1.2. Определение земель рекреационного назначения и полномочия органов местного самоуправления в действиях относительно земельных участков

Состав и целевое назначение земель Украины определяется Земельным кодексом от 25.10.01 г. № 2768-III. К землям рекреационного назначения в соответствии с главой 9 статья 50 Земельного кодекса относятся земли, которые используются для организации отдыха населения, туризма и проведения спортивных мероприятий.

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки зеленых зон и зеленых насаждений городов и других населенных пунктов, учебно-туристических и экологических троп, земельные участки занятые территориями домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта, туристических баз, кемпингов, яхт-клубов, стационарных и временных туристично-оздоровительных лагерей, домиков рыбалки и охоты, детских туристических станций, детских и спортивных лагерей, других аналогичных объектов, а также земельные участки, переданные для дачного строительства и сооружения других объектов стационарной рекреации (статья 51 Земельного кодекса от 25.10.01 г. № 2768-III).

Земли рекреации могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности.

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, которая вредит или может наносить вред использованию их по назначению, а также негативно влияет или может повлиять на природное состояние этих земель (статья 52 Земельного кодекса от 25.10.01 г. № 2768-III).

В соответствии с п. 3 статьи 52 Земельного кодекса от 25.10.01 г. № 2768-III порядок использования земель рекреационного назначения устанавливается законом. Законом о местном самоуправлении в Украине от 21.05.1997г. № 280/97-ВР предусмотрены полномочия поселковых советов в отрасли строительства и в сфере регулирования земельных отношений.

Сельские, поселковые и городские советы являются органами местного самоуправления, которые представляют соответствующие территориальные громады
 и выполняют от их имени и в их интересах функции и полномочия местного самоуправления, определенны конституцией Украины и другими Законами (ст. 10, п. 1 Закона).

В ст. 31 п. 5, 6 Закона о местном самоуправлении в Украине от 21.05.1997г. № 280/97-ВР сказано, что к ведению исполнительных органов сельских,
 поселковых и городских советов относится: определение в установленном законодательством порядке в соответствии с решением совета территорий, отчуждение
 (выкуп) и передача земли для градостроительных нужд, определенных градостроительной документацией. Подготовка и передача на утверждение совета соответствующих
 городских градостроительных программ, генеральных планов застройки населенных пунктов, другой градостроительной документации. Установление на ответственной
 территории режима использования и застройки земель, на которых предусмотрена перспективная градостроительная деятельность. 

В части ст. 33 п. 1 Закона о местном самоуправлении в Украине от 21.05.1997г. № 280/97-ВР предусмотрено, что к ведению исполнительных органов сельских,
 поселковых, городских советов принадлежат полномочия по отчуждению (выкупу), а также отведения под застройку и для других целей земель, которые находятся в 
собственности территориальных громад. К числу делегированных полномочий относится право регистрации прав собственности на землю, регистрация права пользования
 землей и договоров на аренду земли, выдача документов, которые подтверждают право собственности и право пользования землей. А также осуществление контроля за
 проведением действий, предусмотренных документацией по землеустройству. 

1.3. Законодательная и нормативная база проведения экспертной денежной оценки земельных участков.

Основными нормативными документами, которые используются при проведении экспертной денежной оценки земельных участков, являются:

1. Конституция Украины

2. Гражданский кодекс Украины утв. Президентом Украины 16.01.2003 г. № 435-IV

3. Земельный кодекс Украины утв. Президентом Украины 25.10.01 г. № 2768-III.

4. Закон Украины «О землеустройстве», утв. Президентом Украины 22.05.2003 г. № 858- IV.

5. Закон Украины «Об оценке земель», утв. Президентом Украины 11.12.2003г. № 1378-IV

6. Закон Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 г. № 2535-XII,

7. Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» утв. Президентом Украины 21.05.1997г. № 280/97-ВР Ведомости Верховной Рады (ВВР), 1997, N 24, ст.170

8. Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» № 2658-III 12.07.01.

9. Закон Украины «О нотариате» утв. Президентом Украины 2 сентября 1993 года N 3425-XII

10. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении национального стандарта № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» № 1440 от 10.09.2003

11. Постановление Кабинета Министров Украины Об утверждении национального стандарта Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества». № 1442 от 28 октября 2004 года

12. Постановление Кабинета Министров Украины Методика экспертной денежной оценки земельных участков, от 11.10.2002 г. № 1531.

Правовое регулирование оценки земель осуществляется в соответствии с Конституцией Украины, Земельным кодексом Украины от 25.10.01 г. № 2768-III, Гражданским кодексом от 16.01.2003 г. № 435-IV, Законом Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV, Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельность в Украине"№ 2658-III 12.07.01, законов Украины, и правовых нормативно актов, принятых в соответствии с ними (статья 2 закона Украины «Об оценке земель»).

Правовые принципы проведения оценки земель, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель в Украине, регулирование отношений, связанных с процессом оценки земель, обеспечения процесса проведения оценки регулирует Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV. Данный Закон определяет, что объектами оценки земель является: территория административно-территориальных единиц или их частей, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части или совокупность земельных участков и прав на них, в том числе на земельные участки (паи), в границах территории Украины.

По Закону оценка земель проводится на основании принципов:

- законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;

- единства методологической и информационной базы в сфере оценки земель;

- беспрерывности процесса оценки земель;

- доступности использования данных по оценке земель;

- равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель [5].

Земельный кодекс Украины 25.10.01 г. № 2768-III. определяет земельный участок как объект права собственности, и кто является субъектами права собственности на землю. Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, с определенными относительно нее правами. Право собственности на земельный участок распространяется в ее границах на поверхностный слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на ней находятся. Субъектами права собственности на землю являются:

- граждане и юридические лица – на земли частной собственности;

- территориальные общины, которые реализуют это право непосредственно или через органы местного самоуправления – на земли коммунальной собственности;

- государство, которое реализует это право через исполнительные органы государственной власти - на земли государственной собственности.

В Земельном кодексе Украины указаны все правовые основы и особенности возникновения и перехода права собственности, права пользования, которые необходимо учитывать при проведении любых операций с земельным участком на законных основаниях [3].

Экспертная денежная оценка производится в соответствии с национальными Стандартами №1 и №2 и с применением Методики экспертной денежной оценки земельных участков от 11.10.2002 г. № 1531.

Национальные стандарты регулируют особенности оценки определенных видов имущества в сфере оценочной деятельности.

Национальный Стандарт № 1 является обязательным для применения во время проведения оценки имущества. Этот Стандарт дает весьма четки определения ряда понятий, в том числе такого, как «рыночная стоимость», излагает методические подходы к оценке имущества, на основе которых она должная осуществляться.

Стандарт №2 регулирует оценку недвижимого имущества. В данном Стандарте указано, что объекты оценки делятся на свободные земельные участки, участки с земельными улучшениями и земельные улучшения. Этот подход учитывает наличие (или отсутствие) прав на земельный участок.

Методика экспертной денежной оценки земельных участков регламентирует проведение экспертной денежной оценки земельных участков всех категорий земель во время оставления гражданско-правовых соглашений и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета в соответствии с законодательством.

В соответствии с Методикой объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки или их части с определенным местоположением и определенными относительно них правами. При этом земельный участок (его часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования. Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной или другого вида стоимости объекта оценки за которую он может быть продан (приобретен) или другим способом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения.

Методика определяет, какие документы и материалы являются информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков, основные методические подходы и особенности оценки отдельных видов земельных участков.

Информационной базой для экспертной денежной оценки могут быть:

- документы, которые подтверждают права, обязанности и ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве грунтов, характер и состояние земельных улучшений, их использование в соответствии с законодательством;

- ведомости о местоположении земельного участка, природные, социально-экономические, историко-культурные, градостроительные условия его использования, экологическое состояние и состоянии развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, уровень их доходности, время экспозиции подобных объектов на рынке;

- данные о затратах на земельные улучшения и операционные затраты, которые сложились на рынке, а также о доходах и затратах производства и реализации сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции;

- проекты землеустройства, схемы планирования территории и планы земельно-хозяйственного устройства, в соответствии с которым предусматривается смена текущего использования земельного участка, которая может повлиять на стоимость объекта оценки;

- другие данные, которые влияют на стоимость объекта оценки.

Последовательность проведения экспертной денежной оценки земельного участка

1. Обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли;

2. Определение вида стоимости земельного участка в соответствии с условиями соглашения;

3. Составление задания на оценку и заключения договора об оценке;

4. Сбор, обработка и анализ исходных данных, необходимых для проведения оценки;

5. Определение наиболее эффективного использования земельного участка;

6. Выбор и обоснование методических подходов;

7. Определение стоимости земельного участка по избранным методическим подходам и формулировка окончательного заключения;

8. Составление отчета об оценке [12].