатам съемки;

2) составление сборного кадастрового плана смежных собственников и землепользователей;

3) составление кадастрового плана для печати на государственном акте или на договоре аренды. [4].

РАЗДЕЛ V

Технико-экономическое обоснование.

Денежная оценка земель населенных пунктов Новоселовского сельского совета, в том числе земель жилой застройки села Новоселовка Тельмановского района Донецкой области финансируется за счет средств местного бюджета и является важнейшим экономическим критерием.

Целью проведения нормативной денежной оценки земель населенных пунктов является создание документа, который в условиях формирования и развития отношений собственности на землю, эффективно действующего рынка земель, позволит местным органам власти производить начисление дифференцированного налога на землю, определять арендную плату для пользователей, производить приватизацию и т. д.

Информационной базой для денежной оценки земель послужили материалы инвентаризации земель населенного пункта, проекты формирования территории и установления границ с. Новоселовка, материалы почвенного обследования земель, материалы экономической оценки земель и бонитировки почв, генеральные планы, статистические и нормативные данные о затратах на обустройство территории с. Новоселовка.

В основу денежной оценки земель положен рентный доход, который создается благодаря месторасположению в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства территории с учетом функциональных и локальных факторов.

Смета на выполнение работ по нормативной денежной оценке земель жилой застройки оставлена по форме 3-П с ссылкой на «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг” и “Сборник укрупненных сметных расценок на топографо-геодезические и картографические работы”.

Стоимость работ по смете составляет 26 352,00 грн. (табл. 16).

Таблица 9

Смета на выполнение расчета нормативной денежной оценки земель.

В соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 г. № 1531 объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки или их части с определенным местоположением и определенными относительно них правами. При этом земельный участок (его часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования. Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной или другого вида стоимости объекта оценки, за которую он может быть продан (приобретен) или другим способом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения.

Для выполнения экспертной денежной оценки был выбран земельный участок, выделенный гражданину Кальянову И. А. для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений в селе Новоселовка.

Смета на выполнение работ по расчету экспертной оценки земельного участка, приведена в Таблице 17. Обоснование: «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг» с изменениями и дополнениями, а также и “Сборник укрупненных сметных расценок на топографо-геодезические и картографические работы”. Согласно приказам Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины: № 97/298/124 от 15.06.2001 г.; № 213 от 24.12.2001 г.; № 66/438/1777 от 188.06.2002 г.

Стоимость данного вида работ составила 3 384,00 грн.

Общая стоимость работ проведенных в моем дипломном проекте составила:

26 352,00 грн. + 3 384,00 грн = 29 736,00 грн.

Итого: 29 736,00 грн

(двадцать девять тысяч семьсот тридцать шесть грн.)

Таблица 10

Смета на выполнение экспертной денежной оценки земель.

В Украине налогообложение устанавливается и регулируются в соответствии с Законом Украины «О системе налогообложения». Установление, отмена налогов и сборов (обязательные платежи) в бюджет и в государственные целевые фонды, а также льгот плательщикам осуществляется Верховной Радой Украины, Верховной Радой Автономной Республики Крым, сельскими, поселковыми, городскими советами в соответствии с этим Законом и другими законами Украины о налогообложении.

Земельный налог является составляющей общей системы налогообложения. В статье 1 Закона Украины «О плате за землю» дано такое определение: «Налог – обязательный платеж, который взимается с юридических и физических лиц за использование земельных участков”. А статья 2 определяет, что использование земель в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, которые определяются в зависимости от денежной оценки земель. Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяется до ее установления в порядке, определенным данным Законом. Собственники земли и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов – участников соглашения о распределении продукции, платят земельный налог.

Согласно отчетов Госкомстата Украины земельный налог составляет 2-5 % от общих поступлений в государственный бюджет.

До 2001 года поступления от земельного налога распределялись таким образом: 80% средств направлялось в государственный бюджет, 20% - в местные бюджеты по местам сбора земельного налога. Теперь все 100% средств, которые поступают от земельного налога остаются в местных бюджетах, что в большей мере отвечает практике большинства развитых стран.

По своему существу земельный налог является платой за использование природных (земельных) ресурсов. Земля приобретает вероятную стоимость через свое месторасположение, качественные показатели, физический и химический состав, или иные уникальные свойства. Поэтому именно территориальная громада, которая проживает и ведет хозяйственную деятельность на той или иной территории вправе распоряжаться денежными потоками, которые формируются от использования своих земель.

Земля является “общественным объектом”. Статья 14 Конституции Украины определяет “Земля является основным национальным богатством, которое находится под особенной охраной государства”. То есть, несмотря на возможность пребывания в разных формах собственности, земля остается национальным богатством, даже если принадлежит конкретному собственнику, оставаясь общественным достоянием, и создает возможность определения земли как объекта налогообложения.

Налог, предназначенный для перераспределения прибыли, который создается от использования ценных свойств земли на благо всего общества или территориальной громады, что четко определено статьей 3 Закона Украины «О плате за землю»: «Плата за землю внедряется с целью формирования источника денег для финансирования мероприятий по рациональному использованию и охране земель, повышения плодородия почв, возмещения затрат собственников земли и землепользователей, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества, ведения земельного кадастра, осуществления землеустройства и мониторинга земель, проведения земельной реформы и развития инфраструктуры населенных пунктов».

Из этой статьи вытекает содержание следующей, где указано, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей. И так, земельный налог формируется по объективным признакам. Его невозможно снизить или повысить за счет хозяйственной деятельности, которая побуждает собственника использовать свою собственность наиболее эффективно. Фактически этот принцип направлен на перераспределение дифференциальной ренты, которая зависит от конкретных свойств участка.

Следует помнить, что земельный налог, имеет свойство изменятся не только в пространстве, но и во времени. Законом “О плате за землю” определено, что ставки земельного налога применяются с учетом коэффициентов индексации, определенных Законом Украины о Государственном бюджете Украины на соответствующий год. То есть, ежегодно осуществляется индексация ставок земельного налога с целью приведения его размеров в соответствии с реальным состоянием экономики страны.

РАЗДЕЛ VI.

Охрана труда.

6.1. Государственная политика в отрасли охраны труда.

Государственная политика в отрасли охраны труда определяется в соответствии с Конституцией Украины и направлена на создание надлежащих, безопасных и здоровых условий труда, предотвращение несчастных случаев и профессиональных заболеваний.

Государственная политика в отрасли охраны труда базируется на принципах:

1) приоритета жизни и здоровья работников, полной ответственности работодателя за создание надлежащих, безопасных и здоровых условий труда;

2) повышение уровня промышленной безопасности путем обеспечения сплошного технического контроля за состоянием производств, технологий и продукции, а также содействия предприятиям в создании безопасных и безвредных условий труда;

3) комплексного решения задач охраны труда в основе общегосударственного, отраслевых, региональных программ по этому вопросу и с учетом других направлений экономической и социальной политики, достижений в отрасли науки и техники и охраны окружающей среды;

4) социальной защиты работников, полного возмещения ущерба лицам, пострадавшим от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

5) установления единых требований по охране труда для всех предприятий и субъектов предпринимательской деятельности независимо от форм собственности и видов деятельности;

6) адаптации трудовых процессов к возможностям работника с учетом его здоровья и психологического состояния;

7) использования экономических методов управления охраной труда, участия государства в финансировании мероприятий по охране труда, привлечения добровольных взносов и других поступлений на эти цели, получение которых не противоречит законодательству;

8) информирования населения, проведения обучения, профессиональной подготовки и повышения квалификации работников по вопросам охраны труда;

9) обеспечения координирования деятельности органов государственной власти, учреждений, организаций, объединений граждан, решающих проблемы здравоохранения, гигиены и безопасности труда, а также сотрудничества и проведения консультаций между работодателями и работниками (их представителями), между всеми социальными группами во время принятия решений по охране труда на местном и государственном уровнях;

10) использования мирового опыта организации работы относительно улучшения условий и повышения безопасности труда на основе международного сотрудничества.

6.2. Требования охраны труда при проведении землеустроительных работ.

Поддержание безопасных условий работы в камеральных условиях при производстве землеустроительных работ, как показывает практика, состоит из: систематической проверки состояния безопасности работы на всех рабочих местах, постоянного контроля со стороны бригадира, начальника и инженера по технике безопасности за состоянием машин, оборудования, защитных сооружений, наличием и состоянием индивидуальных способов защиты, применением безопасных способов выполнения различных рабочих операций.

Выполнение требований по охране труда является обязанностью каждого работника землеустроительного производства.

Организация рабочих мест должна обеспечивать безопасность выполнения работ. Рабочее место в случае необходимости должны иметь защитные приспособления.

При работе, которая требует внимания, на рабочем месте запрещается присутствие посторонних, которые мешают выполнению работ.

Машины, механизмы, оборудование, инвентарь, инструменты и приспособления к ним должны отвечать характеру землеустроительных работ, находиться в хорошем состоянии. Подвижные части машин и механизмов в местах возможного доступа людей должны быть огорожены. Запрещается оставлять работникам указанные машины и механизмы без присмотра.

В экспедициях, связанных с проведением изыскательских работ, должны быть аптечки для оказания первой медицинской помощи потерпевшему, а также набор фиксирующих шин.

Проектная организация должна обеспечить работников, занятых на изысканиях, спецодеждой, средствами индивидуальной защиты нужных размеров в связи с характером выполняемых работ.

Работники, занятые на полевых изыскательских работах, должны быть проинструктированы по технике безопасности на рабочем месте. Проведение инструктажа с временно занятыми работниками оформляются записями в журнале, который хранится у исполнителя работ. Работники, которые не прошли инструктаж по технике безопасности на рабочем месте, до выполнения работ не допускаются.

До начала проведения полевых изыскательских работ на территории землепользователей и собственников земли, необходимо через местные органы и соответствующие организации установить схемы размещения и причины залегания сеток инженерной коммуникации. Это необходимо для того, чтобы выбрать места, где возможно безопасно закладывать в грунт геодезические знаки, реперы, межевые знаки, забивать штыри для закрепления точек теодолитного хода. Также необходимо ознакомиться со схемой высоковольтной воздушной линии.

Все эти данные наносят плановый материал и выбирают способ безопасного ведения работ на конкретных участках местности.

Те, кто работает в населенных пунктах, обязаны знать и выполнять правила дорожного движения. При работе с инструментами на проезжей части дорог должны быть установлены ограждения. Работники обязаны быть в одежде оранжевого цвета.

При обследовании оврагов и крутых берегов рек необходимо выполнять такие правила:

1) к бровке, обрывистым берегам, оврагам запрещается подходить ближе, чем на 2 м;

2) обследовать вершины оврагов со стороны бровки оврага, на расстоянии 1-2 м и в местах крутых откосов;

3) в период сильных дождей все работы в оврагах и на крутых берегах приостанавливаются;

4) спускаться в овраги или подниматься по откосам только по наиболее выположенным и задернованным участкам;

5) при приближении грозы останавливают работу (перемещения), ожидают ее окончание под укрытием, при этом все металлические предметы складывают в стороне от места нахождения людей;

6) запрещается останавливаться на ночь, оставлять автотранспорт и инструменты на дне балок.

При использовании для землеустроительных работ большого количества техники, необходимо строго выполнять инструкции заводов-производителей по эксплуатации и технике безопасности. Эти требования необходимо записывать в организационно-технические правила.

В связи с тем, что в современных условиях большинство камеральных работ, а также создание документов выполняется на персональных компьютерах, всем работникам предприятия необходимо изучить инструкцию по охране труда «При использовании персональных ЭВМ». Данная инструкция представлена ниже.

6.3. ИНСТРУКЦИЯ

По охране труда при использовании персональных ЭВМ

6.3.1. Общие положения.

1. Инструкция устанавливает порядок безопасного использования работниками объединения персональных электронно-вычислительных машин (в дальнейшем ПЭВМ) с видеодисплейными терминалами различных модификаций, а также рекомендуется при выполнении других работ, связанных с интенсивным использованием зрения.

К самостоятельной работе на персональном компьютере допускают­ся лица, прошедшие:

- предварительный медицинский осмотр. К непосредственной работе на персональном компьютере допускаются лица, не имеющие медицинских противопоказаний. Женщины со времени установления беременности и в пе­риод кормления ребенка грудью к выполнению всех видов работ, связанных с использованием персонального компьютера, не допускаются.

- первичный инструктаж на рабочем месте и имеющие I квалификаци­онную группу по электробезопасности.

2. Правильно оборудованное рабочее место и регулярное выполнение работником рекомендаций настоящей инструкции позволят снять психологическое напряжение, повысить эффективность профилактических мероприятий по устранению зрительного дискомфорта, глазных и зрительных симптомов утомления глаз, снижению остроты зрения и других заболеваний.

3. Опасными и вредными производственными факторами при выпол­нении работ на персональном компьютере могут являться:

А) физические:

- повышенный уровень статического электричества;

- повышенный уровень шума;

- повышенный или пониженный уровень освещенности;

- повышенный уровень прямой блесткости;

- повышенный уровень отраженной блесткости;

- повышенный уровень ослепленности;

- неравномерность распределения яркости в поле зрения;

- повышенная яркость светового изображения;

- повышенный уровень пульсации светового тока;

- повышенное значение напряжения в электрической цепи, замыкание которой может произойти через тело человека;

Б) химические:

- повышенное содержание в воздухе рабочей зоны двуокиси углерода, озона, аммиака, фенола, формальдегида, поливинилхлоридных дифенилов;

В) психофизиологические:

- напряжение зрения;

- напряжение внимания;

- интеллектуальные нагрузки;

- эмоциональные нагрузки;

- длительные статические нагрузки;

- монотонность труда;

- большой объем информации, обрабатываемой в единицу времени;

- нерациональная организация рабочего места.

Г) биологические

- повышенное содержание в воздухе рабочей зоны микроорганизмов.

4. Техническая характеристика. Описание.

1.4.1. ПЭВМ представляет собой совокупность взаимосвязанных устройств: процессорный блок, монитор (дисплей), клавиатура, принтер и других периферийных устройств. Используемые мониторы имеют следующую разрешающую способность: с адаптерами CGA - 640 х 200 точек экрана, ЕGА - 640 х 350, VGА -640 х 480. Монитор должен иметь защитный фильтр, который увеличивает время непрерывной работы без утомления с 2 до 4,5 часов, происходит стабильное уменьшение потерь объема аккомодации, а также уменьшается электромагнитное излучение в 2-4 раза (в зависимости от типа монитора).

1.4.2. Оптимальные условия на постоянном рабочем месте:

Площадь на 1 работника управления – 6 м2;

Температура воздуха-22-25 ° С (допустимая 21-28° С)

Влажность воздуха – летом до 55 %, зимой до 75 %.

Скорость движения воздуха - 0,1м/сек.

1.4.3. Особенности характера и режима труда, значительное умственное напряжение и другие нагрузки приводят к изменению у работников функционального состояния центральной нервной системы, нервно-мышечного аппарата рук (при работе с клавиатурой ввода информации). Нерациональная конструкция и расположение элементов рабочего места вызывают необходимость поддержания вынужденной рабочей позы. Длительный дискомфорт в условиях гипокинезии вызывает повышенное познотоническое напряжение мышц и обусловливает развитие общего утомления и снижение работоспособности. При длительной работе за экраном дисплея у операторов отмечается выраженное напряжение зрительного аппарата с появлением жалоб на неудовлетворённость работой, головные боли, раздражительность, нарушение сна, усталость и болезненные ощущения в глазах, в пояснице, в области шеи, рук и др.

1.5 Требования к организации рабочего места пользователя ЭВМ.

1.5.1 Площадь, выделенная для одного рабочего места с персональным компьютером для взрослых пользователей должна составлять не менее 6 м2, а объем - не менее 20 м³ .

1.5.2. Для повышения влажности воздуха в помещении с персональным компьютером следует применять увлажнитель воздуха, заправляемый еже­дневно дистиллированной или кипяченой питьевой водой.

1.5.3. Запрещается проводить ремонт персональных компьютеров непо­средственно в рабочих или учебных помещениях.

1.5.4. По отношению к световым проемам рабочие места с персональным компьютером должны располагаться так, чтобы естественный свет падал сбо­ку, преимущественно слева.

1.5.5. При размещении рабочих мест с видеотерминалами и персональными ЭВМ необходимо соблюдать следующие требования:

Рабочие места с видеотерминалами и ПЭВМ размещаются на расстоянии не менее 1м от стен со световыми проемами;

Расстояние между боковыми поверхностями видеотерминалов должно быть не менее 1,2 м;

Расстояние между тыльной поверхностью одного видеотерминала и экраном другого не должно быть менее 2,5 м;

Проход между рядами рабочих мест должен быть не менее 1м.

1.5.6. Высота рабочей поверхности стола для пользователей должна регулироваться в пределах 680-800 мм, а ширина – обеспечивать возможность выполнения операций в зоне досягаемости мониторного поля. Рекомендованные размеры стола: высота - 725 мм, ширина – 600-1400мм, глубина – 800-1000мм.

1.5.7. Рабочий стол должен иметь пространство для ног высотой не ме­нее 600мм, шириной не менее 500 мм, глубиной на уровне колен не менее 450 мм и на уровне вытянутых ног не менее 650 мм.

1.5.8. Рабочее место должно быть оборудовано подставкой для ног, имеющей ширину не менее 300 мм, а глубину не менее 400 мм, регулировку по высоте в пределах 150 мм и по углу наклона опорной поверхности под­ставки до 20 (градусов).

1.5.9. Рабочий стул (кресло) должен быть подъемно-поворотным и регулируемым по высоте и углу наклона сиденья и спинки, а так же по расстоя­нию спинки до переднего края сиденья. Регулировка каждого пара­метра должна быть независимой, легко осуществляемой и иметь надежную фиксацию.

1.5.10. Экран видеомонитора и клавиатура должны находится от глаз пользователя на оптимальном расстоянии, но не ближе 600мм, с учетом размера ал­фавитно-цифровых знаков и символов. Расстояние от экрана до глаза работника должно составлять:

- при размере экрана по диагонали 35/38 см (14"/15") – 600-700 мм;

- 43 см (17") – 700-800 мм;

- 48 см (19") – 800-900 мм;

- 53 см (21") – 900-1000 мм.

1.5.11. В помещениях с персональным компьютером должна ежедневно проводиться влажная уборка.

1.5.12. Клавиатуру следует располагать на поверхности стола на расстоя­нии 100-300 мм от края, обращенного к пользователю, или на специальной регулируемой по высоте рабочей поверхности - столешнице.

1.5.13. Рабочее место с персональным компьютером должно быть осна­щено легко перемещаемым пюпитром ( держателем ) для документов.

1.5.14. Продолжительность непрерывной работы за персональным компь­ютером без регламентированных перерывов не должна превышать 2 ч.

1.5.15. Во время регламентированных перерывов с целью снижения нерв­нэмоционального напряжения, утомления зрительного анализатора, устра­нения влияния гиподинамии и гипокинезии, предотвращения развития утом­ления целесообразно выполнять комплекса специальных физических упраж­нений.

1.5.16. С целью уменьшения отрицательного влияния монотонности це­лесообразно применять чередование операций осмысленного ввода текста и числовых данных (изменения содержания работы), чередование редактирова­ния текстов и ввода данных.

1.5.17. В случае возникновения у работающих с персональным компью­тером зрительного дискомфорта и других неблагоприятных субъективных ощущений, несмотря на соблюдение санитарно-гигиенических, эргономиче­ских требований режима труда и отдыха следует применять индивидуальный подход в организации времени труда с персональным компьютером, коррек­ции длительности перерывов для отдыха или проводить смену деятельности на другую, не связанную с использованием персонального компьютера.

1.5.18. При выполнении в полном объеме рекомендованных комплекс­ных оздоровительных мероприятий, требований к режимам труда и отдыха, а так же требований по вентиляции, уровням шума и вибрации, освещению, защите от статического электричества и излучения, плавильной организации рабочего места в помещении работы сотрудников, работающих на компьюте­ре, относится к I - II классу по гигиеническим условиям труда, то есть к оп­тимальным или допустимым.

При выполнении указанных норм и правил, регулирующих условий, режимы труда и отдыха, работа на компьютерах не относится к классу вред­ных, а поэтому работающие на них льготами и компенсациями за условия труда не пользуются.

6.3.2. Требования безопасности перед началом работы.

2.1. Перед началом работы оператор обязан:

Осмотреть и привести в порядок рабочее место;

Отрегулировать освещенность на рабочем месте, убедиться в достаточ­ной освещенности, отсутствии отражений на экране, отсутствии встречного
светового потока;

Проверить правильность подключения оборудования к электросети;

Протереть специальной салфеткой поверхность экрана;

Убедиться в отсутствии дискет в дисководах процессора персонально­го компьютера.

2.2. При включении компьютера оператор обязан соблюдать следую­щую последовательность включения оборудования:

- блок питания;

- периферийные устройства (принтер, монитор, сканер и др.);

- системный блок.

2.3. Запрещается приступать к работе при:

Отсутствии информации о результатах аттестации условий труда на данном рабочем месте или при наличии информации о несоответствии параметров данного оборудования требованиями санитарных норм;

Отсутствии защитного экранного фильтра класса «полная защита» или данных ПК о внутренней защите;

Отключенном заземляющем проводнике защитного фильтра;

Обнаружении неисправности оборудования;

Отсутствии порошкового или углекислотного огнетушителя или ап­течки первой помощи.

2.4. Для уменьшения воздействий вредных факторов рекомендуется:

Подготовить рабочее место так, чтобы исключить неудобные позы и длинные напряжения;

Исключить блики на экране монитора;

Установить фильтр на экране и заземлить его.

6.3.3. Требования безопасности во время выполнения работ.

3.1. Оператор во время работы обязан:

Выполнять только ту работу, по которой он проинструктирован;

Содержать в порядке и чистоте рабочее место;

Держать открытыми все вентиляционные отверстия устройств;

Внешнее устройство «мышь» применять только при наличии специ­ального коврика;

При необходимости прекращения работы на некоторое время коррект­но закрыть все активные задачи;

-отключить питание только в том случае, если во время перерыва в ра­боте вынужден находится в непосредственной близости от видеомонитора, в противном случае питание разрешается не отключать;

Выполнять санитарные нормы и соблюдать режимы работы и отдыха;

Соблюдать правила эксплуатации вычислительной техники в соответ­ствии с инструкциями по эксплуатации;

- при работе с текстовой информацией выбрать наиболее физиологич­ный режим представления черных символов на белом фоне;

- соблюдать установленные режимом рабочего времени регламенти­рованные перерывы в работе и выполнять в физкультпаузах и физкультми­нутках рекомендованные упражнения для глаз, шеи, рук, туловища, ног;

- соблюдать расстояние от глаз до экрана в пределах 80-60 см.
3.2. Оператору во время работы запрещается:

Касаться одновременно экрана монитора и клавиатуры;

- прикасаться к задней панели системного блока (процессора) при вы­ключенном питании;

-переключать разъемы интерфейсных кабелей периферийных уст­ройств при включенном питании;

- загромождать верхние панели устройств бумаги и посторонним предметам;

Засорять рабочее место бумагой, чтобы не допускать накапливание органической пыли;

Отключение питания во время выполнение активной задачи;

Производить частые переключения питания;

- допускать попадание влаги на поверхности системного блока (про­цессора), монитора, на рабочую поверхность клавиатуры, дисководов, прин­теров и других устройств;

Включать сильно охлажденное (принесенное с улицы в зимнее время) оборудование;

- производит самостоятельно вскрытие и ремонт оборудования.

3.3. Одним из многочисленных режимов работы является: 40-45 мин.
работы на компьютере и 15-20 мин. перерыва.

3.4. В ходе выполнения зрительных работ, для расслабления глаз, рекомендуется периодически выполнять следующие советы доктора У. Г. Бейтса по правильному, быстрому чтению: - чаще моргать (например, на каждой запятой, точке или в конце строки)

- в конце абзаца бросать быстрый взгляд в окно или в дальний угол

- научиться, при чтении, скользить взглядом не по буквам, а по белым полосам между строк (при этом расслабляются глаза со всеми аномалиями).

3.5. При постоянной работе экран должен находится в центре поля об­зора, документы располагать слева на столе или пюпитре в одной плоскости с экраном.

3.6. Руководителям служб необходимо так организовать производственные процессы в службе и чередование работников, чтоб каждый пользователь ПЭВМ не разглядывал изображения на мониторе более пяти часов в день.

6.3.4. Требования безопасности по окончании работы.

4.1. По окончании работы оператор обязан соблюдать следующую последовательность выключения вычислительной техники:

- произвести закрытие всех активных задач;

- выполнить парковку считающей головки жесткого диска (если не предусмотрена автоматическая парковка головки);

- убедится, что в дисководе нет дискет;

- выключить питание системного блока (процессора);

- выключит питание всех периферийных устройств;

- отключить блок питания.

4.2. Обо всех неисправностях и сбоях во время работы сообщить непосредственному руководителю работ.

4.3. По окончании работы оператор должен осмотреть и привести в порядок рабочее место, проверить состояние электро - и пожаробезопасности.

6.3.5. Требования безопасности в аварийных ситуациях.

5.1. Оператор обязан:

- во время обнаружения обрывов проводов питания, неисправности за­земления и других повреждениях электрооборудования, появления запаха га­ри немедленно отключить питание и сообщить об аварийной ситуации руко­водителю и дежурному электрику;

- при обнаружении человека, попавшего под напряжение, освободить его от действия тока путем отключения электричества и до прибытия врача оказать потерпевшему доврачебную помощь;

- в любых случаях сбоя в работе технического оборудования или про­граммного обеспечения немедленно вызвать представителя инженерно-технической службы эксплуатации вычислительной техники;

- в случае появления рези в глазах, резком ухудшении видимости - не­возможности сфокусировать взгляд или навести его на резкость, появление боли в пальцах и кистях рук, усилении сердцебиения немедленно покинуть рабочее место, сообщить о происшедшем руководителю работ и обратиться к врачу;

- при возгорании оборудования отключить питание и принять меры по тушению пожара при помощи углекислотного огнетушителя, вызвать пожар­ную команду и сообщить о происшествии руководителю работ.

5.2. В случае отключения питания прекратите работу и доложите руководителю. Не пытайтесь самостоятельно выяснить и устранить причину. Помните, что напряжение может так же неожиданно появиться.

5.3. При возгорании или пожаре тушить электроустановки следует углекислотными или порошковыми огнетушителями, а также сухим песком во избежание поражения электрическим током.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В процессе выполнения дипломного проекта на тему «Денежная оценка сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК» использованы нормативные документы, Конституция Украины, Земельный кодекс Украины, Законы Украины «О землеустройстве», «Об оценке земель», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Постановления Кабинета Министров Украины, материалы инвентаризации земель населенного пункта, материалы почвенного обследования, экономической оценки земель и бонитировки почв, генеральный план и статистические данные.

Состав работ, их последовательность и методика выполнения соответствует заданию на дипломное проектирование.

В результате:

- собраны, изучены и проанализированы планово-картографические материалы;

- изучена земельно-учетная документация, материалы отвода земель в границах населенного пункта, которые использованы для установления границ землепользований и землевладений;

- изучены материалы экономической оценки земель, выполнено функциональное зонирование, определены земельно-оценочные районы, проведен расчет нормативной денежной оценки земель жилой застройки;

- изучены материалы землеустройства предыдущих лет;

- проведен анализ исходных данных;

В результате выполнения дипломной работы выполнен расчет:

- нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, АРК;

- экспертной денежной оценки земельного участка;

- стоимости выполнения работ по нормативной денежной оценке и экспертной денежной оценке, которая составила 29 736,00 грн.

Таким образом, в моем дипломном проекте были рассмотрены основные аспекты проведения денежной оценки сельскохозяйственных угодий.

Кроме того, в дипломном проекте, раскрыты основные принципы выноса в натуру границ населенного пункта в натуру (на местность) с использованием новых геодезических приборов, которые необходимо знать специалисту землеустроителю.

Также рассмотрены все необходимые условия для организации безопасности труда на рабочем месте землеустроителя во время аналитической работы в офисе, что является залогом эффективности повышения качества труда и сохранения здоровья работника.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Украины

2. Гражданский кодекс Украины утв. Президентом Украины 16.01.2003 г. № 435-IV

3. Земельный кодекс Украины утв. Президентом Украины 25.10.01 г. № 2768-III.

4. Закон Украины «О землеустройстве», утв. Президентом Украины 22.05.2003 г. № 858- IV.

5. Закон Украины «Об оценке земель», утв. Президентом Украины 11.12.2003г. № 1378-IV

6. Закон Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 г. № 2535-XII,

7. Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» утв. Президентом Украины 21.05.1997г. № 280/97-ВР Ведомости Верховной Рады (ВВР), 1997, N 24, ст.170

8. Закон Украины № 2658-III 12.07.01 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

9. Закон Украины «О нотариате» утв. Президентом Украины 2 сентября 1993 года N 3425-XII

10. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении национального стандарта № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» № 1440 от 10.09.2003

11. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении национального стандарта Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества». № 1442 от 28 октября 2004 года

12. Постановление Кабинета Министров Украины Методика экспертной денежной оценки земельных участков, от 11.10.2002 г. № 1531.

13. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении Порядка выбора земельных участков для размещения объектов от 31.03.2004 г № 427;

14. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц от 11.04.2002 г. № 502.

15. Постановление Кабинета Министров Украины О проведении индексации денежной оценки земель от 12.05.2006 г. № 873

16. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О порядке составления и регистрации договора аренды земли от 09.01.2003 г. № 14-17-С1766/73.

17. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О ежегодной индексации денежной оценки земель от 13.01.2006 г № 14-22-7/114.

18. Письмо государственного комитета земельных ресурсов О ежегодной индексации денежной оценки земель от 14.01.2008 г № 14-22-7/220.

19. Письмо фонда государственного имущества Украины Разъяснения относительно использования Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества»

20. Постановление Совета министров АРК о мерах по оптимизации платы за пользование земельными участками в Автономной Республике Крым от 24.02.2006 г. № 78

21. Нормы профессиональной деятельности оценщика Утверждены Советом Украинского общества оценщиков. Протокол №7 от 11 апреля 1995г.

22. Витрук М. В. Денежная оценка земли и сферы ее применения Статья зам. Начальника отдела государственного земельного кадастра Главного управления земельных ресурсов в г. Севастополе в газете Недвижимость Севастополя № 32 от 12.08.2008 г.

23. Волков С. Н. Землеустройство. Т.1. Теоретические основы земле­устройства: Учебник. — М.: Колос, 2001. — 720 с.

24. Волков С. Н. Землеустройство. Т.2. Землеустроительное проекти­рование. Внутрихозяйственное землеустройство: Учебник. — М.: Колос, 2001.—645с.

25. Волков С. Н. Землеустройство. Т. 4. Экономико-математические ме­тоды и модели. — М.: Колос, 2001. — 696 с.

26. Волков С. Н. Землеустройство. Т. 5. Экономика землеустройства:

27. Володін М. А. Основи земельного кадастру. Київ, 2000. –319с.

28. Генри С. Харрисон Оценка недвижимости учебное пособие, М. Дело,1997. – 461 с.

29. Грязнова А. Г., Федотова М. А., Оценка недвижимости, М. Финансы и статистика, 2002. -492 с.

30. Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. Н. К.: Методические основы денежной оценки земель в Украине Проф., 2002.-256 с.

31. Дж., Ордуэй Ник. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М. «Дело ЛТД», 1995-201 с.

32. Землеустроительное проектирование.-М.: Колос, 1998.-632 с.

33. Землеустройство. Использование и охрана земельных ресурсов: Словарь — справочник / В. П. Троицкий, С. Н. Волков, И. М. Зак и др.; Под общ. ред. В. П. Троицкого. — М., 1997. — 193 с.

34. Конспект лекций по изучению в учебно-курсовых комбинатах и на предприятиях курса «Охрана труда», ассоциация «Укркомунквалифкадры» - Киев, 1997, - 88 с.

35. Маслов А. В., Гордеев А. В., Батраков Ю Г. Геодезия: Учебник. — М.: Недра, 1993. — 480 с.

36. Материалы семинара по оценке объектов в материальной форме Драпиковский А. И., Иванова И. Б.

37. Материалы экономического доклада Главного управления статистики в АР Крым Санаторно-курортное лечение, организованный отдых и туризм в Автономной Республике Крым в 2006/07 году

38. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №4 за 2006 г. «Современная классификация видов работ по землеустройству и оценке земель»

39. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №2 за 2008 г. «Использование ГИС-технологий при выполнении экспертной денежной оценке земли»

40. Научно-производственный журнал «Землевпорядний вісник» №3 за 2008 г. «Особенности отчуждения земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, жилые дома»

41. Новаковский Л. Я. Справ очник по землеустройству. Киев. Урожай, 1983 г. -250 с.

42. Пособие по землеустройству (Практическое руководство) / Н. В. Комов, А. З. Родин, В. Ф. Спиридонов и др.— М.: Юнипресс, 2001.— 394с.

43. Практика оценки «Некоторые особенности оценки земельных участков» №4 2008, «Экономика» Киев-2008

44. Сборник документов по повышению квалификации «Экспертная денежная оценка земельных участков» Харьковский центр научно-технической и экономической информации, 2007 г. 203 с.

45. Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с.

46. Третяк А. М. Земельний кадастр ХХІ століття. Зарубіжні і вітчизняні погляди на розвиток земельного кадастру. – Київ, 1999. –115с.

47. Третяк А. М. Класифікатор обмежуваних обтяжень права власності на землю. – Київ, 2000. –13с.

48. Третяк А. М. Класифікатор прав на чужі земельні ділянки. – Київ, 2000. –24с.

49. Третяк А. М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні.-К.: 1998.-224 с