Помощь в учебе и работе
Главная Разное МЕТОДИКА експертної грошової оцiнки земельних дiлянок
 
 

МЕТОДИКА експертної грошової оцiнки земельних дiлянок Печать E-mail

I. Загальнi положення

1. Ця Методика регламентує проведення експертної грошової оцiнки земельних дiлянок усiх категорiй земель пiд час укладання цивiльно-правових угод та переоцiнки основних фондiв для бухгалтерського облiку згiдно iз законодавством.

2. Об’єктами експертної грошової оцiнки є земельнi дiлянки або їх частини з певним мiсцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна дiлянка (її частина) розглядається як вiльна вiд полiпшень та придатна для найбiльш ефективного використання.

3. Експертна грошова оцiнка передбачає визначення ринкової (iмовiрної цiни продажу на ринку) або iншого виду вартостi об’єкта оцiнки (заставна, страхова, для бухгалтерського облiку тощо), за яку вiн може бути проданий (придбаний) або iншим чином вiдчужений на дату оцiнки вiдповiдно до умов угоди.

4. Iнформацiйною базою для експертної грошової оцiнки земельних дiлянок можуть бути:

Документи, що пiдтверджують права, зобов’язання та обмеження стосовно використання земельної дiлянки;

Матерiали про фiзичнi характеристики земельної дiлянки, якiсть ґрунтiв, характер та стан земельних полiпшень, їх використання згiдно iз законодавством;

Вiдомостi про мiсце розташування земельної дiлянки, природнi, соцiально-економiчнi, iсторико-культурнi, мiстобудiвнi умови її використання, екологiчний стан та стан розвитку ринку нерухомостi в районi розташування земельної дiлянки;

Iнформацiя про цiни продажу (оренди) подiбних об’єктiв, рiвень їх дохiдностi, час експозицiї об’єктiв цього типу на ринку;

Данi про витрати на земельнi полiпшення та операцiйнi витрати, що склалися на ринку, а також про доходи i витрати виробництва та реалiзацiї сiльськогосподарської i лiсогосподарської продукцiї;

Проекти землеустрою, схеми планування територiй та плани земельно-господарського устрою, згiдно з якими передбачається змiна iснуючого використання земельної дiлянки, що може вплинути на вартiсть об’єкта оцiнки;

Iншi данi, що впливають на вартiсть об’єкта оцiнки.

5. У цiй Методицi наведенi нижче поняття вживаються в такому значеннi:

Вартiсть — суспiльно визнаний еквiвалент цiнностi об’єкта оцiнки, виражений у грошовiй формi. Пiд час оцiнки визначається певний вид вартостi об’єкта оцiнки як ймовiрна сума грошей, яка може бути отримана за об’єкт оцiнки (за яку може бути здiйснений обмiн об’єкта оцiнки) на дату оцiнки;

Дата оцiнки — дата, станом на яку проведено процедуру оцiнки та визначено вартiсть об’єкта оцiнки;

Земельнi полiпшення — змiна якiсних характеристик земельної дiлянки унаслiдок розташування в її межах будинкiв, будiвель, споруд, об’єктiв iнженерної iнфраструктури мелiоративних систем, багаторiчних насаджень, лiсової та iншої рослинностi, а також унаслiдок господарської дiяльностi або проведення робiт (змiна рельєфу, полiпшення ґрунтiв тощо);

Експертна грошова оцiнка — процес визначення вартостi об’єкта оцiнки на дату оцiнки;

Медiанне значення скоригованих цiн продажу — середнє значення цiн продажу для ранжованого ряду варiантiв (без урахування найбiльшого та найменшого значень) цiн продажу об’єктiв, обраних для порiвняння;

Модальне значення скоригованих цiн продажу — найбiльш поширене значення цiн продажу об’єктiв, обраних для порiвняння;

Пояс лiсових такс — класифiкацiйна одиниця диференцiацiї лiсових такс залежно вiд географiчних, економiчних умов та лiсозабезпеченостi;

Найбiльш ефективне використання земельної дiлянки — фiзично можливе та економiчно доцiльне використання земельної дiлянки та (або) земельних полiпшень згiдно iз законодавством, у результатi якого вартiсть, що визначається, буде максимальною порiвняно з вартiстю, яка може бути визначена на пiдставi аналiзу iнших можливих варiантiв її використання;

Обмежений ринок — ринок, на якому конкуренцiя серед продавцiв та покупцiв вiдсутня зовсiм або обмежена;

Оборот рубки — час, протягом якого вiдновлюються запаси вирубленої деревини;

Реверсiя — очiкувана вартiсть земельної дiлянки в перiод, що настає за прогнозним;

Рентний дохiд — дохiд, що його можна отримати з землi як фактора сiльськогосподарського i лiсогосподарського виробництва залежно вiд її якостi та мiсця розташування земельної дiлянки;

Розряд лiсових такс — класифiкацiйна одиниця диференцiацiї лiсових такс залежно вiд вiдстанi вивезення деревини;

Ставка капiталiзацiї — коефiцiєнт, за допомогою якого рентний або чистий операцiйний дохiд перераховується в поточну вартiсть об’єкта оцiнки;

Таксацiйний видiл — класифiкацiйна одиниця подiлу вкритих лiсовою рослиннiстю та призначених для вирощування лiсу земель за лiсiвничо-таксацiйними параметрами лiсонасаджень;

Тип лiсорослинних умов — основна класифiкацiйна одиниця лiсової типологiї однорiдних за ґрунтово-гiдрологiчними умовами земель, укритих лiсовою рослиннiстю або призначених для вирощування лiсу;

Цiна — сума грошей, за якою пропонується або фактично здiйснюється перехiд прав на об’єкт оцiнки вiд продавця до покупця;

Чистий операцiйний дохiд — рiзниця мiж доходом вiд орендних платежiв за землю та (або) її полiпшення, який визначається попитом на ринку, та щорiчними витратами на утримання i експлуатацiю земельної дiлянки та її полiпшення.

II. Методичнi пiдходи

6. Експертна грошова оцiнка земельної дiлянки здiйснюється на основi таких методичних пiдходiв:

Капiталiзацiя чистого операцiйного або рентного доходу (пряма i непряма);

Зiставлення цiн продажу подiбних земельних дiлянок;

Урахування витрат на земельнi полiпшення.

При проведеннi експертної грошової оцiнки земельної дiлянки використовується методичний пiдхiд, який забезпечується найбiльш повною iнформацiєю про об’єкт оцiнки.

7. Методичний пiдхiд, що базується на капiталiзацiї чистого операцiйного або рентного доходу (фактичного чи очiкуваного), передбачає визначення розмiру вартостi земельної дiлянки вiд найбiльш ефективного використання земельної дiлянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операцiйний дохiд визначається на основi аналiзу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохiд розраховується як рiзниця мiж очiкуваним доходом вiд продукцiї, одержуваної на земельнiй дiлянцi (фактичної або умовної), та виробничими витратами i прибутком виробника.

Для полiпшеної земельної дiлянки дохiд iз землi визначається шляхом розподiлення загального доходу мiж її фiзичними компонентами — землею та земельними полiпшеннями.

Пряма капiталiзацiя ґрунтується на припущеннi про постiйнiсть та незмiннiсть грошового потоку вiд використання земельної дiлянки. При цьому вартiсть земельної дiлянки визначається як вiдношення чистого операцiйного або рентного доходу до ставки капiталiзацiї за формулою:

де Цкп — вартiсть земельної дiлянки, визначена шляхом прямої капiталiзацiї (у гривнях); До — чистий операцiйний або рентний дохiд (у гривнях); Ск — ставка капiталiзацiї (у виглядi десяткового дробу).

Непряма капiталiзацiя ґрунтується на припущеннi про обмеженiсть та змiннiсть грошового потоку вiд використання земельної дiлянки протягом певного перiоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартiсть земельної дiлянки визначається як поточна вартiсть майбутнiх доходiв вiд її використання та продажу за формулою:

Де Цкн — вартiсть земельної дiлянки, визначена шляхом непрямої капiталiзацiї (у гривнях); Доi — очiкуваний чистий операцiйний або рентний дохiд за I-й рiк (у гривнях); Р — поточна вартiсть реверсiї; T — перiод (у роках), який враховується при непрямiй капiталiзацiї чистого операцiйного або рентного доходу.

Ставка капiталiзацiї визначається характерним спiввiдношенням мiж чистим операцiйним доходом та цiною продажу подiбних земельних дiлянок або шляхом розрахунку на основi норми вiддачi на iнвестований у земельну дiлянку капiтал, з урахуванням змiн у вартостi грошей.

Ставка капiталiзацiї для землi може бути визначена також як рiзниця мiж загальною ставкою капiталiзацiї для полiпшеної земельної дiлянки та нормою повернення капiталу з урахуванням питомої ваги вартостi земельних полiпшень.

8. За методичним пiдходом, що базується на зiставленнi цiн продажу подiбних земельних дiлянок, вартiсть земельної дiлянки визначається на рiвнi цiн, якi склалися на ринку. При цьому вартiсть земельної дiлянки встановлюється шляхом внесення поправок до цiн продажу подiбних земельних дiлянок, що ураховують вiдмiнностi в умовах угод та характеристиках, якi впливають на вартiсть.

Поправки визначаються на основi попарного порiвняння або статистичного аналiзу ринкових даних.

Скоригована цiна продажу подiбної земельної дiлянки визначається за формулою:

Де Цза — скоригована цiна продажу А-ї подiбної земельної дiлянки (у гривнях); Ца — фактична цiна продажу А-ї подiбної земельної дiлянки (у гривнях); M — кiлькiсть факторiв порiвняння; DЦаj — рiзниця (поправка) в цiнi (+, –) продажу А-ї подiбної земельної дiлянки стосовно дiлянки, що оцiнюється, за J-м фактором порiвняння.

Вартiсть земельної дiлянки визначається як медiанне або модальне значення отриманих результатiв.

За основу визначення вартостi земельних дiлянок шляхом зiставлення цiн продажу подiбних земельних дiлянок беруться цiни продажу тих дiлянок, якi за факторами, що впливають на їх вартiсть, достатньою мiрою збiгаються з дiлянкою, яка оцiнюється.

За наявностi великої кiлькостi продажiв подiбних земельних дiлянок на ринку для визначення вартостi шляхом зiставлення цiн продажiв можуть бути застосованi методи математичної статистики.

9. Методичний пiдхiд, що базується на врахуваннi витрат на земельнi полiпшення, використовується для оцiнки полiпшених земельних дiлянок або земельних дiлянок, полiпшення яких передбачається, за умови найбiльш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартiсть земельної дiлянки визначається як рiзниця мiж очiкуваним доходом вiд продажу полiпшеної дiлянки (чи капiталiзованим чистим операцiйним або рентним доходом вiд її використання) та витратами на земельнi полiпшення за формулою:

Цв = ЦоВос,

Де Цв — вартiсть земельної дiлянки, визначена шляхом урахування витрат на земельнi полiпшення (у гривнях); Цо — очiкуваний дохiд вiд продажу полiпшеної земельної дiлянки чи капiталiзований чистий операцiйний або рентний дохiд вiд її використання (у гривнях); Вос — витрати на земельнi полiпшення (у гривнях).

Для визначення поточної вартостi майбутнiх доходiв та витрат, якi нерiвномiрно розподiляються у часi, застосовується дисконтування вiдповiдних грошових потокiв.

Для полiпшеної земельної дiлянки вартiсть землi може бути визначена шляхом встановлення характерного спiввiдношення мiж ринковою вартiстю землi та земельних полiпшень у районi розташування об’єкта оцiнки.

III. Оцiнка земельних дiлянок, якi використовуються як сiльськогосподарськi угiддя

10. Для визначення рентного доходу iз земельних дiлянок, якi використовуються як сiльськогосподарськi угiддя, враховується типовий для даної мiсцевостi набiр культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сiвозмiни i збереження родючостi землi.

11. Очiкуваний дохiд вiд продукцiї, одержаної на земельнiй дiлянцi, є добутком нормального (типового) урожаю сiльськогосподарських культур та цiн його реалiзацiї на ринку. Нормальний (типовий) урожай сiльськогосподарських культур включає їх природну урожайнiсть та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнiчних заходiв. Для визначення нормальної (типової) урожайностi можуть використовуватися багаторiчнi данi спостережень щодо фактичної урожайностi ґрунтiв у межах земельної дiлянки, що оцiнюється, або данi польових дослiдiв про урожайнiсть культур у розрiзi вiдповiдних агровиробничих груп ґрунтiв.

12. До виробничих витрат належать:

Технологiчнi витрати на одержання сiльськогосподарської продукцiї (включаючи загальногосподарськi витрати);

Витрати первинної переробки;

Витрати реалiзацiї.

Технологiчнi витрати на гектар вирощування сiльськогосподарських культур на ґрунтах з рiзною урожайнiстю визначаються за типовими технологiчними картами з прив’язкою до конкретної земельної дiлянки або шляхом аналiзу середньобагаторiчних даних щодо їх рiвня, який склався в районi розташування об’єкта оцiнки.

Для сiльськогосподарських пiдприємств загальногосподарськi витрати в частинi вiднесення їх до даної земельної дiлянки включають:

Витрати системи управлiння сiльськогосподарським пiдприємством;

Витрати на утримання загальногосподарських служб та пiдроздiлiв.

При вiднесеннi частки цих витрат до даної земельної дiлянки їх загальна сума розподiляється пропорцiйно технологiчним витратам або витратам працi на одержання сiльськогосподарської продукцiї.

13. Прибуток виробника визначається як вiдсоток загальних витрат або очiкуваного доходу вiд продукцiї, одержаної на земельнiй дiлянцi.

14. Для визначення вартостi земельної дiлянки на пiдставi капiталiзацiї доходу вiд орендних платежiв чистий операцiйний дохiд обчислюється як рiзниця мiж доходом вiд орендних платежiв, розмiр яких визначається шляхом аналiзу ринку оренди, та щорiчними витратами, пов’язаними з утриманням та експлуатацiєю дiлянки.

Для сiльськогосподарських пiдприємств до щорiчних витрат включаються витрати на управлiння земельною власнiстю, упорядкування угiдь та сплату земельного податку.

До щорiчних витрат не включаються експлуатацiйнi витрати та податки, пов’язанi з господарською дiяльнiстю, що провадиться в межах земельної дiлянки.

15. При зiставленнi цiн продажу подiбних земельних дiлянок пiд сiльськогосподарськими угiддями враховуються соцiально-економiчнi та iншi фактори, що впливають на цiну земельних дiлянок, зокрема:

Правовий режим земельної дiлянки;

Умови продажу та пов’язане з ним фiнансування;

Дати продажiв (рiзниця в часi мiж операцiями з продажу, пов’язана iз змiною ринкових умов);

Особливостi мiсця розташування (вiдмiнностi земельних дiлянок, розмiщених у рiзних мiкроклiматичних зонах, масивах сiльськогосподарських земель, транспортний фактор, доступнiсть до ринкiв збуту продукцiї та мережi агротехсервiсу, демографiчна та соцiально-економiчна ситуацiя, умови використання прилеглої територiї тощо);

Якiснi характеристики (розмiр та конфiгурацiя земельної дiлянки), її геологiчнi параметри (експозицiя та крутизна схилу, заболоченiсть, еродованiсть, рiвень iнженерно-мелiоративного облаштування, режим ґрунтових вод та паводкiв), переважний напрямок повiтряних потокiв, фiзико-хiмiчнi характеристики, родючiсть та стан ґрунтiв (бонiтет) тощо;

Типова набiрка культур, що вирощуються в районi розташування земельної дiлянки.

16. Для визначення ринкової вартостi земельних дiлянок пiд природними сiножатями i пасовищами, а також перелогами оцiнюється земля разом з рослинним покривом. При цьому враховуються такi характеристики: мiсце розташування, стан рослинного покриву, рiвень продуктивностi, стан ґрунтiв, природнi умови тощо.

17. При зiставленнi цiн продажу земельних дiлянок пiд сiльськогосподарськими угiддями одиницею порiвняння є один фiзичний гектар землi.

18. В основу визначення витрат на земельнi полiпшення покладаються витрати на пiдготовку дiлянки для її функцiонального використання (планування територiї, плантажна оранка, заходи мелiорацiї та спорудження мелiоративних систем, закладання багаторiчних насаджень, послуги з проектування та фiнансування, прибуток iнвестора).

19. Багаторiчнi насадження оцiнюються разом iз земельною дiлянкою або ж окремо — тiльки багаторiчнi насадження з урахуванням їх вiку та стану.

Вiк багаторiчних насаджень для потреб оцiнювання подiляється на три перiоди:

А) перiод створення i догляду — вiд початку агротехнiчних робiт до початку перiоду плодоношення, коли цiна самих насаджень може бути визначена виключно шляхом розрахунку витрат у цей перiод;

Б) перiод плодоношення — цiну самих насаджень можна визначити, застосовуючи кiлька методичних пiдходiв;

В) перiод лiквiдацiї насаджень — цiну самих насаджень можна визначити як кошти на їх лiквiдацiю.

Розрахунок витрат на вiдновлення багаторiчних насаджень для їх оцiнювання здiйснюється за агротехнiчними операцiями.

20. Для визначення вартостi будiвель i споруд, мелiоративних систем у складi полiпшених сiльськогосподарських дiлянок застосовується вартiсть вiдновлення або замiщення з урахуванням усiх видiв зносу.

21. Визначення вартостi земельних дiлянок багатофункцiонального використання (якi включають сiльськогосподарськi та несiльськогосподарськi угiддя, землi пiд сiльськогосподарськими будiвлями i спорудами тощо) може здiйснюватися шлахом видiлення окремих частин за функцiєю їх використання (якщо вони так представленi на ринку).

22. Вартiсть незабудованих земельних дiлянок, рекультивованих для потреб землеробства, може бути вiд’ємною величиною, якщо у випадках, визначених законодавством, необхiдно здiйснювати додатковi витрати для досягнення встановленого рiвня якостi сiльськогосподарських угiдь.

IV. Оцiнка земельних дiлянок, вкритих лiсовою рослиннiстю та призначених для вирощування лiсу

23. Оцiнка вкритих лiсовою рослиннiстю та призначених для вирощування лiсу земельних дiлянок проводиться з урахуванням багатофункцiонального використання лiсiв.

24. При оцiнцi земельних дiлянок, вкритих лiсовою рослиннiстю та призначених для вирощування лiсу, рентний дохiд розраховується як рiзниця мiж очiкуваним доходом вiд використання усiх лiсових ресурсiв та виробничими витратами i прибутком за перiод обороту рубки.

Для визначення рентного доходу враховується характерний для даного типу лiсорослинних умов деревостан (середня лiсiвничо-таксацiйна характеристика).

Очiкуваний дохiд вiд використання земельної дiлянки включає дохiд вiд реалiзацiї деревини та iнших продуктiв лiсу, а також вiд надання мисливських, рекреацiйних, оздоровчих та iнших послуг.

Витрати, пов’язанi з лiсокористуванням, визначаються шляхом аналiзу вiдповiдних показникiв дiяльностi лiсогосподарських пiдприємств з урахуванням розряду лiсових такс i включають:

Технологiчнi витрати на вирощування лiсу (включаючи загальногосподарськi витрати);

Витрати первинної переробки;

Витрати реалiзацiї.

Вартiсть земельної дiлянки (капiталiзований рентний дохiд) визначається як рiзниця суми дисконтованих доходiв вiд використання усiх лiсових ресурсiв та суми дисконтованих витрат, пов’язаних з лiсокористуванням, за перiод обороту рубки.

25. При оцiнцi земельних дiлянок, вкритих лiсовою рослиннiстю та призначених для вирощування лiсу, чистий операцiйний дохiд визначається на основi доходу, що його можна отримати на ринку вiд оренди землi за умови її найбiльш ефективного використання.

Чистий операцiйний дохiд розраховується як рiзниця мiж сумою вiдповiдних орендних платежiв та iнших надходжень вiд надання послуг щодо використання залiсненої земельної дiлянки, якi можуть бути отриманi протягом року, за винятком операцiйних витрат, пов’язаних з утриманням земельної дiлянки.

При обчисленнi чистого операцiйного доходу вiд надання в оренду залiснених земельних дiлянок для визначення вартостi землi застосовується принцип залишку для землi.

26. При визначеннi вартостi земельних дiлянок, вкритих лiсовою рослиннiстю та призначених для вирощування лiсу, шляхом зiставлення цiн продажу за основу беруться цiни продажу дiлянок (без урахування деревостану), якi за факторами, що впливають на їх вартiсть, достатньою мiрою збiгаються з оцiнюваною дiлянкою.

До елементiв порiвняння належать:

Правовий режим земельної дiлянки;

Умови продажу та пов’язане з ним фiнансування;

Дата продажу (рiзниця в часi мiж операцiями з продажу, пов’язана iз змiною ринкових умов);

Особливостi мiсця розташування (тип лiсорослинних умов, пояс та розряд лiсових такс, умови використання прилеглої територiї тощо);

Фiзичнi характеристики (розмiр та конфiгурацiя земельної дiлянки, орiєнтацiя та крутизна схилу, режим ґрунтових вод та заболоченiсть, таксацiйнi видiли тощо);

Типовий деревостан та вiк рубки головного користування.

27. Визначення вартостi земельних дiлянок, вкритих лiсовою рослиннiстю та призначених для вирощування лiсу, може здiйснюватися шляхом видiлення окремих частин (якщо вони так представленi на ринку).

V. Оцiнка земельних дiлянок водних об’єктiв

28. Вартiсть земельних дiлянок, у межах яких розташованi природнi та штучнi замкнутi водойми, що використовуються для господарської дiяльностi, визначається як вартiсть полiпшених земельних дiлянок.

При цьому вартiсть земельної дiлянки визначається як рiзниця мiж очiкуваним доходом вiд продажу полiпшеної дiлянки (чи капiталiзованим чистим операцiйним або рентним доходом вiд її використання) та витратами на земельнi полiпшення.

29. Очiкуваний дохiд вiд продажу визначається шляхом зiставлення цiн продажу подiбних земельних дiлянок, якi за факторами, що впливають на їх вартiсть, достатньою мiрою збiгаються з оцiнюваною дiлянкою, з урахуванням, зокрема, таких характеристик, як мiсце розташування, якiсть води, характер використання водного об’єкта, наявнiсть будiвель та iнших споруд.

Чистий операцiйний дохiд, що пiдлягає капiталiзацiї, обчислюється як рiзниця мiж доходом вiд орендних платежiв, рiвень яких визначається шляхом аналiзу їх на ринку оренди, та щорiчними витратами, пов’язаними з утриманням та експлуатацiєю водного об’єкта i дiлянки.

30. Якщо водний об’єкт використовується з метою ведення рибного господарства, рентний дохiд обчислюється в порядку, передбаченому для визначення рентного доходу для сiльськогосподарських угiдь.

31. До витрат на земельнi полiпшення включаються ринковi витрати, пов’язанi iз створенням водного об’єкта та будiвництвом гiдротехнiчних споруд.

Зазначенi витрати складаються з витрат на вiдведення та пiдготовку земельної дiлянки (включаючи можливi виплати вiдповiдних сум компенсацiї), вартостi гiдротехнiчного будiвництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум мiсцевих зборiв, вартостi фiнансування та прибутку iнвестора. До витрат на земельнi полiпшення включаються також витрати на оплату маркетингових послуг.

У разi визначення ринкової вартостi при iснуючому використаннi земельної дiлянки витрати на земельнi полiпшення визначаються з урахуванням усiх видiв зносу.

32. Вартiсть частини земельної дiлянки, зайнятої водною поверхнею, що використовується для розмiщення нерухомих об’єктiв, визначається вiдповiдно до роздiлу VI цiєї Методики.

33. Вартiсть частини земельної дiлянки, зайнятої каналами та водотоками (рiчками, струмками), визначається як вартiсть права обмеженого користування чужою земельною дiлянкою.

VI. Оцiнка забудованих земельних дiлянок

34. При оцiнцi забудованих земельних дiлянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операцiйний дохiд визначається на основi очiкуваного доходу на ринку вiд оренди землi або забудованої земельної дiлянки (земельних полiпшень) за умови її найбiльш ефективного використання.

Чистий операцiйний дохiд розраховується як рiзниця мiж сумою вiдповiдних орендних платежiв, якi можуть бути отриманi протягом року, та операцiйних витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацiєю земельної дiлянки i її полiпшеннями, що склалися на ринку.

До операцiйних витрат в обов’язковому порядку включаються витрати на управлiння нерухомiстю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та iнших податкiв на нерухомiсть.

До операцiйних витрат не включаються експлуатацiйнi витрати та податки, пов’язанi з господарською дiяльнiстю, що провадиться в межах земельної дiлянки.

35. При оцiнцi забудованих земельних дiлянок визначення витрат на земельнi полiпшення здiйснюється на основi ринкових витрат, пов’язаних iз спорудженням будинкiв, будiвель та споруд, що розташованi в межах земельної дiлянки (включаючи пiдземний простiр), за умови її найбiльш ефективного використання.

Зазначенi витрати складаються з витрат на вiдведення та пiдготовку земельної дiлянки пiд забудову (включаючи витрати на знесення iснуючих будiвель i виплати передбачених законодавством сум компенсацiї), вартостi будiвництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум мiсцевих зборiв, вартостi фiнансування i прибутку забудовника.

36. При зiставленнi цiн продажу подiбними визначаються забудованi земельнi дiлянки, що мають:

Однакову функцiю використання землi i характер земельних полiпшень (будiвлi, споруди, багаторiчнi насадження, водойми);

Спiльний район розташування;

Близькi фiзичнi характеристики (розмiр, конфiгурацiя, ухил поверхнi, стан ґрунтiв, режим ґрунтових вод та паводкiв, заболоченiсть, прояви небезпечних геологiчних процесiв, рiвень iнженерної пiдготовки, фiзичний стан об’єктiв нерухомого майна).

На вартiсть забудованої земельної дiлянки може впливати:

Правовий режим земельної дiлянки;

Умови продажу та пов’язане з ним фiнансування;

Дата продажу (рiзниця в часi мiж операцiями з продажу, пов’язана iз змiною ринкових цiн на нерухомiсть);

Особливостi мiсця розташування;

Фiзичнi характеристики земельної дiлянки та стан забудови;

Умови та обмеження щодо використання земельної дiлянки.

37. Вартiсть землi у складi об’єктiв нерухомостi, що оцiнюються на основi їх прибутковостi (готелi, ресторани, автозаправнi станцiї, комерцiалiзованi медично-оздоровчi та спортивнi заклади тощо), визначається шляхом розподiлу загальної суми ринкової вартостi цих об’єктiв мiж землею, будiвлями та iншими матерiальними активами.

38. Вартiсть землi може бути вiд’ємною величиною у випадках, коли сума витрат на лiквiдацiю непридатних для використання будiвель або екологiчно небезпечних об’єктiв, розмiщених у їх межах, перевищує вартiсть забудованої земельної дiлянки.

VII. Особливостi оцiнки земельних дiлянок спецiалiзованих об’єктiв та об’єктiв з обмеженим ринком

39. Об’єкт оцiнки визначається як спецiалiзований або як такий, що має обмежений ринок, за наявностi таких iстотних ознак:

Виконання об’єктом специфiчних суспiльно-економiчних функцiй (неприбуткових i прибуткових);

Територiальна розосередженiсть ринку товарiв та послуг;

Особливе географiчне положення;

Тривалий перiод маркетингу у порiвняннi з об’єктами, що користуються попитом, тощо.

40. За вiдсутностi ринкових даних про цiни продажу (оренди) подiбних земельних дiлянок оцiнка землi ґрунтується на припущеннi про умовну змiну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу на ринку. Така змiна може включати умовний подiл земельної дiлянки чи її об’єднання з iншими дiлянками.

За цих умов вартiсть землi визначається як рiзниця мiж дисконтованими доходами вiд передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов’язаними iз змiнами характеру використання.

41. Розрахунок очiкуваного доходу може базуватися на визначеннi додаткових надходжень без змiни характеру використання земельної дiлянки, включаючи можливi надходження вiд побiчних продуктiв, якi отримує власник, та компенсацiйнi виплати з бюджету вiдповiдно до законодавства.

VIII. Оцiнка права оренди земельної дiлянки та права обмеженого користування чужою земельною дiлянкою

42. Для оцiнки права оренди земельної дiлянки застосовуються такi методичнi пiдходи:

Зiставлення цiн продажу;

Капiталiзацiї додаткового доходу iз землi орендаря земельної дiлянки.

43. Вiдповiдно до методичного пiдходу, що ґрунтується на зiставленнi цiн продажу, вартiсть права оренди визначається на рiвнi цiн продажу прав оренди подiбних земельних дiлянок з урахуванням розбiжностей, що впливають на їх цiну,— умов i дати продажу; мiсця розташування, фiзичних характеристик, наявностi обтяжень та обмежень щодо використання земельної дiлянки; термiну оренди.

Вартiсть права оренди земельної дiлянки визначається як медiанне чи модальне значення скоригованих цiн продажу права оренди подiбних об’єктiв.

44. За методичним пiдходом, що базується на капiталiзацiї доходу, вартiсть права оренди визначається як поточна величина майбутнього додаткового доходу для орендаря за формулою:

Де Цпк — вартiсть права оренди земельної дiлянки, визначена шляхом непрямої капiталiзацiї чистого доходу (у гривнях); ДоI — додатковий дохiд орендаря за 1-й рiк (у гривнях); T — перiод оренди земельної дiлянки, у роках.

Додатковий дохiд обчислюється як рiзниця мiж чистим операцiйним або рентним доходом та орендною платою, визначеною договором оренди.

45. При визначеннi вартостi права оренди землi для забудованої земельної дiлянки доцiльно застосовувати принцип залишку для землi, що передбачає розподiл додаткового доходу мiж фiзичними компонентами — землею та земельними полiпшеннями.

46. Вартiсть права оренди земельної дiлянки може бути вiд’ємною величиною, коли орендна плата, визначена договором оренди, буде бiльшою, нiж рентний дохiд або чистий операцiйний дохiд, а також у випадках, коли витрати, пов’язанi з освоєнням та облаштуванням земельної дiлянки (знос будiвель, знешкодження екологiчно небезпечних об’єктiв тощо), перевищують цiну земельної дiлянки.

47. Оцiнка права обмеженого користування чужою земельною дiлянкою проводиться з урахуванням впливу на визначене використання земельної дiлянки (її функцiональну цiлiснiсть, забудову, можливостi найбiльш ефективного використання тощо).

При цьому оцiнка таких прав може проводитися стосовно земельних дiлянок, щодо яких вони встановленi, та земельних дiлянок, обтяжених цими правами.

Вартiсть таких прав визначається як рiзниця мiж ринковою вартiстю земельної дiлянки до i пiсля їх встановлення.

Вартiсть права обмеженого користування чужою земельною дiлянкою може бути визначена також шляхом зiставлення цiн продажiв подiбних земельних дiлянок, вiдмiннiсть яких полягає у наявностi (вiдсутностi) таких прав.

48. У випадках, передбачених законодавством, при визначеннi вартостi права постiйного користування застосовується метод прямої капiталiзацiї очiкуваного додаткового доходу.

IX. Процедура проведення експертної грошової оцiнки

49. Експертна грошова оцiнка земельної дiлянки проводиться в такiй послiдовностi:

Обстеження земельної дiлянки та вивчення ситуацiї на ринку землi;

Визначення виду вартостi земельної дiлянки вiдповiдно до умов угоди;

Складання завдання на оцiнку та укладання договору про оцiнку;

Збирання, оброблення та аналiз вихiдних даних, необхiдних для проведення оцiнки;

Визначення найбiльш ефективного використання земельної дiлянки;

Вибiр та обґрунтування методичних пiдходiв;

Визначення вартостi земельної дiлянки за обраними методичними пiдходами та формулювання остаточного висновку;

Складання звiту про оцiнку.

50. До звiту включаються:

Назва об’єкта оцiнки та мiсця розташування земельної дiлянки, дата оцiнки, найменування замовника та оцiнювача, їх мiсце знаходження, банкiвськi реквiзити, iдентифiкацiйнi коди — для юридичних осiб; прiзвище, iм’я та по батьковi, паспортнi данi, iдентифiкацiйнi номери — для фiзичних осiб;

Мета проведення оцiнки та обґрунтування вибору вiдповiдної бази оцiнки;

Основнi передумови, припущення та обмеження щодо застосування результатiв оцiнки;

Опис та аналiз зiбраних i використаних вихiдних даних;

Аналiз найбiльш ефективного використання об’єкта оцiнки;

Обґрунтування застосування методичних пiдходiв, методiв та оцiнних процедур;

Визначення (розрахунок) вартостi об’єкта оцiнки за обраними методичними пiдходами та узгодження отриманих результатiв;

Сертифiкацiя оцiнки (пiдстави проведення даної оцiнки, письмова заява оцiнювача про якiсть використаних вихiдних даних та iншої iнформацiї, результат особистого огляду об’єкта оцiнки, дотримання вимог законодавчих та iнших нормативно-правових актiв щодо оцiнки земельних дiлянок та прав на них, що має важливе значення для визначення достовiрностi та об’єктивностi оцiнки та висновку про вартiсть об’єкта оцiнки);

Висновок про вартiсть об’єкта оцiнки, який готується на пiдставi порiвняльного аналiзу отриманих результатiв оцiнки за обраними методичними пiдходами та ринковими даними.

До звiту додаються вiдповiднi розрахунки.

51. При застосуваннi методичного пiдходу, який ґрунтується на зiставленнi цiн продажу подiбних земельних дiлянок, у звiтi зазначаються фактори, за якими проводиться порiвняння, та розмiри поправок у цiнi продажу земельних дiлянок, обраних для порiвняння iз земельною дiлянкою, що оцiнюється.

При застосуваннi методичного пiдходу, який ґрунтується на капiталiзацiї чистого операцiйного або рентного доходу вiд земельної дiлянки, у звiтi вiдображаються:

Розрахунок рiчного доходу вiд ефективного використання земельної дiлянки, з урахуванням обтяжень та обмежень;

Величина ставки капiталiзацiї щодо конкретної земельної дiлянки.

При застосуваннi методичного пiдходу, який ґрунтується на врахуваннi витрат на земельнi полiпшення, у звiтi вiдображається рiвень цiн продажу полiпшених дiлянок та витрат на земельнi полiпшення, якi склалися на ринку.

 

 
Top! Top!